1ère chambre civile

[O] [Y]

, [M] [S]

c/

S.C.I. SCI [F]

copies et grosses délivrées

le

à M^e MACHICOANE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/02655 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HRB7

Minute: 481 /2025

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS

Madame [O] [Y] née le 24 Juin 1991 à poissy (YVELINES), demeurant 9 rue du Capitaine Nemo – 95800 Cergy

représentée par M^e Marie MACHICOANE-FRANÇOIS, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Dominique BOQUET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [M] [S] né le 15 Juillet 1992 à Beaumont sur Oise (VAL-D’OISE), demeurant 9 rue du Capitaine Nemo – 95800 Cergy

représenté par M^e Marie MACHICOANE-FRANÇOIS, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Dominique BOQUET, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [F], dont le siège social est sis 309 rue du Docteur Dourlens – 62700 BRUAY LA BUISSIERE

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : GOTHEIL Salomé,, siégeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er mars 2025 fixant l’affaire à plaider au 17 Octobre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 27 Novembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 6 mai 2020, Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] ont acquis auprès de la SCI [F] deux plateaux bruts représentants les lots n°22 et 23 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé Résidence Vaubant, situé 307/309 rue du Docteur Dourlens, à Bruay La Buissière (62700) cadastrés section AO n° 275, 276, 470, 598 et 599.

Préalablement et suivant devis en date du 3 mai 2020, Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] ont confié à la SCI [F] la réalisation de travaux aux fins de réalisation de deux logements dans ces lots pour un prix de 70 000 euros.

Par acte notarié en en date du 26 juin 2020, Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] ont acquis de la SCI [F] trois places de parking représentants les lots n°66, 72 et 73 de la copropriété Résidence Vaubant.

Se plaignant de manquements de la SCI [F] dans l’exécution des travaux réalisés dans le lot n°22 et de l’absence d’avancement des travaux dans le lot n°23 Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] l’ont vainement mise en demeure par l’intermédiaire de leur conseil suivant courrier du 30 mars 2022.

PROCÉDURE

Dans ce contexte, et considérant que le lot n°22 s’avérait par ailleurs d’une surface moindre que les énonciations du contrat de vente, Madame [O] [Y] et Monsieur [M] [S] (ci-après les consorts [W]) ont, par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2022, assigné la SCI [F] devant le tribunal aux fins d’obtenir une diminution du prix du lot n°22, voir prononcer la nullité de la vente portant sur le lot 23 et obtenir le paiement de diverses sommes d’argent.

Bien que régulièrement assignée par acte remis en l’étude de l’huissier de justice, la SCI [F] n’a pas comparu.

L’affaire a reçu fixation pour plaidoirie devant le juge unique à l’audience du 10 octobre 2023 et la clôture de l’instruction de la procédure a été ordonnée le 1er mars 2023.

Au cours de cette audience, Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] ont sollicité un renvoi de l’affaire afin de permettre la publication de leur assignation aux services de la publicité foncière.

Par assignation rectificative délivrée à la SCI [F] le 29 décembre 2023, Madame [O] [Y] et Monsieur [M] [S] ont demandé au tribunal de :

Dire recevable et non forclose l’action en restitution du prix qu’ils ont formulée par concernant le lot n°22, dépendant de l’ensemble immobilier situé à Bruay-La-Buissière, 307/309 rue du Docteur Dourlens immatriculé sous le numéro AE6081582 et cadastré :Section AO N°0275 53 rue du D^r Dourlens de contenance 08a40caSection AO N° 0276 51 rue du D^r Dourlens de contenance 03 a 82 caSection AO N°0470 57 rue du D^r Dourlens de contenance 01 a 43 caSection AO N° 0598 309 rue du D^r Dourlens de contenance de 20 a 80 caSection AO N°0599 309 rue du D^r Dourlens de contenance de 42 ca dont le règlement de copropriété a été publié au service de la publicité foncière de Béthune 1 le 13 avril 2012 volume 2012P numéro 2261 corrigé le 2 mai 2012 volume 2012 D n°4482 ;Condamner en conséquence la SCI [F] à leur restituer la somme de 4767 euros en raison de la moindre surface dudit lot ;

Subsidiairement sur ce chef :

Condamner la SCI [F] à la somme précitée de 4 767 euros en raison de la moindre surface du lot 22, sur le fondement de l’article 1617 du code civil ; Prononcer, dans tous les cas, la nullité de la vente portant sur le lot 23 de l’ensemble immobilier situé à Bruay-La-Buissière, 307/309 rue du Docteur Dourlens, sur le fondement de l’article 1130 du code civil ;

En conséquence :

Condamner la SCI [F] à leur rembourser la somme totale de 97 533,60 euros correspondant au montant du prix de vente du lot 23, soit 29 318,18 euros plus le coût des emplacements de parking attachés au lot 23 soit 8 000 euros ainsi que le coût des travaux portant sur ce lot, non exécutés, travaux déterminants de la vente à hauteur de 60 215,42 euros ; Condamner la SCI [F] au remboursement des frais inhérents à l’achat (frais de notaire, frais d’hypothèque, frais de négociation et de raccordement) d’un montant global de 9 670,50 euros ;

Plus subsidiairement pour le cas :

Prononcer la résolution judiciaire de la vente dudit lot 23 actée avec la SCI [F], sur le fondement de l’article 1224 du code civil ; Condamner la SCI [F] à leur restituer, comme précédemment sollicité : la somme de 97 533,60 euros, telle que plus haut déterminée ; ainsi qu’à la somme de 9 670,50 euros au titre des frais inhérents à l’achat du lot 23 ;

Encore plus subsidiairement sur le fondement de ce même texte :

Condamner la SCI [F] au paiement de la somme de 60 215,42 euros au titre des travaux non exécutés sur le lot 23 ; Condamner la SCI [F], sous une astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, à effectuer les travaux restant dus sur le lot n°22 ;

Subsidiairement :

Les autoriser à faire effectuer lesdits travaux par les entreprises de leur choix, aux frais avancés de la SCI [F], sous la même astreinte ;Condamner la SCI [F], sous une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à remettre en son état initial, l’emplacement de stationnement attaché au lot n°22 susvisé ; Condamner la SCI [F] au paiement de la somme de 82 600 euros à titre de dommages intérêts toutes causes confondues ; Condamner la SCI [F] au paiement des intérêts légaux sur l’ensemble des sommes dont elle est redevable à compter du 30 mars 2022 ainsi que la capitalisation de ceux-ci, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner la SCI [F] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI [F] aux dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier d’un montant de 449,20 euros ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette instance a été jointe à l’instance principale par mention au dossier. La clôture de l’instruction de la procédure a été ordonnée le 5 juin 2024.

L’affaire a reçu une nouvelle fixation pour plaidoirie à l’audience du 11 juin 2024, reportée au 10 septembre 2024. Au cours de cette audience la révocation de l’ordonnance de clôture a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2024 afin de permettre aux demandeurs de régulariser la notification de leurs prétentions nouvelles conformément aux dispositions de l’article 68 alinéa 2 du code de procédure civile.

Suivant acte en date du 18 novembre 2024, Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] ont fait délivrer assignation à la SCI [F] aux fins de voir le tribunal, au visa des articles 119, L262-1 et 217 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1617 du code civil et des articles 1130, 1132, 1137, 1219 et 1231-1 du code civil :

Prononcer la nullité de la vente du 6 mai 2020 portant sur les lots 22 et 23 ;Prononcer la nullité de la vente portant sur les trois places de parking n°66 pour le lot 22 sus individualisé et n°72 et 73 attenantes au lot 23 ;Ordonner en conséquence la restitution par la SCI [F] venderesse :de la somme de 45 000 euros correspondant aux prix d’achat des lots 22 et 23 ;de celle de 12 000 euros correspondant au prix des places de parking n°66 (lot 22) 72 et 73 (lot 23) ;de 5200 euros au titre des frais notariés ;de 2230,50 euros au titre des frais d’hypothèque portant sur le lot 23 ;de 1654,50 euros montant de la facture de raccordement Béthune lmmo/SCI [F] ;47 672,39 euros au titre du devis travaux des lots 22 et 23 ensemble ;55 648,35 euros au titre des travaux de consolidation dont le montant est à ce jour chiffré suite à l’arrêté de péril du 23/08/2024 :6088,06 euros au titre des charges de copropriété87,06 euros charges parkings (à vérifier)4680 euros perte de loyers de sur lot 22 en raison du retard de livraison887 euros impôt foncier lot 222496 euros de frais de comptabilité1559,22 euros assurances habitation des deux lots33 200, euros perte de loyers sur lot 23 en raison de l’absence de livraison due à l’absence de constructionfrais de dossier bancaire : 500 eurosles intérêts du prêt bancaire (réservés)l’indemnité de 3% du capital restant dû sur le prêt bancaire1680 euros de perte de loyer suite a l’arrêté de péril sur le lot 22 sauf à parfaireSoit au total: 222 931,21 euros sauf à parfaire outre les intérêts bancaires et l’indemnité de remboursement du prêt bancaire.

Subsidiairement pour le cas :

Annuler partiellement la vente du 6 mai 2020, dans l’hypothèse où il serait considéré que la construction du lot 22 a été globalement exécutée :Ordonner dans ce cas la réduction du prix de vente du lot 22 du fait du non-respect de la loi Carrez :Condamner en conséquence la SCI [F] à leur restituer la somme de 4767 euros en raison de la moindre surface dudit lot ;

Subsidiairement sur ce chef au titre de la restitution partielle du prix de vente :

Condamner la SCI [F] à la somme précitée de 4767 euros en raison de la moindre surface du lot 22, sur le fondement de l’article 1617 du code civil ;Condamner la SCI [F] au paiement des travaux de consolidation chiffres à 2273,93 euros sur ce lot 22 sauf à parfaire à la fin des travaux ;Condamner la SCI [F] au paiement des loyers dont ils sont privés en raison de l’arrêté de mise en péril du 23 août 2024 sur ce lot s’élevant 2240 euros sauf à parfaire jusqu’à la fin des travaux de consolidation ;Condamner la SCI [F] au paiement de la somme de 4680 euros au titre de la perte de loyers en raison du retard de livraison ;Condamner la SCI [F] au remboursement ds charges de copropriété et de parking soit la somme totale de 2 709,79 euros ;Les condamner au coût de la relocation des locataires le temps des travaux de confortation de ce lot non encore déterminée et selon justificatif ;Ordonner la modification de règlement de copropriété en ce qu’il a retenu faussement que les lots 22 et 23 avait une entrée commune et la modification des surfaces des deux lots inexactes ;Imputer les frais de rédaction du nouveau règlement à la SCI [F] ;Condamner la SCI [F], sous une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, à effectuer les travaux restant dus sur le lot n°22 ;Prononcer, dans tous les cas, la nullité de la vente portant sur le lot 23 et des deux places de parking attenantes n°72 et 73 ;

En conséquence :

Entendre condamner la SCI [F] à leur rembourser la somme de 70 893,42 euros correspondant au montant du prix de vente du lot 23, soit 29 318,18 euros plus le coût des emplacements de parking attachés au lot 23 soit 8000 euros ainsi que le coût des travaux portant sur ce lot, non exécutés, travaux déterminants de la vente a hauteur de 33 575,42 euros ;Entendre condamner la SCI [F] au remboursement des frais inhérents à l’achat (frais de notaire, frais d’hypothèque, frais de négociation et de raccordement) d‘un montant global de 7170 euros ;Condamner la SCI [F] au paiement de la perte de loyers sur ce lot sur presque quatre années dont le montant est de 33 200 euros sauf à parfaire ;Condamner de même la SCI [F] au paiement des frais de consolidation suite a l arrêté de péril : 52 967,56 euros ;Condamner la SCI [F] au remboursement des charges de copropriété sur ce lot de 3407,29 euros ;La condamner au remboursement de l’assurance habitation sur ce lot à hauteur de 1033,31 euros ;Soit au total : 168 988,73 euros somme à laquelle devront être rajoutés le montant des intérêts bancaires et de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt de 3% du capital restant dû.

Plus subsidiairement pour le cas concernant le lot n°23 :

Prononcer la résolution judiciaire de la vente dudit lot 23 sur le fondement de l’article 1219 du code civil ;Entendre condamner la SCI [F] à leur restituer la somme de 168 988,73 euros, telle que plus haut déterminée ;Condamner la SCI [F] en raison de sa défaillance portant sur les lots 22 et 23 et des conséquences liées à celle-ci à leur payer la somme de 168 977,73 euros (pour le lot n°3) et 16 670 euros (pour le lot n°22) soit au total 185 658,73 euros ;

A titre infiniment subsidiaire pour le cas où par extraordinaire la vente du lot 23 ne serait pas annulée :

Condamner la SCI [F] :A édifier la construction du lot 23, dans le délai initialement convenu dans le devis signé entre les parties le 3 mai 2020 soit dans un délai de 12 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sous la conduite d’un architecte désigné par eux-même, emportant la réalisation d’une toiture en pointe de diamant ;A leur rembourser le trop perçu sur le prix de vente en raison de la violation de la loi Carrez dont l’estimation ne pourra être faite qu’après l’achèvement des travaux de construction ;A leur payer la perte de loyers sur ce lot 23 sur presque quatre années dont le montant est de 33.200, euros sauf à parfaire ;Condamner de même la SCI [F] au paiement des frais de consolidation suite à l’arrêté de péril d’un montant de 52 967,56 euros ;Condamner la SCI [F] au remboursement des charges de copropriété sur ce lot de 3407,29 euros ;La condamner au remboursement de l’assurance habitation sur ce lot à hauteur de 1 033,31 euros ;Sommes auxquelles devront être rajoutés le montant des intérêts bancaires et de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt de 3% du capital restant dû ainsi que de celui nouvellement contracté pour les travaux suite à l’arrêté de péril en date du 29 octobre 2024 ;Les autoriser pour le cas où la SCI [F] serait défaillante dans l’exécution des travaux qu’elle doit sur les lots 22 et 23 à faire effectuer ces travaux par les entreprises de leur choix, aux frais avancés de la SCI [F], sous la même astreinte ;Condamner la SCI [F], sous une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à remettre en son état initial, l’emplacement de stationnement attache au lot n°22 ;Condamner la SCI [F] au paiement des travaux de consolidation non encore appelés ni chiffrés à la suite de l’arrêté de péril dont le montant leur serait imputable ;Condamner la SCI [F] au paiement de la somme de 100 000 euros à titre de dommages intérêts à titre de préjudice moral subi ;Condamner la SCI [F] au paiement des intérêts légaux sur l’ensemble des sommes dont elle est redevable à compter du 30 mars 2022 ainsi que la capitalisation de ceux-ci, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner la SCI [F] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l‘article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI [F] aux dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier d‘un montant de 449,20 euros ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été plaidée à cette date. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 5 février 2025, la SCI [F] n’ayant pas plus comparu après les deux nouveaux actes qui lui ont été délivrés.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs à leur dernière assignation délivrée le 18 novembre 2024.

En cours de délibéré le tribunal a sollicité les observations de Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] sur l’irrecevabilité de leurs demandes tendant à voir ordonner la modification de règlement de copropriété en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires. Afin de permettre le recueil de ces observations le délibéré a été prorogé au 25 février 2025.

Il a été indiqué par les consorts [D] que la SCI [F] apparaissait particulièrement impliquée s’il était retenu que :

c’était elle qui initialement en tant que promoteur, détenteur du permis de construire et ancienne propriétaire de l’ensemble de la résidence elle avait été le premier syndic et que c’était elle qui était à l’origine de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété dans le contexte de son programme de réhabilitation,seule la SCI [F] était comptable des erreurs commises sur la superficie faussée des lots 22 et 23 comme de l’inscription erronée dans le règlement de copropriété,

Les demandeurs on fait en outre valoir que le règlement de copropriété est signé de Monsieur [H] qui est associé de la SCI [F] et que c’est toujours cette société qui gérait et administrait la copropriété de fait.

Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] on estimé, sous réserve de l’appréciation du tribunal, que la SCI [F] semblait avoir la qualité pour défendre à leur demande de modification du règlement de copropriété au moins en qualité de syndic lors de la vente des lots.

Par jugement en date du 25 février 2025, le tribunal judiciaire de Béthune a :

Ordonné la clôture de l’instruction de la procédure à la date du 10 décembre 2024 ;Rejeté la demande en nullité de la vente intervenue le 6 mai 2020 entre Monsieur [M] [S], Madame [O] [Y] et la SCI [F] portant sur les lots n°22 et 23 de l’ensemble immobilier dénommé résidence [H] situé 307/309 rue du Docteur Dourlens à Bruay-la-Buissière ;Rejeté la demande en nullité de la vente intervenue le 26 juin 2020 entre Monsieur [M] [S], Madame [O] [Y] et la SCI [F], portant sur trois places de parking formant les lots n° 66, 72 et 73 de la Résidence [H], située 307 rue du Docteur Dourlens à Bruay-la-Buissière ;Rejeté la demande en résolution de la vente du lot n°23 de l’ensemble immobilier dénommé résidence [H] situé 307/309 rue du Docteur Dourlens à Bruay-la-Buissière intervenue le 6 mai 2020 présentée par Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] ;Rejeté l’ensemble des demandes en remboursements et restitutions présentées par Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] ;Déclaré Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] déchus du droit d’agir en diminution de prix sur le fondement de l’article 46 de la loi n° n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;Déclaré Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] déchus du droit d’agir en diminution de prix sur le fondement des articles 1617 à 1623 du code civil ;Rejeté la demande de dommages-intérêts présentée en raison d’une moindre surface du lot n°22 ;Condamné la SCI [F] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] la somme de 3 766,50 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de loyers en raison du retard dans l’exécution des travaux du lot n°22, somme qui est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022 ;Condamné la SCI [F] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] la somme de 23 985 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de loyers en raison du retard dans l’exécution des travaux du lot n°23, somme qui est augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;Rejeté les demandes présentées par Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] au titre du remboursement de charges de copropriété et de la réalisation de travaux liés à l’arrêté de mise en sécurité urgente du maire de la commune de Bruay-la-Buissière du 23 août 2024 ;Rejeté la demande présentée par Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] à l’encontre de la SCI [F] tendant à voir remettre dans son état initial la place de parking formant le lot n°22 de la Résidence [H] ;Déclaré irrecevable la demande tendant à voir ordonner à la SCI [F] de modifier le règlement de copropriété de la résidence [H] ;Condamné la SCI [F] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 ;Ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis le 18 novembre 2024 sur les sommes dues en vertu du présent jugement ;Sursis à statuer sur la demande tendant à voir condamner la SCI [F] à exécuter les travaux restant à réaliser sur les lots n°22 et 23 ;Réservé les dépens ; Sursis à statuer sur la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture ;Renvoyé l’affaire et les parties à l’audience du mardi 13 mai 2025 – 09h30 devant le juge unique ;Invité Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] à informer le tribunal de la situation actuelle de la Résidence [H] par suite de l’arrêté de mise en sécurité urgente signé par le maire de la commune de Bruay-la-Buissière le 23 août 2024 et à formuler leurs observations sur l’incidence de l’interdiction d’accès que cet arrêté édicte sur leur demande d’exécution forcée en nature de travaux ;Invité Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] à formuler toutes observations sur le bien fondé et la recevabilité de leur demande tendant à la réalisation par la SCI [F] d’une toiture en pointe diamant qui n’apparaît pas dans le devis produit.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions en date du 9 mai 2025, les consorts [W] demandent au tribunal de :

Condamner la SCI [F] suite à l’arrêté de mise en sécurité urgente prononcé par le Maire de la Commune de Bruay-la-Buissière à rembourser aux consorts [W] les sommes de : 55.648, 35 euros au titre des travaux de consolidation du lot 23 ( Bâtiment D dernier étage) ; 2348, 13 euros au titre des travaux de consolidation portant sur le lot 22 ( Bâtiment C) ; Condamner la SCI [F], sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à effectuer les travaux restant dus sur le lot 22 (Bâtiment C) et entreprendre la construction du lot 23 ( bâtiment D dernier étage) laissé à l’état d’abandon depuis la signature du devis de travaux du 3 mai 2020 ;

Subsidiairement pour le cas

Autoriser les consorts [W] à faire exécuter les travaux sur leurs lots n°22 et 23 par une entreprise de leur choix, aux frais avancés de la SCI [F] qui devront être consignés à réception des devis ;

Dans tous les cas

Condamner la SCI [F] au paiement d’une somme de 16.043,53 euros au profit des consorts [W] au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

La SCI [F] n’ayant pas comparu depuis le début de la procédure, elle n’a pu faire valoir ses observations en défense.

DISCUSSION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande tendant à voir condamner la SCI [F] à exécuter les travaux restant à réaliser sur les lots n°22 et 23

Par application de l’article 1221 du code civil le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

La SCI [F] a été mise en demeure d’exécuter les travaux convenus suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 30 mars 2022 (pièce n° 19). Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] sont dès lors fondés à solliciter dans son principe l’exécution forcée des travaux qu’elle s’est engagée à réaliser et qui n’auraient pas été terminés.

S’agissant du lot n°23, le procès-verbal de constat du 11 juillet 2022, les courriels échangés et les photographies produits mettent en évidence que les travaux confiés à la SCI [F] n’ont pas été réalisés, et qu’en réalité ils n’ont pas débuté.

Cependant, il a été justifié pour la première audience, qu’en raison des risques structurels constatés et du danger pour la sécurité des occupants de la résidence Vanbant, un arrêté de mise en sécurité urgente avait été pris par le maire de la commune de Bruay-la-Buissière le 23 août 2024 et que des travaux de renforcement de la structure des bâtiments C et D, dans lequel se trouvent les lots n°22 et 23, devaient être réalisés en urgence.

Une interdiction d’accéder à ces bâtiments avait alors été édictée et l’accès aux lots avait été réservée aux seuls professionnels autorisés et chargés de la mise en sécurité jusqu’à ce que la mainlevée soit ordonnée (pièce n° 38). Il a été sursis à statuer pour que les consorts [W] produisent leurs observations sur l’incidence de l’interdiction d’accès que l’arrêté édicte sur leur demande d’exécution forcée en nature des travaux et afin qu’ils justifient, le cas échéant, de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité urgente du 23 août 2024.

Les demandeurs n’ont pas justifié de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité urgente. En outre, de la même manière que cela a été analysé dans le jugement du 25 février 2025, les travaux devant être réalisés dans la Résidence [H] sont distincts de ceux confiés à la SCI [F] par les demandeurs et de la relation contractuelle existant entre les parties. Il n’est pas rapporté la preuve que l’arrêté de mise en sécurité aurait été décidé du fait de manquements de la SCI [F] dans la réalisation des lots au profit des consorts [W].

Or, en l’état, l’existence de l’arrêté du 23 août 2024 rend impossible l’exécution des obligations de la SCI [F] nées du contrat matérialisé par le devis du 3 mai 2020. Dès lors, les conditions de l’exécution forcée en nature ne sont pas remplies.

En conséquence, Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] seront déboutés de cette demande de condamnation de la SCI [F] à exécuter les travaux restant à réaliser sur les lots n°22 et 23.

Sur la demande d’autorisation à faire exécuter les travaux aux frais avancés de la SCI [F]

En vertu de l’article 1221 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

En l’espèce, il est justifié, comme rappelé supra, d’une mise en demeure. Cependant, l’impossibilité juridique en l’état actuel de faire procéder aux travaux persiste et les consorts [W] ne justifient pas de la levée de cette impossibilité. Il n’est par conséquent pas possible d’ordonner l’exécution forcée en nature indirecte aux frais avancés de la SCI [F].

Il est toutefois rappelé, pour le cas où l’arrêté de mise en sécurité serait levé, que l’exécution de l’obligation par le créancier sur ce fondement ne nécessite pas d’autorisation du juge, et que seule l’avance des sommes nécessaires par le débiteur suppose une telle autorisation préalable.

En conséquence, Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] seront déboutés de leur demande d’autorisation de faire exécuter les travaux au frais avancés de la SCI [F].

Sur la demande d’indemnisation au titre des travaux de consolidation

Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] sollicitent le remboursement de travaux de consolidation des lots 22 et 23 à la suite de l’arrêté de mise en sécurité urgente prononcé par le maire de la commune de Bruay-la-Bussière.

Or, le jugement du 25 février 2025 a statué en ces termes : « Rejette les demandes présentées par Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] au titre du remboursement de charges de copropriété et de la réalisation de travaux liés à l’arrêté de mise en sécurité urgente du maire de la commune de Bruay-la-Bussière du 23 août 2024 ».

La demande ayant déjà été tranchée, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les frais du procès

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [F] est la partie perdante au procès, ayant été condamnée à verser plusieurs sommes au sein du jugement du 25 février 2025.

En conséquence, la SCI [F] sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI [F] , partie condamnée aux dépens, sera condamné à verser à Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de remboursement des travaux de consolidation des lots 22 et 23 ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] de leur demande de condamnation de la SCI [F] à exécuter les travaux restant à réaliser sur les lots n°22 et 23 ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] de leur demande d’autorisation de faire exécuter les travaux aux frais avancés de la SCI [F] ;

CONDAMNE la SCI [F] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [O] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT