RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 278/26jcp

N° RG 23/00414 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CLAR

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Entre :

Monsieur [X] [Q]

né le 07 Août 1960 à

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par le groupe KARTEL NOVAKT, avocats au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e CARON DEWILDE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [L] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Léa SCOTTE, avocat au barreau de SENLIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 05 Mars 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 07 Mai 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e CARON DEWILDE et à M^e SCOTTE le

N° RG 23/00414 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CLAR – jugement du 07 Mai 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 1er février 2021, Monsieur [X] [Q] a donné à bail à Monsieur [L] [O] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 723 euros et une provision mensuelle pour charge de 81 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 7 avril 2021 et un dépôt de garantie d’un montant de 723 euros a été réglé par Monsieur [L] [O] à la prise du logement.

Se prévalant du non-paiement des loyers, Monsieur [X] [Q] a adressé à Monsieur [L] [O], par acte d’un commissaire de justice en date du 1er juin 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, Monsieur [X] [Q] a fait assigner en référé Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de résiliation du contrat de bail.

Par ordonnance du 31 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de COMPIEGNE a constaté l’existence d’une contestation réelle et sérieuse et l’absence de caractère d’urgence de la demande de Monsieur [X] [Q].

Se prévalant du non-paiement des loyers, Monsieur [X] [Q] a adressé à Monsieur [L] [O], par acte d’un commissaire de justice en date du 25 août 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, la somme de 10827,76 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Monsieur [X] [Q] a fait assigner en référé Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1193, 1231-6, 1231-7, 1728, 1217 et 1229 du code civil ainsi que les dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, Constater que la locataire qui a été consentie à Monsieur [L] [O] a cessé de plein droit, A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Monsieur [L] [O], Ordonner que Monsieur [L] [O] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Condamner Monsieur [L] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 13 658,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, Condamner Monsieur [L] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, Condamner Monsieur [L] [O] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, Condamner Monsieur [L] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

Monsieur [L] [O] a quitté le logement le 29 février 2024 et un état des lieux de sortie a été établi entre les parties.

Suivant quittance subrogative en date du 20 avril 2024, la SAS AMMONITIA, en sa qualité d’assureur, a réglé une somme de 15 301,09 euros au titre de la garantie de paiement des loyers consentie.

La SAS AMMONITIA intervient volontairement à la procédure.

L’affaire, après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 5 mars 2026.

A l’audience, Monsieur [X] [Q] et la SAS AMMONITIA, représentés par leur conseil, demandent que l’intervention volontaire de la SAS AMMONITIA soit constatée, que le défendeur soit débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, qu’il soit condamné à verser à la SAS AMMONITIA la somme de 15 301,09 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’à payer à Monsieur [X] [Q] la somme de 1377,61 euros au titre des dégradations locatives, que sa demande de délai de paiement soit rejetée, que l’exécution provisoire soit prononcée et que le défendeur soit condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [L] [O], représenté par son conseil, demande que la SAS AMMONITIA soit déboutée de sa demande tenant au remboursement de la somme de 1377,61 euros au titre des dégradations locatives en l’absence de quittance subrogative sur ce fondement, que Monsieur [X] [Q] soit débouté de sa demande tendant à obtenir le paiement de travaux réalisés dans le logement à hauteur de 2100,61 euros, que Monsieur [X] [Q] soit débouté de sa demande tendant à obtenir le paiement des frais de procédure et dépens déboursés antérieurement au prononcé de l’ordonnance de référé rendue le 30 juillet 2023 par le président du tribunal judiciaire de COMPIEGNE pour un montant de 811,95 euros, qu’il soit ordonné le report à deux années du paiement de la dette de loyers de Monsieur [L] [O] compte tenu de sa situation matérielle et financière. En tout état de cause, il demande que Monsieur [X] [Q] soit débouté de sa demande de condamnation aux dépens et frais de procédure et que l’exécution provisoire soit écartée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

I. SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE LA SAS AMMONITIA

En vertu de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS AMMONITIA produit le mandat de gestion « pérennité patrimoniale » conclu par Monsieur [X] [Q], le 6 octobre 2020, portant sur l’administration du bien loué sis [Adresse 2], à [Localité 2] et l’autorisant à accomplir tous actes d’administration et notamment les actes de gestion commerciale, de gestion administrative, comptable et financière, de gestion technique, avec garantie du paiement des loyers.

Ce contrat prévoit, en son article 2.1, qu'« en cas de non-paiement du loyer imputable au locataire, le mandataire s’engage à payer au mandant, les loyers impayés par le locataire augmentés des charges et taxes y afférentes, ou les indemnités d’occupation fixées par le tribunal, du premier jour de l’impayé jusqu’au jour de l’évacuation des lieux par le locataire pour quelque cause ou motif que ce soit » et prévoit aussi, en son article 2.2, que « la société AMMONITIA désignée dans les conditions particulières s’engage à payer au bailleur, son mandant, les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifs à la dégradation des lieux par ces derniers ».

Il était convenu que le mandant s’engage à subroger la SAS AMMONITIA dans tous ses droits, actions, privilèges et sûretés contre les locataires défaillants et s’engage à cet effet à signer toute quittance subrogative.

Les conditions particulières du contrat versé aux débats ne laissent aucun doute sur les garanties souscrites couvrant les loyers impayés et les dégradations locatives relatives au logement loué.

Il est également produit la quittance subrogative en date du 20 avril 2024 au terme de laquelle Monsieur [X] [Q] accepte « en règlement définitif et global du sinistre résultant de la défaillance de Monsieur [L] [O] (…) la somme de 15 301,09 euros, représentant le montant de l’indemnité due au titre de la garantie de paiement des loyers consentie par la société AMMONITIA » et déclare « subroger la société AMMONITIA dans tous mes droits et actions à l’encontre de Monsieur [L] [O], débiteur principal ».

Par conséquent, la SAS AMMONITIA peut valablement intervenir à la présente instance en application des dispositions de l’article 329 du code de procédure civile.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Au titre des loyers impayés

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

A l’audience, la SAS AMMONITIA produit un décompte et une quittance subrogative démontrant que Monsieur [L] [O] reste à devoir la somme de 15 301,09 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [L] [O] n’a pas contesté le montant de l’arriéré de loyers et de charges.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [L] [O] sera condamné à payer à la SAS AMMONITIA la somme de 15 301,09 euros, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Au titre des dégradations locatives

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

Selon l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier.

Aussi, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. »

Aussi, l’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 1er février 2021 et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 29 février 2024, soit trois ans après la prise du logement par la locataire.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement a été délivré au preneur en parfait état.

Sur le remplacement du bac de douche

Monsieur [X] [Q] sollicite le règlement de la somme de 802,61 euros au titre du remplacement d’un bac de douche.

Force est de constater que si l’état des lieux d’entrée mentionne un bac de douche en mauvais état avec des « taches indélébiles importants », en application des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, son remplacement à neuf ne peut être mis à la charge du locataire sortant. En outre, Monsieur [X] [Q] ne justifie pas du prix de ce remplacement.

Par conséquent, la demande ne sera pas retenue.

Sur la rénovation du sol

Monsieur [X] [Q] sollicite le paiement de la somme de 198 euros au titre de la réfection du sol au sein du logement.

L’état des lieux de sortie mentionne un sol en mauvais état dans le séjour, avec des traces de brulures importantes. Il mentionne également que le sol de la chambre et de la mezzanine est en état d’usage.

Ainsi, la demande apparait justifiée. Cependant, le demandeur ne justifie pas du prix de sa demande, de sorte qu’elle sera retenue à hauteur de 100 euros.

Sur les prestations de la société HUG-EAUX SERVICES

Monsieur [X] [Q] sollicite le paiement de la somme de 1100 euros au titre des menues réparations réalisées au sein du logement. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°202433 établie par la société HUG’EAUX SERVICES le 2 juillet 2024 sur laquelle figure diverses prestations, dont la réfection d’un joint silicone de la douche, la fourniture et le remplacement d’un radiateur, la fourniture et mise en peinture d’une pièce de 6m².

S’agissant des prestations facturées, l’état des lieux de sortie mentionne que :

Le joint silicone de la douche est en mauvais état et « moisi ». Le radiateur du séjour est en mauvais état et « noirci » avec des « taches bleu », La peinture de l’ensemble des murs du logement est en état d’usage et présente des traces.

En vertu des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le remplacement à neuf d’un radiateur ne peut être mis à la charge du locataire sortant.

En outre, pour le reste, la demande apparait justifiée et sera retenue. Cependant, en l’absence de détails sur le prix des fournitures, la demande sera retenue in fine pour la somme totale de 623 euros.

En raison de ce qui précède et en application des dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1986, il convient de laisser acquis à Monsieur [X] [Q] l’entièreté du dépôt de garantie d’un montant de 723 euros.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [L] [O] sollicite un report à deux années du paiement de sa dette, sans justifier d’aucun élément supposant que sa situation financière sera plus stable et favorable.

Par conséquent, la demande de Monsieur [L] [O] tenant à l’octroi de délais de grâce sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, à l’exclusion des frais antérieurs à l’ordonnance du 31 juillet 2023.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il peut également condamner cette partie à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La situation économique des parties et l’équité commandent de condamner Monsieur [L] [O] à régler à Monsieur [X] [Q] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à verser à la SAS AMMONITIA la somme de 15 301,09 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

LAISSE ACQUIS à Monsieur [X] [Q] le dépôt de garantie versé par Monsieur [L] [O] d’un montant de 723 euros, en réparation des dégradations locatives constatées au sein du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à Monsieur [X] [Q] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux dépens, à l’exclusion des frais antérieurs à l’ordonnance de référé du 31 juillet 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 7 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le vice-président,