N° RG 25/00178 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQMJ

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée à :

[T] [G] épouse [I], [Y] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [G] épouse [I],

Monsieur [Y] [I],

demeurant tous deux 1 résidence des Béguines – Logt 5 – 28110 LUCÉ

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

en présence d'[F] [C], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet à compter du 4 février 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti un bail d’habitation sur un appartement situé 1 résidence des Béguines, logement n°5, 28110 LUCE à Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 356,06 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11 octobre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 554,51 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] le 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement du prix du bail aux termes convenus, l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine du jugement à intervenir et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

2 651,90 euros pour l’arriéré de loyers et charges au 11 décembre 2024,Les mensualités échues du 1er décembre 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir,une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer courant et des charges du jour du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris le commandement par huissier des 11 octobre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1 654,52 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse. Il expose que les locataires ont repris le paiement du loyer et précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais suspensifs.

Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I], régulièrement cités à tiers présent à domicile et à personne physique, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ».

En l’espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 24 juin 2025.

En outre, la caisse d’allocations familiales d’Eure et Loir a été avisée de la situation d’impayé de Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] le 30 avril 2024. Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’extrait de compte produit démontre que depuis la prise d’effet du contrat, à savoir le 4 février 2020, Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] se trouvent en impayés. En outre, malgré la reprise du paiement des loyers depuis le mois de février 2025, ces derniers ne parviennent pas à apurer leur dette et se trouvent toujours en situation d’impayés.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement régulier des loyers et des charges depuis plusieurs années caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires à la date de la présente décision, soit le 30 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Du fait des délais accordés, la demande d’expulsion devient sans objet.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] seront déchus du bénéfice de ces délais et la résiliation judiciaire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité sera due solidairement par les occupants jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans le contrat de bail à l’article « CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION ».

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte et situation de compte – que Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] restent devoir une somme de 1 796,43 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, soit depuis le 4 février 2020, plusieurs sommes ont été retenues au titre des frais de procédure et notamment la somme de 124,79 euros le 31 mai 2020, la somme de 147,74 euros le 31 décembre 2022 et la somme de 141,91 euros le 31 octobre 2024.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif, la somme de 414,44 euros au titre des frais de procédure.

Par ailleurs, il ressort de la situation de compte de Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] que des sommes ont été retenues au titre du loyer d’un garage. Or, il convient de noter que le contrat de location signé par les parties le 6 mars 2023 ne mentionne pas la location d’un tel garage comme accessoire au logement. En outre, aucune somme n’est mentionnée à ce titre dans le contrat de bail et HABITAT EURELIEN ne produit aucune autre pièce destinée à justifier d’une part, l’existence d’un contrat de location du garage et d’autre part, les sommes retenues.

Dès lors, il convient de déduire de l’arriéré locatif les sommes réclamées au titre du loyer du garage à compter de la situation d’impayés de Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I].

Il résulte des pièces versées aux débats que, déduction faite des frais de procédure du 31 mai 2020 et du 31 décembre 2022, Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] se trouvent en impayés depuis le 31 janvier 2024.

Par conséquent, il convient de déduire la somme de 438,33 euros correspondant aux loyers du garage sollicités depuis le nouvel incident de paiement.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] et notamment de l’article « CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 943,66 euros au titre des loyers et charges impayées au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 33,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN recevable en son action ;

PRONONCE à la date du 30 septembre 2025 la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 6 mars 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN, Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 1 résidence des Béguines, logement n°5, 28110 LUCE ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] à payer à HABITAT EURELIEN, la somme de 943,66 euros (neuf cent quarante-trois euros et soixante-six cents) au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] à s’acquitter de leur dette par 28 mensualités de trente-trois euros (33,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 29ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la procédure d’expulsion sera définitivement éteinte ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra tous ses effets ;

DIT que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement en ce cas Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 30 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande d’HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] et Madame [T] [G] épouse [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION