TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elise MOMMESSIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07702 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UNG

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [D] [C] [Y], domicilié : chez Feu M. [C] [Y] [J] [F], [Adresse 4]

représenté par M^e Elise MOMMESSIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0389

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07702 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UNG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet en date du 19/11/2007, l’OPAC DE [Localité 8], devenu [Localité 8] HABITAT – OPH, propriétaire à usage locatif d’un appartement sis [Adresse 4], a donné ce logement conventionné et une cave en location à [Localité 6] [Y].

[J] [C] [Y] est décédé le 09/11/2020.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09/08/2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, PARIS HABITAT – OPH a assigné [G] [D] [C] [Y] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— juger que le bail est résilié depuis le décès de [J] [C] [Y] ;

— juger que [G] [D] [C] [Y] ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert du bail ;

— juger que [G] [D] [C] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 4] ;

— ordonner l’expulsion de [G] [D] [C] [Y] et celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [G] [D] [C] [Y] à lui payer la somme de 1289,62 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 22/07/2024, juin 2024 inclus ;

— condamner [G] [D] [C] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer outre les charges jusqu’au départ effectif des lieux, avec majoration de 30% à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [G] [D] [C] [Y] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/09/2024.

[Localité 8] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

[G] [D] [C] [Y], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire était mise en délibéré au 18/11/2024 par mise à disposition au greffe.

Par requête du 04/10/2024, le conseil de [G] [D] [C] [Y] sollicitait la réouverture des débats, qui était ordonnée.

A l’audience du 20/12/2024, [Localité 8] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, actualise la créance à la somme de 3009,50 euros au 11/12/2024 et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

[G] [D] [C] [Y], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, L412-1 et suivants du code des procédures civils d’exécution, de voir :

— à titre principal : débouter [Localité 8] HABITAT – OPH de ses demandes, enjoindre au bailleur d’établir un bail à son profit et à défaut examiner la demande de transfert de bail, et condamner [Localité 8] HABITAT – OPH à communiquer sous astreinte de 50 euros par jour de retard tous documents demandés par la CAF en vue du versement des APL de [G] [D] [C] [Y] notamment rétroactivement depuis septembre 2024 ;

— à titre subsidiaire : accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 35 mensualités de 50 euros et le solde à la 36ème, et accorder un délai de 3 ans pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause : condamner [Localité 8] HABITAT – OPH à verser la somme de 1200 euros à Me [V] au titre des frais, non compris dans les dépens, qu’il aurait exposés s’il n’avait pas obtenu l’aide juridictionnelle sous réserve que Me [V] renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à la mission d’aide juridictionnelle, ou en cas de condamnation du locataire dire et juger qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la partie demanderesse sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’affaire était mise en délibéré au 06/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, dispose "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Il appartient à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’une occupation du domicile depuis au moins un an à la date du décès du locataire. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il est désormais admis que le départ en maison de retraite d’un locataire en titre constitue un abandon de domicile au sens des dispositions de l’article 14 de la loi susvisée si ce placement est définitif et s’il a été imposé à celui qui revendique le transfert du bail.

Par ailleurs il ressort de l’article 40 III de la même loi que l’article 14 est applicable aux logements faisant l’objet d’une convention sur le fondement de l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans ».

En l’espèce, [J] [C] [Y] étant décédé le 09/11/2020, il appartient à [G] [D] [C] [Y] de rapporter la preuve qu’il vivait avec lui dans le logement litigieux à tout le moins depuis le 09/11/2019.

[G] [D] [C] [Y] sollicite à ce jour le transfert du droit au bail et verse aux débats :

— une attestation de domiciliation administrative depuis le 29/12/2017 au sein de l’organisme ESI AGORA (emmaüs) à l’adresse [Adresse 5] ;

— la demande de transfert du bail du 14/10/2022 ;

— la décision de [Localité 8] HABITAT – OPH de rejet du 18/01/2023 et le recours grâcieux du 19/06/2023 envoyé à [Localité 8] HABITAT – OPH par LRAR ;

— la reconnaissance de priorité DALO du 15/09/2022 ;

— une attestation d’inscription FRANCE TRAVAIL du 17/12/2024 adressée à [G] [D] [C] [Y] à l’adresse [Adresse 4] ;

— les relevés CAF du 13/12/2017 et du 14/10/2022 adressés à [G] [D] [C] [Y] à l’adresse [Adresse 4] ;

— une facture électricité pour la période du 17/11/2020 au 20/11/2021 adressée à [G] [D] [C] [Y] à l’adresse [Adresse 4].

Au surplus, [G] [D] [C] [Y] a transmis à [Localité 8] HABITAT – OPH (qui verse au présent dossier) : ses avis d’imposition sur les revenus de 2019, 2020, 2021 mentionnant une adresse dans le [Localité 2] et l’enquête d’occupation du parc social remplie et signée par [J] [C] [Y] qui ne déclare pas l’hébergement de [G] [D] [C] [Y].

L’analyse de ces pièces ne permet pas de démontrer la cohabitation de [G] [D] [C] [Y] et de son père entre le 09/11/2019 et le 09/11/2020. En effet, [G] [D] [C] [Y] démontre d’une domiciliation en 2017 à l’adresse de son père, puis du paiement des factures et de l’utilisation de l’adresse [Adresse 4] dans le [Localité 1] après le décès de son père après [Date décès 7] 2020, mais ne justifie pas d’une cohabitation entre 2018 et 2020. Aucune pièce versée ne concerne cette période, et les documents donnés par [Localité 8] HABITAT – OPH mettent en évidence l’occupation d’un logement à une autre adresse par [G] [D] [C] [Y] dans le 1er arrondissement de 2018 à 2021.

[G] [D] [C] [Y] indique dans ses écritures et à l’audience que l’adresse dans le [Localité 2] correspond seulement à une élection de domicile au sein d’une association, afin de pouvoir bénéficier d’un relogement prioritaire.

Néanmoins, [G] [D] [C] [Y] ne produit aucune attestation de voisins ou de gardien, aucun échange écrit, aucun courrier à son nom permettant de démontrer l’occupation réelle de l’appartement de son père depuis le 29/12/2017 et pendant près de trois années.

Dans ces conditions, [G] [D] [C] [Y] ne justifie pas du respect des conditions posées par l’article 14 susvisé et la demande de transfert de bail sera rejetée.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du décès du locataire le 09/11/2020 à minuit, soit le 10/11/2020, et le bailleur n’a pas consenti à l’occupation des lieux par [G] [D] [C] [Y].

[Localité 8] HABITAT – OPH a fait délivrer à [G] [D] [C] [Y] des sommations d’avoir à quitter les lieux le 18/08/2023 et le 25/09/2023 restées infructueuses.

[G] [D] [C] [Y], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu au ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, [G] [D] [C] [Y] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contraintes mais en vertu du contrat de bail dont bénéficiait [J] [C] [Y]. Par ailleurs, [Localité 8] HABITAT – OPH ne démontre pas d’un comportement grave et répété pouvant constituer de la mauvaise foi de la part de [G] [D] [C] [Y].

La demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que [G] [D] [C] [Y] est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation, à compter du 09/11/2020 minuit, soit du 10/11/2020 et jusqu’à libération effective des lieux constituée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de majorer cette indemnité d’occupation, [Localité 8] HABITAT – OPH ne démontrant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges.

Sur le paiement de la dette locative

[Localité 8] HABITAT – OPH sollicite la condamnation de [G] [D] [C] [Y] au paiement de la dette locative constituée depuis le 31/08/2022, soit postérieurement au décès du locataire [J] [C] [Y]. Il n’y a donc pas lieu de rechercher si [G] [D] [C] [Y] est débiteur en sa qualité d’ayant droit, la dette s’étant constituée entièrement au cours de son occupation sans droit ni titre.

Selon le décompte produit arrêté au 11/12/2024, [G] [D] [C] [Y] est redevable de la somme de 2815,81 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées, mois de novembre 2024 inclus, hors frais.

[G] [D] [C] [Y] sera ainsi condamné au paiement de cette somme, qui portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles

La demande de délais de paiement

[G] [D] [C] [Y] sollicité des délais de paiement de 36 mois à hauteur de 50 euros. Or, seules les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicables en matière d’acquisition de clause résolutoire permettent un délai supérieur à 24 mois.

Toutefois, en vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le défendeur qu’il se trouve dans une situation financière précaire.

Compte tenu de cette situation, des paiements antérieurs effectués, et de l’absence d’opposition du demandeur, la demande sera accordée et des délais de paiement seront fixés selon les modalités prévues au présent dispositif.

La demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, [G] [D] [N] justifie de démarches effectuées pour son relogement ayant conduit à une reconnaissance de priorité DALO en 2022. Il a régulièrement versé des sommes à [Localité 8] HABITAT – OPH depuis 2021. Il est inscrit sur la liste des demandeurs d’emploi depuis 2020 et justifie de la perception du RSA en 2017 et 2022.

S’il résulte de ces éléments que la situation du défendeur est précaire, il n’est produit aucune pièce récente sur la situation financière, personnelle et professionnelle de [G] [D] [C] [Y], et sur la recherche de logement depuis 2022.

[Localité 8] HABITAT – OPH, bailleur social, ne formule pas d’observation.

Par conséquent, et après un contrôle de proportionnalité et l’évaluation de la situation respective des parties, il y a lieu de faire droit à la demande de délai jusqu’au 31/07/2025.

L’injonction à communiquer les documents demandés par la CAF

[Localité 8] HABITAT – OPH n’étant pas le bailleur de [G] [D] [C] [Y], ce-dernier ne justifie pas du fondement de sa demande d’injonction, qui sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[G] [D] [C] [Y] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Compte tenu de la situation respective des parties et en équité, [Localité 8] HABITAT – OPH sera débouté de sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre [Localité 8] HABITAT – OPH et [J] [C] [Y] sur les lieux sis [Adresse 4], esc 4, 5ème étage, porte 85 et une cave, à compter du 09/11/2020, date du décès de [J] [C] [Y] ;

REJETTE la demande reconventionnelle de transfert de bail au bénéfice de [G] [D] [C] [Y] ;

DECLARE en conséquence [G] [D] [C] [Y] occupant sans droit ni titre dudit logement depuis le 10/11/2020 ;

ACCORDE à [G] [D] [C] [Y] un délai supplémentaire pour quitter les lieux jusqu’au 31/07/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ de [G] [D] [C] [Y] des lieux à compter du 01/08/2025, [Localité 8] HABITAT – OPH pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sursis à exécution durant la trêve hivernale s’applique ;

CONDAMNE [G] [D] [C] [Y] à payer à [Localité 8] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter du 10/11/2020 inclus et jusqu’au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de majoration ;

CONDAMNE [G] [D] [C] [Y] à payer à [Localité 8] HABITAT – OPH la somme de 2815,81 euros, correspondant aux indemnités d’occupation échues à compter du 10/11/2020 selon décompte arrêté au 11/12/2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE [G] [D] [C] [Y] à s’acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités de 115 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception resté infructueux ;

DEBOUTE [Localité 8] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [D] [C] [Y] aux dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection