LNB/AC

Jugement N°

du 07 MAI 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 23/00764 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-I5NK / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[O] [P]

[Adresse 1]

Contre :

[D] [R]

Grosse : le

M^e Ghyslaine JACQUES-HUREAUX

Copies électroniques :

la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN

la SCP PORTEJOIE

Copie dossier

la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN

M^e Ghyslaine JACQUES-HUREAUX

la SCP PORTEJOIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE SEPT MAI DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [O] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND et pour avocat plaidant M^e Ghyslaine JACQUES-HUREAUX, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [U]

[Adresse 3]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND et pour avocat plaidant M^e Ghyslaine JACQUES-HUREAUX, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [D] [R]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : la SCP PORTEJOIE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEUR

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Fanny CHANSÉAUME, et de Amandine CHAMBON, lors du délibéré, greffières.

Après avoir entendu, en audience publique du 12 Février 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [R] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Localité 5], cadastré section ZY n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], 6 et 7.

Ce bien a été mis en vente, au cours de l’année 2021, au moyen notamment d’une annonce parue sur le site internet « leboncoin ». La vente a été confiée à Maître [N] [W], notaire à [Localité 5].

Un premier acquéreur s’est présenté, avant de se désister.

Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont accepté l’offre de vente que leur avait adressée Maître [W], par courriel du 14 janvier 2022, pour un prix de 120 000 €, frais d’acte pour 10 050 € et frais de négociation à la charge des acquéreurs pour 7200 €.

Une promesse unilatérale de vente, établie par Maître [W], a été signée par les parties, le 11 mars 2022. Cette promesse était conditionnée à la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier par les acquéreurs.

Un avenant a été conclu entre les parties, le 16 juin 2022.

Plusieurs échanges de courriels et courriers sont intervenus entre les acquéreurs et le notaire du vendeur, un différend apparaissant notamment sur la prise en charge de dégradations que Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont indiqué avoir constatées sur le bien immobilier, ainsi que sur la justification d’une assurance habitation.

Par courrier du 20 août 2022, Maître [W] a indiqué à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] que le délai laissé dans l’avenant était expiré et qu’il convenait de régulariser l’acte définitif. Elle a proposé une visite de courtoisie aux acquéreurs et une signature de l’acte de vente au 25 août 2022.

Le 25 août 2022, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ne se sont pas présentés à l’étude de Maître [W], après en avoir informé leur notaire, en raison de la persistance de difficultés et d’incohérences, outre pressions qu’ils indiquaient subir, ceux-ci maintenant leur souhait d’acquérir le bien, mais des informations complémentaires, dans un délai raisonnable, avant de régulariser la vente.

En raison de l’absence des acquéreurs le jour du rendez-vous fixé par Maître [W], Monsieur [D] [R] a choisi de retirer son accord et de ne plus vendre son bien à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U].

Par acte d’huissier de justice en date du 14 décembre 2022, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont fait sommation à Monsieur [D] [R] de procéder à la vente du bien litigieux dans les meilleurs délais.

Aucune issue amiable n’a pu être trouvée entre les parties.

Par acte de commissaire de justice, signifié le 15 février 2023 Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont fait assigner Monsieur [D] [R] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins notamment de voir juger parfaite la vente portant sur le bien sis à Lezoux, cadastré section ZY n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et 7.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 octobre 2025, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] demandent, au visa des articles 1101 et suivants, 1124 et 1231-1 du code civil, de :

Juger les demandes de Monsieur [P] et de Madame [U] recevables et de les y déclarer bien fondés ; Leur donner acte de ce qu’ils ont fait procéder à la publicité de la présente assignation au service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble ; En conséquence, juger parfaite la rencontre des volontés de Monsieur [P] et Madame [U] d’une part et de Monsieur [R] d’autre part, la vente des lots cadastrés section ZY et n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], 6 et 7 situés sur la commune de [Localité 5] ; Juger parfaite la vente des lots cadastrés section ZY et n° [Cadastre 1], 2, 6 et 7 situés sur la commune de [Localité 5] dépendant de l’ensemble immobilier pour un prix de vente de 120 000 €, ce qui revient à un total de 136 975 € avec les frais ; Juger qu’à défaut de signature amiable, devant notaire, de l’acte authentique de vente de ce bien immobilier dans un délai maximum de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, ce jugement vaudra vente dès la justification du paiement du prix de 136 975 € par Monsieur [P] et Madame [U] entre les mains de Maître [M], administrateur de l’étude de Maître [W], ou à défaut, de Maître [W], notaire, si l’administration de son étude venait à cesser, et sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 1]-Ferrand de lieu de situation de l’immeuble, pour valoir titre de propriété au profit de Monsieur [O] [P] et de Madame [H] [U] ; Condamner Monsieur [R] à verser une somme de 127 742,34 € à Monsieur [O] [P] et à Madame [H] [U] à titre de dommages-intérêts, augmenté de 2021,79 € mensuel à compter du 7 septembre 2025 et jusqu’au jour du jugement, ainsi qu’une somme de 12 000 € en application de la clause pénale ; Débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; Condamner Monsieur [R] à verser la somme de 6000 € à Monsieur [O] [P] et à Madame [U] au titre des frais irrépétibles ; Condamner Monsieur [R] aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, Monsieur [D] [R] demande, au visa des articles 1113 et 1231-5 du code civil, de :

Débouter Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 12 000 € à titre de dommages-intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 décembre 2025 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 21 avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 7 mai 2026, par mention au dossier.

DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la vente parfaite

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L’article 1124 du code civil dispose que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. ».

Par ailleurs, l’article 1589 du code civil dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. ».

La levée de l’option n’ayant été soumise à aucune forme ou modalité particulière, l’option d’acquisition est régulièrement levée dans les délais, après que le bénéficiaire a renoncé à une condition non réalisée, et que les promettants ont été informés oralement par leur notaire de cette levée de l’option avant l’échéance prévue (Civ. 3e, 19 déc. 2012, no 08-14.225).

En l’espèce, les débats entre les parties vont s’axer principalement sur l’existence d’une levée d’option par les demandeurs avant la date fixée au compromis de vente, modifié par avenant. En outre, se pose la question de savoir si Monsieur [D] [R] pouvait retirer son bien de la vente utilement, en raison de l’absence de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] le jour du rendez-vous fixé par Maître [W], notaire, pour la réitération authentique de la vente.

Ces derniers mettent en exergue les conditions dans lesquelles est intervenue cette convocation, à bref délai et alors qu’ils déploraient l’existence d’incertitudes entourant la situation du bien, ceux-ci faisant valoir de l’existence de dégradations nouvelles depuis la signature de la promesse de vente (en sus de dégradations constatées antérieurement) et de l’absence de justificatif d’une assurance pour le bien vendu. Le défendeur s’en défend et objecte que la notaire n’a pas été appelée en cause malgré les reproches qui lui sont faits par les demandeurs et suppute de la volonté des acquéreurs de faire prendre en charge par l’assurance des frais de remise en état, alors même qu’ils ont accepté de prendre un bien en l’état.

Sur la levée d’option par les bénéficiaires

En l’espèce, la promesse stipule en page 5 que la réalisation aura lieu :

Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente ; Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire, sous un certain délai.

La promesse signée le 11 mars 2022 fixait le délai de réalisation de la promesse au 5 mai 2022. L’avenant du 16 juin 2022 a prorogé ce délai au 30 juillet 2022.

Il ressort des différents mails échangés avant l’expiration de ce délai, ainsi que du courrier du 29 juillet 2022 adressé à Maître [W], notaire du vendeur, que les bénéficiaires de la promesse ont indiqué à plusieurs reprises leur volonté inchangée d’acquérir le bien, malgré leurs questionnements persistants entourant l’état du bien et la prise en charge des dégradations alléguées, par l’assurance.

Cette volonté a été réaffirmée au travers d’une sommation par huissier de justice adressée à Maître [W], le 24 août 2022. Au terme de cet acte, ils sollicitaient de nouveau des éléments d’information, se prévalant de nouvelles dégradations depuis la signature de la promesse, mais étaient formels sur leur volonté d’acquérir le bien.

Ils ont également informé, avant l’expiration du délai, le notaire de la réalisation de la condition suspensive attachée à la promesse, relative à l’obtention d’un prêt bancaire, ainsi qu’il en résulte d’un courriel de l’office notarial du 26 juillet 2022.

Le défendeur ne conteste pas avoir été informé par sa notaire de ces différents éléments.

L’existence de désaccords et de demandes de compléments d’information émanant de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] n’a pas pour effet de remettre en cause la régularité de leur levée d’option, alors même que la promesse de vente prévoit en page 5 que celle-ci se fera auprès du notaire rédacteur de l’acte, par tous moyens et toutes formes.

Il est, par ailleurs, constant, que le prix de vente et les frais de notaire ont été réglés comme convenus entre les parties, le jour de la vente (virement d’un montant de 136 975 € – pièce n° 19 DEMANDEURS), à l’exception d’une somme de 200 €, sollicitée directement par la notaire auprès de l’établissement bancaire, ainsi qu’il en ressort d’un courriel du Crédit Agricole du 26 août 2022.

En outre, il doit être observé que la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat pendant le délai susmentionné ne conditionnait pas la régularité de la levée de l’option, ainsi que cela est stipulé en page 5.

Il s’en évince que, les conditions insérées à la promesse ayant été respectées et leur volonté d’acquérir affirmée, avant l’expiration du délai prévu au contrat, les demandeurs ont bien levée l’option d’achat dont ils bénéficiaient, dans les délais prévus au contrat, ce qui emporte nécessairement des conséquences juridiques.

Il va s’agir de déterminer si, malgré tout, Monsieur [D] [R] était fondé à retirer son bien de la vente, au vu de l’absence des demandeurs le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Sur la régularité du retrait du bien à la vente par Monsieur [D] [R]

Les parties se fondent sur une même clause de la promesse de vente (carence – page 6), mais sur des stipulations différentes de cette clause.

Monsieur [D] [R] se fonde sur la stipulation applicable en cas d’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai de réalisation de la promesse, qui lui permettait de retirer le bien de la vente à l’expiration dudit délai et ne lui faisait pas obligation de mettre en demeure, au préalable, les bénéficiaires. Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] se fondent sur la stipulation suivante, applicable en cas de levée de l’option.

C’est bien cette seconde stipulation qui doit trouver application.

Celle-ci prévoit, lorsque l’option a été levée, le cas du défaut du promettant et le cas du défaut du bénéficiaire. Monsieur [D] [R] allègue du défaut de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U], qui ne se sont pas présentés le jour de la signature de la vente. En réponse, ils font valoir que les circonstances rendaient excusable leur absence et que Monsieur [D] [R] n’a pas respecté le formalisme prévu au contrat.

En l’espèce, au vu de cette clause, diverses formalités doivent être respectées, au préalable. En effet, il est bien précisé qu’en cas de levée d’option dans le délai, selon les conditions fixées à la promesse, et en l’absence d’intervention de l’acte sous quinze jours à compter de la levée d’option, « alors la partie la plus diligente mettra l’autre partie en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte ».

Il est également notamment précisé qu’en cas d’absence de régularisation de l’acte, malgré l’émission de la mise en demeure précitée selon les formes prévues au contrat, alors il sera procédé à l’établissement d’un procès-verbal, par le notaire du promettant en cas de carence du bénéficiaire.

En pareille hypothèse, la promesse stipule que le promettant pourra, à son choix, dans ce procès-verbal :

Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente ; Soit faire constater que la vente n’est pas exécutée pour cause de défaut du bénéficiaire, prononcé contre celui-ci dans le procès-verbal et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. L’acte précise que le promettant reprendra alors sa liberté.

Force est de constater que Monsieur [D] [R] ne fournit aucun procès-verbal de carence établi le jour de la vente projetée, établi par son notaire, une simple attestation établie par ses soins à cette date n’étant pas suffisante pour considérer que le formalisme précité a été respecté.

En outre, il n’est pas davantage justifié d’une mise en demeure préalable, par huissier de justice. En effet, le seul document adressé aux demandeurs est une lettre du notaire, datée du 20 août 2022, leur proposant une visite de courtoisie et une signature de l’acte de vente le 25 août 2022, soit cinq jours plus tard.

Le formalisme prévu au contrat n’ayant été nullement respecté, le tribunal considère que Monsieur [D] [R] n’était pas en droit de retirer immédiatement son bien à la vente, alors même qu’il n’est pas contesté que les demandeurs avaient versé les fonds comme convenu entre les mains du notaire instrumentaire.

Le tribunal considère également qu’il ne saurait être reproché aux demandeurs leur défaut, au vu des circonstances entourant la signature de l’acte de vente. Si le courrier de Maître [W] devait être vu comme une mise en demeure, ce qui n’est pas le cas, alors un délai de cinq jours ne pourrait être considéré comme raisonnable pour les acquéreurs pour se mettre en état.

A ce titre, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont été dans l’obligation de puiser dans leurs deniers propres pour faire l’avance du prix de vente, les délais étant trop contraints pour que l’établissement bancaire puisse débloquer le prix de vente pour le 25 août, alors même que l’achat devait être financé par le biais d’un prêt immobilier.

Cette situation a manifestement conduit à la modification du projet de vente par le notaire, celui-ci mentionnant un paiement au comptant, sans tenir compte de l’existence de ce prêt.

Par ailleurs, il est exact qu’aucune condition suspensive en lien avec la prise en charge de dégradations par actes de vandalisme n’a été prévue au contrat. En outre, aucun élément de preuve n’est fourni quant à l’existence des dégradations alléguées et quant à leur caractère postérieur à la signature de la promesse (celle-ci prévoyant une prise en charge par l’assurance du vendeur uniquement en cas de sinistre pendant la durée de validité de la promesse et une obligation de réparation pesant sur le vendeur pour les dégâts survenus depuis la visite – promesse page 30).

En revanche, il est bien stipulé, en page 30 de la promesse, que le promettant s’engage, jusqu’à l’entrée en jouissance du bénéficiaire, à conserver ses assurances.

Force est de constater que le vendeur n’a justifié à aucun moment auprès des acquéreurs de l’existence de cette assurance, malgré leurs demandes répétées (en ce compris au travers d’une sommation par huissier de justice adressée au notaire instrumentaire avant la date fixée pour la réitération de la vente) et qu’il n’en justifie pas davantage, à ce jour, devant la présente juridiction.

Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] étaient donc légitimes à souhaiter bénéficier d’un délai supplémentaire avant de signer l’acte définitif de vente, ainsi qu’ils en ont informé leur propre notaire (courriels du 25 août 2022).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal ne retient pas la carence des acquéreurs et considère que le formalisme prévu au contrat n’a pas été respecté par le vendeur, de sorte que celui-ci ne pouvait retirer son bien à la vente tel qu’il l’a fait.

En conséquence, sur la vente parfaite

La rencontre des volontés des parties étant intervenue, tant sur la chose que sur le prix, le tribunal considère la vente parfaite et les conditions de la promesse de vente réalisées. Il sera donc fait droit aux demandes de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U], dans les conditions reprises au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes pécuniaires

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

Par ailleurs, l’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] soutiennent que Monsieur [D] [R] a manqué à ses obligations contractuelles et demandent à la fois des dommages-intérêts, afin de réparer leurs préjudices qu’ils disent résulter de la perte du bénéfice d’un prêt à taux zéro (PTZ), dès lors qu’ils ont dû acquérir un bien immobilier plus modeste dans l’attente de la résolution du litige et ne sont plus considérés comme primo accédants ; la perte du bénéfice du prêt immobilier souscrit en 2022, les taux ayant augmenté depuis ; l’assurance d’un prêt payée à perte ; les sommes engagées pour assurer la pension de leurs chevaux, alors que leur projet d’acquisition visait à permettre l’accueil de leurs animaux, dans le cadre d’un projet d’élevage (ceux-ci considérant qu’un ratio de trois hectares pour six chevaux est suffisant) ; leur préjudice moral.

Ils demandent également à la juridiction de faire application de la clause pénale, insérée à la promesse de vente, sans plus d’explication et s’opposent à la demande reconventionnelle de Monsieur [D] [R], à ce titre.

En défense, Monsieur [D] [R] s’oppose aux demandes indemnitaires, considérant que les demandeurs ne démontrent pas les préjudices bancaires allégués, ceux-ci résultant de prêts que Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont eux-mêmes contractés sans avoir levé l’option prévue à la promesse ; qu’il n’est pas prouvé que Madame [U] serait propriétaire de six chevaux, étant relevé qu’un ratio d’un hectare par cheval et par an est nécessaire, selon lui ; que le préjudice moral n’est pas démontré.

Lui-même sollicite de voir appliquer la clause pénale insérée à la promesse de vente, à son bénéfice, considérant que Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont refusé de finaliser la vente à la date fixée par la notaire, sans motif légitime.

En l’occurrence, la clause pénale insérée à la promesse de vente, dont se prévaut l’ensemble des parties, est ainsi libellée, en page 9 de l’acte :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DOUZE MILLE EUROS (12 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement est exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Sur les demandes de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U]

En application de l’article 1231-5 précité, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ne peuvent solliciter de sommes distinctes de la somme prévue au contrat dans le cadre de la mise en œuvre de la stipulation de pénalité convenue entre les parties (ou clause pénale), dès lors que les manquements contractuels qu’ils reprochent à Monsieur [D] [R] sont soient relatifs à l’absence de régularisation de la vente (situation évoquée dans la clause), soit portent sur des manquements contractuels dont la preuve n’est pas rapportée (reproché étant fait au défendeur de ne pas avoir justifié de toutes diligences suite aux dégradations constatées dans le bien immobilier).

En effet, ainsi qu’il a été rappelé, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ne fournissent aucun élément qui tendrait à corroborer leurs dires quant à l’existence de dégradations.

Si le tribunal a entendu leur argumentaire, notamment s’agissant de l’absence de fourniture d’un justificatif d’assurance habitation, en revanche aucun élément de preuve n’est fourni pour attester de l’existence de dégradations, qui seraient intervenues après la visite initiale et la signature de la promesse de vente. Dès lors, il est délicat de reprocher à Monsieur [D] [R] un manquement contractuel distinct, justifiant d’octroyer des dommages-intérêts en sus de l’application de la clause pénale prévue au contrat.

Néanmoins, le montant de la clause pénale convenue entre les parties est susceptible d’être modulé par le tribunal, s’il estime celui-ci manifestement excessif ou dérisoire. Il va donc s’agir d’examiner les préjudices allégués, afin de déterminer si le montant de 12 000 € prévu au contrat est adapté, ou non. Le cas échéant, une seule somme sera octroyée et non deux distinctes, en tenant compte de la modulation éventuelle.

Les demandeurs ont bien justifié d’une mise en demeure préalable, par acte d’huissier de justice, en date du 14 décembre 2022, cet acte demandant de procéder à la vente du bien litigieux dans les meilleurs délais.

Sur le principe, cette formalité préalable ayant été respectée, le tribunal estime que Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] sont fondés à solliciter, a minima, le montant de 12 000 € susmentionné, prévu au contrat, Monsieur [D] [R] n’ayant pas justifié de motif légitime tendant à faire obstacle à la réitération de la vente et en particulier au vu du contexte sus rappelé.

Pour le surplus, il s’agit d’examiner les préjudices allégués et de déterminer si ceux-ci sont de nature à justifier une modulation de la clause à la hausse.

S’agissant des prêts bancaires, les demandeurs justifient d’une offre d’emprunt immobilier consentie par la société [Adresse 5], portant sur le bien litigieux, comprenant trois prêts distincts : un prêt « LISSEUR », d’un montant de 63 111 € remboursable en 288 mois avec une période d’anticipation de 24 mois, au taux de 1,68 % hors assurance ; un prêt « TOUT HABITAT FACILIMMO » remboursable sur une même durée, au taux de 0,5 % hors assurance ; un prêt « à taux zéro », remboursable sur 240 mois avec une période d’anticipation de 24 mois, sans intérêt.

Les pièces fournies, notamment les courriels émanant de leur conseiller bancaire, permettent de constater que Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ne sont désormais plus éligibles au prêt « à taux zéro », n’étant plus primo accédants. En outre, il apparaît que l’acceptation de la première offre de prêt a entraîné le prélèvement des primes d’assurance, indépendamment de la date de mise à disposition des fonds du crédit, de sorte qu’il leur a bien été confirmé que les prélèvements des primes d’assurance restaient acquis par l’assureur.

Le tribunal observe, toutefois, que les demandeurs se prévalent de l’acquisition d’un autre bien immobilier, dans l’attente du règlement de ce litige, dont les conditions d’achat ne sont pas connues. L’on ignore ainsi, en l’absence de justificatif, le coût de cette opération et les conditions de l’emprunt bancaire associé. Cette situation n’est pas neutre, dès lors que Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] ont tout à fait pu bénéficier de prêts immobiliers à des taux intéressants, notamment d’un prêt « à taux zéro ».

En outre, leur préjudice ne saurait être certain, dès lors que les taux actuels et leurs variations sont inconnus de la juridiction. Le tribunal considère donc que les demandeurs justifient d’un préjudice à ce titre, mais qui ne peut être constitué que par une perte de chance de pouvoir acquérir le bien au moyen d’un emprunt immobilier comportant des taux similaires à ceux figurant dans l’offre initiale.

Le préjudice lié au paiement de primes d’assurance à hauteur de 1012,48 € est lui justifié en totalité.

S’agissant du préjudice moral, le tribunal considère que celui-ci peut être retenu, compte tenu des très nombreuses démarches engagées par les acquéreurs, confrontés à des absences de réponse à leurs questionnements et à une rupture brutale des relations contractuelles, Monsieur [P] justifiant par ailleurs s’être rendu à des séances auprès d’un psychologue, peu de temps après l’échec de la vente. En revanche, ce préjudice ne peut être évalué à 10 000 €, aucun élément, notamment médical, ne permettant de justifier une telle somme.

Enfin, le tribunal considère que le préjudice en lien avec la nécessité de mettre six chevaux en pension, depuis la date de non réitération de la vente, ne résulte pas des manquements commis par le défendeur.

En effet, il est constant que la promesse de vente ne mentionne à aucun moment le projet agricole de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U]. Cet élément n’a donc jamais fait l’objet d’une contractualisation entre les parties. En outre, le tribunal observe qu’à ce jour les demandeurs ne justifient d’aucun projet concret visant à mettre en place un élevage de chevaux, ceux-ci se présentant dans leurs dernières conclusions comme technicien de maintenance et juriste. Le tribunal ignore enfin la contenance de leur actuelle propriété, aucun justificatif n’étant fourni à ce titre. Il est donc impossible de savoir si le maintien de chevaux en pension résulte d’une volonté indépendante des demandeurs ou si elle est uniquement liée à l’échec de la vente litigieuse.

Pour l’ensemble de ces raisons, aucun préjudice ne peut être imputé à la faute commise par le vendeur, s’agissant des sommes versées pour garder en pension leurs chevaux.

Au vu de ces éléments et de la nature des préjudices que la présente juridiction considère comme établis, il n’apparaît pas opportun de moduler la clause pénale à la hausse, le montant prévu au contrat étant de nature à réparer les préjudices subis par les demandeurs.

Monsieur [D] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 12 000 € à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U]. Le surplus est rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [D] [R]

Monsieur [D] [R] lui-même ne justifie pas d’une mise en demeure préalable et d’un manquement contractuel commis par les demandeurs, la non réitération de la vente lui étant imputable. Il est débouté de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [R] succombant au principal, il sera condamné au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’occurrence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [R] à payer à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] une somme que l’équité commande de fixer à 2500 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. ».

Compte-tenu des enjeux entourant la vente d’un bien immobilier, cette décision ayant des répercussions sur le droit de propriété de chacune des parties, le tribunal considère que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire, laquelle sera donc écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE parfaite la vente des lots cadastrés section ZY et n° [Cadastre 1], 2, 6 et 7 situés sur la commune de [Localité 5] dépendant de l’ensemble immobilier pour un prix de vente de 120 000 €, hors frais de notaire ;

ORDONNE la régularisation en un acte authentique de la vente à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] par Monsieur [D] [R] de l’ensemble immobilier cadastré section ZY et n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], 6 et 7 situé sur la commune de [Localité 5] au prix de 120 000 € (cent vingt mille euros) hors frais de notaire et DIT qu’à défaut de signature amiable, devant notaire, de l’acte authentique de vente de ce bien immobilier dans un délai maximum de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, ce jugement vaudra vente dès la justification du paiement du prix de vente par Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] entre les mains du successeur de Maître [N] [W], notaire, à savoir Maître [E] [V], notaire, [Adresse 6] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à verser à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] la somme de 12 000 € (douze mille euros) en application de la clause pénale insérée à la promesse de vente :

DEBOUTE Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] de leur demande de dommages-intérêts complémentaire à hauteur de 127 742,34 €, outre 2021,79 € mensuel à compter du 7 septembre 2025 et jusqu’au jour du jugement ;

DEBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT