N° RG 25/00293 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GR6U

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[O] [R]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [F] [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [R]

né le 17 Octobre 1963 à OULMES – MAROC,

demeurant 6 ter rue Victor Hugo – 28600 LUISANT

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [F] [P]

né le 06 Août 1962 à PORTUGAL,

demeurant 4 hameau Villa Nueva del Pardillo – 28600 LUISANT

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART assistée de [S] PARAYRE, auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2021, Monsieur [R] [O] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [F] [P] [E] un logement situé 4, Hameaux Villa Nueva del Pardillo – 28600 LUISANT, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 950,00 €.

Le 17 mai 2024, un commandement de payer la somme de 5 366,00 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [F] [P] [E] au titre du solde des loyers impayés incluant le loyer d’avril 2024, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024 (à étude), Monsieur [R] [O] a assigné Monsieur [F] [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, ainsi que des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [F] [P] [E] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [F] [P] [E] et à défaut ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [P] [E] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [F] [P] [E] à lui payer la somme de 12 241,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, et ce avec intérêts légaux ;

— condamner Monsieur [F] [P] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner Monsieur [F] [P] [E] à lui payer une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts légaux ;

— condamner Monsieur [F] [P] [E] à lui payer la somme de 700,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 17 mai 2024, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [R] [O] comparait en personne. Il maintient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 2 mai 2025 à la somme totale de 16 991,00 €. Il actualise également sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et sollicite une somme de 1300 euros, invoquant d’importants frais d’huissier dans le cadre de la présente requête.

Il précise que cela fait 1 an et demi que Monsieur [F] [P] [E] ne paie plus ses loyers courants ; Il a fait appel à un médiateur pour tenter de trouver une solution amiable au litige, mais sans succès. Il précise que le locataire a quitté le logement le 04 mai 2025.

Monsieur [F] [P] [E] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 28 avril 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 01 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 17 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 25 novembre 2024.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 25 novembre 2024, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 27 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 06 mai 2025.

Monsieur [R] [O] justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résolution du contrat de bail :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 29 avril 2021 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 17 mai 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 02 mai 2025, fourni par le demandeur, que Monsieur [F] [P] [E] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [F] [P] [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 juillet 2024.

Sur la demande d’expulsion :

A l’audience, Monsieur [R] [O] indique que le locataire a quitté les lieux le 04 mai 2025, de sorte que cette demande est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 950 €.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 950 € dont Monsieur [F] [P] [E] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [F] [P] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, Monsieur [R] [O] versant aux débats un décompte démontrant qu’au 02 mai 2025, Monsieur [F] [P] [E] lui devait la somme de 16 991,00 €, incluant le mois d’avril 2025.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [F] [P] [E] au paiement de la somme de 16 991,00 € arrêtée au 02 mai 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [R] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [F] [P] [E] à lui verser la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts. Toutefois, il n’apporte pas la preuve que le défaut de paiement des loyers par le défendeur lui a causé un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard. En conséquence, il sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [P] [E], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [O] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [F] [P] [E] sera ainsi condamné à payer au demandeur, la somme de 700 € euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mai 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [P] [E] le 29 avril 2021, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 4, Hameaux Villa Nueva del Pardillo – 28600 LUISANT, et la résiliation du bail à la date du 18 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [E] à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 16 991,00 € (SEIZE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 366,00 € (CINQ MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SIX EUROS) à compter du 17 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [F] [P] [E] à Monsieur [R] [O] à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 950 € (NEUF CENT CINQUANTE EUROS), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [E] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONSTATE que la demande d’expulsion de Monsieur [F] [P] [E] et de tous occupants de son chef est devenue sans objet ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [E] à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 700 € (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART