DOSSIER : N° RG 24/01427 – N° Portalis DB2P-W-B7I-ERG6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 07 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. DOUBLE T PROMOTION immatriculée au RCS de CHAMBERYsous le numéro 850 834 847, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [U] [F] [M]

né le 10 avril 1975 à [Localité 1] (ALLEMAGNE),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Catherine CHAT de la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Monsieur Jean-Emmanuel KEITA Greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

Conformément à l’article 779 al 3 du Code de procédure civile, le Juge de la mise en état a autorisé les avocats à déposer les dossiers au greffe de la chambre civile le 05 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré et le prononcé du jugement a été fixé par mise à disposition au greffe à la date du 07 mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 27 juin 2022, la SAS DOUBLE T PROMOTION a consenti à M. [A] [M] et Mme [Z] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle cadastrée Section AD n°[Cadastre 1], lieu-dit [Adresse 3].

Par acte authentique du 07 avril 2023, la SAS DOUBLE T PROMOTION a consenti à M. [A] [M] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle cadastrée Section AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 3].

Ces deux actes authentique mentionnent que le 22 juin 2021, le promettant avait obtenu un permis d’aménager notamment sur la parcelle cadastrée Section AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], laquelle devait constituer les lots n°1 et 3 du lotissement dénommé " [Adresse 4] ".

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 avril 2023, M. [A] [M] a indiqué au notaire rédacteur de la promesse de vente du 07 avril 2023, sa volonté de se rétracter.

Le 23 juin 2023, le conseil de la SAS DOUBLE T PROMOTION a adressé un courrier à M. [A] [M] lui indiquant qu’il avait adressé son courrier de rétractation au-delà du délai de rétractation et par conséquent le mettait en demeure d’opter avant le 30 juin entre la réalisation de la vente ou l’autorisation pour le notaire de verser à la SAS DOUBLE T PROMOTION l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice, signifié au domicile du destinataire le 28 mai 2024, la SAS DOUBLE T PROMOTION a assigné M. [A] [M] devant le tribunal judiciaire de Chambéry sollicitant sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 07 avril 2023, avec intérêt et l’indemnisation de son préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la SAS DOUBLE T PROMOTION demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable et bien fondée son action ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [A] [U] [F] [M] à payer à la requérante la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juin 2023 ;

— Condamner Monsieur [A] [U] [F] [M] à payer à la requérante la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé ;

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [A] [U] [F] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Monsieur [A] [U] [F] [M] à payer à la requérante la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, représentée par Maître Grégory SEAUMAIRE, Avocat au Barreau d’ANNECY et ce, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, Monsieur [A] [M] demande pour sa part au tribunal de :

— Rejetant toutes fins et conclusions contraires ;

— Prononcer la nullité, sur le fondement des dispositions des Articles 1112-1 et 1130 du Code Civil, de la promesse unilatérale de vente en date du 07 avril 2023 ;

— Débouter la SAS DOUBLE T PROMOTION de l’ensemble de ses demandes ;

— Dire et juger recevables et bien fondées ses demandes reconventionnelles ;

— Condamner la SAS DOUBLE T PROMOTION à lui payer la somme de 8.820 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SAS DOUBLE T PROMOTION à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La Condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 23 octobre 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 05 mars 2026, et mise en délibéré au 07 mai 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

MOTIFS :

I- Sur la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 07 avril 2023 :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, " Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

L’article 1130 du code civil, dispose que : " L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L’article 1137 de ce même code dispose que : " Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ".

Selon l’article L132-5 al.1 du code de la construction et de l’habitation, « En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur ».

Enfin, l’article R132-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que " IV. Pour l’application des articles L. 132-4 à L.132-9, les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l’exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.

— Sur la production de l’étude géotechnique concernant le lot n°1 objet de la promesse unilatérale de vente du 07 avril 2023

En l’espèce, M. [A] [M] soutient que la promesse unilatérale de vente signée avec la SAS DOUBLE T PROMOTION le 07 avril 2023 portant sur le terrain à bâtir correspondant au lot n°1 du lotissement " [Adresse 4] " doit être déclarée comme nulle en raison du manquement de la SAS DOUBLE T PROMOTION à son obligation préalable d’information pour ne pas avoir annexé à ladite promesse, l’étude géotechnique conformément à la réglementation issue de la loi ELAN. Il fait valoir que le lot n°1 en cause, est situé dans une zone exposée aux phénomènes de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols et que la production de cette étude aurait permis de révéler la présence de fondations enterrées provenant d’anciennes fondations sous la terre et l’aurait déterminé à ne pas contracter.

La SAS DOUBLE T PROMOTION expose quant à elle à titre liminaire, que M. [A] [M] était assisté et pleinement conseillé par son notaire, Maître [Q] [G], lors de la signature de la promesse de sorte, qu’il a pu bénéficier de toutes les informations utiles. Sur le moyen tiré de la nullité de la promesse, elle soutient que la transmission préalable de l’étude géotechnique n’était pas une obligation s’agissant de la promesse litigieuse puisque le lot n°1 se trouve dans une zone dont l’aléa est faible. Elle ajoute que M. [A] [M] ne présente que de manière parcellaire les stipulations insérées dans la promesse unilatérale en éludant la situation effective de la parcelle dans une zone faible. Elle fait encore valoir, que les lots n°3 et n°1 sont issus de la même parcelle sans que pour autant, M. [A] [M] produise l’acte de vente du lot n°3, pour démontrer la nécessité d’une étude géotechnique.

A l’appui de sa demande M. [A] [M] verse à la procédure un rapport GEORISQUE à titre informatif en pièce n°3, d’où il ressort un risque faible de retrait gonflement des argiles à l’adresse recherchée sur la commune d'[Localité 2].

Il ressort en outre des cartographies versées aux débats par la SAS DOUBLE T PROMOTION en annexe de la promesse de vente litigieuse du 07 avril 2023 (pièce n°9) et de la promesse de vente antérieure relative au lot n°3 (pièce n°10), que les lots n°1 et n°3 sont situés en zone d’aléa faible au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydrations des sols.

Il s’ensuit, que la SAS DOUBLE T PROMOTION n’est pas tenue de fournir l’étude géotechnique préalable prévue en cas de vente d’un terrain non bâti constructible. De surcroît, le rapport Géorisques, produit à titre indicatif par M. [A] [M], confirme que la parcelle cadastrée Section AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 3], est située en zone de faible risque de retrait et gonflement des argiles.

Il s’ensuit, que M. [A] [M] ne démontre pas que SAS DOUBLE T PROMOTION aurait dû lui fournir une étude géotechnique avant la conclusion de la promesse de vente et aurait à ce titre manqué à son devoir d’information à son égard.

Par conséquent, il y a lieu de débouter M. [A] [M] de sa demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente qu’il signait le 07 avril 2023, à ce titre.

— Sur le défaut d’information relatif à la présence de fondations enterrées

M. [A] [M] fait encore valoir, que la promesse unilatérale du 7 avril 2023 doit être annulée au motif que la SAS DOUBLE T PROMOTION s’est abstenue de lui indiquer la présence de fondation souterraine sous la parcelle objet de la promesse, alors qu’elle constitue un terrain à bâtir.

A l’appui de sa demande, il verse en procédure un plan de périmètre du lotissement " [Adresse 4] " en pièce n°1, laissant apparaitre que les parcelles de terrain sur lesquelles devaient être édifiés les lots 1 et 3 sont contiguës.

Il verse également en procédure en pièce n°2, un procès-verbal de constat de la SELARL Jonathan DEFLIN et Sandrine HYVERT du 28 août 2024, au terme duquel est relevé depuis la [Adresse 5] à [Localité 2], la présence de fondations enterrées épaisses de plusieurs dizaines de centimètres mises à nu par le terrassier, lesquelles sont présentes devant l’accès au garage d’une maison. Il est également relevé la présence de fondations enfouies dans la terre, dont une qui court sur plusieurs mètres, ainsi que de gros blocs de terre enfouis sur le terrain autour de la maison. Des fondations enfouies sous terre sont également constatées derrière la maison.

Pour s’opposer à cette demande, la SAS DOUBLE T PROMOTION fait valoir que les pièces produites aux débats par M. [A] [M] ne concernent que le lot n°3, objet d’une précédente vente et ne peuvent suffire à caractériser un manquement à son obligation d’information concernant la vente de la parcelle contiguë sur laquelle devait être construit le lot n°1.

Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment le procès-verbal de constat du 28 août 2024, que le moyen soulevé par M. [A] [M] repose essentiellement sur des constatations effectuées sur un lot n°3, objet d’une précédente vente qui est contiguë à la parcelle n°1 objet de la promesse. Or, la seule contiguïté des parcelles ne peut suffire, en l’absence de relevés technique propre au lot n°1, à établir qu’il serait lui aussi affecté par la présence de ces mêmes fondations souterraines.

Dans ces conditions, le manquement allégué au devoir d’information ne peut se déduire de ces seules prévisions hypothétiques qui en l’état, ne sont pas rapportées. Il n’est pas non plus rapporté, que la SAS DOUBLE T PROMOTION aurait eu connaissance de la présence de ces fondations enterrées au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente litigieuse ; la longueur des fondations ne pouvant servir seule à établir cette connaissance. Il est par ailleurs indiqué par le constat d’huissier que les fondations en question sont enfouies ou sous la terre. De sorte qu’il n’est pas démontré que, visibles, la SAS DOUBLE T PROMOTION en avait nécessairement connaissance.

Par conséquent, M. [A] [M] sera débouté de sa demande tendant à voir déclarer la nullité de la promesse de vente intervenue le 7 avril 2023.

II- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article L442-8 du code de l’urbanisme, à compter de la délivrance du permis d’aménager le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter.

Le promettant peut, en contrepartie de l’immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret en Conseil d’Etat.

L’article R442-2 du même code prévoit que cette indemnité ne peut excéder 5% du prix de vente.

Enfin, l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que : " Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premiers et troisièmes alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l’obligation d’information mentionnée à l’avant-dernier alinéa est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation ".

En l’espèce, il est constant qu’au terme de la promesse unilatérale de vente du 7 avril 2023 produite aux débats en pièce n°1 par la SAS DOUBLE T PROMOTION, les parties ont stipulé une indemnité d’immobilisation de 4.000 euros pour un prix de vente de 80.000 euros. Cette somme n’excède donc pas 5% du prix total.

Cette clause figurant en page 11 de ladite promesse reportée comme suit indique :

«  En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation, à la somme de 4000 euros, somme non supérieure à 5% du prix de vente cet ce conformément aux dispositions de l’article R 442-12 du Code de l’urbanisme.

Le bénéficiaire s’engage à verser cette somme dans les dix jours des présentes au notaire chargé de la régularisation de l’acte authentique ".

Il est en outre indiqué à la page 5 de la promesse que Conformément aux dispositions de l’article L 442-8 du Code de l’urbanisme, une copie du présent acte avec ses annexes sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au BENEFICIAIRE ou remise en mains propres. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification ou de la remise, la BENEFICIAIRE pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception.

A cet égard, le PROMETTANT constitue pour son mandataire Office Notarial de Maître [K] [H], [Adresse 6] à [Localité 2] aux fins de recevoir la notification de l’exercice éventuel de cette faculté.

Il est ici précisé au BENEFICIAIRE que dans l’hypothèse où il exercerait cette faculté de rétractation, celle-ci sera considérée comme définitive ".

Ainsi, la SAS DOUBLE T PROMOTION verse en procédure un courrier que lui adressait son notaire le 16 mai 2023 (pièce n°2), lui indiquant que la promesse de vente a été signée le 07 avril 2023 et que la date de première présentation de la notification SRU de cette promesse et des ses annexes est également le 07 avril 2023. Il est ajouté que par mail du 17 avril 2023, M. [A] [M], les a informés de sa volonté de se rétracter et qu’il lui a été répondu qu’il devait leur faire parvenir un courrier recommandé. Puis que le 19 avril 2023 ils recevaient de Maître [Q] [G], assistant de M. [A] [M], la copie d’un courrier recommandé pris en charge par La poste le 15 avril 2023 adressé à Maître [Q] [G] et également le même jour un courrier recommandé de rétractation de M. [A] [M], pris en charge par La poste le 19 avril 2023.

M. [A] [M] ne conteste pas avoir formé une demande de rétractation par lettre recommandée adressée au notaire de la SAS DOUBLE T PROMOTION le 19 avril 2023.

Cependant, afin de démontrer que M. [A] [M] aurait adressé sa demande de rétractation hors délai, la charge de la preuve repose sur la SAS DOUBLE T PROMOTION, laquelle sollicite le paiement à son profit de l’indemnité d’immobilisation.

Or, en dehors du courrier que lui adressait Maître [H] le 16 mai 2023 indiquant que la promesse de vente signée le 07 avril 2023 a été présentée pour la première fois à M. [A] [M] le 07 avril 2023, aucun autre document ne permet de l’établir. En effet, l’accusé de réception n’est pas versé en procédure afin de démontrer que le début du délai de dix jours est bien le 07 avril 2023.

En outre, si M. [A] [M] reconnait avoir adressé son courrier de rétractation à Maître [H] le 19 avril 2023, il ne dit rien quant à la réception de la notification SRU, de sorte que son silence ne peut être interprété comme un acquiescement à la date du 07 avril 2023 indiquée.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS DOUBLE T PROMOTION de sa demande de paiement par M. [A] [M] de la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; ainsi que de sa demande en paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

III- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS DOUBLE T PROMOTION :

Aux termes l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil ajoute que, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêt dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard à cause, par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distinct de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SAS DOUBLE T PROMOTION sollicite la condamnation de M. [A] [M] à la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant de la mauvaise foi M. [A] [M] qui a refusé de payer l’indemnité d’immobilisation. Elle fait valoir, que celui-ci, a invoqué de nombreux prétextes pour ne pas exécuter ses obligations et n’a pas démontré que le terrain était inconstructible ou que la construction de la maison impliquait un surcoût financier. Elle soutient encore, que M. [A] [M] a porté atteinte au sérieux et à son image par ses revendications portées sur la non-conformité du terrain litigieux.

En défense, M. [A] [M] fait valoir, à l’appui du procès-verbal de la SELARL Jonathan DEFLIN et Sandrine HYVER, Commissaires de justice qu’il produit en pièce n°2, que ses préjudices sont justifiés et n’ont pas nui à l’image de la SAS DOUBLE T PROMOTION.

Le tribunal relèvera, que la seule contestation relative à la viabilité du terrain objet de la promesse unilatérale de vente formée par M. [A] [M] ne peut suffire à caractériser un préjudice moral de la SAS DOUBLE T PROMOTION.

Par conséquent, la SAS DOUBLE T PROMOTION sera déboutée de sa demande.

IV-Sur la demande reconventionnelle de M. [A] [M] :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, M. [A] [M] forme une demande reconventionnelle aux fins de voir condamné la SAS DOUBLE T PROMOTION à lui payer la somme de 8.820 euros au titre des frais supplémentaires qu’il a dû engager pour la construction de sa maison suite à l’achat du lot n°3 suivant acte reçu le 20 janvier 2023 par Maître [K] [H]. Il fait valoir, qu’il a été contraint d’engager des frais supplémentaires imprévus au moment de l’acquisition du fait des fondations enfouies dans le sous-sol des parcelles vendues.

A l’appui de sa demande, il verse aux débats un procès-verbal de constat en pièce n°2 du 28 août 2024, qui fait état de la présence de fondations enterrées.

Il produit également en pièce n°4, un devis du 4 septembre 2024 de l’EURL POUCHOT TP, pour un montant de 8820 euros correspondant aux missions suivantes :

— décapage mécanique des terres,

— démolition à l’engin mécanique : ouvrage béton et fondation de l’ancien bâtiment démoli

— évacuation des gravats.

Pour s’opposer à cette demande, la SAS DOUBLE T PROMOTION, fait valoir que M. [A] [M] n’apporte pas d’élément de nature à établir une faute qui lui serait imputable, ou à démontrer l’existence d’une inexécution contractuelle. Elle soutient encore, que la production du devis ne saurait suppléer la nécessité de démontrer la réalité, le quantum et le lien de causalité entre un prétendu dommage et une faute contractuelle. Elle explique, que la maison édifiée sur le lot n° 3 était déjà quasiment achevée à la fin du mois d’août, ce qui contredit toutes allégations selon lesquelles la présence de gravats ou de vestiges d’anciens bâtiments auraient empêché, retardé ou compromis le projet de construction. Elle explique enfin, qu’il ne démontre pas que les gravats situés sur la parcelle étaient présents au moment de la vente intervenue le 20 janvier 2023 ou étaient inconnus et indécelables à cette époque.

Il ressort du procès-verbal de constat du 28 août 2024 et du devis de l’EURL POUCHOT TP produit par M. [A] [M] que celui-ci a rencontré sur le lot n°3, des difficultés lors de la construction de sa maison qui ont conduit à la réalisation de travaux supplémentaires. Toutefois, en l’absence de production de l’acte de vente du 20 janvier 2023, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer avec précision les stipulations contractuelles sur lesquelles, il est reproché à la SAS DOUBLE T PROMOTION une inexécution dans l’accomplissement de ses obligations. En outre, le procès-verbal de constat et le devis, établis postérieurement à la vente, ne suffissent pas, à eux seuls, à caractériser une faute contractuelle imputable à la SAS DOUBLE T PROMOTION non plus, qu’un préjudice certain qui correspondrait à la somme du devis sollicitée par M. [A] [M] en ce qu’il n’est pas établi par une facture qu’il a bien payé cette somme.

Par conséquent, faute d’établir la preuve d’une inexécution contractuelle de la SAS DOUBLE T PROMOTION, M. [A] [M] sera débouté de sa demande reconventionnelle.

V- Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution donnée au litige, faute de partie perdante, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de celui qui les a engagés et de débouter la SAS DOUBLE T PROMOTION de sa demande de distraction.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS DOUBLE T PROMOTION sollicite la condamnation de M. [A] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [A] [M] sollicite pour sa part, la condamnation de la SAS DOUBLE T PROMOTION à lui payer la somme de 3.500 euros à ce titre.

En conséquence, au regard de la solution donnée au litige et en l’absence de partie perdante, il y a lieu de débouter les deux parties de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire du présent jugement qui est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après débats publics, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [A] [M] de sa demande tendant à voir annuler la promesse unilatérale de vente en date du 7 avril 2023 ;

DEBOUTE la SAS DOUBLE T PROMOTION de sa demande de condamnation de M. [A] [M] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

DEBOUTE la SAS DOUBLE T PROMOTION de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE M. [A] [M] de sa demande de condamnation de la SAS DOUBLE T PROMOTION à lui payer la somme de 8.820 € à titre de dommages et intérêts ;

LAISSE les dépens à la charge de la partie qui les a engagés ;

DEBOUTE la SAS DOUBLE T PROMOTION de sa demande de distraction ;

DEBOUTE la SAS DOUBLE T PROMOTION de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [A] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 07 mai 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,