TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00012 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EWKD

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [Z] [A], né le 04 Juin 1968 à [Localité 4] (SAVOIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pascal SOUDAN de la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [B], né le 18 Octobre 1966 à [Localité 5] (SEINE-MARITIME), demeurant [Adresse 2]

comparant lors de l’audience du 18 mars 2025, non comparant lors de l’audience du 17 juin 2025 ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 octobre 2020, Monsieur [C] [A] a donné à bail à Monsieur [D] [B], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 750 euros.

Par décision du 7 octobre 2024, Monsieur [D] [B] a été placé sous mesure de sauvegarde de justice.

Monsieur [C] [Z] [A] a fait signifier un commandement de payer en date du 26 septembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 24 janvier 2025 et sollicite :

— de dire et juger recevables les demandes de Monsieur [C] [A],

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 26 novembre 2024,

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à cette date et de dire en conséquence que le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration chez tel garde meuble au choix de Monsieur [A] de ses meubles et effets mobiliers aux frais de Monsieur [B],

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 6652,46 euros due au titre du contrat sur la période arrêtée au 26 novembre 2024, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer signifié au locataire le 26 septembre 2024,

— dire et juger que le locataire conservera le dépôt de garantie de 590 euros,

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 776,23 euros,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, à laquelle les deux parties ont comparu, l’audience est renvoyée.

A l’audience du 17 juin 2025, Monsieur [C] [Z] [A], maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 9807,38 euros au 1er mars 2025. Il indique que le défendeur fait l’objet d’une mesure de sauvegarde de justice et qu’à ce titre, l’UDAF devait tenter de négocier un échéancier, mais déclare n’avoir eu aucune réponse. Le demandeur ajoute qu’un dossier de surendettement a été déposé, qu’il a élevé une contestation et que l’audience aura lieux le 19 septembre 2025. Le demandeur déclare que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant si bien qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et demande une indemnité d’occupation.

Monsieur [D] [B] ne comparaît pas à l’audience et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 27 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 5100 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”.

En l’espèce, le 1er octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la SAVOIE a prononcé la recevabilité de la demande de Monsieur [D] [B]. Dès lors, il conviendrait d’appliquer la disposition précitée relative à l’hypothèse où le locataire a bénéficié d’une décision de recevabilité de sa demande auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [D] [B] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

De plus, l’absence de Monsieur [D] [B] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Il n’est dès lors pas opportun de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 27 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [C] [Z] [A] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [B] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9807,38 euros incluant le loyer du mois de mars 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision, avec intérêt au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 5100 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES DU REQUÉRANT :

En l’absence de toute indication sur la nature et la valeur des meubles se trouvant dans le logement, il n’y a pas lieu d’autoriser le bailleur à faire séquestrer les meubles et effets du défendeur. Le sort de ces meubles sera en revanche régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, il convient de dire que le requérant conservera cette somme jusqu’à la sortie effective du résident et la restitution des clés, celle-ci devant être imputée prioritairement sur les frais qui s’avéreraient nécessaires pour remettre en état le logement.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2020 entre Monsieur [C] [Z] [A] et Monsieur [D] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 novembre 2024,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [Z] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à payer à Monsieur [C] [Z] [A] la somme provisionnelle de 9807,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de mars 2025 , avec intérêt au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 5100 euros et à compter de la décision pour le surplus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

DISONS que Monsieur [C] [Z] [A] conservera la somme versée à titre de dépôt de garantie jusqu’à la sortie effective de Monsieur [D] [B] et la restitution des clés, celle-ci devant être imputée prioritairement sur les frais éventuellement nécessaires pour remettre en état le logement

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par le requérant au titre de la mise sous séquestre des meubles et effets du défendeur;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à payer à Monsieur [C] [Z] [A] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION