N° RG 24/02339 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLRJ

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL DALLE PASQUET AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 10

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Z] [B],

[K] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT contradictoire

DU 28 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [O] épouse [V]

née le 05 Juillet 1934 à ALENCON (61000)

demeurant 8 rue Chauveau Lagarde – 28000 CHARTRES

représentée par M^e PASQUET de la SELARL DALLE PASQUET AVOCATS ET ASSOCIES, demeurant 55 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 10

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [B]

née le 03 Juillet 2000 à MELUN (77000)

demeurant 11 rue Chauveau Lagarde – 28000 CHARTRES

représentée par Monsieur [U] [B], son père, muni d’un pouvoir.

Madame [K] [C] veuve [B]

née le 09 Décembre 1934 à VERSAILLES (78000)

demeurant 64 rue des tuilerie – 28210 CHAUDON

représentée par Monsieur [U] [B], son fils, muni d’un pouvoir.

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [A] [J]

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [A] [P], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 28 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 05 août 2019, Madame [K] [O] née [V] et feu Monsieur [G] [O] ont donné à bail à Madame [Z] [B] un local à usage d’habitation situé au 11 rue Chauveau Lagarde 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 400 € outre 20 € de provision sur charges.

Par acte du même jour, et Madame [K] [B] s’est portée caution des engagements de sa fille.

Le comportement de la locataire générateur de troubles de voisinage, Madame [K] [O] devenue seule bénéficiaire de l’usufruit du bien loué à la suite du décès de son conjoint a fait assigner Madame [Z] [B] et sa mère, Madame [K] [B], caution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, par un acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, sonr expulsion et leur condamnation solidaire de ces dernières au paiement de diverses sommes.

A l’audience du 19 novembre 2024, Madame [K] [O] née [V] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner la complète libération des lieux sous astreinte de 50€ par jour de retard du prononcé du jugement à la complète libération des lieux et à la remise des clés, et de la condamner solidairement avec Madame [K] [B] au paiement de cette somme entre les mais de la bailleuresse

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [B] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets aux frais et aux risques de la locataire solidairement avec la caution ;

— de voir supprimer ou de réduire du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner solidairement Madame [Z] [B] et Madame [K] [B] au paiement de:

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi , jusqu’au jour de la libération effective du logement,

—  1.000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du non respect des obligations locatives,

— de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [K] [O] fait état d’injures, de fait de violences, contre la gardienne de l’immeubles et des voisins et produit des attestations et une plainte adressée au Procureurde la République du tribunal judiciaire de Chartres.

Madame [Z] [B] régulièrement citée par acte remis à sa personne est représentée par son père, Monsieur [B], qui dispose d’un pouvoir et représente également sa mère Madame Madame [K] [B] régulièrement citée par acte remis à étude.

Monsieur [B] dépose une lettre explicative valant conclusions et s’oppose aux demandes de condamnation à titre de dommages intérêts et sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Il expose que Madame [Z] [B] sa fille est atteinte d’un trouble psychiatrique et indique qu’en l’absence de traitement médical son état s’est dégradée depuis 2023. Une demande de mesure de protection est en cours.

Il ajoute que Madame [Z] [B] lui a fait part de son intention de quitter les lieux.

Il précise qu’elle a toujours payé le loyer, grâce à l’aide de sa grand-mère Madame [K] [B], retraitée.

Pour le surplus, il convient de se référéer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [K] [O] née [V] justifie avoir adressé une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL:

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location…".

L’aritcle 1728 du code civil rappelle les mêmes obligations et dispose ainsi: “Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1729 du code civil mentionne, que : “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

L’usage paisible des lieux loués est une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que depuis de nombreux mois la locataire a un comportement de nature à occasionner des troubles anormaux perturbant gravement la tranquilité des habitants de l’immeubles en dépit des tentatives amiables pour y mettre fin.

Les attestations des voisins montrent qu’ils se sont plaints auprès de la bailleresse et ont également écrit au Procureur de la République de Chartres en raison notamment de tapages noctures et diurnes provenant de la locataire ou de personnes lui rendant visite.

Ces troubles fréquents et répétés, selon les témoignages, consistent essentiellement en des bruits de portes claquées, de musique à fort volume, de cris ou hurlements en période de crise, de disputes sur fond d’alcoolisation nécessitant l’intervention des forces de l’ordre, mais également d’injures.

L’une des voisines indiquent avoir dû modifier l’occupation de son logement pour que son fils de 11 ans dont la chambre jouxtait l’appartement loué par Madame [B] puisse retrouver le sommeil.

Les bruits persistants sont confirmés par d’autres voisins dont un locataire de 70 ans, qui vit dans l’immeubles depuis 2004.

Le réprésentant de la locataire, qui ne s’oppose pas à la demande de résiliation, ne remet en cause ni leur gravité ni leur récurrence des troubles allégués.

Il explique que la pathologie psychiatrique de la locataire, qui ressort par ailleurs d’un certificat médical en date du 13 septembre 2024 versé aux débats nécessite un traitement or Madame [B] est en rupture de soins depuis 2023, ce qui engendre un comportement inadapté manifestement à l’origine des troubles du voisinage relatés, mais qui ne peut en aucun cas les excuser.

La preuve de l’existence de troubles fréquents et répétés, qui excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage graves, précis et concordants, sont contraires aux obligations résultant du bail, qui prévoit une occupation paisible et sans nuissance sont donc constitutifs d’un manquement suffisamment grave et réitéré sur plusieurs mois.

La résiliation du bail sera prononcée.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Z] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [Z] [B] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III.SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION ET D’UNE ASTREINTE:

Madame [Z] [B] sera également condamnée solidairement avec Madame [K] [B] caution au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Compte tenu de l’octroi d’une indemnité d’occupation, il n’apparaît pas justifié de faire droit à l’astreinte sollicitée par Madame [O].

III SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS:

Madame [O] sollicite l’octroi d’une somme de 1.000€ en réparation du préjudice subi du fait des plaintes reçues des voisins et des démarches effectuées auprès de la locataire pour tenter de faire cesser les troubles anormaux résultant de son comportement.

Elle justifie de ce préjudice par les pièces produites notamment les attestations des voisins.

Madame [Z] [B] et Madame [K] [B] seront donc condamnées solidairement en paiement de la somme de 150€ à titre de dommages et intérêts au profit de Madame [O].

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF DU AU 30 JUIN 2024:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, Madame [K] [O] mentionne qu’au jour de l’audience l’impayé locatif a été régularisé.

La demande non reprise dans le dispositif des écritures de Madame [O] est devenue sans objet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [Z] [B] et Madame [K] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en date du 05 août 2019 consenti à Madame [Z] [B] sur un local à usage d’habitation situé au 11 rue Chauveau Lagarde 28000 CHARTRES.

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DEBOUTE [K] [O] née [V] de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour d’avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés, Madame [K] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [B] et Madame [K] [B] à payer à Madame [K] [O] née [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [B] et Madame [K] [B] à verser à Madame [K] [O] née [V] la somme de 150€ (cinquante euros) à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTE [K] [O] née [V] de sa demande d’astreinte;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires

DEBOUTE Madame [K] [O] née [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [B] et Madame [K] [B] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA [A] [J]