N° RG 23/02510 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GDRP

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BALLADUR, vestiaire T40

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [Y],

[A] [X]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 04 Juin 2024

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant Résidence de l’Etoile – 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [Y]

demeurant 1 bis rue du Maréchal Maunoury – 1er étage gauche appt 2 -

28240 LA LOUPE

comparante en personne

Madame [A] [X]

demeurant 1 bis rue du Maréchal Maunoury – 1er étage gauche appt 2 – 28240 LA LOUPE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Mars 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 31 janvier 2022, la SCI SOLEIL DE LA LOUPE a donné à bail à Mme [W] [Y] et à Mme [A] [X] un appartement n°2 situé au 1 bis rue du Maréchal Mamoury à 28240 LA LOUPE pour un loyer mensuel de 459 € et 13 € de provision sur charges.

Suivant acte sous-seing privé du 14 janvier 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Mme [W] [Y] et Mme [A] [X], le contrat de cautionnement “Visale”, pris en application de l’article 7.1 de la Convention Etat- UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement) du 24 décembre 2015, stipulant que la caution serait subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI SOLEIL DE LA LOUPE a fait signifier le 19 avril 2023 un commandement de payer la somme de 2.481,13€ visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des locataires. La société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [Y] et de Mme [A] [X] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 3.425,13 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2023 sur la somme de 2.481,13 euros,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2023 puis renvoyée à l’audience du 19 mars 2024.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée son conseil- reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.775,13 euros. Elle déclare que le paiement du loyer a été repris, maintient ses demandes et s’en rapporte quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient sur le fondement de l’article 2306 du code civil qu’elle a été régulièrement subrogée dans les droits du bailleur. Elle expose au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que

Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 avril 2023.

Mme [W] [Y] comparait en personne. Elle reconnait le montant de la dette et déclare avoir repris le paiement du loyer et rembourser 100 euros actuellement. Elle indique que Mme [X] a quitté le logement au mois de juin 2023. Elle sollicite son maintien dans le logement et proposer d’apurer sa dette en versant des mensualités de 80 euros.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à domicile, Mme [A] [X] n’est ni présente ni représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

* La subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En vertu de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. L’article 2306 du code civil dispose enfin que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale stipule en son article 8 qu’en application de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il ressort de l’attestation de créances datée du 6 juillet 2023 et du décompte arrêté à la date du 12 mars 2024 que la société ACTION LOGEMENT LOGEMENT a réglé au bailleur la somme de 3.625,13 euros en paiement des loyers dûs par Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] pour les mois de novembre 2022 à juin 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a par conséquent qualité à agir.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 24 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience fixée le 21 novembre 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2023.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 12) « Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2023, pour la somme en principal de 2.481,13 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2023 et de prononcer la résiliation du contrat à cette date.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et des sommes encaissées, la somme de 2.775,13 € à la date du 12 mars 2024.

Mme [W] [Y] reconnaît le principe et le montant de cette dette à l’audience. En l’absence de lettre de congé de Mme [A] [X], celle-ci reste tenue au paiement des loyers en vertu du bail qu’elle a signé.

Il est constaté que le contrat de bail ne comporte pas de clause de solidarité. La solidarité ne se présumant pas, Mme [W] [Y] sera donc condamnée conjointement avec Mme [A] [X] au paiement de cette somme de 2.775,13€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.481,13€ à compter du commandement de payer (19 avril 2023) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

Mme [W] [Y] expose à l’audience qu’elle a repris le paiement du loyer, ce qui est confirmé par le bailleur. Elle sollicite des délais de paiement expliquant qu’elle respecte actuellement un plan d’apurement de 100 euros. Elle indique être en mesure de régler la somme de 80 euros en sus du loyer.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur formulé à l’audience, Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Mme [W] [Y] et Mme [A] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu de la situation économique de Mme [W] [Y] et Mme [A] [X], il convient de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable à agir et recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2022 entre la SCI SOLEIL DE LA LOUPE et Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] concernant l’appartement n°2 situé au 1 bis rue du Maréchal Mamoury à 28240 LA LOUPE sont réunies à la date du 19 juin 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 19 juin 2023,

CONDAMNE conjointement Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.775,13 € (deux mille sept cent soixante quinze euros et treize cents) (décompte arrêté au 12 mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 sur la somme de de 2.481,13€ et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 80 € chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] soit condamnées à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [W] [Y] et Mme [A] [X] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024,

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDALiliane HOFFMANN