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Jugement N°

du 05 Mars 2025

N° RG 22/00920 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FUUW

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S.A. SAEDEL,

Commune [Localité 10]

C/

S.C.I. DES DEUX CEDRES,

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e CRUCHAUDET T49

— M^e RENDA T35

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSES :

SOCIETE D’AMENAGEMENT ET D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT D’EURE ET LOIR – SAEDEL,

N° RCS 806 520 201, dont le siège social est sis [Adresse 1]; représentée par M^e Frédéric CRUCHAUDET, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 49

COMMUNE DE [Localité 10],

représentée par Monsieur [S] [R] son maire en exercice dument autorisé par son conseil municipal, dont le siège social est sis [Adresse 6] ; représentée par M^e Frédéric CRUCHAUDET, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 49

DÉFENDERESSE :

SCI. DES DEUX CEDRES,

N° RCS 825 037 914, dont le siège social est sis [Adresse 7] ; représentée par M^e Sandra RENDA, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 24 octobre 2024, à l’audience du 08 Janvier 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 05 Mars 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 05 Mars 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 12 janvier 2011, 25 octobre 2011, 10 avril 2012 et 29 janvier 2016, la commune de [Localité 10] a concédé à la société dénommée SOCIETE D’AMENAGEMENT ET D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT D’EURE-ET-LOIR – SAEDEL (ci-après société SAEDEL) l’aménagement du lotissement " [Adresse 12] " sur les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par acte en date du 21 janvier 2015 reçu par Maître [J] [T], notaire à [Localité 11], la commune de [Localité 10] a cédé à la société SAEDEL les parcelles situées lieudit " [Localité 14] ", cadastrées sur le territoire communal section AD n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Le 09 novembre 2015, la société SAEDEL a déposé une demande de permis d’aménager en vue de la création de quatre lots sur les parcelles précitées. Par arrêté en date du 18 février 2016, le maire de la commune de [Localité 10] a autorisé la création de ce lotissement.

Le cahier des charges du lotissement a été reçu par Maître [T] le 08 juin 2016 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 1 le 23 juin 2016, volume 2016 P n°3265. Ce cahier des charges prévoit notamment que les ventes des lots 1 à 4 seront consenties en vue de la construction de bâtiments à usage industriel, commercial ou artisanal, chaque acquéreur devant déposer une demande de permis de construire dans un délai de 18 mois suivant la signature de l’acte de vente, et débuter les travaux au plus tard 2 ans après cette date.

Par acte en date du 02 février 2018 reçu par Maître [B] [D], notaire à [Localité 11], la société SAEDEL a vendu à la SCI LES DEUX CEDRES une parcelle de terrain à bâtir portant le numéro 3 du lotissement " [Adresse 13] ", cadastrée section AD n°[Cadastre 5] pour une contenance de 12 ares, au prix de 33.120 euros.

Par un arrêté en date du 27 février 2018, le maire de la commune de [Localité 10] a accordé un permis de construire à la SCI LES DEUX CEDRES portant sur l’édification d’un bâtiment industriel.

Par courriers du 28 mai 2021, le maire de la commune de [Localité 10] a informé la SCI DES DEUX CEDRES de la péremption du permis de construire accordé le 27 février 2018 au motif que les travaux n’ont pas été entrepris dans le délai de 3 ans à compter de la notification de cette autorisation.

Par courrier du 26 juillet 2021, le maire de la commune de [Localité 10] a demandé à la société SAEDEL de mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au cahier des charges du lotissement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 27 septembre 2021, Maître [B] [D], notaire à [Localité 11], a informé la SCI LES DEUX CEDRES de ce que la commune de [Localité 10] entendait mettre en œuvre les dispositions du cahier des charges du lotissement aux fins de rétrocession des terrains cédés.

Par courrier en date du 24 novembre 2021, signifié par huissier de justice à la SCI LES DEUX CENDRES le 24 novembre 2021, la commune de [Localité 10] et la société SAEDEL ont prononcé la résolution unilatérale de la vente intervenue le 02 février 2018.

Puis, par acte en date du 29 mars 2022, la société SAEDEL et la commune de [Localité 10] ont fait assigner la SCI DES DEUX CEDRES devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins notamment de résolution du contrat de vente.

Par une ordonnance en date du 16 février 2023, le juge de la mise en état a débouté la SCI DES DEUX CEDRES de sa demande tendant à ce que l’assignation soit déclarée nulle en tant qu’elle a été délivrée pour le compte de la commune de [Localité 10] et à ce que la commune de [Localité 10] soit déclarée irrecevable en ses demandes.

Par une ordonnance en date du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a débouté la SCI DES DEUX CEDRES de sa demande de médiation.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2023, la société SAEDEL et la commune de [Localité 10] demandent au tribunal de :

— Prononcer la résolution de la vente intervenue le 2 février 2018 de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 5] sur le territoire de la commune de [Localité 10] ;

— Dire et juger que la restitution du prix se fera moyennant la déduction de 10 % à titre de dommages et intérêts forfaitaires conformément aux stipulations du contrat, soit la somme de 3.312 euros ;

— Condamner la SCI DES DEUX CEDRES aux dépens dont distraction au profit de la société FIDAL sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile;

— Condamner la SCI DES DEUX CEDRES à verser à la commune de [Localité 10] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, la SCI DES DEUX CEDRES demande au tribunal de :

— déclarer la SA SAEDEL et la commune de [Localité 10] irrecevables en leurs demandes ;

— Condamner la SA SAEDEL et la commune de [Localité 10] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SA SAEDEL et la commune de [Localité 10] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

* * *

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 janvier 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit en outre que Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il résulte des articles 28 4° c, 30 5° et 33 c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, que l’acte d’assignation tendant à obtenir la résolution ou l’annulation d’une vente immobilière doit être obligatoirement publié au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble, dans les trois mois de sa délivrance à peine d’irrecevabilité.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de publication de l’assignation tendant à faire prononcer résolution d’une vente immobilière constitue une fin de non-recevoir (Cass. 1ère civ., 07 novembre 2022, n°11-22.275) relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Dès lors, le tribunal n’est pas compétent pour connaitre de la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DES DEUX CEDRES tirée de l’irrecevabilité de la demande présentée par la société SAEDEL et la commune de [Localité 10] faute de publication de l’assignation délivrée le 29 mars 2022.

Les conclusions tendant à ce que la société SAEDEL et la commune de [Localité 10] soient déclarées irrecevables à leurs demandes sont donc elles-mêmes irrecevables.

En tout état de cause, le moyen manque en fait dès lors qu’il est justifié de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière de [Localité 11] 1 le 11 avril 2023, Volume 2023 P n°4798.

Dès lors, la SCI DES DEUX CEDRES n’est pas fondée à soutenir que des conclusions présentées par la société SAEDEL et la commune de [Localité 10] seraient irrecevables.

Sur la résolution de la vente et ses conséquences

Sur les conclusions à fins de résolution de la vente du 02 février 2018

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du code civil prévoit par ailleurs que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code prévoit enfin que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. / La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que par acte en date du 02 février 2018 la société SAEDEL a vendu à la SCI LES DEUX CEDRES une parcelle de terrain à bâtir portant le numéro 3 du lotissement " [Adresse 13]e ", cadastré sur le territoire de la commune de [Localité 10] section AD n°[Cadastre 5].

Les articles 2, 3 et 4 du cahier des charges du lotissement intégralement reproduits dans l’acte de vente, prévoient que les ventes des lots 1 à 4 seront consenties en vue de la construction de bâtiments à usage industriel, commercial ou artisanal, chaque acquéreur devant déposer une demande de permis de construire dans un délai de 18 mois suivant la signature de l’acte de vente, et débuter les travaux au plus tard deux ans après cette date. En cas d’inobservation de ces délais, la vente du lot pourra être résolue si bon semble à la société venderesse par simple décision unilatérale de celle-ci notifiée par acte d’huissier à l’acquéreur défaillant.

Ces dispositions constituent une clause résolutoire an sens des articles 1224 et 1225 du code civil.

Il ressort des pièces produites par les parties que la SCI LES DEUX CEDRES a déposé une demande de permis de construire le 15 décembre 2017 et le maire de la commune de [Localité 10] a fait droit à cette demande par arrêté du 27 février 2018. L’obligation tendant à ce que l’acquéreur dépose une demande de permis de construire dans un délai de 18 mois suivant la signature de l’acte de vente doit être regardée comme satisfaite.

Il s’évince toutefois des pièces du dossier que les travaux n’ont pas débuté dans le délai de 2 ans suivant la vente du lot, ce qui n’est pas contesté par la SCI LES DEUX CEDRES.

En application de l’article R.424-17 du code de l’urbanisme, les travaux n’ayant pas été entrepris dans le délai de 3 ans à compter de la notification de l’arrêté portant permis de construire, ce dernier est périmé, de sorte qu’il est réputé n’avoir jamais existé.

La circonstance que cette société ait ultérieurement déposé une nouvelle demande de permis de construire le 28 juin 2021 est sans incidence sur l’application de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de retenir que la SCI LES DEUX CEDRES a méconnu les obligations mises à sa charge à peine de résolution du contrat à la demande de la société venderesse de sorte que cette dernière est fondée à solliciter la résolution judiciaire du contrat.

Sur la restitution du prix de vente

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. / Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. / Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

La résolution du contrat de vente du 02 février 2018 implique son anéantissement rétroactif, lequel entraîne des restitutions réciproques : le vendeur devra reprendre possession du bien et rembourser à l’acquéreur le prix perçu, les parties devant être replacées dans l’état où elles se seraient trouvées si la vente n’avait pas été conclue.

Il sera observé que seules les demanderesses évoquent la restitution du prix de vente, la SCI LES DEUX CEDRES ne formulant aucune demande sur ce point.

La commune de [Localité 10] et la société SAEDEL soutiennent qu’en application de l’article 4 du cahier des charges du lotissement, dont les dispositions sont reprises dans le contrat de vente, la somme de 3.312 euros doit être déduite du prix de vente à restituer.

A ce titre, le contrat de vente prévoit que « si la résolution intervient avant le commencement de tous travaux, l’indemnité sera égale au prix de vente du lot, déduction faite de dix-pour-cent à titre de dommages et intérêts forfaitaires. »

Une telle déduction doit s’analyser comme une clause pénale que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire en application de l’article 1231-5 du code civil.

La SCI LES DEUX CEDRES n’invoque pas le caractère excessif de cette clause et, au regard de son montant, celle-ci n’apparait pas excessive de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en modérer le montant.

En conséquence, la société SAEDEL sera condamnée à restituer à la SCI DEUX CEDRES le prix de vente, déduction faite de la clause pénale, à hauteur de 29.808 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’article 699 du même code prévoit par ailleurs que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, la SCI LES DEUX CEDRES sera condamnée aux dépens de l’instance et la société FIDAL sera autorisée à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la SCI LES DEUX CEDRES ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions.

Sa demande à ce titre ne peut en conséquence qu’être rejetée.

La société SAEDEL ne formule aucune demande au titre des frais irrépétibles et dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande présentée par la commune de [Localité 10] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LES DEUX CEDRES de sa demande tendant à ce que la commune de [Localité 10] et la SOCIETE D’AMENAGEMENT ET D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT D’EURE-ET-LOIR – SAEDEL soient déclarées irrecevables en leurs demandes ;

PRONONCE la résolution de la vente reçue le 02 février 2018 par Maître [B] [D] entre, d’une part, la société dénommée SOCIETE D’AMENAGEMENT ET D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT D’EURE-ET-LOIR – SAEDEL et, d’autre part, la société civile immobilière dénommée LES DEUX CEDRES portant sur une parcelle de terrain à bâtir portant le numéro 3 du lotissement dénommé " [Adresse 13] " située Lieudit [Localité 14] à [Localité 10] cadastrée section AD n°[Cadastre 5] pour une contenance de 12 ares ;

CONDAMNE la SOCIETE D’AMENAGEMENT ET D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT D’EURE-ET-LOIR – SAEDEL à payer à la SCI LES DEUX CEDRES la somme de 29.808 euros (VINGT NEUF MILLE HUIT CENT HUIT EUROS) au titre de la restitution du prix de vente, après déduction de la clause pénale ;

CONDAMNE la SCI LES DEUX CEDRES aux dépens de la présente instance, avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de la société FIDAL pour les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LES DEUX CEDRES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la commune de [Localité 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY