TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 20 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00245 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3MT

DEMANDEUR :

Etablissement public OPAC SAVOIE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, en la personne de M^e GIRARD-MADOUX, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] NEE [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Richard DAMIAN, avocat au barreau de CHAMBERY

bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale du 08 décembre 2025 – Numéro de demande C-73065-2025-0003423

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier à l’audience : Marie-Françoise ION

Greffier lors du délibéré : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 06 janvier 2026

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 novembre 2017, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] un logement à usage d’habitation situé au sein de la résidence [Adresse 3], au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 582,02 euros, outre les taxes.

Par contrat du 6 mars 2020, l’OPAC de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] un garage n°7 situé au sein de la [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 38,29 euros, outre les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 5 mars 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 10 septembre 2025 afin de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location souscrit le 17 novembre 2017 à la date du 5 mai 2025 et dire en conséquence que Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement qu’ils occupent,

— prononcer la résiliation du bail relatif au garage n°7 conclu le 6 mars 2020 aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L],

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4 088,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 juin 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] pour non-respect de leur obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4 088,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 juin 2025, outre les loyers dus ultérieurement jusqu’au prononcé de la résiliation des contrats de bail ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 6 986,95 euros. Le demandeur indique par ailleurs que les locataires ont repris le paiement des loyers depuis le mois de décembre 2025.

Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L], représentés par leur conseil, sollicitent, par le biais de leurs conclusions, de :

— les recevoir dans leurs demandes qui seront déclarées recevables et bien fondées,

— constater la reprise des règlements du loyer par les époux [L],

En conséquence,

— ordonner les plus larges délais de paiement afin de permettre aux époux [L] d’apurer leur dette, jusqu’à 3 ans,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant le délai fixé par le juge,

— rejeter l’ensemble des demandes de OPAC SAVOIE.

Ils expliquent avoir rencontré des difficultés financières suite à la perte d’emploi de Monsieur [Q] [L] qui en a toutefois retrouvé un depuis le mois d’octobre 2025 et perçoit à ce titre un salaire de 1 600 euros net par mois. Ils sollicitent les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 13 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 2 174,29 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le prélèvement du loyer pour le mois de décembre 2025 n’ayant pas été rejeté. En outre, Monsieur [Q] [L] justifie percevoir un salaire de 1 600 euros net depuis le mois d’octobre 2025, outre des prestations familiales perçues par le ménage. Les locataires justifient par ailleurs des différents échanges entretenus avec le bailleur manifestant leur souhait et leurs efforts pour se maintenir dans le logement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur la résiliation du contrat de location du garage

L’article 1224 du Code civil énonce que la résolution résulte notamment d’une notification du créancier ou d’une décision de justice en cas d’inexécution du contrat suffisamment grave. En vertu de l’article 1229 alinéa 2 du même code, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

Il est par ailleurs constant que le paiement du loyer aux termes convenus est une des obligations principales pesant sur les locataires.

En l’espèce, le contrat de bail afférent au garage ne contient pas de clause résolutoire si bien qu’il convient d’examiner si les manquements des locataires à leur obligation de payer le loyer sont assez graves pour justifier la résolution du contrat.

Il résulte du décompte produit par OPAC SAVOIE à l’audience que les règlements des locataires sont irréguliers, que la dette locative est apparue dès le mois de juin 2024 et n’a jamais été apurée depuis.

Dans cette mesure, les manquements répétés de Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à leur obligation contractuelle sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de location du garage à leur torts exclusifs à compter du présent jugement. Ceux-ci devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail du garage n’avait pas été résilié, pour la période courant du 6 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] restaient devoir la somme de 6721,32 euros incluant le loyer du mois de décembre 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés, solidairement eu égard à la clause de solidarité, au paiement de cette somme.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés.

Sur la demande d’astreinte

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non-respect de ceux-ci, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2017 entre d’une part l’OPAC de la SAVOIE et d’autre part Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au sein de la [Adresse 4] [Adresse 3], au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 6 mai 2025 ;

PRONONCE à compter du présent jugement la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 6 mars 2020 entre d’une part l’OPAC de la SAVOIE et d’autre part Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] portant sur le garage n°7 situé au sein de la résidence [Adresse 6] à [Localité 3], aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] de libérer ledit garage et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra faire procéder à leur expulsion des lieux ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 6721,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et du garage comprenant le mois de décembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISE Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 200 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire relative au logement sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail relatif au logement, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] d’avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPAC SAVOIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] soient condamnés solidairement à verser à OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail relatif au logement, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative à l’astreinte ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 20 février 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION