TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00159 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JOI3

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Novembre 2024

S.A.S. SOCIETE SIB 2, rep/assistant : M^e Christine ROUSSEL-SIMONIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [G] [W]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Christine ROUSSEL-SIMONIN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Christine ROUSSEL-SIMONIN

Monsieur [G] [W]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. SOCIETE SIB 2, prise en la personne de son représentant légal, sise 12 B rue de la Cerisaie, 63110 BEAUMONT

représentée par M^e Christine ROUSSEL-SIMONIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [W], demeurant 4 place Philippe Marcombes, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 avril 2008 à effet au 1er mai 2008, Madame [D] [V] [Y] épouse [T] et Madame [V] [U] [Y] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [G] [W] un logement meublé à usage de résidence secondaire à durée indéterminée situé 4 Place Philippe Marcombes, 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 €, provision sur charges non comprise.

Par acte authentique en date du 31 août 2021, Madame [D] [V] [Y] épouse [T] et Madame [V] [U] [Y] épouse [X] ont vendu le logement à la S.A.S. SOCIETE SIB 2.

Suivant lettre recommandée en date du 18 septembre 2023 avec accusé de réception, la S.A.S. SOCIETE SIB 2 a mis en demeure Monsieur [G] [W] de régulariser les loyers et charges s’élevant à 725,68 €.

Une seconde lettre recommandée datée du 19 octobre 2023 avec accusé de réception a été délivrée par la S.A.S. SOCIETE SIB 2 à Monsieur [G] [W] le mettant en demeure de régulariser les loyers et charges s’élevant à 1.188,52 €.

Le 21 novembre 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.651,36 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2024, la S.A.S. SOCIETE SIB 2 a fait assigner Monsieur [G] [W] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre eux,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [W] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.688,96 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2024, augmenté des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-6 du Code civil,

* 462.84 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024 et jusqu’à sa libération effective des lieux par application de l’article 1240 du Code civil augmenté des intérêts au taux légal,

* de faire application de la clause pénale, en conséquence de majorer à hauteur de 10% les sommes dues et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à deux fois le montant du loyer quotidien jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 925,68 €.

* outre la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05 février 2024.

A l’audience du 12 septembre 2024, la S.A.S. SOCIETE SIB 2 maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 09 septembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.986,78 €. Le bailleur expose

que le logement n’est pas la résidence principale de Monsieur [G] [W], qu’il ne réside pas en France et qu’il a vécu à l’étranger pendant 3 ans. Elle précise que ce n’est qu’à l’occason de la première audience qu’elle a pris connaissance de versements de prestations sociales de la C.A.F. effectués postérieurement à la délivrance de l’assignation. Elle soutient que ces réglements de la C AF n’ont eu lieu que suite au dossier déposé par Monsieur [G] [W] auprès de cet organisme dans le seul objectif d’éviter son expulsion alors que l’allocation logement ne peut être versée pour une résidence secondaire. Enfin, elle indique qu’aucun versement de Monsieur [G] [W] ou de la C.A.F. n’ont été réalisés pour l’échéance du mois de septembre 2024.

Monsieur [G] [W], quant à lui, a contesté à l’audience du 16 mai 2024 la qualification du contrat de bail en résidence secondaire et demande au Juge des contentieux de la protection de rester dans le logement. Il expose qu’il réside en France et pour justifier son absence du logement pendant trois ans affirme qu’il était au Maroc pendant la période de crise sanitaire du Covid. Il reconnait ne pas avoir payé le loyer et être d’accord sur le montant de la dette, qu’il ne perçoit aucune ressource et qu’il paye le loyer avec la C.A.F.. Il indique qu’il attend la retraite pour laquelle il a déposé un dossier il y a un an ainsi qu’une demande de logement social.

Lors de l’audience, les parties ont été envoyées en conciliation mais aucun accord n’a pu être trouvé entre elles.

La S.A.S. SOCIETE SIB 2 a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [G] [W].

Monsieur [G] [W] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [G] [W] s’étant présenté à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la qualification du contrat de bail

L’article 12 du Code de procédure civile dispose que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

Sur la nature du bail

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalements formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

L’article 1353 du Code civil alinéa 1er dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la S.A.S. SOCIETE SIB 2 produit un bail de résidence secondaire signé le 19 avril 2008 par Monsieur [G] [W] aux termes duquel, il en ressort que les stipulations contractuelles du bail indiquent sans aucune ambiguïté que le logement loué l’est à titre de résidence secondaire, et qu’à ce titre il n’est pas soumis à la loi du 06 juillet 1989.

A l’audience du 16 mai 2024, Monsieur [G] [W] a contesté la qualification du contrat de bail en résidence secondaire.

Or, il ressort des déclarations de Monsieur [G] [W] que celui-ci a fait des démarches en France pour sa retraite et que, francophone, il n’a donc pu se méprendre sur la portée du bail.

De plus, il convient de souligner que Monsieur [G] [W] qui invoque la crise sanitaire pour expliquer le fait qu’il ait résidé pendant trois ans au Maroc ne justifie pas des mesures de restrictions sanitaires du Maroc pendant une aussi longue période.

En outre, alors que Monsieur [G] [W] fait valoir qu’il perçoit des allocations logements, il ressort toutefois du décompte arrêté au 09 septembre 2024 versé au débat par la S.A.S. SOCIETE SIB 2 (pièce 7) que de tels versements de la C.A.F. n’ont eu lieu qu’à compter du 05 mars 2024, soit postérieurement à l’assignation en date du 05 février 2024, qu’aucun versement n’a eu lieu au 05 septembre et qu’aucun élément ne vient démontrer qu’un changement de qualification ait pu être accepté par le bailleur ni même invoqué entre les parties. Ces seuls versements de la C.A.F. effectués à la demande de Monsieur [G] [W] ne sauraient suffire pour établir qu’il s’agit d’une résidence principale.

Il en résulte qu’aucun élément ne démontre que la commune intention des parties était autre que celle indiquée clairement par le bail.

Ainsi, au regard des circonstances de l’espèce, ces éléments ne sauraient entraîner une modification unilatérale de la part de Monsieur [G] [W] de la qualification du contrat ; l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui réserve l’application de celle-ci « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » ne déroge pas aux dispositions légales relatives à la force obligatoire des contrats et à la bonne foi contractuelle et que le locataire ne saurait l’invoquer pour justifier ce qui constitue son propre manquement contractuel.

Il en résulte que le bail conclu le 19 avril 2008 entre les parties n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 1709 du Code civil, “le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.”

L’article 1741 du Code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Au cas présent, le contrat de bail à usage de résidence secondaire du 19 avril 2008 contient une clause résolutoire prévoyant que le contrat de bail sera résilié de plein droit si, un mois après la délivrance du commandement de payer, ce dernier est demeuré sans effet.

Or, la S.A.S. SOCIETE SIB 2 justifie avoir régulièrement signifié le 21 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à usage de résidence secondaire pour un montant de 1.651,36 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à la date du 21 décembre 2023.

Monsieur [G] [W] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A.S. SOCIETE SIB 2, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] ainsi que celle de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des obligations essentielles du preneur.

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La S.A.S. SOCIETE SIB 2 produit un décompte arrêté au 09 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.986,78 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A.S. SOCIETE SIB 2 est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [G] [W] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

En outre, il résulte de l’article 1231-5 du Code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut lui être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 19 avril 2008 entre les parties mentionne une telle clause dans ses conditions générales s’agissant du montant de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation.

La S.A.S. SOCIETE SIB 2 demande au dispositif de ses conclusions, la condamnation de Monsieur [G] [W] à lui payer une indemnité égale à 10 % des sommes dues au titre de la clause pénale prévue au bail.

Cependant, la pénalité convenue apparaît manifestement excessive et il convient d’allouer à ce titre à la S.A.S. SOCIETE SIB 2 la somme de 1€ en plus de l’arriéré locatif s’établissant à un montant de 4.986,78 €.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la signification du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du Code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Selon l’article 1231-5 du Code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite (…)'.

L’indemnité d’occupation égale au double du loyer prévue au contrat de bail présente le caractère d’une clause pénale (Civ. 3ème , 8 avril 2010, n°08-20.525).

En l’espèce, la S.A.S. SOCIETE SIB 2 fait valoir que le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du fait du locataire en application de la clause résolutoire, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien sera due jusqu’à complète libération des lieux.

Or, il apparait qu’en vertu de cette clause pénale, la pénalité sollicitée est manifestement excessive.

A titre surabondant, il convient de constater qu’en application de la recommandation n°2000-01 émise par la commission des clauses abusives le 17 février 2000, toute clause pénale qui met à la charge exclusive du locataire une indemnité d’occupation de deux fois le loyer quotidien et crée ainsi un déséquilibre significatif entre ses droits et ceux du bailleur, est considérée comme abusive et doit être réputée non écrite.

Monsieur [G] [W] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A.S. SOCIETE SIB 2, soit la somme mensuelle de 462.84 €.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la signification du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur les autres demandes

Monsieur [G] [W], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 19 avril 2008 entre la S.A.S. SOCIETE SIB 2 et Monsieur [G] [W] à compter du 21 décembre 2023,

CONSTATE, à compter du 21 décembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu le 19 avril 2008 entre la S.A.S. SOCIETE SIB 2 et Monsieur [G] [W] , portant sur un logement meublé à usage de résidence secondaire situé 4 Place Philippe Marcombes, 63000 CLERMONT-FERRAND ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [G] [W] ainsi que tout occupant de son chef, du local à usage de résidence secondaire sis 4 Place Philippe Marcombes, 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à la S.A.S. SOCIETE SIB 2 la somme de 4.986,78 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre 1 € au titre de la clause pénale ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [W] à la somme mensuelle de 462.84 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A.S. SOCIETE SIB 2 ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que les sommes et indemnités dues au titre de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à la S.A.S. SOCIETE SIB 2 la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023 ainsi que le coût des deux mises en demeure du 18 septembre 2023 et du 19 octobre 2023,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection