TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00515 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5I

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître KARM

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[F] [J]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [N]

né le 31 Juillet 1962 à PARIS (75000),

demeurant 3 allée du Trèfle – 95800 CERGY LE HAUT

représenté par la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substituée par M^e Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [J],

demeurant Résidence du Cygne – 7 rue Delattre Tassigny – 3ème Etage -Porte 22 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1et octobre 2020, Monsieur [S] [N] a donné à bail à Monsieur [F] [J] un local à usage d’habitation situé au Résidence du Cygne 7 rue Delattre de Tassigny 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 505 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [N] a fait signifier le 21 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1.630,25 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [S] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que l’assistance d’un serrurier;

— de supprimer ou de réduire le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

— de la somme de 1.616,52 € au titre des loyers et charges impayés,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 535,84€ jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, Monsieur [S] [N] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et rappelle le montant de la dette locative soit la somme de 1.616,52 €.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l’acte en l’étude le 22 juillet 2024, Monsieur [F] [J] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer mentionne un délai de deux mois.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [S] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version applicables aus faits prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 1et octobre 2020 contient une clause résolutoire (« Article VIII CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 1.630,25 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 22 mai 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [F] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément concernant sa situation, ce qui empêche de lui accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [J] sera ordonnée.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [F] [J] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [F] [J] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [F] [J] étant absent à l’audience aucun élément il ne peut rapporter d’élément susceptible de remettre en cause ni le principe ni le montant de la dette locative.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.616,52 €.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, mais il n’y a pas lieu révision annuelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [F] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [N], Monsieur [F] [J] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1et octobre 2020 entre Monsieur [S] [N] et Monsieur [F] [J] concernant le local à usage d’habitation situé Résidence du Cygne 7 rue Delattre de Tassigny 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 22 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [J] à verser à Monsieur [S] [N] à titre provisionnel la somme de 1.616,52 € (décompte arrêté au septembre 2024 inclus);

(mille six cent seize euros et cinquante deux centimes)

CONDAMNONS Monsieur [F] [J] à payer à Monsieur [S] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi avec révision annuelle selon la clause insérée au bail;

CONDAMNONS Monsieur [F] [J] à verser à Monsieur [S] [N] une somme de 500 € (cinq cents euros)au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [F] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS Monsieur [S] [N] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME