MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00310 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U32J

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C. I. MEDUSE C/ Association LA PIERRE ANGULAIRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. MEDUSE

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 400 996 336

dont le siège social est sis 66 rue du Faubourg Saint-Denis – 75010 Paris

représentée par Maître Betty GUILBERT, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1358

DEFENDERESSE

ASSOCIATION LA PIERRE ANGULAIRE

dont le siège social est sis 26 rue Jules GUESDES – 94140 ALFORTVILLE

représentée par Maître Nicolas KOHEN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 250

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Débats tenus à l’audience du : 27 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 octobre 2007, la SCI MEDUSE a donné à bail professionnel à l’association La Pierre Angulaire des locaux situés 26 rue Jules Guesde 94140 ALFORTVILLE [lots n°7 et 8 – local à usage de bureaux], pour un loyer mensuel hors charges de 935 euros payable le 10 de chaque mois.

Par avenant du 1er janvier 2010, le loyer a été augmenté à 1.180 euros, charges comprises.

La SCI MEDUSE a fait délivrer à l’association La Pierre Angulaire un commandement visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 6 novembre 2023 d’avoir à :

— justifier de l’assurance contre les risques locatifs,

— payer la somme de 2.360 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2023,

— de remettre les lieux loués dans leur état d’origine en raison des travaux effectués sans autorisation dans les locaux.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 26 février 2024, la SCI MEDUSE a fait assigner l’association La Pierre Angulaire devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion sans délai de l’association La Pierre Angulaire et de tous occupants de son chef des lots n°7 et 8, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— condamner l’association La Pierre Angulaire à verser à la SCI MEDUSE la somme de 958,16 euros au titre de la dette locative à la date du 6 décembre 2023 correspondant aux loyers arrêtés au mois de novembre 2023,

— condamner l’association La Pierre Angulaire à payer une somme de 1.557,37 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre les charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— en conséquence, condamner l’association La Pierre Angulaire à payer à la SCI MEDUSE la somme de 5.630,27 euros au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation à la date de l’assignation, à parfaire,

— juger que le dépôt de garantie sera acquis à la bailleresse, à titre d’indemnité,

— condamner l’association La Pierre Angulaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer,

— condamner l’association La Pierre Angulaire à prendre en charge l’intégralité des frais éventuels d’expulsion en ce compris les frais d’honoraires d’huissier.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 27 juin 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI MEDUSE sollicite du juge des référés de :

— débouter l’association La Pierre Angulaire de ses demandes tendant à la nullité de l’assignation,

— déclarer recevables et bien fondées ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion sans délai de l’association La Pierre Angulaire et de tous occupants de son chef des lots n°7 et 8, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— condamner l’association La Pierre Angulaire à payer une somme de 1.557,37 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre les charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamner l’association La Pierre Angulaire à payer à la SCI MEDUSE la somme de 5.744,22 euros au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation dues à la date du 25 juin 2024,

— juger que le dépôt de garantie sera acquis à la bailleresse, à titre d’indemnité,

— condamner l’association La Pierre Angulaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer,

— condamner l’association La Pierre Angulaire à prendre en charge l’intégralité des frais éventuels d’expulsion en ce compris les frais d’honoraires d’huissier,

— débouter l’association La Pierre Angulaire de ses demandes plus amples et contraires.

Sur la validité de l’assignation, la SCI MEDUSE souligne que l’assignation est parfaitement motivée en fait et en droit conformément aux dispositions de l’article 56 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas de nullité sans grief.

Elle sollicite la résiliation du bail, en l’absence de règlement des loyers. Elle soutient que le règlement de 2.720 euros du 10 novembre 2023, affecté à ces lots, n’a toutefois pas permis de solder la dette, le mois de novembre 2023 étant également dû. Elle fait également valoir une révision du loyer à compter du mois de janvier 2024, conformément à la clause d’indexation insérée au bail. Elle soutient également que le preneur a fait réaliser des travaux importants dans le local, constatés par procès-verbal d’huissier, ce sans autorisation du bailleur et que l’association La Pierre Angulaire ne justifie pas de l’assurance du local, l’association La Pierre Angulaire produisant une attestation datée du 19 mai 2024 ne couvrant que la période du 18 mars 2024 au 31 décembre 2024.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, l’association La Pierre Angulaire sollicite du juge des référés de :

* in limine litis :

— prononcer la nullité de l’assignation,

— rejeter la demande introductive de la SCI MEDUSE,

* à titre principal :

— se déclarer incompétent et dire n’y avoir lieu à référé,

— renvoyer la SCI MEDUSE à mieux se pourvoir,

* à titre subsidiaire : accorder les délais les plus larges à l’association La Pierre Angulaire pour apurer le solde de la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais,

* en tout état de cause : condamner l’association La Pierre Angulaireà payer à la SCI MEDUSE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’association La Pierre Angulaire argue de la nullité de l’assignation pour défaut de fondement juridique, au visa de l’article 56 du code de procédure civile, en l’absence de moyens de fait et de droit dans l’assignation, ceci lui causant un grief puisque n’étant pas en mesure de répondre aux arguments dont le fondement juridique était méconnu et de préparer sa défense, obstruant le principe du contradictoire.

Elle souligne que les lots n°7 et 9 sont bien assurés et produit une attestation d’assurance couvrant une période allant au 31 décembre 2024 pour une superficie de 200 m², englobant l’ensemble des lots. Sur le paiement des loyers, elle expose s’être acquittée de la somme de 2.720 euros le 10 novembre 2023. Selon elle, l’urgence et l’évidence ne se trouvent pas caractérisées. Sur les travaux prétendument réalisés, elle indique que la SCI MEDUSE n’apporte pas la preuve de l’importance des travaux et que ces travaux n’étaient pas visés par le commandement.

Elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil, indiquant être une association à but non lucratif qui subsiste grâce aux dons de ses membres, lesquels sont irréguliers. Elle fait état de la longévité des relations contractuelles entre les parties. Selon elle, la SCI MEDUSE n’a quant à elle pas de besoin financier immédiat.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Conformément aux dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

En l’occurrence, il est exact que la SCI MEDUSE ne développe pas de moyens en droit dans son assignation. Elle ne vise aucun fondement juridique à ses demandes, à l’exception de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, l’assignation encourt la nullité en application de l’article 114 du code de procédure civile.

Toutefois, non seulement elle ne peut être présentée qu’en vertu d’un grief, ce qui n’est pas démontré au cas présent puisque l’association La Pierre Angulaire a été en mesure de se défendre, mais elle peut encore être couverte, c’est-à-dire que l’acte peut être régularisé.

En outre, l’objet de la demande peut être énoncé de manière implicite et en l’espèce, il ressort clairement de l’acte introductif d’instance que la SCI MEDUSE sollicite du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et formulent les demandes qui en découlent.

Enfin, la recherche du fondement juridique exact doit se faire au besoin d’office par le juge.

Il convient dans ces conditions de rejeter l’exception de nullité de l’assignation soulevée par l’association La Pierre Angulaire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail professionnel de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

Le juge est dépourvu de tout pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement en présence d’une clause résolutoire (Com. 14 décembre 2004, pourvoi n° 03-14.380).

En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire, selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas d’inexécution constatée d’un ou des clauses du présent bail. Le bail prévoit également que « le preneur s’oblige à s’assurer, dès la prise de possession des locaux et pendant toute la durée de son bail, contre tous les risques locatifs habituels et tous ceux qui pourraient naître de son activité, à une compagnie française notoirement solvable » et que « le preneur devra justifier, à la moindre requête du bailleur, de l’existence des polices d’assurances citées ci-dessus et de l’acquittement des primes correspondantes ».

Le commandement délivré le 6 novembre 2023 vise la clause résolutoire et fait commandement à l’association La Pierre Angulaire d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de son assurance contre les risques locatifs pour les lieux loués.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI MEDUSE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Si l’association La Pierre Angulaire produit aux débats une attestation d’assurance dommages aux biens – risques locatifs auprès de la compagnie SMACL ASSURANCES, force est de constater que cette attestation est datée du 19 mars 2024, soit postérieurement à la période d’un mois suivant le commandement.

En outre, elle vise la période du 18 mars 2024 au 31 décembre 2024, de sorte que l’association La Pierre Angulaire ne justifie pas avoir été assurée sur la période antérieure.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise du seul fait de la non-justification de l’assurance locative dans le délai d’un mois du commandement, sans qu’il ne soit besoin de se prononcer sur les moyens tirés des travaux exécutés sans autorisation du bailleur et du défaut paiement des loyers, et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 décembre 2024.

Sur les demandes découlant de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’association La Pierre Angulaire et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par l’association La Pierre Angulaire depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de révision du loyer à compter du 1er janvier 2024 effectuée aux termes de l’assignation par la SCI MEDUSE, laquelle se heurte à contestation sérieuse, le contrat de bail prévoyant une révision à la date anniversaire du contrat.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI MEDUSE, l’obligation de l’association La Pierre Angulaire au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 juin 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3.180 euros [déduction faite de la révision du loyer appliquée dans le décompte à compter de janvier 2024], somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’association La Pierre Angulaire, en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que l’association La Pierre Angulaire est une association à but non lucratif qui subsiste grâce aux dons de ses membres, force est de constater qu’elle ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge des référés ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement.

L’association La Pierre Angulaire sera dans ces conditions déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur le dépôt de garantie

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association La Pierre Angulaire, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, tels que listés par l’article 695 du code de procédure civile.

Il n’y a toutefois pas lieu de condamner, à ce stade, l’association La Pierre Angulaire aux frais d’huissier relatifs à l’exécution forcée de la décision.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’association La Pierre Angulaire ne permet d’écarter la demande de la SCI MEDUSE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 600 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation soulevée par l’association La Pierre Angulaire,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 décembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association La Pierre Angulaire et de tout occupant de son chef des lieux situés 26 rue Jules Guesde 94140 ALFORTVILLE [lots n°7 et 8 – local à usage de bureaux] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association La Pierre Angulaire, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS l’association La Pierre Angulaire à la payer,

CONDAMNONS par provision l’association La Pierre Angulaire à payer à la SCI MEDUSE la somme de 3.180 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25 juin 2024, en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de révision du loyer,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

DEBOUTONS l’association La Pierre Angulaire de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS l’association La Pierre Angulaire à payer à la SCI MEDUSE la somme de 600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS l’association La Pierre Angulaire de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’association La Pierre Angulaire aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, listés par l’article 695 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS