TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00346 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DZ3H

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

19 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Monsieur [J] [O]

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [P] [E]

et Madame [I] [E]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 19 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [O]

né le 25 mars 1980 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 16 rue des Iris – 44190 GETIGNE

comparant en personne,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [E]

né le 27 décembre 1972 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 14 bis résidence le Vert Logis – 50420 TESSY BOCAGE

comparant en personne,

Madame [I] [E]

née le 25 août 1975 à VILLEDIEU-LES-POELES

demeurant 14 bis résidence le Vert Logis – 50420 TESSY BOCAGE

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 17 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Madame Cécile [Z], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 17 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2019, M. [J] [O] a donné à bail à M. [P] [E] et à Mme [I] [E] un local à usage d’habitation situé 14 bis Résidence Le Vert Logis à TESSY-BOCAGE (50420), moyennant un loyer mensuel révisable de 670 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024 remise à l’étude, M. [J] [O] a fait signifier à M. [P] [E] et à Mme [I] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4020 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier de justice délivré le 11 décembre 2024, M. [J] [O] a fait assigner M. [P] [E] et Mme [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [P] [E] et Mme [I] [E] à payer la somme de 5390 euros représentant les loyers impayés à la date du 4 décembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— condamner M. [P] [E] et Mme [I] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner M. [P] [E] et Mme [I] [E] au paiement d’une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [P] [E] et Mme [I] [E] aux entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025, M. [J] [O] maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4889,98 euros arrêtée à la date de l’audience. Il indique qu’il ne s’oppose pas à ce que les locataires restent dans les lieux si les sommes dues sont régularisées. Il précise que les quatre derniers mois ont été réglés, ainsi que 30 euros qui manquait.

M. [P] [E] et Mme [I] [E], comparants en personne, déclarent ne pas contester la dette et souhaiter rester dans les lieux. Il précisent avoir fait un dossier de surendettement le 20 février 2025, la dette locative ayant été intégrée dans le dossier avec d’autres dettes. Ils proposent de régler 100 euros par mois à minima en sus du loyer.

Le diagnostic social et financier indique que M. [P] [E] et Mme [I] [E] perçoivent 2765 euros de salaire et s’acquittent mensuellement de 1847 euros de loyer et de charges fixes. Le rapport fait état de deux enfants au domicile des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [J] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 7 septembre 2019 entre les parties prévoit en son paragraphe 12 une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 19 juillet 2024, M. [J] [O] a fait délivrer à M. [P] [E] et à Mme [I] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4020 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2024.

M. [P] [E] et Mme [I] [E] n’ont pas réglé les sommes visées au commandement du 19 juillet 2024 dans le délai de deux mois imparti, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 20 septembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [J] [O] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Il produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que M. [P] [E] et Mme [I] [E] restent débiteurs en principal (soit hors frais d’huissiers) de la somme de 4620 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 7 mars 2025 inclus.

M. [P] [E] et Mme [I] [E] n’ont pas contesté le principe ni le montant de leur dette.

M. [P] [E] et Mme [I] [E] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 4620 euros au 7 mars 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [P] [E] et à Mme [I] [E], comparants à l’audience, ont fait part de leur souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par M. [J] [O] que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer depuis le mois d’août 2024.

M. [J] [O] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [P] [E] et Mme [I] [E] ont sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis le mois d’août 2024 et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [P] [E] et de Mme [I] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

M. [P] [E] et à Mme [I] [E], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En considération tirée de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de faire droit à la demande de M. [J] [O], en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 100 euros.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 septembre 2019 entre M. [J] [O] et M. [P] [E] et Mme [I] [E] portant sur un local à usage d’habitation situé 14 bis Résidence Le Vert Logis à TESSY-BOCAGE (50420) à la date du 20 septembre 2024,

CONDAMNE M. [P] [E] et Mme [I] [E] à payer à M. [J] [O] la somme de 4620 euros arrêtée à la date du 7 mars 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (terme mars 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE M. [P] [E] et Mme [I] [E] à se libérer de leur dette, en 36 mensualités de 129 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [P] [E] et Mme [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [J] [O] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que M. [P] [E] et Mme [I] [E] soient condamnés à verser à M. [J] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [P] [E] et Mme [I] [E] à verser à M. [J] [O] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE M. [P] [E] et Mme [I] [E] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION