TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/02789 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZZKF

AFFAIRE :

M. [N] [E] (Maître Anne-Laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL)

C/

S.C.I. AKLMF (M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Novembre 2025, puis prorogée au 18 Décembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [N] [E], chirurgien dentiste

né le 23 Mars 1973 à [Localité 8]

Madame [X] [S] épouse [E], orthophoniste

née le 18 Mars 1975 à [Localité 5], de nationalité française

Tous deux demeurant [Adresse 1]

Tous deux sont représentés par Maître Anne-Laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. AKLMF

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le N° 479 902 645

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [I], nutritionniste

né le 2 Octobre 1973 à [Localité 6], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

INTERVENANT VOLONTAIRE

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière AKLMF était propriétaire, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], d’un bien immobilier individualisé comme étant le lot n°5 de la copropriété. Ce lot comportait à l’origine un appartement de cinq pièces au deuxième étage, une cave au sous-sol portant le numéro 5, les douze cinq centièmes des parties communes générales et les douze deux cent vingt-huitièmes des parties communes à l’immeuble.

En 2009, la société civile immobilière AKLMF a fait réaliser des travaux au sein de l’appartement, le transformant en six studios destinés à la location.

En 2015, Monsieur [D] [I] a acquis un appartement sis au premier étage de l’immeuble, sous le bien possédé par la société civile immobilière AKLMF.

Entre 2015 et le 24 juillet 2019, cinq dégâts des eaux sont survenus dans le lot n°5.

Par acte authentique du 24 juillet 2019, la société civile immobilière AKLMF a vendu le lot n°5 à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E]. Au moment de la vente, trois des studios étaient occupés.

Des dégâts des eaux sont survenus postérieurement à celle-ci au sein du bien acquis par Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E]. Ces dégâts des eaux ont aussi affecté l’appartement de Monsieur [D] [I].

Une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés.

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2022, Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ont assigné la société civile immobilière AKLMF devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir :

— condamner la société AKLMP au paiement de la somme de 72 722 € aux époux [E] sur le fondement du dol pour la cause tirée du défaut d’étanchéité et au titre de l’action estimatoire, en restitution partielle du prix de vente, pour la cause tirée des non conformités ; cette somme correspondant au coût des travaux de reprise ;

— condamner la société AKLMF au paiement de la somme de 30 501 € à titre de dommages et intérêts aux époux [E] en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamner la société AKLMF au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts aux époux [E] en réparation de leur préjudice moral, ventilé par moitié entre chacun d’eux.

En cours d’instance, le 13 avril 2022, le rapport d’expertise a été rendu.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 10 octobre 2024, au visa des articles L511-4 et R511-7 du code des procédures civiles d’exécution, 1641, 1643 et 1644, 1137 ensemble du code civil, Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] sollicitent de voir :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société AKLMF ;

— condamner la société AKLMF au paiement de la somme de 132 577,14 € aux époux [E] sur le fondement du dol pour la cause tirée du défaut d’étanchéité et au titre de l’action estimatoire, en restitution partielle du prix de vente, pour la cause tirée des non conformités, cette somme correspondant au coût des travaux de reprise ;

— condamner la société AKLMF au paiement de la somme de 92 100 € à titre de dommages et intérêts aux époux [E] en réparation de leur préjudice de jouissance, de la perte locative et du manque à gagner sur les années 2020 à 2023;

— condamner la société AKLMF au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts aux époux [E] en réparation de leur préjudice moral, ventilé par moitié entre chacun d’eux ;

— condamner la société AKLMF au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] affirment qu’au principal, ils entendent invoquer le dol du vendeur. Celui-ci est caractérisé par des manœuvres, une intention de tromper ainsi que l’erreur causée chez les demandeurs.

S’agissant des faits fondant la qualification de dol, les demandeurs font valoir que l’expert a retenu comme désordres :

— Le défaut d’étanchéité des robinets

— Le défaut d’étanchéité des bacs à douche

— Le défaut d’adhérence de la résine.

La pose de la résine sur les bacs de douche peu de temps avant la vente a été un « cache-misère » utilisé par la vendeuse pour dissimuler l’état réel des douches. Cette pose de résine caractérise la manœuvre de dissimulation de la défenderesse. Eu égard aux multiples dégâts des eaux antérieurs survenus, la société civile immobilière AKLMF ne pouvait qu’avoir connaissance du défaut d’étanchéité des receveurs des douches. Six dégâts des eaux sont survenus entre 2015 et 2019, dont le dernier un mois à peine avant la vente. Si les demandeurs avaient su que les biens vendus étaient affectés de tels désordres, ils ne les auraient pas acquis.

Par ailleurs, les demandeurs entendent se prévaloir du vice caché de la chose acquise, cette fois concernant l’état des canalisations d’évacuation des eaux usées. Le vice de la chose est caractérisé par l’expertise. L’antériorité des vices est établie dès lors que des dégâts des eaux sont survenus à répétition avant la vente (cinq dégâts des eaux entre 2015 et juillet 2019). Par ailleurs, les désordres étaient nécessairement connus de la vendeuse puisque les constats de dégâts des eaux signés avec Monsieur [D] [I] l’ont été par des membres de la famille [K], associée au sein de la société civile immobilière AKLMF. Le dernier sinistre est même survenu un mois avant la vente. Eu égard à la connaissance du vice par la société vendeuse, elle ne peut se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés.

Le vice affectant les canalisations a été caché aux acquéreurs. Contrairement à ce que la société civile immobilière AKLMF affirme, le procès-verbal d’huissier de justice du mois de mai 2019 ne démontre pas que les lieux étaient dépourvus de vice mais uniquement que la défenderesse a fait dresser un constat d’huissier un mois après avoir passé de la peinture résine destinée à cacher le vice. La défenderesse a cherché à pré-constituer une preuve. Il s’agit là d’un élément établissant l’intention de cacher le vice aux acquéreurs. Les vices rendent le bien vendu impropre à son usage.

Concernant les préjudices, Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] invoquent le régime du dol pour l’indemnisation du défaut d’étanchéité des receveurs de douches. S’agissant des non-conformités règlementaires des canalisations, en revanche, les demandeurs se prévalent du régime des vices cachés. Les demandeurs ont exposé 116 286,32 € pour les travaux stricto sensu, outre 16 270,82 € d’aménagements intérieurs.

Par ailleurs, le bien avait été acquis par les demandeurs pour le donner en location, comme le faisait la société civile immobilière AKLMF. Les demandeurs ont donc subi un manque à gagner locatif à hauteur de 92 100 €.

Enfin, les demandeurs estiment leur préjudice moral à hauteur de 20 000 €.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 9 octobre 2024, au visa des articles 1641 et 1137 du code civil, 700 du code de procédure civile, la société civile immobilière AKLMF sollicite de voir :

A titre principal :

— débouter Monsieur et Madame [E] ainsi que Monsieur [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la responsabilité de la société AKLMF devait être retenue sur le fondement du dol ou du vice caché :

— ramener les prétentions des époux [E] à de plus justes proportions ;

En toutes hypothèses :

— condamner Monsieur [I] d’une part, et Madame et Monsieur [E] d’autre part, au paiement d’une somme de 3 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière AKLMF fait valoir que l’expert a fait le choix, plus que contestable, de ne pas procéder à la mise en eau des douches alors même que l’expertise concernait des vices prétendus censés engendrer des dégâts des eaux.

S’agissant de la pose de la résine, Monsieur [K] l’a faite lui-même, au cas où, après qu’un dégât des eaux soit survenu en 2019 sous le groupe de sécurité du cumulus d’un locataire. Si la société civile immobilière AKLMF avait voulu sciemment dissimuler les vices, elle n’aurait pas effectué elle-même la pose de la résine et aurait fait appel à un professionnel.

Le constat d’huissier établi en mai 2019, comparé à l’état des boiseries et des douches à la date de réalisation de l’expertise, permet d’établir que les infiltrations d’eau sont postérieures à la vente.

La société civile immobilière AKLMF n’avait connaissance d’aucun vice de la chose vendue. Monsieur [K] n’est pas professionnel de l’immobilier. Par conséquent, la clause d’exonératoire des vices cachés a vocation à s’appliquer. Quant au dol, il requiert la démonstration de manœuvres, donc de la connaissance par le vendeur du vice de la chose vendue et de la dissimulation de ce vice. Tel n’est pas le cas de la société civile immobilière AKLMF.

La défenderesse fait valoir que les dégâts des eaux intervenus entre 2015 et la date de la vente ne concernaient pas un défaut d’étanchéité, un bouchage sanitaire ou une malfaçon des sanitaires. Ils sont donc sans rapport avec les vices invoqués dans le cadre de la présente procédure. Sur les cinq constats amiables, seuls deux ont été signés par la famille [K] et aucun ne concernait les vices litigieux.

Un important dégât des eaux est survenu le 19 décembre 2020. Monsieur [N] [E], Madame [X] [E] et Monsieur [D] [I] ont dissimulé ce fait, alors que l’expertise est survenue postérieurement.

La seule circonstance que Monsieur [K] a accepté, quatre mois après la vente, de prendre en charge une partie des travaux de réparation, démontre seulement la bonne foi de celui-ci et non des manœuvres dolosives, comme le soutiennent les demandeurs.

S’agissant des bouchons dans les canalisations d’évacuation des eaux usées, qualifiées de vices cachés, le rapport d’expertise se fonde sur le passage de caméras par la société BF ASSAINISSEMENT le 8 novembre 2019, sans respect du contradictoire. la société civile immobilière AKLMF avait déjà vendu depuis trois mois et demi et le problème peut parfaitement résulter d’un mauvais usage postérieur à la vente.

La défenderesse, qui conteste l’exactitude technique du rapport d’expertise judiciaire du chef de l’absence de constatations matérielles par l’expert lui-même, a fait intervenir la société ISTIA, expert en bâtiment, qui s’est déplacée sur les lieux. Deux erreurs du rapport d’expertise ont été mises en évidence. D’une part, les raccords étaient en réalité adaptés au sens d’évacuation des eaux. D’autre part, s’agissant des problèmes relatifs aux contrepentes, ils résultent des dégradations issues de l’intervention de la société RED PLOMBERIE à la demande de Monsieur [E] postérieurement à la vente.

En tout état de cause, il est contradictoire pour l’expert, s’agissant de défauts éventuels de canalisations, de considérer que les vices étaient cachés aux acquéreurs, mais pas au vendeur non professionnel.

Plusieurs locataires antérieurs, restés des années dans les lieux, attestent n’avoir pas rencontré de dégâts des eaux, ou attestent de l’intervention immédiate de Monsieur [K] lorsqu’un problème lui était signalé.

Monsieur [D] [I] doit être débouté de ses prétentions indemnitaires au regard de l’absence de toute responsabilité de la société civile immobilière AKLMF, comme démontré.

De même, les prétentions des demandeurs doivent être rejetées. Par ailleurs, les montants financiers réclamés le sont sur la base de devis imprécis ou excédant les travaux nécessaires pour mettre fin aux troubles. Les demandeurs réclament désormais le double de ce qu’ils avaient initialement demandé et le triple de ce qu’avait estimé l’expert judiciaire. Ils tentent de refaire à neuf les salles de bain aux frais de la société civile immobilière AKLMF. S’agissant des pertes locatives réclamées, la preuve est censée en être rapportée par de simples estimations des demandeurs, qui sont peu probantes. Par ailleurs, le fait de trouver un locataire est hypothétique, incertain : le préjudice ne saurait être indemnisé. Les demandeurs ont choisi de réunir les six studios en un seul appartement en colocation : le temps des travaux a été causé par ce choix, qui est celui de Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E]. La société civile immobilière AKLMF ne saurait donc indemniser les demandeurs pour l’impossibilité de louer un appartement durant des travaux dont la longueur résulte d’un choix des demandeurs.

Aux termes de ses conclusions d’intervention volontaire communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 17 décembre 2024, au visa des articles 329 et 330 du code de procédure civile, 1240 du code civil, Monsieur [D] [I] sollicite de voir :

— débouter la SCI ASKLM de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI ASKLM à payer à Monsieur [I] la somme de 19 673,34 € au titre des travaux effectués et des sommes dépensées suites aux dégâts des eaux ;

— condamner la SCI ASKLM à payer à Monsieur [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

— condamner la SCI ASKLM à payer à Monsieur [I] la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI ASKLM à payer à Monsieur [I] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [I] fait valoir que les dégâts des eaux subis au sein de son appartement sont imputables à la société civile immobilière AKLMF, qui doit l’en indemniser.

Le défendeur fait valoir que la défenderesse invoque des causes multiples aux dégâts des eaux, mais n’en rapporte pas la preuve. Les sinistres sont toujours survenus au même emplacement, signe qu’ils avaient toujours les mêmes causes: celles identifiées par l’expert judiciaire.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire a écarté les autres causes éventuelles de désordre invoquées par la société civile immobilière AKLMF et notamment :

— le mauvais usage ;

— les suites de l’intervention de la société RED PLOMBERIE.

Les documents techniques produits aux débats par la défenderesse ont été réalisés de manière non-contradictoire et ne sont donc pas de nature à remettre en cause les conclusions de l’expertise judiciaire.

Le défendeur a dû effectuer des travaux suite aux dégâts causés par les infiltrations d’eau. Il a subi un préjudice de jouissance au regard de la multitude des sinistres.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir :

L’article 325 du code de procédure civile dispose que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. »

L’article 329 du même code dispose : « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

Aucune des parties ne conteste la recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [D] [I]. Elle sera donc déclarée recevable.

Sur les régimes de la garantie des vices cachés et du dol :

Il est constant en jurisprudence que les actions fondées sur le dol et sur la garantie des vices cachés ne sont pas mutuellement exclusives (voir par exemple en ce sens C. cass., 1ère civ., 6 novembre 2022, n°00-10.192 ; C. cass., 3e civ., 23 septembre 2020, n°19-18.104).

Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] peuvent donc invoquer ces deux régimes juridiques de manière cumulative. Au demeurant, en l’espèce, les demandeurs distinguent deux désordres, suivant en cela la distinction opérée par l’expert lui-même : le défaut d’étanchéité des receveurs de douche et des bacs de douche d’une part, et le défaut de conformité du réseau d’évacuation des eaux causant la formation de bouchons dans les canalisations, d’autre part. Or, les demandeurs invoquent le régime du dol uniquement concernant le défaut d’étanchéité des espaces de douche et n’invoquent la garantie des vices cachés que concernant la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux. Il n’y a donc, en pratique, pas même de cumul de ces deux régimes mais uniquement leur invocation simultanée dans le même litige, mais à propos de faits matériellement distincts.

Il est constant en jurisprudence que si l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou à restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes (voir par exemple en ce sens C. cass., Ass. Plén., 21 décembre 2007, n°06-11.343).

Par suite, puisque Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] n’invoquent que le régime du dol concernant le défaut d’étanchéité des receveurs de douche et que le régime de la garantie des vices cachés concernant le défaut de conformité du réseau d’évacuation des eaux causant la formation de bouchons dans les canalisations, ces deux défauts du bien vendu ne seront examinés qu’au regard du fondement juridique que les demandeurs ont entendu invoquer pour chacun.

Sur le dol et le défaut d’étanchéité des espaces de douche :

L’article 1137 du code civil dispose : « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

L’article 1178 du code civil dispose qu'« un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

A titre préliminaire, il convient de relever qu’il résulte des conclusions des parties, et notamment de la société civile immobilière AKLMF, que celle-ci ne conteste pas que « la famille [K] », et notamment Monsieur [P] [K], participaient à sa gestion ou étaient associés en son sein. Le procès-verbal de constat du 19 mai 2019 versé aux débats par la société civile immobilière AKLMF établit que Monsieur [P] [K] était le gérant de la défenderesse.

Il convient donc de retenir que toute information connue avant la vente par Monsieur [P] [K] ou par un membre de la famille [K], concernant le bien vendu, était connue de la société civile immobilière AKLMF, vendeuse. La société civile immobilière AKLMF le reconnaît d’ailleurs implicitement puisque, lorsqu’elle discute des dégâts des eaux survenus entre 2015 et 2019 dans le bien vendu, elle indique que « seuls deux [constats] ont été signés par la famille [K] » (page 17 des conclusions en défense), ce qui indique implicitement que la société civile immobilière AKLMF reconnaît que les informations connues par la famille [K] étaient connues par elle.

S’agissant des composantes du dol, et notamment l’obtention du consentement de l’acheteur, l’expert judiciaire indique en page 37 de son rapport : « le constat huissier dressé en mai 2019 par ProVjuris (avant l’acquisition du bien par les époux [E] en juillet 2019) faisait état de bacs de douche en bon état car une résine venait d’être appliquée début avril 2019 par la société civile immobilière AKLMF aux fins de solutionner les dégâts des eaux visibles dans l’appartement [I], objet des 3 déclarations de sinistre établies le 1er février 2016, le 25 novembre 2016 et le 1er mars 2019. Ces travaux ont masqué le défaut d’étanchéité des bacs de douche, pour autant la médiocrité de ces travaux et leur non-conformité aux règles de l’art auraient dû alerter les époux [E] d’un problème sous-jacent. Ils auraient pu alors se faire assister par un homme de l’art pour obtenir un avis technique ».

Le Tribunal relève que sur ce point, l’expert se contredit manifestement. Puisqu’il n’est pas contesté que Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] étaient profanes en matière de travaux, l’expert ne saurait simultanément indiquer que des travaux ont « masqué » un défaut d’étanchéité du bac de douche, tout en indiquant que ce masquage « aurait du alerter » des profanes. Précisément, ce qui est « masqué » ne suscite pas « d’alerte » chez le profane. En tout état de cause, lorsque l’expert indique que les demandeurs auraient dû faire intervenir « un homme de l’art », il s’agit de la preuve par l’absurde de ce que les défaillances étaient dissimulées aux demandeurs : s’il est nécessaire d’être un « homme de l’art » pour prendre connaissance des défauts de la chose, c’est bien que ces défauts sont invisibles à des profanes.

Le juge relève d’ailleurs que l’expert se fonde sur les photographies du constat d’huissier du 10 mai 2019 dressé à la demande de la société civile immobilière AKLMF. Or, le juge, à la vue de ces photographies produites en procédure, n’est pas en mesure d’identifier « la médiocrité » prétendue des travaux, alors même que le rédacteur du présent jugement connait, grâce à l’expertise judiciaire versée en procédure, le vice de la chose, contrairement à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] lors de leur visite et lors de l’achat.

Les photographies des bacs de douches, prises à quelques mètres de distance, parfois avec des éléments au premier plan de la photographie (lavabos) masquant une partie des bacs, sous des angles ne permettant pas d’en avoir une vue exhaustive, ne montrent que des bacs de douches blancs, sans même que le Tribunal ne puisse percevoir la démarcation entre la résine appliquée au printemps 2019 par Monsieur [K] pour la société civile immobilière AKLMF et les bacs de douche proprement dits. Et il convient de relever une nouvelle fois que le juge regarde ces photographies en connaissant l’existence du vice, ce que Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ne savaient pas à la date de la vente. Même dans ces conditions, le Tribunal, qui exerce sur ces photographies un regard profane comme l’était celui de Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] lors de la vente, n’est pas en mesure d’identifier « la médiocrité » des travaux, prétendument visible selon les termes de l’expert.

Aussi, au regard de ce qui précède, il convient de retenir qu’il est peu contestable que, si Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] avaient eu connaissance des problèmes structurels affectant les receveurs d’eau des douches ainsi que les bacs de douche, engendrant mécaniquement des dégâts des eaux selon l’expertise, le demandeurs n’auraient pas acquis la chose, ou du moins pas à ce prix.

Il s’agit ensuite de déterminer si cette absence de connaissance, par Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E], des vices établis par l’expertise, résulte de « manœuvres » de dissimulation de la société civile immobilière AKLMF.

Sur ce point, le Tribunal relève qu’il résulte déjà des constatations ci-dessus que la société civile immobilière AKLMF, quelques mois avant la vente, a fait poser dans les bacs de douche une résine. Il résulte des photographies intégrées au rapport d’expertise, notamment en page 32, que les bacs de douche se trouvaient en contrebas du niveau du sol de salle de bain : les parois latérales encadrant le bac de douche apparaissent minérales, affectées de fissures que, précisément, la résine a dissimulé (des résidus de résine sur tout le tour de la paroi minérale, au dessus du bac de douche, sont visibles sur les photographies en page 32).

La pose de cette résine apparaît donc avoir dissimulé à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] le vice du bac de douche, tant il est manifeste, une fois la résine retirée, que les fissures ne pouvaient qu’engendrer (ou fortement risquer d’engendrer) des infiltrations d’eau, des fuites et donc des dégâts des eaux dans l’appartement du dessous. Les fissures considérables du cadre minéral autour du bac de douche sont également particulièrement visibles dans les photographies échangées sur l’application de messagerie électronique « What’s app » entre Monsieur [D] [I] et Monsieur [P] [K] le 6 mars 2019.

La société civile immobilière AKLMF prétend n’avoir pas connu ce risque, et donc n’avoir pas intentionnellement procédé à une dissimulation en posant la résine. La défenderesse prétend également que, sur les cinq dégâts des eaux antérieurs entre 2015 et 2019, aucun n’était lié aux vices identifiés dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant de la résine et la connaissance du risque, la société civile immobilière AKLMF ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré l’état de la chose vendue dès lors que Monsieur [D] [I], dans ses messages du 6 mars 2019, envoie à Monsieur [P] [K] une photographie des considérables fissures du bac de douche, et que Monsieur [D] [I] indique même : « quand je vois l’état de la douche… Si le souci ne vient pas de là, ce sera forcément le cas un jour… Je vous demande en prévention de le réparer. Merci de me tenir au courant ». Monsieur [P] [K] répond péremptoirement « Rien à voir avec votre douche », ce que l’expert judiciaire contredit manifestement puisqu’il identifie les fissures du pourtour du bac de douche comme l’une des causes des infiltrations.

Le Tribunal relève d’ailleurs qu’il est contradictoire pour la société civile immobilière AKLMF d’indiquer dans ses conclusions qu’elle était profane en matière de travaux, tandis que son gérant, Monsieur [P] [K], pouvait, selon lui, estimer d’un simple coup d’œil, dans ses messages du 6 mars 2019, que les infiltrations d’eau répétées dont souffrait Monsieur [D] [I] n’avaient « rien à voir avec » la douche.

L’expert relève d’ailleurs qu’outre la pose de la résine, la société civile immobilière AKLMF avait fait poser « des plinthes carrelage » sur le revêtement mosaïque. Une fois ces plaintes retirées, des traces importantes d’infiltrations sont visibles (photographies en page 23 de l’expertise). La pose de ces plinthes, qui recouvraient des traces d’infiltration, ne peut que venir accréditer encore la thèse d’une dissimulation par la défenderesse des traces d’infiltration avant la vente.

La société civile immobilière AKLMF soutient que l’expert judiciaire n’a pas mis en eau le dispositif de douche, ce qui priverait de pertinence son analyse technique. Sur ce point, le Tribunal relève que l’expert a répondu aux dires de parties, en relevant notamment que les fuites ne survenaient que lors du bouchage des canalisations, alors qu’un curage avait été réalisé avant l’accedit. Au demeurant, l’anomalie des fissures majeures autour d’un bac de douche, avec même, sur l’une des photographies en page 32, un écart entre le bac de douche et le rebord, apparaissent manifestement un défaut de l’espace de douche : la nature même d’un bac de douche et d’un espace de douche est d’être étanche, et la présence de fissures et d’un écart entre le bac et son rebord, sont par définition des désordres rendant la chose impropre à son usage, sans qu’il soit besoin de « mettre en eau » le bac de douche. Il n’est pas besoin de « mettre en eau » un bac de douche pour savoir qu’il n’est pas normal qu’il comporte de multiples fissures importantes sur son pourtour ainsi qu’un écart avec son encadrement pouvant laisser de l’eau s’écouler ailleurs que par la bonde du bac de douche.

La société civile immobilière AKLMF entend se prévaloir de l’avis technique de la société ICB. Toutefois, il convient de relever que celle-ci n’a pas effectué ses constatations et analyses techniques de manière contradictoire avec l’ensemble des parties à la présente procédure, contrairement à l’expert judiciaire. La force probante de cet avis technique est donc particulièrement faible et ne saurait permettre de contredire les conclusions de l’expert judiciaire.

S’agissant en revanche des cinq dégâts des eaux survenus entre 2015 et 2019, leur cause apparaît, pour certains, incertaine au regard des pièces produites, la société civile immobilière AKLMF évoquant des déficiences de machine à laver de locataire, la rupture de groupes de sécurité de plusieurs chauffe-eaux…

Mais en tout état de cause, dès lors qu’il est incontestable que la société civile immobilière AKLMF avait connaissance des fissures du pourtour du bac de douche dès mars 2019 au plus tard ; que Monsieur [D] [I] alertait Monsieur [K] par message le 6 mars 2019 sur le fait que tôt ou tard ces fissures poseraient un problème d’infiltrations d’eau si tel n’était pas déjà le cas ; que la société civile immobilière AKLMF n’a fait effectuer qu’une pseudo-réparation (la pose d’une résine) superficielle et éphémère sans traiter le problème de fond (les fissures et l’écart du bac de douche avec les rebords) ; que cette réparation « hors des règles de l’art » par de la résine ne constitue, selon les termes de l’expert, qu’un « pis-aller » (page 23 de l’expertise) ; que la société civile immobilière AKLMF a posé une plinthe qui couvrait précisément les traces d’infiltration (page 23 du rapport d’expertise) ; que la société civile immobilière AKLMF n’a pas averti Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] de cette particulière réparation juste avant la vente ni des risques éventuels ; alors, les manœuvres dolosives de la société civile immobilière AKLMF sont suffisamment caractérisées.

Ces manœuvres dolosives constituent une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil. L’article 1240 du code civil est rendu applicable au litige par l’article 1178 sus-cité.

La société civile immobilière AKLMF sera donc tenue d’indemniser les parties (y compris Monsieur [D] [I], puisque la responsabilité est ici extra-contractuelle) des préjudices causés par cette faute, sous la réserve que les parties démontrent la réalité de ces préjudices et le lien causal unissant la faute et ces préjudices.

Sur le vice caché et les désordres des canalisations d’évacuation des eaux :

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que la garantie des vices cachés trouve à s’appliquer si les conditions suivantes sont réunies :

— un vice rendant la chose impropre à l’usage à laquelle elle est destinée ;

— que le vice n’ait pas été visible par l’acquéreur de la chose ;

— que le vice soit antérieur à la vente.

L’acte de vente entre Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] et la société civile immobilière AKLMF stipule une clause d’exonération des vices cachés au profit de la vendeuse. Toutefois, l’acte stipule que cette clause ne trouve pas à s’appliquer s’il est établi que la société civile immobilière AKLMF avait connaissance du vice.

L’expert judiciaire identifie un désordre dans les canalisations d’évacuation des eaux : la présence d’un raccord non adapté au sens d’évacuation des eaux. L’expert indique que ce désordre entraînait des bouchons sur les réseaux d’évacuation des eaux usées (pages 35 et 36 de l’expertise).

La société civile immobilière AKLMF verse aux débats des analyses techniques de la société ISIA du 18 mars 2024 ainsi que de la société ICB EXPERTISES du 17 septembre 2024. Ces analyses tendent à remettre en cause, sur le plan technique, les appréciations de l’expert sur les dysfonctionnement des canalisations ainsi que l’antériorité du dysfonctionnement à la vente.

Là encore, dans les deux cas, ces analyses techniques ont été effectuées sans aucun respect du principe du contradictoire lors des observations sur place ni lors de l’émission des conclusions de ces entreprises, à l’inverse de l’expertise judiciaire. Si ces deux analyses techniques sont bien versées contradictoirement aux présents débats par la société civile immobilière AKLMF, il n’en demeure pas moins que les conditions non contradictoires de leur réalisation tendent à leur ôter leur force probante, étant d’ailleurs relevé qu’elles n’ont pas été réalisées de manière indépendante, mais sur paiement de la société civile immobilière AKLMF.

Plus encore, il est particulièrement notable qu’alors que, conformément à sa mission, l’expert judiciaire a adressé aux parties, en ce compris la société civile immobilière AKLMF, un pré-rapport d’expertise le 1er mars 2022, afin de leur permettre de fournir leurs observations. Or, ce n’est qu’en 2024, alors que le rapport d’expertise a été rendu le 13 avril 2022, c’est-à-dire deux ans après, que la société civile immobilière AKLMF a fait réaliser de manière non-contradictoire des avis techniques. La défenderesse a donc empêché l’expert de pouvoir répondre à ces observations techniques, qui auraient pu être formulées dans le cadre de « dires » par l’avocat de la société civile immobilière AKLMF.

Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal ne se fiera sur le plan technique qu’aux conclusions de l’expert judiciaire et non pas aux avis techniques réalisés, de manière non contradictoire et en contournant le processus de l’expertise judiciaire, à la demande de la société civile immobilière AKLMF.

Le vice, antérieur à la vente et rendant la chose impropre à son usage, est donc caractérisé.

Il est peu contestable que Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E], profanes, n’avaient pas connaissance d’un désordre affectant la configuration des canalisations au moment de la vente. L’expert le retient d’ailleurs et la société civile immobilière AKLMF ne le conteste pas.

Il reste toutefois à déterminer, au regard de la clause exonératoire, si la société civile immobilière AKLMF pouvait avoir connaissance de ce vice lors de la vente.

Il convient de relever que les demandeurs entendent, en page 23 et suivantes de leurs conclusions, établir la connaissance par la vendeuse des vices de la chose vendue. Le Tribunal relève qu’ils invoquent très majoritairement les désordres de l’espace de douche, déjà évoqués. Toutefois, c’est concernant les désordres des canalisations, distincts selon l’expert des désordres du bac de douche, que les demandeurs invoquent la qualification de vice caché. Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ne peuvent prétendre rapporter la preuve que la société civile immobilière AKLMF avait connaissance du dysfonctionnement des canalisations d’évacuation des eaux usées en évoquant le fait que celle-ci avait fait poser de la résine autour du bac de douche en mars / avril 2019 : ces deux sujets sont totalement distincts.

La connaissance par la défenderesse du vice des canalisations ne peut donc se déduire, éventuellement, que de sa connaissance de dégâts des eaux antérieurs à la vente qui auraient été causés par des problèmes de canalisations.

Sur ce point, la société civile immobilière AKLMF produit aux débats cinq constats amiables dressés entre 2015 et le 24 juillet 2019 concernant les locaux.

Le premier, passé entre Monsieur [F] (locataire de la société civile immobilière AKLMF) et Monsieur [D] [I] le 1er février 2016, mentionne notamment un problème de « fuite sur canalisation » et la case complémentaire « ou d’évacuation » est cochée. La société civile immobilière AKLMF ne peut donc affirmer, comme elle le fait dans ses conclusions, que « aucun des dégâts des eaux ne concerne l’évacuation des eaux usées, cela ne ressort à aucun moment des constats amiables ».

Le second constat du 25 novembre 2016 concerne, selon l’expert judiciaire, « une alimentation d’eau » (page 48 du rapport). Il est donc étranger à la question de l’évacuation des eaux usées.

Le troisième « constat », en réalité une déclaration amiable de Monsieur [D] [I] à son assureur le 30 octobre 2017, est relatif à des travaux de plomberie sur les eaux du circuit de chauffage : l’expert lui-même ne retient pas de lien avec le vice caché.

Le constat du 5 mars 2019 est signé entre Monsieur [D] [I] et Monsieur [V], locataire de la société civile immobilière AKLMF. Ce constat évoque, concernant le dégât des eaux, une « cause à déterminer » et indique l’hypothèse d’une « fuite de tuyauterie d’un cumulus ». la société civile immobilière AKLMF affirme avoir mis « fin aux infiltrations » par le changement du groupe de sécurité du cumulus. Non seulement l’affirmation selon laquelle il a été mis « fin aux infiltrations » apparaît contredite par le fait que des infiltrations sont de nouveau survenues deux mois après la vente du 24 juillet 2019, mais en outre, la société civile immobilière AKLMF ne prouve pas que la fuite de la canalisation était imputable au cumulus.

En tout état de cause, la réalité de travaux de réparation sur un groupe de sécurité de cumulus ne résulte pas des pièces versées aux débats, alors que la défenderesse prétend les avoir effectués et avoir mis fin aux infiltrations. Et Monsieur [D] [I], dans ses échanges par message sur « Wat’s app » avec Monsieur [P] [K] dans la période concomitante, apparaît très dubitatif sur la cause réelle des infiltrations chez lui et n’apparaît pas convaincu par les propos rassurants du gérant de la société civile immobilière AKLMF.

Le constat du 5 mars 2019 établit donc uniquement qu’une fuite sur une canalisation est intervenue, quelques mois avant la vente, causant un dégât des eaux chez Monsieur [D] [I] ; que la société civile immobilière AKLMF avait connaissance de cette fuite puisque son gérant prétend en avoir réparé la cause. A défaut de meilleure preuve de la société civile immobilière AKLMF, cette fuite ne peut qu’être mise en relation avec le dysfonctionnement des canalisations d’évacuation des eaux usées, relation que l’expert lui-même retient dans l’avant-dernier paragraphe de la page 48 de son rapport.

Enfin, le constat du 12 juillet 2019, soit quelques jours à peine avant la vente, signé cette fois par Monsieur [P] [K] lui-même (avec Monsieur [D] [I] toujours), mentionne une fuite sur une canalisation d’évacuation des eaux usées. Là encore, la société civile immobilière AKLMF prétend que c’est une manipulation de vanne d’un cumulus d’eau qui a engendré le sinistre et que le remplacement du groupe de sécurité a permis d’y mettre fin : non seulement cette affirmation est, là encore, non prouvée par les pièces produites (pas de facture de remplacement du groupe de sécurité du cumulus), mais le constat lui-même, signé par le gérant de la société civile immobilière AKLMF, mentionne une fuite d’une canalisation d’évacuation.

Là encore, l’expert judiciaire a retenu une relation entre cette fuite et le problème d’obstruction des canalisations d’eau usées identifié durant l’expertise.

Il sera donc retenu, au vu de tout ce qui précède, que la société civile immobilière AKLMF avait connaissance, avant la vente, d’un dysfonctionnement répété des canalisations d’évacuation des eaux, et n’a pas fait connaître ce dysfonctionnement ni les réparations prétendument effectuées à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] lors de la vente.

La clause exonératoire des vices cachées insérée à l’acte de vente ne peut donc être opposée à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E], acquéreurs. La garantie des vices cachés s’appliquera, tant quant à la restitution partielle du prix que quant aux dommages-intérêts de l’article 1645 du code civil.

Sur les travaux de reprises de Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] :

A la fois sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés (selon le désordre pris en compte, les deux désordres étant, ensemble, la cause des dégâts des eaux et donc de la nécessité pour Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] d’effectuer des travaux), les demandeurs sont fondés à solliciter de la société civile immobilière AKLMF la restitution partielle du prix de vente à hauteur du coût des travaux de remise en état.

C’est à bon droit que la société civile immobilière AKLMF fait observer que la réclamation de Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] 132 577,14 € correspond à un peu moins du double de leur assignation initiale. Les demandeurs ne s’expliquent pas réellement sur cet accroissement : ils expliquent qu’ils n’ont, lors des travaux, « pas pu » maintenir la configuration initiale, sans s’expliquer sur cet empêchement prétendu qui ne résulte en rien du rapport de l’expert. Celui-ci avait bien retenu des travaux dans les six studios et n’avait pas préconisé la transformation de ces studios en un seul appartement.

Il convient donc de retenir l’évaluation de l’expert concernant les travaux de remise en état à hauteur de 50 800 € hors taxes, soit, s’agissant d’un logement non neuf et une fois intégrée la taxe sur la valeur ajoutée, 55 880 €.

La société civile immobilière AKLMF sera condamnée à restituer à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] cette somme au titre des travaux de remise en état.

Sur la perte de jouissance et le manque à gagner de Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] :

Il résulte du principe de réparation intégrale du préjudice que la personne qui a subi un dommage peut en demander l’entière réparation à celle qui, par sa faute, a causé ce dommage, mais que la réparation ne peut excéder le montant du préjudice.

En l’espèce, Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] prétendent que c’est du chef des fautes de la société civile immobilière AKLMF telles qu’établies ci-dessus qu’ils ont subi des préjudices de jouissance et de manque à gagner concernant le bien acquis, puisqu’ils souhaitaient le louer.

Or, il convient de relever sur ce point que les fautes de la vendeuse établies par la présente procédure se bornent à l’absence d’information des acquéreurs concernant les défauts des espaces de douche (receveurs d’eau et bacs de douche) ainsi que le vice affectant les canalisations. En d’autres termes, les seuls désordres en lien avec une faute de la société civile immobilière AKLMF sont des désordres de plomberie.

Or, les demandeurs se prévalent de la réalisation de travaux qui excèdent très amplement la seule remise en état des installations de plomberie.

Le Tribunal retiendra donc, d’abord, que seule l’impossibilité de louer en lien, soit avec les dégâts des eaux, soit avec la période de réalisation des travaux de plomberie exclusivement, peuvent donner lieu à indemnisation pour Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E].

S’agissant de l’impossibilité de louer les lieux en raison de dégâts des eaux, le Tribunal relève qu’aucune des trois résiliation unilatérale de baux d’habitation versées aux débats par Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ne fait mention d’un problème de dégât des eaux dans les studios. Et d’ailleurs, les demandeurs eux-mêmes n’évoquent jamais, dans leurs conclusions, de dégâts des eaux survenus dans les lieux acquis : en réalité, le problème litigieux est que Monsieur [D] [I] subissait régulièrement des dégâts des eaux provenant des studios au dessus (ceux propriété de la société civile immobilière AKLMF et vendus à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E]) et que les acheteurs, demandeurs à la présente procédure se sont retrouvés contraints, postérieurement à la vente et pour éviter d’avoir à indemniser Monsieur [D] [I], de faire réaliser les travaux de plomberie. Il n’est donc pas établi de lien de causalité entre le départ de certains locataires de Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E], locataires qui ne subissaient pas personnellement de dégâts des eaux dans les studios objets de la vente, et les désordres objets de la procédure (bacs de douche, receveurs d’eau, canalisations). Il n’y a donc pas lieu de condamner la société civile immobilière AKLMF à indemniser Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] au titre d’une perte locative hors période de réalisation des travaux de remise en état des évacuation d’eau.

S’agissant de l’impossibilité de louer les lieux en raison de la réalisation de travaux, il apparaît peu contestable qu’un logement dont la salle de bain et les canalisations sont en travaux ne peut pas être loué. Il y a donc bien une perte locative durant la période de réalisation des travaux de plomberie, perte intégrale qu’il convient d’indemniser.

Le Tribunal relève que les demandeurs n’indiquent pas clairement dans leurs conclusions les dates de commencement et d’achèvement des travaux. Les factures de travaux de plomberie produites indiquent uniquement « conçue le », avec une série de dates, sans que le Tribunal ne soit en mesure de déterminer s’il s’agit du point de départ des travaux ou de leur point d’achèvement. Les factures produites, concernant les travaux de plomberie exclusivement, sont « conçues » entre le 5 juillet 2022 et le 22 novembre 2022, soit approximativement cinq mois.

Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] seront donc indemnisés pour cinq mois d’impossibilité de louer concernant les six studios.

Les demandeurs versent aux débats trois contrats de baux, sur les six studios contenus dans le lot n°5 acquis auprès de la défenderesse. Le premier contrat stipulait un loyer de 500 €, le second de 550 €, le troisième de 520 €. Il sera donc retenu, à défaut de meilleures preuves, une moyenne de 523,33 € de loyer par studio. Pour six studio, la perte mensuelle de loyer s’évalue donc à 3 139,98 €. Puisque les demandeurs ont été privés de cinq mois de loyer durant les travaux (à défaut pour eux de mieux démontrer la date de commencement et la date de fin des travaux), la société civile immobilière AKLMF sera condamnée à leur verser la somme de 15 699,90 € au titre de la perte de jouissance, de la perte locative et du manque à gagner, qui constituent en réalité un seul et même préjudice.

Sur le préjudice moral de Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] :

Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] indiquent à juste titre que les tracas engendrés par la gestion des sinistres, le suivi du contentieux et de l’expertise ainsi que les préoccupations inhérentes à la présente procédure leur ont causé un préjudice moral.

Ce préjudice moral ne serait pas survenu si la société civile immobilière AKLMF avait dès l’origine de la vente informé ses cocontractants quant à l’état réel du bien, n’avait pas dissimulé par des travaux de « pis-aller » certains défauts et avait informé les acquéreurs des problèmes récurrents de dégâts des eaux. Il y a donc un rapport causal entre les fautes et manquements de la défenderesse et le préjudice des demandeurs.

Il apparaît opportun d’évaluer ce préjudice à la somme de 3 000 € chacun pour Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E]. La société civile immobilière AKLMF sera condamnée à les indemniser de ce chef.

Sur l’indemnisation des travaux réalisés chez Monsieur [D] [I] :

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 du même code dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Il a été établi plus haut, s’agissant des constats ou des déclarations de sinistre dans lesquelles Monsieur [D] [I] a été impliqué, que trois d’entre ceux-ci ont eu trait à un problème de canalisations d’évacuation des eaux : ceux du 1er février 2016, du 5 mars 2019 et du 12 juillet 2019. L’ensemble de la période comprise entre le 1er février 2016 et le 12 juillet 2019 est donc concernée.

Il convient de retenir que le fait, pour la société civile immobilière AKLMF :

— de ne pas avoir tiré les conséquences des alertes répétées de Monsieur [D] [I] suite aux sinistres

— en ne faisant pas effectuer les travaux de remise en état des espaces de douche et en ne faisant ni inspecter ni réparer les canalisations malgré la multiplication des sinistres ;

— d’avoir vendu le bien en l’état à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] tout en passant les sinistres antérieurs sous silence ;

constitue autant de fautes, soit intentionnelles, soit à tout le moins de négligence.

Ces fautes sont bien la cause, au moins des trois sinistres mentionnées ci-dessus ( 1er février 2016, 5 mars 2019 et 12 juillet 2019) et même du sinistre postérieur du 26 septembre 2019. En effet, concernant ce dernier sinistre, si la société civile immobilière AKLMF n’avait pas gardé le silence lors de la vente sur le vice des canalisations, vice que la répétition antérieure des sinistres ne pouvait que lui faire connaître, et si la société civile immobilière AKLMF n’avait pas commis un dol en dissimulant l’état dégradé des espaces de douches, les travaux de réparation auraient été entrepris avant : soit par la société civile immobilière AKLMF elle-même, soit par Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] immédiatement après la vente s’ils avaient eu connaissance des problèmes du bien acquis.

Les fautes de la société civile immobilière AKLMF sont donc la cause des préjudices de Monsieur [D] [I] consistant en la nécessité de travaux de remise en état.

La société civile immobilière AKLMF fait valoir que Monsieur [D] [I] ne démontre pas ne pas avoir été indemnisé par son assureur. Toutefois, il convient de rappeler qu’au titre du principe de réparation intégrale du préjudice, le responsable de celui-ci ne saurait exiger de la victime que celle-ci minimise son préjudice. Que Monsieur [D] [I] ait déclaré ou non les sinistres à son assureur, ou qu’il ait eu ou non un assureur, ne le prive pas pour autant du droit légal d’être indemnisé pour ses préjudices de la part du responsable de ceux-ci. Si la société civile immobilière AKLMF entend soutenir que Monsieur [D] [I] a déjà été indemnisé, il lui incombe de le démontrer. Elle ne le fait pas.

Monsieur [D] [I] justifie de ces travaux à hauteur de 19 673,34 €. La société civile immobilière AKLMF sera condamnée à lui verser cette somme.

Sur le préjudice de jouissance :

Monsieur [D] [I] justifie exercer son activité professionnelle, dans un cadre d’activité libérale, au lieu de son domicile. La multiplication des sinistres (au moins quatre en lien avec les fautes constatées dans le cadre de la procédure) sur une période s’étalant de 2016 à 2019 a nécessairement perturbé la jouissance par le défendeur de son lieu de vie et de travail. Au surplus, la nécessité de réaliser des travaux de remise en état en 2017 a, également, nécessairement perturbé la jouissance du défendeur.

Il convient donc d’indemniser ce préjudice de jouissance à hauteur de 10 000 €. La société civile immobilière AKLMF sera condamnée à lui verser cette somme.

Sur le préjudice moral de Monsieur [D] [I] :

Le tracas d’avoir à faire face à des dégâts des eaux multiples, persistants dans le temps, d’en rechercher les causes, d’en subir les angoisses et d’avoir à assurer le suivi d’une expertise judiciaire et de la procédure consécutive constitue un préjudice moral incontestable. Il sera évalué à la somme de 5 000 €.

La société civile immobilière AKLMF sera condamnée à verser à Monsieur [D] [I] la somme de 5 000 € de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière AKLMF, qui succombe aux demandes de Monsieur [N] [E], Madame [X] [E] et de Monsieur [D] [I], aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ensemble la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [D] [I] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière AKLMF est déboutée de ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Monsieur [D] [I] à la procédure ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ensemble la somme de cinquante-cinq mille huit cent quatre-vingt euros (55 880 €) au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ensemble la somme de quinze mille six cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes (15 699,90 €) au titre du préjudice de jouissance, et la perte de revenus et de l’impossibilité de louer ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] la somme de cinq mille euros (5 000 €) chacun au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [D] [I] la somme de dix-neuf mille six cent soixante-treize euros et trente-quatre centimes (19 673,34 €) au titre des travaux de remise en état de son bien immobilier ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [D] [I] la somme de dix mille euros (10 000 €) au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [D] [I] la somme de cinq mille euros (5 000 €) au titre de son préjudice moral;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [X] [E] ensemble la somme de cinq mille euros (5 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière AKLMF à verser à Monsieur [D] [I] la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière AKLMF de ses prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT