MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Août 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00363 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U4CL

CODE NAC : 30B – 2B

AFFAIRE : [K] [U], [T] [R] [U] C/ S.A.R.L. E.S. Société à responsabilité limitée au capital de 2.500 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 509 358 321, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIERS : lors des débats, Madame Stéphanie GEULIN, Greffier : lors du prononcé,Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [U] né le 26 Mai 1977 à CRÉTEIL (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 31 bis rue des Plantes – 91200 ATHIS MONS

Madame [T] [R] [L] épouse [U] née le 16 Février 1941 à ARCE (ITALIE), nationalité française, demeurant 31 bis rue des Plantes – 91200 ATHIS MONS

représentée par Maître Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0916

DEFENDERESSE

S. A. R. L. E.S.

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 509 358 321

dont le siège social est sis 3 rue Louis Bonin – 94310 ORLY

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : K0122

*******

Débats tenus à l’audience du : 06 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Août 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Août 2024

******

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 7 février 2008, Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] ont donné à bail commercial à Monsieur [J] [S] et son épouse [F] [P] des locaux situés à ORLY (94) 3, rue Louis Bonin, rez-de-chaussée et 1er étage, moyennant un loyer annuel de 7 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance augmenté des charges locatives habituelles.

Par acte du 27 novembre 2008 l’EURL [S] a cédé son fonds de commerce à la société E.S.

Par acte du 24 juillet 2017 le bail commercial a été renouvelé moyennant un loyer annuel de 8 914 €, révisable, et un dépôt de garantie égal à trois mois de loyers.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, à la société E.S, pour une somme de 15 911,50 €, au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 24 février 2024, Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] ont fait assigner la société E.S devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

** voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

** ordonner l’expulsion de la société E.S et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

** ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

** condamner la société E.S au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

** condamner la société E.S à payer à Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] la somme provisionnelle de 21 180,03 €, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 911,50 € à compter du commandement de payer et de l’assignation sur le surplus ;

** condamner la société E.S au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024 puis après un renvoi a été entendue à l’audience du 6 juin 2024.

A l’audience du 6 juin 2024, Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U], par l’intermédiaire de son conseil, ont développé des conclusions récapitulatives aux termes desquelles ils ont maintenu leurs demandes initiales sauf à actualiser la créance à la somme de 16 924,06 € arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus, ont sollicité le débouté de la société E.S de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et subsidiairement dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés ont sollicité une clause de déchéance du terme.

Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] font notamment valoir sur les contestations soulevées par la société E.S que ne lui sont réclamées que les sommes dues postérieurement à la date à laquelle elle est devenue titulaire du bail ; que l’ensemble des règlements effectués ont été pris en compte le décompte annexé au commandement ne faisant figurer que les sommes restant dues et non l’historique complet des règlements ; qu’ils produisent les décomptes de charges pour les années 2021 à 2023 ; que tenant compte de l’apurement des charges et d’un règlement de 800 € du 25 août 2023 non pris en compte et des règlements opérés par la société E.S depuis le commandement, Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] font valoir une créance de 16 924,06 € au 2ème trimestre 2024 inclus.

Vu les conclusions développées par son conseil aux termes desquelles, la société E.S a demandé au tribunal :

— de débouter Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] de leurs demandes en raison d’une contestation sérieuse,

Subsidiairement,

— de lui accorder des délais de paiement de 24 mensualités égales pour régler l’arriéré locatif avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

la société E.S soutient notamment qu’il existe des contestations sérieuses sur les sommes réclamées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire s’agissant des charges pour l’année 2020 et des provisions sur charges, en l’absence de régularisation de charges annuelles dont elle est fondée à solliciter la déduction à hauteur de 11 070 € pour les années 2022 à 2024 ainsi que la non prise en compte de plusieurs règlements.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La procédure a été dénoncée à la SAS LCL, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 août 2024.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer a été délivré pour la somme de 15 911,50 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2023, la régularisation de charges 2020, les acomptes trimestriels sur charges et un complément de dépôt de garantie selon le décompte figurant dans le commandement.

La société E.S soutient que les sommes visées dans le commandement sont sérieusement contestables. S’agissant de la prise en compte des paiements effectués par la société E.S, il ressort de l’historique du compte individuel locataire depuis le 31 décembre 1998 au 1er janvier 2024 (pièce n°5 des demandeurs) que l’ensemble des règlements invoqués par la société E.S à la date du 2ème trimestre 2023 a été pris en compte même s’ils ne sont pas repris de manière identique dans le décompte figurant dans le commandement de payer qui après imputation des paiements sur les créances les plus anciennes n’a fait apparaître que les sommes impayées. S’agissant de la régularisation de charges 2020 de 553,34 €, est produite aux débats la liste des charges récupérables (pièce n°15 de la société E.S) sans que le courrier adressé par le mandataire des bailleurs le 29 janvier 2021 faisant suite à un signalement de la société E.S concernant l’absence de réalisation de l’entretien de l’immeuble ne suffise à établir que le coût des frais de nettoyage soit injustifié.

Il apparaît en conséquence qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 6 juin 2023.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] n’ont fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 juillet 2023.

Au vu de l’extrait de compte au 13 mai 2024 (pièce n° 10) et des états des dépenses locatives pour les années 2021 à 2023 inclus (pièces 11 à 13), la créance de Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] n’apparaît pas sérieusement contestable, la société E.S ne justifiant pas de sa réclamation au titre des charges impayées et ne faisant pas état d’autres règlements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs, la créance locative s’élève désormais à 16 924,06 € :

Il y a donc lieu de condamner par provision la société E.S au payement de la somme de 16 924,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 15 911,50 € et à compter de l’assignation sur le surplus sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société E.S, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la société E.S des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 710,00 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la société E.S, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société E.S ne permet d’écarter la demande de Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2023;

CONDAMNONS la société E.S à payer à Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] la somme provisionnelle de 16 924,06 € au titre de l’arriéré locatif au 13 mai 2024 (2ème trimestre 2024 et régularisations de charges 2020 à 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur 15 911,50 € € et à compter du 24 février 2024 le surplus ;

AUTORISONS la société E.S à se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités de 710,00 €, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute pour la société E.S de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société E.S et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à ORLY (94) 3, rue Louis Bonin, rez-de-chaussée et 1er étage,

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS la société E.S aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la société E.S à payer à Madame [T] [R] [U] et Monsieur [K] [U] la somme de 1000,00 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 23 août 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,