TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00204 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D6IS

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

03 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

S.C.I. [C]

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [K] [S]

et Madame [G] [X]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 03 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERRE :

S.C.I. [C]

immatriculée au RCS de COUTANCES sous le munéro 449 535 715

dont le siège social est sis 1 Les Plaints – 50190 ST SEBASTIEN DE RAIDS

prise en la personne de son gérant, Monsieur [B] [C], comparant en personne muni de l’extrait Kbis de la société,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [S]

né le 03 juin 1997 à GHARDIMAOU (TUNISIE)

demeurant 22 rue Esglandes – N°2 – 50880 PONT-HEBERT

non comparant, ni représenté,

Madame [G] [X]

née le 15 mai 2001 à VANNES (MORBIHAN)

demeurant 22 rue Esglandes – N°2 – 50880 PONT-HEBERT

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 08 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [V] LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2023, la SCI [C] a donné à bail à Madame [G] [X] un local à usage d’habitation situé 22 rue Esglandes, n°2 à PONT HEBERT (50880), moyennant un loyer mensuel actuel de 540 euros par mois, charges comprises, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2025, la SCI [C] a fait signifier à Madame [G] [X], un commandement de payer.

Ayant pris connaissance du mariage de sa locataire, la SCI [C] a fait signifier par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2024 à Madame [G] [X] et à Monsiuer [K] [S], un commandement de payer la somme de 629, 62 euros en principal à la date du 31 mai 2024 correspondant aux loyers et charges échus et impayés ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance. Ces commandements sont demeurés infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2025 à étude, la SCI [C] a fait assigner Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] occupants sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner solidiairement Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] à lui verser la somme de 2709, 59 euros représentant les loyers impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] à lui verser la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025, la SCI [C], représentée par Monsieur[B] [C] régulièrement muni d’un extrait Kbis de la SCI à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2816, 20 euros arrêtée à la date du 8 septemrbe 2025 (terme de septembre 2025 inclus). Le bailleur indique que le locataire a déclaré un changement d’adresse auprès de la Caisse d’allocations familiales mais que les locatairs occupent toujours le logement et que les clés ne lui ont nullement été restituées.

Bien que régulièrement avisés de l’audience par acte de commissaire de justice signifié le 26 juin 2025 à étude, Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] n’étaient ni présents ni représentés et n’ont fait connaître aucune raison à cette absence.

Un diagnostic social et financier a été joint à la procédure, il en a été donné lecture à l’audience. Ce document confirme que le couple de locataire s’es tmarié en avril 2025 et indique que Madame [G] [X] et Monsieur [K] [S] disposent de 3 630, 50 de ressources composés du salaire du locataire et des allocations versées à la locataire, qu’ils ont trois enfants à charge, qu’ils reconnaissent avoir une dette locative mais l’expliquent par un litige avec le bailleur sur les conditions de cohabitation. Ils expriment le souhait de déménager vers un environnement plus serien et auraient entamé des démarches auprès des bailleurs sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours : “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)”

De même, aux termes du VII dudit article : “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de justification annuelle par le locataire de la souscription à une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SCI [C] a fait délivrer à ses locataires un commandement visant la clause résolutoire relative à la souscription à une assurance, reproduisant les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas justifié de la souscription à une assurance dans le délai d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2025.

Les locataires n’ont pas davantage comparu à l’audience pour faire valoir les éléments actualisés de leur situation personnelle ou contester les demandes présentées par le bailleur.

Il y a lieu en outre d’indiquer que les locataires se trouvent en défaut de paiement des loyers et charges, le bailleur indiquant sans être contredit à l’audience que sa créance locative s’élève à la somme de 2816, 20 euros à la date du 8 septembre 2025 (terme du mois de septembre 2025 inclus).

Le diagnostic social et financier ne permet pas à lui seul d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de l’expulsion, ce d’autant qu’il précise que les locataires souhaitent déménager et ont formulé des demandes auprès des bailleurs sociaux en ce sens.

Ainsi, le juge des contentieux de la protection n’est pas en mesure d’apprécier les conséquences particulières de l’expulsion, en l’absence d’élément sur la situation financière des locataires et leur capacité de paiement, aucun délai ne leur sera accordé.

En conséquence, l’expulsion de Madame [G] [X] et de Monsieur [K] [S] sera ordonnée.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 13 juillet 2025, les locataires qui, à défaut d’information contraire, se maintiennent dans les lieux doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 13 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI [C] justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 2816, 20 euros arrêtée au 8 septembre 2025 (terme du mois de septembre 2025 inclus), compte tenu des impayés de loyers.

Les locataires, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2816, 20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré par le bailleur qui n’apporte aucun élément à l’appui de sa demande outre le fait que le locataire aurait déclaré un changement d’adresse à la CAF sans avoir libéré le logement litigieux. De plus, la SCI [C] n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement qui est compensé par les indemnités d’occupation et les intérêts légaux.

Aussi la demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [K] [S] et Madame [G] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du commandement d’avoir à justifier d’une assurance, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il apparait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [C] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Par suite, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [K] [S] et Madame [G] [X] à régler à la SCI [C] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 mai 2023 entre la SCI [C] et Madame [G] [X] portant sur un local à usage d’habitation sis 22 rue Esglandes, n°2 à PONT HEBERT (50880), à la date du 13 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [X] et de Monsieur [K] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [X] et de Monsieur [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,la SCI [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [X] et de Monsieur [K] [S] à payer à la SCI [C] la somme de 2816, 20 euros au titre des loyers et charges dus au 8 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [X] et de Monsieur [K] [S] à payer Àla SCI [C] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 13 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [X] et de Monsieur [K] [S] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [X] et de Monsieur [K] [S] à payer à la SCI [C] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [C] de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION