TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT rendu le 23 Avril 2026

Numéro RG : 25/00110 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYDC

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] demeurant et domiciliés [Adresse 1], représentés par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, substitué par Maître Antoine RAIMOND avocats au barreau de THONON-LES-BAINS ;

DEFENDEUR :

Madame [B] [Y] demeurant [Adresse 2], comparante ;

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

La société FONCIA DES LACS, SASU immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°895304772

dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, substitué par Maître Antoine RAIMOND avocats au barreau de THONON-LES-BAINS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du :17 février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 décembre 2023, avec prise d’effet au 16 décembre 2023, Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] ont donné à bail à Madame [B] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 395,10 euros, outre une provision sur charges de 40 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] ont fait signifier à Madame [B] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2 249,29 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception expédié le 24 mai 2025, Madame [B] [Y] a donné congé du bien susvisé. Un état des lieux de sortie a été établi le 2 juillet 2025.

Le 13 novembre 2025, suivant quittance subrogative, Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] ont accepté le règlement par la société FONCIA DES LACS de la somme de 3173,31 euros au titre de la garantie des loyers impayés consenti par ladite société.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] ont fait assigner Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel ils demandent de :

À titre principal,

— voir constater le 20 février 2025 la résiliation du bail consenti à Madame [B] [Y] par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à la locataire le 9 janvier 2025,

À titre subsidiaire,

— voir prononcer la résiliation du bail précité consenti à Madame [B] [Y], aux torts exclusifs de cette dernière,

En conséquence,

— déclarer Madame [B] [Y] occupante sans droit ni titre de l’appartement, objet du bail,

— condamner Madame [B] [Y] à libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

— juger qu’ils pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [Y] ainsi qu’à celle de touts occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux dans le délai de deux mois, demeuré infructueux passé ce délai,

— condamner Madame [B] [Y] à leur payer la somme de 3 106,6 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 3 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente citation,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [Y] à compter du 21 février 2025, à une indemnité mensuelle d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux, et condamner Madame [B] [Y] au paiement de ladite somme,

— condamner Madame [B] [Y] à leur payer une indemnité globale de 1 080 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [B] [Y] en tous les dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025 et sa dénonciation à la CCAPEX,

— juger, uniquement en cas de contestation, que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

Par conclusions conjointes dénoncées à Madame [B] [Y] le 7 janvier 2026, la société FONCIA DES LACS, intervenante volontaire, Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

— condamner Madame [B] [Y] à payer à la société FONCIA DES LACS la somme de 2894,63 euros au titre de la quittance subrogative du 13 novembre 2025, dépôt de garantie déjà déduit, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Madame [B] [Y] à payer à la société FONCIA DES LACS la somme de 177,19 euros au titre des frais d’assurance multirisques habitation, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] la somme de 740,23 euros au titre du coût des réparations locatives, déduction faites des régularisations de charges créditrices des exercices 2023 et 2024, et au titre de la provision prévue à l’alinéa 5 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Madame [B] [Y] à payer à la société Foncia des Lacs, à Monsieur [H] [A] et à Madame [N] [G] une indemnité globale de 1080 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— juger, uniquement en cas de contestation, que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la société FONCIA DES LACS bénéficie de deux créances distinctes à l’encontre de Madame [B] [Y], une première en vertu de la quittance subrogative consentie par les bailleurs et une seconde relative aux frais d’assurances privilège. Ils indiquent que des frais doivent être déduits du montant global de la dette locative, précisant que la défenderesse a également effectué deux nouveaux versements à déduire. Ils font valoir que les propriétaires de l’appartement litigieux bénéficient d’une créance envers la défenderesse en raison des dégradations locatives qu’elle a commises. Ils sollicitent par ailleurs sa condamnation à une retenue provisoire de 20% conformément à l’alinéa 5 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. S’agissant des délais de paiement, ils indiquent s’en rapporter à la décision du tribunal.

À l’audience du 17 février 2026, la société Foncia des Lacs, Monsieur [H] [A] et Mme [N] [G], représentés par leur conseil, actualisent à la somme de 2557,71 euros le montant de la demande de la société Foncia des Lacs au titre de la dette locative, et maintiennent le surplus des demandes résultant de leurs dernières conclusions.

Madame [B] [Y] comparaît et reconnaît tant le principe que le montant des dettes dues à la société FONCIA DES LACS ainsi qu’aux bailleurs. Elle explique avoir rencontré des problèmes de santé et travailler depuis le mois de juin 2025. Elle déclare percevoir une rémunération entre 1 400 et 1 500 euros par mois, payer un loyer de 375 euros par mois, 59 euros de crédit ainsi que 200 euros d’essence. Elle sollicite l’octroi de délai de paiement, proposant de verser la somme de 250 euros par mois.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence de Madame [B] [Y].

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur l’intervention volontaire de la société FONCIA DES LACS

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

L’article 1346-1 du même code dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Il résulte de ces dispositions que les actions sanctionnant la créance ou découlant de celle-ci sont transmises au subrogé. En conséquence, la personne qui s’est portée caution du paiement de loyers peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et de recouvrer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, les sommes ainsi versées.

En l’espèce, selon quittance subrogative du 13 novembre 2025, Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] ont déclaré subroger la société FONCIA DES LACS dans tout ses droits et actions à l’encontre de Madame [B] [Y], sa débitrice, au titre de la garantie des loyers impayés, prise en charge par la société.

Dans ces conditions, l’action subrogatoire de la société FONCIA DES LACS ainsi que son intervention volontaire seront déclarées redevable.

2°) Sur le montant de l’arriéré locatif de la locataire

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, s’il convient de souligner que les décomptes produits par les demandeurs sont particulièrement illisibles, dès lors qu’ils mêlent notamment sommes appelées au titre des loyers, provisions sur charge, frais d’assurance, annotations dactylographiées manuscrites, il résulte des pièces n°10 et 10-1 produites par les demandeurs que sur la période du mois d’avril 2024 au mois de juillet 2025, date de fin du bail, Madame [B] [Y] était redevable de loyers et provisions sur charges d’un montant cumulé de 6843,54 euros, somme à laquelle s’ajoute 142,24 euros au titre des taxes des ordures ménagères, soit un total de 6985,78 euros.

Il résulte de ces mêmes décomptes que la locataire a versé entre le mois d’avril 2024 et le mois de février 2026 un total de 3665,60 euros, somme qui s’imputera sur les loyers et provisions sur charges dus en application de l’article 1342-10 précité, dès lors que les sommes appelées à ces titres s’analysent en celles qu’elle avait le plus intérêt à payer. Il est par ailleurs constant que le dépôt de garantie d’un montant de 395,10 euros a été conservé par le bailleur.

Ainsi, il est établi que Madame [B] [Y] restait à devoir la somme de 2925,08 euros au titre des loyers, provisions sur charges et charges à raison de l’occupation du logement donné à bail.

Il résulte en revanche des décomptes produits en pièce 12 que Mme [B] [Y] était créancière de la somme de 9,17 euros au titre de la régularisation des charges des années 2023 et 2024, somme dont M. [H] [A] et Mme [N] [G] ne contestent pas être redevables.

La société Foncia des Lacs justifie d’une quittance subrogative établie le 13 novembre 2025, par laquelle M. [H] [A] et Mme [N] [G] indiquent accepter la somme de 3173,31 euros et la subroger dans leur droits et actions à l’encontre de Mme [B] [Y].

Il est constaté que par ses dernières demandes, la société Foncia des Lacs sollicite la condamnation de Mme [B] [Y] à lui payer la somme de 2557,71 euros à ce titre. La défenderesse reconnaît le principe et le montant de cette dette.

Afin de ne pas statuer ultra petita, Mme [B] [Y] sera par conséquent condamnée à payer à la société Foncia des Lacs, subrogée dans les droits de M. [H] [A] et Mme [N] [G], la somme de 2557,71 euros au titre des loyers, provisions sur charges et charges impayées pour la période du mois d’avril 2024 au mois de juillet 2025.

Il sera par ailleurs constaté que M. [H] [A] et Mme [N] [G] sont redevables à Mme [B] [Y] de la somme de 9,17 euros au titre du trop perçu de charges pour les années 2023 et 2024.

3°) Sur la demande au titre des frais d’assurance habitation

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du contrat n°790776829P-576546 produit, conclu le 15 décembre 2023 et à effet au 16 décembre 2023, que Mme [B] [Y] a souscrit une assurance Multirisques Habitation auprès de l’assureur BPCE IARD, par l’intermédiaire de la société Foncia des Lacs, en qualité de mandataire de l’intermédiaire en assurance ASSURIMO. Il résulte du contrat produit que le montant annuel de la cotisation s’élève à la somme de 112,32 euros frais et taxes compris, réglable par paiement mensualisé de 9,36 euros auprès de l’agence Foncia des Lacs.

Si la société Foncia des Lacs se dit créancière de la somme de 177,19 euros au titre de cette assurance, il est constaté sur les décomptes produits que des frais d’assurance privilège sont effectivement facturés pour des montants variables selon les mois, une double facturation apparaissant certains mois sous les intitulés “assurance privilege” et “assurance privilege abp ns”, sans qu’aucun document contractuel produit ne justifie la variation des montants appelés ni la double facturation constaté.

Dès lors que la demanderesse ne justifie être créancière que des sommes exigibles au titre des conditions particulières du contrat produit, Mme [B] [Y] sera condamnée à payer à la société Foncia des Lacs :

— une somme mensuelle de 9,36 euros au titre des frais d’assurance habitation pour la période du mois d’avril 2024 au mois de juin 2025 inclus,

— la somme de 0,60 euro au titre des frais d’assurance habitation proratisés pour le mois de juillet 2025,

soit la somme totale de 141 euros.

4°) Sur les sommes dues au titre des dégradations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

Il résulte des dispositions de l’article 1347 du code civil que la compensation, extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les demandeurs produisent aux débats un état des lieux d’entrée du 16 décembre 2023 ainsi qu’un état des lieux de sortie du 2 juillet 2025, établis tous deux contradictoirement.

En premier lieu, concernant les frais de nettoyage, la comparaison entre les deux états des lieux permet d’établir que si la propreté générale de l’appartement était bonne lors de l’entrée, elle est décrite comme mauvaise à la sortie.

Madame [B] [Y] ne conteste ni le principe de cette dégradation locative, ni le montant de la réparation, s’élevant à la somme de 360 euros selon facture de la société NET SERVICES.

En second lieu, la comparaison entre les états des lieux permet d’établir qu’une roulette du placard de la cuisine et du séjour est défixée et que les portes sont dégondées lors de la sortie de la locataire, alors que ces éléments ne sont pas mentionnés lors de son entrée. En outre, l’abattant des WC mentionné comme étant cassé à la sortie de la locataire, tandis qu’une telle mention ne figure pas lors de son entrée. Enfin, le détecteur de fumée est mentionné comme étant non conforme à la sortie de la locataire, mention qui ne figure pas sur l’état des lieux d’entée.

Madame [B] [Y] ne conteste ni le principe de ces dégradations locatives, ni le montant de leur réparation, soit 246,40 euros selon facture de l’entreprise FRANCK DESBAT TOUS TRAVAUX.

Enfin, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie fait apparaitre l’absence d’une clé de la porte palière.

Il est ainsi établi que Madame [B] [Y], qui ne conteste pas l’absence de cette clé, est redevable de la somme de 63,98 euros à ce titre.

Par conséquent, il est établi qu’au total, Madame [B] [Y] est redevable à Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] de la somme de 670,38 euros.

Monsieur [H] [A] et Mme [N] [G] sollicitent la compensation entre cette créance et la somme de 9,17 euros dont ils sont redevables à leur ancienne locataire, demande à laquelle il conviendra de faire droit en application de l’article 1347 du code civil.

Ainsi, après compensation des créances respectives, Mme [B] [Y] sera condamnée à payer à Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] la somme de 661,21 euros au titre des réparations locatives.

5°) Sur la demande de retenue provisoire de 20% du dépôt de garantie formée par les bailleurs

Aux termes de l’article 22 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté de comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient pas ne pas avoir été en mesure de procéder à la régularisation définitive des charges dues à la date de remise des clés par la locataire et ne mentionnent pas la date d’établissement de l’état des répartitions des comptes de l’immeuble pour l’exercice 2025.

En outre, si l’article 22 précité autorise la retenue d’une partie du dépôt de garantie dans les cas qu’il prévoit, encore faut-il que le dépôt de garantie ait été conservé par le bailleur pour permettre une telle retenue. Or, en l’espèce, il résulte de ce qui précède et des conclusions conjointes des bailleurs et de la société Foncia des Lacs que le dépôt de garantie versé par la locataire a été conservé par l’agence immobilière, de sorte que leur demande de retenue sur cette somme est sans objet.

Monsieur [H] [A] et Mme [N] [G] seront par conséquent déboutés de leur demande tenant à la retenue provisoire de 20%.

6°) Sur l’octroi de délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [B] [Y], qui indique avoir retrouvé un emploi, propose de se libérer de ses dettes par versements mensuels de 250 euros, proposition conforme aux délais prévus par l’article 1343-5 du code civil, et adaptée à sa situation financière ainsi qu’aux besoins des demandeurs, qui ne s’opposent par ailleurs pas à de tels délai.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [B] [Y] des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Il sera rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance de Madame [B] [Y] l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par les demandeurs.

7°) Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [Y] qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il est par ailleurs équitable de condamner Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] et à la société FONCIA DES LACS la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société FONCIA DES LACS,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la société FONCIA DES LACS, subrogée dans les droits de Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G], la somme de 2557,71 euros au titre des loyers, provisions sur charges et charges impayées pour la période du mois d’avril 2024 au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la société FONCIA DES LACS la somme de 141 euros au titre des frais d’assurance dus à raison du contrat n°790776829P-576546 souscrit le 15 décembre 2023,

AUTORISE Madame [B] [Y] à s’acquitter des sommes dues à la société FONCIA DES LACS en 23 mensualités de 117 euros chacune, outre une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] la somme de 661,21 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [B] [Y] à s’acquitter des sommes dues à Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G], en 6 mensualités d’un montant de 100 euros chacune, puis une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] de leur demande au titre de la retenue provisoire de 20% du dépôt de garantie,

DIT que les intérêts moratoires dus pour une année entière seront capitalisés à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [B] [Y] aux dépens,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [H] [A] et Madame [N] [G] et à la société FONCIA DES LACS la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 23 avril 2026 par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION