TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00200 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D6HY

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

01 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [O] [V]

et Monsieur [B] [N]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 01 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [I] [C] [J]

né le 30 mai 1982 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 13 rue de l’Huilier – 86600 ST SAUVANT

non comparante représentée par Maître François-xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Monsieur [Y] [H]

né le 05 novembre 1985 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 13 rue de l’Huilier – 86600 ST SAUVANT

non comparant représenté par Maître François-xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEURS :

Madame [O] [V]

demeurant 3 Village Marie – 50570 MARIGNY-LE-LOZON

non comparante, ni représentée,

Monsieur [B] [N]

demeurant 3 Village Marie – 50570 MARIGNY-LE-LOZON

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2024, Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] ont donné à bail à Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] un local à usage d’habitation situé 3 village Marie à MARIGNY LE LOZON (50570), moyennant un loyer mensuel révisable de 920 euros par mois, charges comprises, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2025, Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] ont fait signifier à Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V], un commandement de payer la somme de 2107, 09 euros en principal à la date du commandement correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 juillet 2025 à étude, Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] ont fait assigner Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise aux bailleurs sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] occupants sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] à lui verser la somme de 4 887, 09 euros représentant les loyers impayés à la date du 31 juillet 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025, les défendeurs comparants en personne, ont sollicité le renvoi de l’affaire afin de pouvoir constituer avocat au titre de la permanence du barreau.

Le renvoi de l’affaire a été ordonné.

A l’audience du 6 octobre 2025, Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5 807, 09 euros arrêtée à la date du 1er août 2025. Les bailleurs indiquent que deux versements ont eu lieu durant la procédure.

Bien que présents à l’audience du 8 septembre 2025 et avisé de l’audience de renvoi, Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] n’ont pas comparu à l’audience du 6 octobre 2025 ni ne se sont fait représentés. Ils n’ont pas fait connaître les raisons de leur absence ni les motifs de l’absence de constitution d’avocat.

Le diagnostic social et financier joint au dossier et dont il a été donné lecture intégrale à l’audience du 6 octobre 2025 indique que Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] ont un enfant à charge né le 24 avril 2025 et dispose d’un reste à vivre de 686 euros compte tenu de leurs ressources et charges. Le travailleur social décrit que le locataire travaille et que la locataire est en congé parental jusqu’en septembre 2025 alors qu’elle est également en CDI. Les locataires déclaraient qu’ils avaient entrepris des démarches pour obtenir une aide au logement auprès de la MSA mais ne disposaient pas des documents nécessaires malgré leurs demandes auprès des bailleurs. Ils expliquaient au travailleur social avoir subi des difficultés financières en l’absence de versement de l’indemnité de congé parental de la débitrice pour les mois de février, mars et avril 2025 outre des paiements irréguliers affectant la gestion de leur budget et une diminution de leurs ressources. Les locataires déclaraient également que les bailleurs pouvaient pénétrer à leur domicile en leur absence et ne réalisaient les travaux nécessaires dans le logement. Ils ajoutaient avoir repris les paiement depuis juin 2025. Ils ajoutaient vouloir déménager.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

Les défendeurs ayant comparu à la première audience, le jugement sera rendu de manière contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] ont fait délivrer à Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 107, 09 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines conformément aux dispositions sus-évoquées, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience de plaidoirie pour faire valoir des éléments actualisés sur leur situation personnelle ou contester les demandes présentées par les bailleurs.

Le diagnostic social et financier joint au dossier ne permet pas, à lui seul, d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de leur expulsion, alors qu’ils ont exprimé auprès du travailleur social leur souhait de déménager.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 17 avril 2025, les locataires qui, à défaut d’information contraire, se maintiennent dans les lieux doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, tenu de verser aux propriétaires du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et de condamner solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] au paiement desdites sommes.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] justifient dans son principe et dans son montant de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 5 807, 09 euros arrêtée au 1er août 2025

Les locataires, non comparants à l’audience de plaidoirie, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] au paiement de la somme de 5 807, 09 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 1er août 2025 (terme de août 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J]les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] à lui verser une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 décembre 2024 entre Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V], d’une part, et Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J], d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation sis 3 village Marie à MARIGNY LE LOZON (50570), à la date du 17 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 17 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] la somme de

5 807, 09 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 1er août 2025 (terme du mois d’août 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [I] [C] [J] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] et Madame [O] [V] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION