VTC/CT

Jugement N°

du 11 MAI 2026

Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 26/00656 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPFB

du rôle général

[F] [K] en sa qualité d’héritier de Madame [P] [K] née [G], [O] [K] épouse [U] en sa qualité d’héritière de Madame [P] [K] née [G]

c/

S.A.S. PILE [R]

la SELARL AUVERJURIS

GROSSE le

la SELARL AUVERJURIS

Copies le

— copie électronique

— la SELARL AUVERJURIS

— Dossier

— Expert

— Régie

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

LOYER COMMERCIAL

LE ONZE MAI DEUX MIL VINGT SIX,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidentee du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffier et lors de la mise à disposition de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

ENTRE

Monsieur [F] [K] en sa qualité d’héritier de Madame [P] [K] née [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [O] [K] épouse [U] en sa qualité d’héritière de Madame [P] [K] née [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

Et par M^e Sandrine LEGAY de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, avoat postulant

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. PILE [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 06 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 puis prorogé à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

[W] [K] et [P] [G] ont acquis le 6 avril 1962 un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5].

Par acte authentique reçu par Me [V] [X], notaire à [Localité 1] en date du 28 juillet 1989, ils ont donné à bail pour une durée de 9 années à compter du 1er août 1989, à la société Mascler, divers locaux dépendant de l’immeuble consistant en la totalité du rez-de-chaussée à usage de magasin, la totalité des sous-sols comprenant deux caves et deux accès à usage commercial annexe, et au premier étage, un studio d’une superficie de 22 m².

La société Mascler a vendu son fonds de commerce le 17 mars 1996 à la SARL Pile [R]. Cette dernière a elle-même vendu son fonds le 5 juillet 2022 à la SAS Pile [R].

Le bail commercial a été renouvelé par acte authentique reçu le 12 avril 1999 par Me [Z], notaire à [Localité 1], pour une durée de 9 années à compter du 1er août 1998 pour se terminer le 31 juillet 2007.

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2008, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er août 2007 pour se terminer le 31 juillet 2016.

Puis, par acte sous seing privé du 15 novembre 2016, il a été renouvelé une nouvelle fois pour une période de 9 années à compter du 1er octobre 2016 pour se terminer le 30 septembre 2025.

Le 11 mars 2025, M. [F] [K], Mme [O] [K] épouse [U], et [P] [G] veuve [K] ont donné congé avec offre de renouvellement à effet au 30 septembre 2025, moyennant un loyer annuel de 43 200 euros HT, ou de 36 000 euros HT en cas de libération du studio à l’étage.

[P] [G] est décédée le 21 juin 2025.

M. [F] [K], Mme [O] [K] épouse [U] viennent aux droits de leur mère, [P] [G].

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 17 septembre 2025, les bailleurs ont notifié un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

Suite à l’autorisation d’assigner résultant de l’ordonnance du 10 février 2026, M. [F] [K] et Mme [O] [K] épouse [U] ont, par acte du 17 février 2026, fait assigner la SAS Pile [R] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins de voir, au visa des articles L.145-33, L.145-34, L.145-57 du code de commerce, R.145-23 à R.145-33 du code de commerce, 54, 56, 752, 760 et 763 du code de procédure civile, de :

à titre principal :- juger recevable et bien fondée l’action en fixation du loyer du bail renouvelé ;

— constater que les conditions de la procédure sur mémoires prévues aux articles R.145-23 à R.145-27 du code de commerce, ont été respectées, en ce compris la notification d’un mémoire préalable et l’écoulement d’un délai d’un mois avant la saisine du juge ;

— juger que les travaux réalisés par la SAS Pile [R] sans autorisation des bailleurs ont modifié les caractéristiques des locaux loués, la destination des lieux, et partant la valeur locative des locaux ;

— juger qu’il existe un motif de déplafonnement justifiant la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ;

— fixer en conséquence, le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2025 à la somme de 43 200 euros HT hors charges, soit 3 600 euros HT hors charges par mois, payables selon les modalités prévues par le bail ;

— dire que toutes les autres clauses et conditions du bail demeureront inchangées et continueront de régir les relations contractuelles des parties, sauf dispositions contraires expressément décidées ;

à titre subsidiaire :- ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2025, avec mission proposée ;

— fixer le loyer provisionnel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2025 à la somme mensuelle de 3 600 euros HT hors charges par mois pendant la durée de la procédure, à compter de la décision à intervenir, payable selon les modalités prévues par le bail ;

en tout état de cause :- condamner la SAS Pile [R] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de constat, d’expertise amiable, d’assignation, de placement, avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e David Roguet, avocat ;

— condamner la SAS Pile [R] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que la décision à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues par la loi.

A l’audience du 6 mars 2026, M. [F] [K] et Mme [O] [K] épouse [U] ont repris le contenu de leur assignation.

La SAS Pile [R] assignée à étude, n’a pas comparu.

MOTIFS

Par acte extrajudiciaire signifié le 11 mars 2025,M . [F] [K], Mme [O] [K] épouse [U], et [P] [G] veuve [K] ont donné congé à la SAS Pile [R] avec offre de renouvellement à effet au 30 septembre 2025, moyennant un loyer annuel de 43 200 euros HT, ou de 36 000 euros HT en cas de libération du studio à l’étage.

Par LRAR du 17 septembre 2025, M. [F] [K] et Mme [O] [K] épouse [U] venant en outre aux droits de leur mère [P] [G] décédée le 21 juin 2025, ont notifié un mémoire préalable en demande aux fins d’obtenir la fixation judiciaire du loyer de renouvellement à la valeur locative au 1er octobre 2025, soit selon eux, à la somme de 43 200 euros HT et HC.

Il convient de constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2025.

Dans leur mémoire, M. [F] [K] et Mme [O] [K] épouse [U] se prévalent d’un rapport d’expertise amiable établi par Mme [B] [E] justifiant selon eux, un loyer annuel de 43 200 euros HT et hors charges à compter du 1er octobre 2025. Ils soutiennent que le preneur a modifié la surface commerciale des locaux en créant deux salles de restaurant dans les caves situées au sous-sol d’une surface proche de 94 m², et qu’il s’agit d’un motif de déplafonnement au sens des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, justifiant la fixation du loyer à la valeur locative.

Sur ce,

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré,

— la destination des lieux,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialité,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 ajoute qu’à moins d’une modification notable des éléments sus-évoqués, le taux de variation du loyer lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou s’ils sont applicables de l’indice trimestriel des baux commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires ….

Les articles R.145-3 et suivants du code de commerce apportent des précisions, notamment sur les caractéristiques du local considéré et sur les facteurs locaux de commercialité.

L’article R.145-30 énonce que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux, ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat ; il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire. Le juge ne peut en outre se fonder exclusivement sur le seul rapport d’expertise amiable produit par la partie demanderesse.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire,

Constate que le bail commercial liant d’une part M. [F] [K] et Mme [O] [K] épouse [U] , bailleurs, et d’autre part la SAS Pile [R], preneur, portant sur les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], a été renouvelé à compter du 1er octobre 2025 ;

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des locaux commerciaux susmentionnés ;

Désigne pour y procéder :

M. [S] [T] (1967)

[Adresse 6]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 07 39 30 55 Mèl : [Courriel 1]

expert en estimation de biens et de loyers commerciaux près la cour d’appel de [Localité 7], avec pour mission de :

— effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;

— examiner l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, notamment les rapports d’expertises précédents, ;

— entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

— effectuer d’initiative et d’office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;

— déterminer la situation des locaux litigieux, leur surface, le cas échéant avec pondération, leur volume, leurs commodités d’accès pour le public ;

— mentionner les modifications ayant pu être apportées par la partie locataire à l’état initial des lieux, en en précisant les conséquences, et en déterminant alors si ces modifications ont eu le cas échéant une incidence sur les commodités d’exploitation des lieux loués et sur la valeur du loyer commercial ;

— déterminer l’importance et l’étendue des surfaces affectées à l’exploitation commerciale du locataire, en détaillant les critères utilisés en cas de technique de pondération ;

— déterminer sur ces lieux l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité ainsi que de conformité aux normes exigées par la législation du travail ou en matière de législation spécifique concernant les lieux d’accueil du public si cette législation spécifique est applicable ;

— déterminer la nature et l’état des équipements ainsi que les moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

— dire si les facteurs locaux de commercialité ont ou non changé depuis la dernière date de renouvellement de ce bail commercial ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2025, au regard :

— des caractéristiques des locaux,

— de la destination du bail,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— proposer la valeur locative annuelle des locaux au 1er octobre 2025 en distinguant le cas échéant, rez-de-chaussée, sous-sol et étage ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

Autorise l’expert :

— à s’adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

— à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire;

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives ;

Dit qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles ;

Dit que l’expert judiciaire commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un PRÉ-RAPPORT D’EXPERTISE contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 30 novembre 2026 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert ;

Dit que M. [F] [K] et Mme [O] [K] épouse [U] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner au greffe une provision de la somme de deux mille euros (

2 000 € T.T.C) avant le 20 juin 2026 ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera CADUQUE à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dit qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils ;

Dit qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.;

Désigne le juge en charge des expertises pour effectuer le contrôle de l’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme correspondant au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes, y compris celle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prononce la radiation de l’affaire ;

Dit qu’elle sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente dès le dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER Le PRESIDENT