DOSSIER N° RG 25/01736 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3TE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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J U G E M E N T

RENDU LE 19 MAI 2026

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE :

La société DE LA MONTAGNE AU LAC, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CHAMBERY sous le n° 851 593 376, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par la SELARL ENOTIKO AVOCATS agissant par Maître Virginie DUBOUCHET, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La société DU LAC, société civile immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 802 393 942, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, agissant par Maître Olivier HOURIEZ, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sophie JOUAN statuant en qualité de juge des loyers commerciaux

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé, de Madame Chantal FORRAY, faisant fonction de Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, informé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 avril 2008, la SC TECTONA a donné à bail commercial à la SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE IFL (SARL SGH IFL) un ensemble immobilier à usage notamment d’hôtel situé sur la commune d'[Localité 3] à l’angle de l'[Adresse 3] et de la [Adresse 4] pour une durée de neuf ans à compter du 17 avril 2008 et ce moyennant un loyer mensuel de 5 000 euros HT en 2008, 6 000 euros HT en 2009 et 7 000 euros HT en 2010 avec indexation à une clause d’échelle mobile.

Par acte notarié du 20 juin 2014, la SC TECTONA a cédé l’ensemble immobilier à la SCI DU LAC.

Par exploit du 27 décembre 2018, la SARL LCE, venant aux droits de la SARL SGH IFL, a fait délivrer à la SCI DU LAC un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2019.

Le bail a ainsi été renouvelé à compter du 1er janvier 2019 pour une nouvelle durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 95 271 euros HT et HC correspondant au montant du loyer à la date de renouvellement.

Par acte sous seing privé du 27 juin 2019, la SARL LCE a cédé à la SAS DE LA MONTAGNE AU LAC, son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Par exploit en date du 31 mars 2025, la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC a fait signifier à la SCI DU LAC une demande de révision du loyer en vue de sa fixation à la somme annuelle de 88 100 euros HT et HC.

Par exploit en date du 6 août 2025, la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC a ensuite fait notifier à la SCI DU LAC un mémoire préalable en fixation du loyer révisé au 31 mars 2025.

Puis, par exploit en date du 23 octobre 2025, la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du montant du loyer révisé à compter du 31 mars 2025.

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L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 17 mars 2026.

Les parties ont été entendues à l’audience de plaidoirie du 17 mars 2026 à l’issue de laquelle la décision été mise en délibéré au 19 mai 2026.

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Aux termes de son dernier mémoire notifié le 4 février 2026, la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC sollicite, au visa des articles L 145-37 à L 145-39 du code de commerce, de :

A titre principal et avant dire-droit :

— ordonner aux frais avancés de la SCI DU LAC une expertise judiciaire avec mission pour l’expert de déterminer la valeur locative des locaux au 31 mars 2025 en s’adjoignant si besoin un géomètre-expert pour la mesurage des locaux,

— réserver les dépens,

A titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que le jeu de la clause d’échelle mobile a entraîné une variation du prix du loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé lors du renouvellement du bail au 1er janvier 2019,

— fixer en conséquence le montant du loyer révisé à la valeur locative des locaux soit la somme annuelle de 88 100 euros HT et HC,

— dire et juger que la SCI DU LAC devra payer les intérêts de retard au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer à compter du 31 mars 2025,

— condamner la SCI DU LAC au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir,

— condamner la SCI DU LAC aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC expose en préambule que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2019 s’élevait à 95 271 euros HT et HC, que du fait de la clause d’échelle mobile stipulée au bail, le montant annuel du loyer était de 123 644,88 euros HT et HC au 1er janvier 2025, que cette clause a donc entraîné une augmentation du loyer de plus d’un quart de sorte qu’elle est recevable et bien-fondée à solliciter la révision du montant du loyer.

Elle fait valoir que l’expert qu’elle a mandaté (monsieur [T] [N]) conclut dans son rapport du 30 janvier 2025 à une valeur locative annuelle totale de 88 100 euros HT et HC alors que l’expert mandaté par la SCI DU LAC (monsieur [F] [G]) conclut à une valeur locative annuelle bien supérieure de 120 165 euros HT et HC, que chacun des experts a retenu une surface totale distincte sur la base de documents différents ce qui serait de nature à justifier un mesurage contradictoire, que par ailleurs, pour la partie “hôtel”, les experts, quand bien même ils ont tous deux recouru à la méthode hôtelière pour cette partie des locaux, retiennent des taux d’occupation différents, ceux retenus par monsieur [T] [N] apparaissant à ce titre davantage pertinents au regard des chiffres communiqués pour les saisons 2024 et 2025, que pour la partie “petits-déjeuners”, les experts ont procédé à une évaluation selon des méthodes différentes et que dans tous les cas, les valeurs obtenues apparaissent supérieures au chiffre d’affaires réellement réalisé à ce titre, que pour la partie “logements du personnel”, les experts mandatés et notamment celui mandaté par la SCI DU LAC ne prennent pas suffisamment en compte d’une part les transformations opérées, certaines chambres réservées au personnel ayant été transformées en un appartement pour ses dirigeants et d’autre part que les chambres restantes ne présentent plus de réel intérêt dès lors que les salariés résident sur la commune d’AIX LES BAINS, qu’ainsi au vu des divergences dans les rapports d’expertise amiable, une expertise judiciaire apparaît nécessaire. Elle fait valoir qu’à défaut d’expertise judiciaire, devra être retenue la valeur locative estimée par l’expert qu’elle a mandaté en ce qu’elle apparaît davantage pertinente au regard des locaux, de leurs modalités d’exploitation et des données chiffrées.

Aux termes de son dernier mémoire notifié le 27 février 2026, la SCI DU LAC sollicite, au visa des articles L 145-33 et suivants du code de commerce, de :

A titre principal :

— ordonner une expertise judiciaire avec mission pour l’expert de déterminer la valeur locative des locaux au 31 mars 2025,

— mettre à la charge de la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC l’avance des honoraires de l’expert judiciaire,

— réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— fixer le montant du loyer révisé à compter du 31 mars 2025 à la valeur locative des locaux, soit la somme annuelle de 120 165 euros HT et HC,

— condamner la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU LAC indique en préambule que le loyer contractuel ayant en effet varié de plus d’un quart depuis sa dernière fixation lors du renouvellement du 1er janvier 2019, la demande de révision formée est recevable et le montant du loyer révisé au 31 mars 2025 doit correspondre à la valeur locative des locaux.

Elle expose que la valeur estimée par l’expert mandaté par la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC (monsieur [T] [N]) est en revanche sous-évaluée au regard des caractéristiques des locaux, de leur situation et des éléments de référence, que d’ailleurs, l’expert qu’elle a elle-même mandaté conclut à une valeur locative bien supérieure à hauteur de 120 165 euros HT et HC, que les divergences entre les deux expertises justifient que soit ordonnée une expertise judiciaire afin que puissent être utilement déterminées la surface exacte des locaux, pour la partie “hôtel”, les données permettant de se prononcer utilement sur notamment le taux d’occupation et le taux d’effort, pour la partie “petit déjeuner”, la méthode la plus adaptée, chacun des experts ayant procédé selon des méthodes différentes et enfin pour la partie “logements du personnel” la méthode la plus adaptée eu égard à la nature et à la caractéristique des logements. Elle précise qu’à défaut d’expertise judiciaire, devra être retenue la valeur locative estimée par l’expert qu’elle a elle-même mandatée comme étant davantage adaptée et justifiée au regard des caractéristiques des locaux, de leur configuration et de leur emplacement.

MOTIFS :

Sur la demande de fixation du loyer révisé :

Aux termes l’article L 145-33 du code de commerce que “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative (…)”.

En application de l’article L 145-38 du code de commerce, le montant du loyer d’un bail commercial peut être révisé trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

L’article L 145-38 du code de commerce dispose que “par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente”.

Toutefois, il résulte également de l’article L 145-39 du code de commerce qu'”en outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire”.

En l’espèce, il résulte des mémoires des parties et des pièces produites que le bail renouvelé au 1er janvier 2019, à l’instar du bail expiré conclu le 17 avril 2008, est assorti d’une clause d’échelle mobile stipulant que “le loyer sera ajusté automatiquement le 1er de chaque année à compter du 1er janvier 2011 en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE”, l’indice de référence étant le dernier paru au 1er janvier 2010.

Les parties s’accordent à ce titre sur une augmentation, du fait de l’application de cette clause, de plus du quart du montant du loyer entre celui convenu lors du renouvellement au 1er janvier 2019, à hauteur de 95 271 euros HT et HC, et celui dû au 1er janvier 2025, à hauteur 123 644,88 euros HT et HC.

Elles s’accordent également par suite tant sur le principe de la révision du loyer au 31 mars 2025 que sur la fixation du loyer révisé à la valeur locative des locaux.

Si les parties produisent chacune un rapport d’expertise amiable, elles s’accordent en outre sur la nécessité d’une expertise judiciaire eu égard aux différences de valeur mais aussi aux différences de certaines méthodes retenues par chacun des experts.

Doit être souligné que les locaux sont exploités en hôtel et qu’ils comprennent à ce titre des chambres d’hôtel, un espace réservé pour le petit-déjeuner et des logements réservés pour le personnel.

Les experts mandatés par chacune des parties ont procédé à l’évaluation de la partie “hôtel” selon la méthode hôtelière, méthode usuellement utilisée en la matière s’agissant de locaux considérés comme monovalents, l’article R 145-10 du code de commerce disposant en effet que s’agissant des locaux “construits en vue d’une seule utilisation”, “le prix du bail (…) peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Ils ont en revanche, pour la partie “petit déjeuner” et la partie “logements du personnel”, procédé à des évaluations selon des méthodes différentes.

Par ailleurs, ils ont mentionné dans leur rapport une surface pour la totalité des locaux différente, chacun s’étant basé sur des documents différents. Ainsi sur la base de plans côtés en date du 7 février 2006, monsieur [T] [N] a mentionné une surface totale de 1 300 m², alors que monsieur [F] [G], sur la base de l’acte de vente du 20 juin 2014, a fait état d’une surface totale brute de 962 m².

Si cette différence de surface présente une incidence relative sur l’évaluation de la valeur locative des locaux dès lors que la partie hôtel, qui constitue la partie la plus importante des locaux, a vocation à être évaluée selon la méthode hôtelière, laquelle ne repose pas sur la surface des locaux, cette surface, notamment s’agissant des autres parties des locaux, est en revanche susceptible d’avoir une incidence directe sur la détermination de leur valeur locative de sorte qu’il importe qu’elle puisse être déterminée précisément.

S’agissant de la partie “hôtel”, si les experts mandatés ont procédé à une évaluation selon la méthode hôtelière, les taux d’occupation et le taux d’effort retenus par eux divergent sans que les éléments produits ne permettent en effet de se prononcer utilement sur les taux les plus adaptés aux caractéristiques et à l’exploitation des présents locaux.

S’agissant de la partie “petits déjeuners”, monsieur [T] [N] a procédé à une estimation de leur valeur locative en se basant sur le chiffre d’affaires théorique réalisé pour ce service alors que monsieur [F] [G] a procédé à une estimation selon les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et ce sans que les parties ne produisent d’éléments permettant de se prononcer sur la méthode la plus adaptée et sur la pertinence de l’estimation qui en est résulté étant rappelé que les surfaces méritent, comme ci-dessus indiqué, d’être vérifiées et mesurées contradictoirement.

S’agissant de la partie “ logements pour le personnel”, monsieur [F] [G] s’est basé sur la configuration des locaux au 1er janvier 2019 pour retenir 11 chambres et déterminer la valeur locative de cette partie sur la base des prix couramment pratiqués pour des chambres à la configuration similaire tandis que monsieur [T] [N] a quant à lui procédé à une estimation selon les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et ce alors que comme précédemment indiqué les surfaces méritent d’être vérifiées et mesurées contradictoirement. De plus, la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC fait grief aux deux experts de ne pas avoir pris en compte les caractéristiques de cette partie des locaux suite aux travaux et transformations opérées sans produire pour autant les éléments permettant notamment de se prononcer le cas échéant utilement sur les locaux tels que ré aménagés mais aussi sur les éléments de comparaison et les prix couramment pratiqués dans le voisinage à retenir pour un appartement, les experts ne s’étant intéressés qu’à des chambres de 20 m².

Ainsi, et conformément à l’accord des parties, une mesure d’expertise judiciaire sera ordonnée.

Cette mesure se fera aux frais avancés de la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC en raison de sa qualité de partie demanderesse à la révision du loyer.

Sur le loyer dû pendant l’instance :

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé, le locataire est tenu de continuer de payer les loyers au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel, sauf comptes à faire après fixation définitive.

En l’espèce, en l’absence de demande de fixation d’un loyer provisionnel, il sera seulement rappelé que la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC continuera de s’acquitter du loyer en cours pendant la durée de l’instance.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, les dépens seront réservés.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, il sera de même sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de la présente décision et ce d’autant qu’une expertise judiciaire est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Chambéry, statuant après débats en audience publique, par jugement avant dire-droit, contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Avant dire droit sur la demande de révision du montant du loyer :

ORDONNE une expertise judiciaire

COMMET pour y procéder madame [R] [Z], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1] (coordonnées : Cabinet BERTHIER & Associés – [Adresse 5] DU LAC- 04.79.68.62.62 /06.77.06.09.84 – [Courriel 1]) avec pour mission de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— prendre connaissance des documents de la cause,

— décrire et visiter les lieux,

— procéder aux mesures de la surface des locaux notamment s’agissant de la partie “petits déjeuners” et de la partie “logements pour le personnel”

— indiquer notamment :

* les caractéristiques propres des locaux

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés

— donner son avis motivé sur la valeur locative des locaux au 31 mars 2025 en procédant :

° pour la partie “hôtel” sauf désaccord des parties à une estimation de la valeur locative selon la méthode hôtelière ou le cas échéant toute autre méthode traditionnellement utilisée pour ce type de locaux,

° pour la partie “petit déjeuner” à une estimation de la valeur locative selon toute méthode habituellement utilisée pour ce type de locaux eu égard notamment à leur fonction au sein d’un hôtel,

° pour la partie “logements du personnel” à une estimation de la valeur locative selon toute méthode habituellement utilisée pour ce type de locaux et notamment selon les dispositions de l’article L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce,

— plus généralement fournir tous éléments utiles à la solution du litige,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toutes personnes, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;

FIXE l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3 000 euros (trois mille euros) qui devra être consignée par la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Chambéry ( IBAN [XXXXXXXXXX01]/BIC TRPUFRP1) avant le 31 juillet 2026 ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert sera caduque ;

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

DIT que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe avant le 31 décembre 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause et avoir préalablement communiqué aux parties et à leurs conseils ses conclusions, avoir recueilli leurs observations et y avoir répondu ;

DIT que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 al2 du code de procédure civile ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur ;

DIT que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DIT qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ;

DESIGNE le Président du Tribunal judiciaire de céans comme juge chargé du contrôle de l’expertise ;

RAPPELLE que la SAS DE LA MONTAGNE DU LAC continuera pendant la durée de l’instance à s’acquitter du loyer en cours ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou le prononcé de la caducité de celle-ci ;

DIT qu’après le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties ou leurs avocats de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires après expertise devront être échangés conformément aux dispositions de l’article R-145-31 du code de commerce ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 19 Mai 2026 par le Juge des loyers commerciaux, la minute étant signée par Madame Sophie JOUAN, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des loyers commerciaux,