MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01838 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VVPH

CODE NAC : 70E – 9A

AFFAIRE : S.D.C. 2 BIS RUE DE NEUVILLE 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, [A] [C], [I] [T], [Y] [D], [P] [O], [J] [M], [V] [X] épouse [M], [K] [S], [H] épouse [S] C/ SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. 2 BIS RUE DE NEUVILLE 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [I] [T], demeurant 2bis rue de Neuville – 94210 SAINT MAUR DES FOSSÉS

Madame [A] [C] née le 12 Août 1991 à VARESI (ITALIE), demeurant 2bis rue de Neuville – 94210 SAINT MAUR DES FOSSÉS

Monsieur [I] [T] né le 27 Mai 1990 à SAINT-RAPHAEL (83), demeurant 2bis rue de Neuville – 94210 SAINT MAUR DES FOSSÉS

Madame [Y] [D] née le 23 Avril 1988 à RIS-ORANGIS (91), demeurant 2bis rue de Neuville – 94210 SAINT MAUR DES FOSSÉS

Monsieur [P] [O] né le 02 Août 1943 à SALINDRES (30), demeurant 2bis rue de Neuville – 94210 SAINT MAUR DES FOSSÉS

Monsieur [J] [M] né le 09 Août 1984 à ANKARA (TURQUIE), demeurant 2bis rue de Neuville – 94210 SAINT MAUR DES FOSSÉS

Madame [V] [X] épouse [M] née le 08 Août 1992 à EL BIAR (ALGERIE), demeurant 2bis rue de Neuville – 94210 SAINT MAUR DES FOSSÉS

Monsieur [K] [S] né le 24 Octobre 1960 à SAINT CHAMOND (42), demeurant 77 rue Violet le Duc – 94100 SAINT MAUR DES FOSSÉS

et Madame [H] épouse [S] née le 28 Mai 1959 à LENS (62), demeurant 77 rue Violet le Duc – 94100 SAINT MAUR DES FOSSÉS

tous représentés par M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G04

DEFENDERESSE

SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 899 824 502, dont le siège social est sis 172 avenue Charles de Gaulle – 92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [G] [L] né le 13 Mai 1955 à PORT MATHURIN (ILE MAURICE), demeurant 70 boulevard de Champigny – 94210 94210

et Madame [E] [U] épouse [L] née le 08 Juin 1951 au CAIRE (EGYPTE), demeurant 70 boulevard de Champigny – 94210 SAINT MAUR DES FOSSES

représentés par M^e Caroline DARCHIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

Débats tenus à l’audience du : 16 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté n° PC 094 068 21 M1146 du 5 novembre 2021, le maire de la commune de SAINT MAUR DES FOSSES a autorisé la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY à réaliser la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation (construction de deux immeubles de logements collectifs en R +4+attique avec sous-sol) sur les parcelles cadastrées section AR n°088, 091, 092, 144 et 145 situées 72 à 78 bis boulevard de Champigny 94210 SAINT MAUR DES FOSSES.

La livraison de l’immeuble était prévue en décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AR n°98 située 2 bis rue de Neuville à SAINT MAUR DES FOSSES.

Monsieur [K] [S] et Madame [S] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AR n°94 située 77 rue Viollet le Duc à SAINT MAUR DES FOSSES.

Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AR n°97 située 70 boulevard de Champigny à SAINT MAUR DES FOSSES.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 septembre 2022, Monsieur [W] [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec une mission de référé préventif.

Alors que les constructions ne sont pas encore achevées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S] se sont plaints que le sol fini des parcelles voisines était surélevé par rapport à l’ancien niveau du sol avant la démolition des anciens édifices et l’édification de l’ensemble immobilier litigieux.

C’est dans ce contexte que par ordonnance du juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Créteil du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S] ont été autorisés à assigner la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY en référé à l’audience du 9 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S] ont fait assigner la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— les déclarer recevables en leurs demandes,

— ordonner à titre conservatoire la suspension de la livraison de l’ensemble immobilier en cours de réalisation par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY au 72-78 boulevard de Champigny à SAINT MAUR DES FOSSES, et lui faire interdiction d’y procéder, sous astreinte de 100.000 euros par lot livré, et ce jusqu’à ce que la défenderesse remette en conformité ses constructions avec les permis de construire initial et modificatif, ainsi que le PLU,

— condamner la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY à remettre en conformité avec son permis de construire initial et son permis modificatif quant à la hauteur du sol fini de son terrain après réalisation de son ensemble immobilier, que cela soit au droit des murs de clôtures séparatives avec les fonds respectifs des requérants mais aussi en retrait de ceux-ci d’une part, ainsi que pour le respect de la surface de la zone de pleine terre à conserver dans la mesure où sa réduction a abouti à prévoir la plantation d’arbres sans le respect des limites légales par rapport à la clôture d’avec les époux [S], sous astreinte de 20.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY de ses demandes,

— condamner la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi et a été entendue à l’audience du 16 janvier 2025.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S] maintiennent leurs demandes conformément à leur acte introductif d’instance.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY sollicite du juge des référés de :

— la recevoir en ses demandes,

— à titre principal :

* déclarer irrecevables le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S] en leur action, faute de droit d’agir,

* déclarer irrecevables le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S] en leurs demandes, faute de justifier d’un recours à l’un des modes de règlement amiable définis à l’article 750-1 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire :

* dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte de suspension de la livraison des ouvrages de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY et débouter les demandeurs de cette demande,

* dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte de remise en état de la hauteur du sol de la construction et débouter les demandeurs de cette demande,

* débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— à titre reconventionnel :

* condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] à lui payer la somme de 11.000 euros pour procédure abusive,

* condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions d’intervention volontaire visées et soutenues à l’audience, Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] sollicitent de :

— recevoir leur intervention volontaire,

— ordonner à titre conservatoire la suspension de la livraison de l’ensemble immobilier en cours de réalisation par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY au 72-78 boulevard de Champigny à SAINT MAUR DES FOSSES, et lui faire interdiction d’y procéder, et ce jusqu’à ce que la défenderesse remette en conformité ses constructions avec les permis de construire initial et modificatif, ainsi que le PLU, sous astreinte de 20.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY à remettre en conformité avec son permis de construire initial et son permis modificatif quant à la hauteur du sol fini de son terrain après réalisation de son ensemble immobilier, que cela soit au droit des murs de clôtures séparatives avec les fonds respectifs des requérants mais aussi en retrait de ceux-ci d’une part, ainsi que pour le respect de la surface de la zone de pleine terre, sous astreinte de 20.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] en leur intervention volontaire, ces derniers étant également des avoisinants des parcelles appartenant à la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY sur lesquelles le chantier est en cours.

Sur la recevabilité des demandes

a) sur le droit d’agir

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S] arguent avoir un intérêt à agir en suspension de la livraison des ouvrages de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY, laquelle amènera selon eux de manière permanente des occupants des bâtiments construits à commettre des troubles anormaux du voisinage contre lesquels ils devront se prémunir.

La SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY soulève quant à elle, au visa des articles 30, 31 et 32 du code de procédure civile ainsi que de l’article 122 du même code, le défaut de droit d’agir des demandeurs. A l’audience, la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY indique ne plus maintenir le moyen tiré du défaut de qualité de propriétaires des parcelles avoisinantes des demandeurs. Elle soutient en revanche qu’ils ne sont pas parties aux actes de vente en l’état futur d’achèvement et qu’ils n’ont donc aucun intérêt à agir, ne disposant d’aucun droit propre et légitime sur la livraison des ouvrages voisins. Elle relève que les demandes formulées devant le juge de céans poussent la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY à l’inexécution contractuelle vis à vis de ses propres acquéreurs.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 poursuit en disposant qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt à agir prévu à l’article 31 du code de procédure civile n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

Pour que ses prétentions soient recevables, le demandeur doit justifier en premier lieu d’un intérêt personnel et direct à leur reconnaissance par le juge.

En leur qualité d’avoisinants des parcelles appartenant à la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY sur lesquels des travaux de construction de deux immeubles de logements collectifs en R+4+attique avec un niveau de sous-sol sont en cours, les requérants ainsi que Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] ont intérêt à agir en suspension de la livraison prévue, ces constructions étant de nature à entraîner d’éventuels futurs troubles du voisinage.

b) sur l’absence de recours préalable à un mode de règlement amiable du litige

Les requérants soutiennent au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile que la présente instance s’inscrit dans une des exceptions prévues à ce texte, en présence d’une urgence manifeste, la livraison de l’ouvrage étant prévue début décembre 2024.

De son côté, la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY soutient l’irrecevabilité de l’action des requérants, à défaut de saisine d’un conciliateur de justice, et ce en présence d’une assignation délivrée sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Elle indique qu’il n’y a aucune urgence à agir, les travaux de terrassement et de nivellement du terrain étant terminés depuis avril 2023 et à défaut de toute réclamation formulée en amont par les demandeurs dans le cadre du référé préventif. Elle ajoute que l’inquiétude tirée d’une éventuelle liquidation judiciaire de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY est hypothétique et infondée, les associés étant par ailleurs indéfiniment responsables.

Sur ce,

En vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 13 mai 2023, « en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

Au cas présent, force est de constater que l’urgence manifeste est caractérisée, en présence d’une demande de suspension d’une livraison d’un ensemble immobilier prévue en décembre 2024.

En conséquence, les demandes des requérants et de Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] doivent être déclarées recevables.

Sur la demande de suspension de la livraison de l’ensemble immobilier par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY

Les requérants sollicitent la suspension de la livraison de l’ensemble immobilier par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, soutenant que la SCCV contrevient aux règles de sécurité et de protection des personnes et des biens, aux droits de propriété des requérants, au PLU et agit en contradiction au chantier projeté issu des permis de construire. Ils indiquent que la surélévation de la dalle du parking, visible au droit du jardin arrière de l’ensemble immobilier, peut traduire une surélévation générale des deux bâtiments construits et entraîner une fragilisation des murs de clôture, des vues directes sur les jardins et appartements des requérants, une perte de sécurisation des parcelles des requérants. Ils soutiennent que la livraison de l’ensemble immobilier aurait pour conséquence de les contraindre à relancer une nouvelle procédure, alors que les aménagements finaux seraient achevés, et qu’ils subiraient alors des troubles anormaux du voisinage du fait de l’arrivée des occupants desdits logements nouvellement construits (i.e. perte d’ensoleillement, perte d’intimité, vues directes sur leur parcelle, murs de clôture inefficaces du fait du rehaussement du terrain, risque d’intrusion). Ils ajoutent que la non-conservation de la surface de la pleine terre telle que prévue dans le permis a imposé à la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY de ne planter ses arbres que sur la partie restante, soit au plus près de la limite séparative avec la propriété des époux [S], ceci étant de nature à générer des nuisances (i.e. chute de feuilles ou d’épines sur leur fonds et développement des racines jusqu’à leur propriété, outre une occultation de leur vue et ensoleillement). Ils mentionnent qu’alors que les plans joints au permis de construire modificatif laissaient apparaître une déclivité du terrain au droit des murs séparatifs des parcelles de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY avec les parcelles avoisinantes, le promoteur a fait appuyer ses ouvrages et la terre de son jardin contre lesdits murs en surélévation d’au moins 40 cm.

Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] soutiennent la demande de suspension de la livraison, la profondeur initiale des parkings souterrains ayant été selon eux modifiée durant la construction du gros-oeuvre du bâtiment A, la dalle et la terre recouvrant les parkings souterrains ayant été surélevées sans autorisation. Ils indiquent que la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY n’a pas respecté ses obligations de conservation de pleine terre avec des retraits plus importants que les limites fixées par le PLUI. Selon eux, les manquements de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY au regard des autorisations d’urbanisme, de la réglementation en matière de vue et des règles d’urbanisme constituent des troubles manifestement illicites leur causant des préjudices. Ils ajoutent que la dalle béton du parking et la terre du remblai forment un îlot d’une hauteur supérieure au niveau naturel du terrain, ce qui dirige l’écoulement des eaux de ruissellement chez les riverains et constitue un trouble manifestement illicite et un dommage imminent (i.e. risque de porter atteinte à la solidité des clôtures et de générer des infiltrations). Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] arguent que la livraison de l’ensemble immobilier entraînerait l’impossibilité de réalisation immédiate des travaux de reprise et de mise en conformité ainsi que la liquidation de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY, coquille vide. Ils ajoutent un risque, du fait du non-respect par la SCCV de ses obligations résultant du PLUI en maintenant uniquement 205 m² de pleine terre sur les 228,40 m² imposés, que des arbres plantés chutent sur les parcelles avoisinantes. Selon eux, ils manquent 10 % de la surface minimale réglementaire de pleine terre à conserver pour la plantation des arbres et infiltration des eaux de ruissellement, ce qui constitue une infraction pénale. Ils relèvent également l’existence de vues sur les propriétés voisines, ne respectant pas les dispositions de l’article 679 du code civil, de nature à créer un trouble du voisinage.

De son côté, la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY rappelle que les requérants n’ont formé aucun recours à l’encontre des permis de construire déposés, lesquels sont donc définitifs. Elle relève l’absence de trouble manifestement illicite, les réclamations des requérants portant sur un rehaussement du terrain ne se fondant sur aucun plan technique mais uniquement sur de simples inspections visuelles réalisées par eux-mêmes et sur un constat de commissaire de justice réalisé à la demande de Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L], dont la propriété est située à l’opposé des parcelles des requérants, limité à de simples constatations factuelles et visuelles. Elle ajoute que le non-respect des dispositions d’urbanisme n’est pas démontré, seuls les travaux d’exhaussement de sol dont la hauteur excède deux mètres faisant l’objet de formalités au titre du code de l’urbanisme. Sur le repérage des altimétries réalisé par un géomètre-expert produit par les demandeurs, elle constate que les cotes de niveaux sont bel et bien respectées, à la lecture du plan masse du projet de construction. Elle relève que la terre présente sur le site va faire l’objet d’un régalage en fin de chantier et que les arbres plantés à proximité de la parcelle des époux [S] apparaissent sur le plan masse du permis de construire. Elle souligne que les prétendus troubles anormaux de voisinage (perte d’ensoleillement et d’intimité) sont laissés à l’appréciation du juge du fond, que les rapports non contradictoires versés ne résultent pas d’une expertise judiciaire, et sont obsolètes, ayant été établis sans tenir compte du prétendu rehaussement de terrain allégué, de sorte que rien ne permet de qualifier ces troubles, à ce stade, d’anormaux. La SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY soutient également l’absence de péril imminent, en présence de propos non étayés et les cotes CGF indiquées sur le plan de masse du permis de construire ainsi que la hauteur de 2,60 mètres du mur de clôture demandée par le PLU étant parfaitement respectées. Elle ajoute que les vues obliques ne sont pas démontrées et ne constituent pas un péril imminent et que le risque de chute de murs de clôture et d’infiltrations ne se fonde sur aucun avis technique.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Un dommage purement éventuel ne saurait être retenu.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le droit, résultant de l’article 544 du code civil, pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage. Les juges du fond doivent apprécier souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite de la normalité des troubles observés.

Il appartient à celui qui invoque ces nuisances de prouver l’existence des troubles causés par le voisinage et le caractère anormal de ces troubles.

Au cas présent, il sera à titre liminaire relevé que le permis de construire initial (arrêté PC 094 068 21 M1146 du maire du 5 novembre 2021) et le permis de construire modificatif (arrêté PC 094 068 21 M1146-M02 du maire du 30 mars 2023) n’ont fait l’objet d’aucun recours de la part des requérants et sont donc définitifs.

En outre, l’expert désigné par ordonnance du juge des référés de Bobigny du 9 septembre 2022, Monsieur [W] [N], n’a préconisé aucune suspension des travaux ou mesure de sauvegarde, comme cela relève pourtant du point 7 de sa mission de référé préventif.

Ceci étant rappelé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] soutiennent que le terrain de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY aurait été surélevé, de nature à entraîner des troubles anormaux du voisinage, des vues, une atteinte à leur sécurité et un risque de chute des murs de clôture.

Toutefois, les requérants ne produisent aucun élément technique à l’appui de leurs affirmations. Ils ne produisent pas non plus le PLU, invoquant pourtant le non-respect par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY de ce dernier.

Les photographies produites et les propres constats visuels des demandeurs ne peuvent suffire à caractériser une surélévation du terrain, étant noté que rien ne permet, à la lecture du plan de masse du permis de construire modificatif (pièce n°7 du défendeur) et du repérage des altimétries réalisé par le cabinet FLF, géomètre expert, le 3 janvier 2025 (pièce n°17 des demandeurs) de constater, avec l’évidence requise en référé, que les cotes de niveaux prévues au permis de construire ne sont pas respectées, et ce d’autant que les travaux ne sont pas terminés et que les terres présentes doivent encore faire l’objet d’un régalage, de nature à les aplanir et à les niveler.

En outre, le constat de commissaire de justice produit en date du 14 octobre 2024, réalisé à la demande de Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L], se limite tout autant à de simples constatations factuelles et visuelles, le commissaire de justice n’étant pas un technicien géomètre-expert.

Par ailleurs, les requérants arguent de l’existence de potentiels futurs troubles du voisinage, utilisant à cet égard le conditionnel dans leurs propres écritures. Toutefois, rien ne permet, avec l’évidence requise en référé, de qualifier ces troubles d’anormaux. Il sera à ce titre relevé que le cabinet PERIE ARCHITECTE conclut dans son rapport que « la perte d’ensoleillement [n’est] pas de nature à dégrader significativement les conditions d’habitation du bien ».

Dès lors, en l’état des seuls rapports d’expertise du cabinet PERIE ARCHITECTE pour perte d’ensoleillement et perte d’intimité du 23 octobre 2024, lesquels n’ont pas été établis contradictoirement dans le cadre de l’expertise judiciaire ordonnée, il n’est pas justifié, indépendamment des conséquences inéluctables de l’édification de deux immeubles de logements collectifs en R+4+attique à proximité immédiate de la limite séparative de propriété des parcelles avoisinantes, d’un trouble anormal de voisinage actuel, constitutif d’un trouble manifestement illicite qui justifierait la suspension de la livraison d’ensemble immobilier. Le caractère anormal du trouble devra au cas présent être apprécié par le juge du fond en considération du tissu urbain dense et de la construction réalisée en zone constructible, soumise à une très forte pression immobilière.

Ainsi, les éléments produits ne sont pas de nature à convaincre de la réalité des troubles manifestement illicites allégués ou du dommage imminent et à légitimer la suspension de la livraison de l’ensemble immobilier par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de suspension de la livraison par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNYde l’ensemble immobilier.

Sur la demande de remise en état des lieux

Il découle des développements précédents qu’en l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent caractérisé, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de remise en état des lieux sollicitée sous astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

S’il est exact que Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] multiplient les procédures à l’encontre de la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY, cette dernière ne démontre ni l’existence d’un acte de malice ou de mauvaise foi ni avoir subi d’autre préjudice que celui qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure de référé.

Ils seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] seront condamnés in solidum à payer à la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

RECEVONS Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] en leur intervention volontaire,

DECLARONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] recevables en leurs demandes,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de la livraison de l’ensemble immobilier par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lieux,

REJETONS la demande reconventionnelle formée par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY sur le fondement de la procédure abusive,

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] à payer à la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 bis rue de Neuville 94210 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [A] [C], Monsieur [I] [T], Madame [Y] [D], Monsieur [P] [O], Monsieur [R] [M], Monsieur [K] [S], Madame [S], Monsieur [G] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] aux dépens de l’instance en référé,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 3 février 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES