TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

_________________________________________________________

(Références à rappeler)

MINUTE : 25/

JUGEMENT DU : 30 Juin 2025

DOSSIER N°: N° RG 24/00055 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VKE4

________________________________________________________

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : VINCENNES – […]

Juge  : Madame Elise POURON

Greffier  : Madame Séverine PERREAU

________________________________________________________

Service de l’Expropriation 1

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, as[…]té du greffier, enapplication du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portantrespectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour caused’utilité publique, dans la procédure entre :

Etablissement public FONCIER D’ILE DE FRANCE, Etablissement public d’Etat à caractère industriel et commercial, immatriculée au registre duCommerce et des Société de PARIS sous le numéro 495 120 008 dont le siège social est […] […] en la personne de son directeur général, pour ce domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est […] […] par M^e BORTULUSSI substituant M^e MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS,avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : T07

ET :

Madame X Y, demeurant […] par M^e Thomas PASQUALIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Monsieur Z Y, demeurant […] comparant, ni représenté En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

************************

Nous, Elise POURON, Juge de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée parordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément auxdispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, as[…]téede Séverine PERREAU, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R211-5 du même Code,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame X Y et Monsieur Z Y (ci-après « les consorts Y »)sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé […]-[…] à Vincennes (94300), surles parcelles cadastrées section U […].

Le bien est situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement menée dans le cadre d’uneconvention d’intervention foncière conclue en […]9 entre la commune de Vincennes etl’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (ci-après « l’EPFIF »), visant à la construction dedeux nouveaux ensembles immobiliers au niveau des […] et […].

Par arrêté préfectoral en date du 3 mai 2023, l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisationde cette opération a été déclarée d’utilité publique au profit de l’EPFIF.

Par un mémoire valant offre en date du 17 mai 2024, l’EPFIF a proposé aux consorts Yune indemnité de dépossession d’un montant total de 3.869.[…]0 euros en valeur libre.

En l’absence d’accord intervenu entre les parties, par courrier recommandé en date du 4 juillet2024, reçu au greffe le 12 juillet 2024, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunaljudiciaire de Créteil aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par une ordonnance en date du 8 octobre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur leslieux et l’audition des parties au 5 novembre 2024.

Service de l’Expropriation 2

Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport etla date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 17 février 2025, puis au 5 mai 2025.

Dans ses dernières écritures en date du […] février 2025, reçues au greffe le 13 février 2025, intitulées« Mémoire récapitulatif et en réplique », l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixerl’indemnité devant revenir aux défendeurs comme suit :- indemnité principale : 636,1 m² x 6.500 euros = 4.134.650 euros- indemnités accessoires :  – indemnité de remploi : 414.465 euros

Total : 4.549.1[…] euros.

Dans leur dernier mémoire en date du 28 avril 2025, intitulé « Conclusions en répliquerécapitulatives », les consorts Y demandent au juge de l’expropriation de :* fixer les indemnités consécutives à l’expropriation de leurs biens comme suit :- indemnité principale : 698,27 m² x 11.000 euros/m² = 7.680.970 euros – indemnité de remploi : 769.097 euros* condamner l’EPFIF à rembourser aux consorts Y les frais exposés par eux au titre dudéménagement sur facture résultant d’au moins trois devis ;* condamner l’EPFIF à verser aux consorts Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile ;* condamner l’EPFIF aux entiers dépens y compris la somme de 2.880 euros au titre de larémunération du géomètre-expert avancée par les expropriés.

Dans ses dernières conclusions du 2 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose la fixationde l’indemnité de dépossession à la somme de 4.890.1[…] euros en valeur partiellement occupée, sedécomposant comme suit :- indemnité principale : 4.444.650 euros- indemnité de remploi : 445.465 euros.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoireset conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leursprétentions.

A l’audience du 5 mai 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, enapplication des dispositions de l’article R. 311-20 alinéa 1 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date à laquelle la présente décision est rendue, parmise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur l’office du juge

Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile,dans sa version applicable au litige :« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyensen fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaqueprétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les piècesjustifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussiondes prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens quin’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manièreformellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif etn’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Service de l’Expropriation 3

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentésou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnéset le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Ces dispositions trouvent à s’appliquer en l’espèce, de sorte que seules les prétentions et moyensfigurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.

I. Sur les principes du droit de l’expropriation

Aux termes des articles L. […]. […]1-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriationet couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même etsemblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il estdépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu,année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponiblessur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralementéquivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairementégale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dontl’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’êtreacquis par un particulier.

Aux termes de l’article L. […]2-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge del’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la con[…]tance du bien à la date del’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, sauf lorsque cette dernière n’est pasintervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la con[…]tance du bien s’apprécieà la date dudit jugement.

Conformément à l’article L. […]2-2 alinéa 1er du même code, le bien est estimé à la date de ladécision de première instance.

II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1) Sur la date de référence et sur la situation d’urbanisme

Aux termes de l’article L. […]2-2 alinéa 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,sous réserve de l’application des dispositions des articles L. […]. […]2-6, est seul pris enconsidération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture del’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclarationd’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu parl’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 20[…]-597 du 3 juin 20[…]relative au Grand […], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsquele bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’articleL. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle estantérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclarationd’utilité publique

Cependant, en application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un biensoumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la datede référence prévue à l’article L. […]2-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sesitue, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, à la date àlaquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant,modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situéle bien.

Service de l’Expropriation 4

L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que cesdispositions s’appliquent en l’espèce.

En l’espèce, les consorts Y proposent de retenir comme date de référence le 12 janvier2024, date d’entrée en vigueur du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) approuvé le 12décembre 2023.

L’EPFIF retient comme date de référence la date de la dernière modification du PLU de la communede Vincennes en décembre 2024, la date exacte n’étant pas indiquée.

Le commissaire du gouvernement propose de fixer la date de référence au 5 juillet 2022, date dedernière modification du PLU de la commune de Vincennes.

La dernière modification du PLUi du Territoire […] Est Marne et Bois a été approuvée le 12décembre 2023, de sorte qu’il y a lieu de retenir cette date comme date de référence.

A cette date, les parcelles cadastrées section U […], objets de la procédure, sont situéesen zone UB1b du PLU, qui correspond à une zone urbaine mixte intermédiaire.

2) Sur la description du bien

L’ensemble immobilier est constitué de deux immeubles abritant 11 appartements et trois cellulescommerciales.

[…]immeuble comporte 7 appartements, dont 3 sont occupés à titre précaire.La façade de l’immeuble est noircie. La cage d’escalier est en bois avec puits de lumière en verreet rampe en fer forgé. Les parties communes comportent un espace placard. Tous les appartementssont équipés d’une porte blindée et du chauffage individuel électrique.Au 3ème étage :- à gauche se trouve un studio mansardé sur rue avec moquette au sol. Le salon dispose de 3 fenêtreset d’une cuisine équipée ouverte. Le studio comprend également une salle de douche avec WC etlavabo. L’ensemble est en état correct. Les fenêtres sont en simple vitrage. Un mur comporte destraces d’humidité liées à une fuite sur le chéneau (mur sec). L’appartement est occupé.- à droite se trouve un studio mansardé sur cour à la disposition similaire à celle du studio d’en face.L’appartement est occupé et en état correct.Au 2ème étage :- à gauche se trouve un studio sur rue avec entrée, salon avec cheminée et moulures au plafond,parquet flottant au sol, cuisine séparée ancienne mais équipée, petit espace WC et douche.L’appartement est en bon état et équipé de double vitrage. Il n’est pas occupé.- à droite se trouve un studio sur cour avec entrée, cuisine équipée carrelée, salon avec parquet ausol et cheminée, petite salle de douche avec WC. L’appartement est en bon état. Il est occupé.Au 1er étage :- à gauche se situe un studio sur rue avec parquet ancien au sol, comprenant une pièce de vie avecfissures semblant non structurelles au plafond, une cuisine séparée carrelée non équipée, une sallede douche carrelée avec lavabo et WC. L’ensemble est vétuste et non entretenu.- à droite se trouve un appartement T2 sur cour comprenant une petite entrée, un salon avec parquetancien au sol et tapisseries anciennes aux murs, une cuisine séparée non équipée accessible parquelques marches et une seconde pièce pouvant servir de chambre, ainsi qu’une salle de baincondamnée. L’ensemble est vétuste et non entretenu.Madame X Y indique que ces deux appartements sont inoccupés et lui serventd’espace de stockage.Au rez-de-chaussée :- un grand studio avec cheminée et parquet flottant au sol. Le studio dispose d’un accès à la couret à un petit jardin. Il comprend une cuisine séparée équipée avec carrelage au sol ainsi qu’une sallede bain en enfilade de la cuisine. L’ensemble est équipé du double vitrage et se trouve en étatcorrect.

Service de l’Expropriation 5

— une cellule commerciale (ancien magasin d’habillement) située entre la porte d’entrée del’immeuble et le restaurant « El Gringo », également au […]. Le local dispose d’unegrille métallique électrique. La vitrine est brisée. Il comprend un espace de vente carrelé, deuxcabines d’essayage dont l’une avec lavabo et un placard vitré servant de stockage. L’ensemble estpropre et en bon état. Le magasin était exploité par Madame X Y qui a cessé sonactivité depuis dix ans, mais n’a pas été vidé.

Les caves (non visitées) sont constituées de trois espaces séparés chacun par une porte en bois.

[…]immeuble est accessible par une porte vitrée donnant sur un hall d’entrée. Une petite cave estaccessible par une trappe.Au rez-de-chaussée et au premier étage se trouve un appartement duplex occupé par Madame XY. L’appartement comprend une salle à manger/salon avec tapisseries et boiseries auxmurs et au plafond et une cuisine équipée et aménagée, depuis lesquels on peut accéder à une courpavée entretenue avec des vignes et un puits condamné. La façade côté cour est en mauvais état.Le rez-de-chaussée comprend également des WC et permet d’accéder à la bijouterie. Les fenêtressont en simple vitrage.A l’étage se trouvent une salle de bain avec baignoire et bidet (traces d’un dégât des eaux ancien),une chambre avec vue sur rue (fissures au plafond, tapisseries aux murs), une deuxième chambreplus grande avec vue sur rue (parquet au sol, fissures au plafond), un dégagement avec parquetancien au sol donnant accès à une troisième chambre sur cour (moquette au sol) et une salle d’eauaccessible depuis la dernière chambre, avec lavabo, WC et bidet.L’état est vétuste dans certaines pièces.Au deuxième étage :- à gauche se trouve un studio occupé par Monsieur Z Y (non visité).- à droite se trouve un appartement T3 sur rue inoccupé avec moquette au sol. L’appartementcomprend un salon, deux chambres (fissures au plafond), un espace toilettes avec douche et lavaboet une cuisine séparée et non équipée. L’état est correct.Au troisième étage, accessible par un escalier très étroit, se trouve un appartement T2 mansardé surrue avec moquette au sol. L’appartement, équipé du double vitrage, comprend un salon, unechambre, un petit espace cuisine dans un placard et un petit espace toilettes avec WC et douche.L’état est correct.Au rez-de-chaussée se trouve également une cellule commerciale accessible depuis l’appartementde Madame X Y. Il s’agit d’une ancienne bijouterie inexploitée depuis plus de 20 ansmais non vidée. Le local (peinture aux murs et moquette au sol) comporte 6 vitrines autour del’espace de vente et une grande vitrine centrale, ainsi que trois ateliers de travail (soudure, gravure).

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal detransport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

3) Sur les surfaces à retenir

Les consorts Y sollicitent que soit retenue une surface totale de 698,27 m².

Ils indiquent que l’immeuble situé […] présente une surface utile de 365 m² et dessurfaces annexes constituées de jardins et terrasses d’une surface totale de 1[…] m² et de caves d’unesurface totale de 22,70 m², tandis que l’immeuble situé […] présente une surface utilede 312 m² et des surfaces annexes constituées d’un jardin de 85,30 m² et de caves d’une surfacetotale de 17 m².

Ils font valoir que le coefficient appliqué par l’EPFIF aux surfaces situées en sous-sol est utilisédans le cadre d’une évaluation terrain + construction alors que les parties s’accordent pour évaluerle bien terrain intégré. Ils indiquent que des coefficients similaires peuvent en revanche êtreappliqués lorsque l’évaluation est réalisée en surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO),qui s’obtient en affectant la superficie hors œuvre de chaque niveau, qui intègre les combles et lescaves, d’un coefficient de pondération rendant compte de l’utilité relative de ce plan par rapport àcelle d’un niveau courant affecté d’un coefficient de 1. Ils observent que ce coefficient de 0,3

Service de l’Expropriation 6

correspond à celui applicable en présence d’une cave non aménagée alors que le sous-sol du […] de […] est majoritairement occupé par la cuisine du restaurant « El Gringo », aménagée etnécessaire à l’activité du local.

Ils proposent d’appliquer au sous-sol du restaurant un coefficient de 0,70 et indiquent qu’il convientégalement de réintégrer au calcul la surface de l’ensemble des annexes non comptabilisées par legéomètre, dont les caves et les surfaces bâties d’une hauteur inférieure à 1,80 m, de sorte que lasurface des deux immeubles doit être selon eux calculée comme suit :

* […] :- sous-sol restaurant : 48,[…] m² x 0,7- caves : 22,70 m² x 0,5- rez-de-chaussée : […]2,60 m² x 1- rez-de-chaussée < 1,80 m : 0,80 m² x 0,8- 1er étage : 60,[…] m² x 1- 2ème étage : 53,20 m² x 1- 3ème étage : 51 m² x 1- combles < 1,80 m : 2,90 m² x 0,8

Total pondéré : 364,88 m²

* […] :- sous-sol (réserve) : 9,90 m² x 0,5- caves : 17 m² x 0,5- rez-de-chaussée : 114,2 m² x ²- rez-de-chaussée < 1,80 m : 4,40 m² x 0,8- 1er étage : 78,90 m² x 1- 2ème étage : 80,60 m² x 1- 2ème étage < 1,80 m : 0,30 m² x 0,8- 3ème étage : 28,40 m² x 1- combles < 1,80 m : 17,60 m² x 0,8

Total pondéré : 333,39 m²

L’EPFIF propose quant à lui de retenir une surface totale de 636,1 m². Il indique que cette surfacecorrespond à la surface utile issue du mesurage produit par les consorts Y, avecapplication d’un coefficient de pondération de 0,3 sur les surfaces situées en sous-sol, à savoir 9,90m² pour l’immeuble situé […] et 48,[…] m² pour l’immeuble situé […].

Il fait valoir que le Traité de l’évaluation des biens, 12ème édition de AC AD, ouvrage deréférence, propose un coefficient de pondération de 0,1 à 0,75 pour les sous-sols en fonction de leurutilité et de leur aménagement. Il affirme que le coefficient utilisé pour chaque niveau doit tenircompte de son potentiel de valorisation dans le cadre de l’activité exercée au sein du local et citede la jurisprudence en ce sens.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la surface totale de 634,95 m², correspondantaux surfaces d’habitation et de commerce des deux immeubles augmentées des surfaces en sous-solpondérées à 50 %.

* *

*Aux termes de l’article R. […]6-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, la surfacehabitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupéespar les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Levolume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par leshauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises,garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrésprévus à l’article R. […]5-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties delocaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Service de l’Expropriation 7

L’article R. 331-[…] alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la surface utileest égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. […]6-1 (nouveau) du mêmecode augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté duministre du logement.

Selon les dispositions de l’arrêté ministériel du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16et de l’article R. 331-[…] du code de la construction et de l’habitation, pour la définition de la surfaceutile, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logementet dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

En l’absence de dispositions légales définissant la surface utile des locaux à usage commercial oud’atelier, il est d’usage de retenir, pour l’évaluation de ces locaux, la surface utile pondérée enfonction de différents coefficients variant selon l’intérêt commercial de chaque espace.

Les textes susvisés se rapportent en effet exclusivement aux logements conventionnés ainsi qu’àceux destinés à l’habitation, mais ne fournissent pas de définition générale de la surface utile, quicorrespond à la surface utile à l’activité, déterminée par un géomètre-expert selon les usagesprofessionnels. Les pondérations appliquées peuvent donc être différentes de celles énoncées dansces dispositions.

En l’espèce, les consorts Y produisent un certificat de mesurage établi par la sociétéACTIF GEO, géomètre-expert, le 20 janvier 2025.

Aux termes de ce document, les surfaces des deux immeubles se décomposent comme suit :* […] :Surface utile :- sous-sol : 9,90 m²- rez-de-chaussée : 114,20 m²- 1er étage : 78,90 m²- 2ème étage : 80,60 m²- 3ème étage / combles : 28,40 m²Surfaces annexes :- jardin : 85,30 m²- couvert non clos : 0,40 m²- allèges : 1,20 m²- surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m : 22,30 m²- caves : 17 m²

* […] :Surface utile :- sous-sol : 48,[…] m²- rez-de-chaussée : […]2,60 m²- 1er étage : 60,[…] m²- 2ème étage : 53,20 m²- 3ème étage / combles : 51 m²Surfaces annexes :- jardin : 1[…] m²- couvert non clos : 3,70 m²- allèges : 0,80 m²- surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m : 3,70 m²- caves : 22,70 m²

Il n’y a pas lieu de calculer la surface pondérée hors œuvre (SDPHO) du bien dans la mesure où iln’est pas justifié que les termes de comparaison produits par les parties et par le commissaire dugouvernement seraient exprimés en SDPHO et non en surface utile, habituellement utilisée pourl’évaluation des biens en droit de l’expropriation.

Service de l’Expropriation 8

Le calcul de la surface utile du bien à évaluer implique de retenir une pondération de 50 % sur lessurfaces annexes aux surfaces d’habitation d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m et nonprises en compte dans le cadre d’une évaluation du bâti, terrain intégré, soit en l’espèce les cavesdes deux immeubles, respectivement d’une surface de 17 et 22,70 m².

La réserve de 9,90 m² située au sous-sol du […] n’étant pas présentée par les consortsY comme une surface utile à l’exploitation de la cellule commerciale, elle sera assimiléeà une surface annexe aux locaux d’habitation et sa superficie sera donc pondérée à hauteur de 50%.

S’agissant en revanche du sous-sol du […], mesuré par le géomètre-expert au titredes surfaces utiles et constitué de la cuisine du restaurant « El Gringo », l’intérêt commercial decette surface nécessaire à l’activité du restaurant justifie que lui soit appliqué un coefficient depondération de 0,7.

La surface utile totale du bien des consorts Y se calcule donc comme suit :- […] : (48,[…] x 0,7) + […]2,60 + 60,[…] + 53,20 + 51 + (22,70 x 0,5) = 361,92 m²- […] : (9,90 x 0,5) + 114,20 + 78,90 + 80,60 + 28,40 + (17 x 0,5) = 3[…],55 m²Total : 677,47 m².

4) Sur la situation d’occupation

En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que trois appartements du […] avenue de[…] étaient occupés au titre de conventions d’occupation précaire, versées aux débats par lesconsorts Y, tandis que deux appartements du […] étaient occupés par cesderniers.

S’agissant d’une part de conventions d’occupation précaire qui ne confèrent à leur titulaire aucundroit à renouvellement et par conséquent à indemnité et d’autre part d’une occupation par lespropriétaires du bien exproprié, il y a lieu d’évaluer ces surfaces en valeur libre.

Il a également été constaté lors du transport que l’une des trois cellules commerciales était occupéepar la SAS LES AMOURETTES, exploitante du restaurant « El Gringo ».

A cet égard, les consorts Y font valoir qu’à la suite de nombreux manquements dupreneur, la résiliation du bail a été acquise au titre de la clause résolutoire le 17 mars 2021, uncontentieux actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de céans opposant à ce titre le bailleuret le preneur.

Cependant, les défendeurs ne produisent aucun élément de nature à démontrer leur allégation, desorte qu’il conviendra de tenir compte de cette occupation très partielle du bien exproprié au stadede son évaluation.

5) Sur les méthodes d’évaluation

Si l’article L. […]1-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de laréparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer cepréjudice. Le juge est ainsi libre d’employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autrestermes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bienet des circonstances de la cause.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement sont en accord sur la méthoded’évaluation par comparaison, terrain intégré.

Par conséquent, le bien des consorts Y sera évalué selon la méthode par comparaison,terrain intégré.

Service de l’Expropriation 9

III. Sur la détermination de l’indemnité principale

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Caractéristiques de l’ensemble immobilier à évaluer :

— deux immeubles de rapport comprenant 11 appartements et trois cellules commerciales dont deux inoccupées depuis plusieurs années, situés […]-[…] à Vincennes (94300), sur les parcelles cadastrées section U nº 141 et 142

— état correct à vétuste

— évaluation en situation très majoritairement libre

— évaluation selon la méthode par comparaison, terrain intégré

1) Propositions des parties

Termes de comparaison proposés par l’EPFIF

L’EPFIF relève que la moyenne arrondie de ces références s’élève à 6.500 euros/[…].

Il souligne que le bien à évaluer ne bénéficie pas de la même qualité architecturale que les biens objets de ces références et que les appartements sont vétustes, voire très vétustes. Il observe que cette moins bonne con[…]tance est toutefois en partie compensée par l’emplacement géographique du bien, de sorte qu’il convient de fixer sa valeur unitaire à la valeur moyenne issue de ces termes de comparaison.

S’agissant des références DEM 2 et DEM 4, qui portent sur des biens situés à Saint-Mandé, l’EPFIF indique que ces biens se trouvent respectivement à 1,3 et 1,6 km du bien en cause et fait valoir que la commune de Saint-Mandé est une commune prisée, qui jouxte […] et dont les prix sont comparables à ceux de Vincennes.

Sur les références DEM 1 et DEM 3, l’EPFIF expose que les reventes des biens objets de ces références s’inscrivent dans le cadre de la convention de portage dont il est bénéficiaire et précise que le prix convenu entre les parties comprend le prix d’acquisition, mais également les frais de portage, gardiennage et assurance, déduction faite des recettes locatives. Il précise qu’en l’espèce, le prix comprend également une minoration foncière compte tenu du programme réalisé sur les parcelles en cause. Il argue que l’influence exercée sur la valeur unitaire des biens par les charges

et accords particuliers intégrés au prix de revente, mise en évidence par les défendeurs, justifie précisément de ne pas se fonder sur les reventes, mais uniquement sur les actes d’acquisition de ces biens par l’EPFIF.

Sur les références produites par les consorts Y, l’EPFIF relève qu’elles portent sur des biens dont la surface est sensiblement inférieure à celle du bien exproprié et rappelle que la valeur unitaire d’un bien est inversement proportionnelle à sa superficie.

Il souligne que le seul bien d’une superficie comparable au bien en cause, objet de la référence DEF 5, a été vendu à un prix très inférieur à celui sollicité par les défendeurs. Il relève que les références DEF 1 à DEF 3 portent sur des biens exclusivement à usage d’habitation et argue que la valeur unitaire d’un appartement est plus importante que celle d’un commerce, de sorte que l’absence de cellule commerciale augmente la valeur totale des biens.

Il ajoute que ces trois références portent sur des biens totalement libres d’occupation, à la différence du bien exproprié.

Termes de comparaison proposés par les consorts Y

Les consorts Y indiquent que la valeur moyenne issue de ces références s’élève à 11.120 euros/[…].

Ils affirment que le bien exproprié présente des éléments objectifs de plus-value par rapport aux termes de comparaison retenus, tenant notamment à sa situation géographique extrêmement privilégiée. Ils observent que les immeubles sont agencés de façon à maximiser les bénéfices liés à cette situation et soulignent à cet égard que les façades au droit de l’alignement de l’avenue de […] sont majoritairement composées des vitrines des commerces, à l’exception des deux portes d’accès aux parties communes.

Ils ajoutent que les deux appartements en rez-de-chaussée et le restaurant disposent de jardins privatifs et d’une terrasse d’une surface totale de plus de […] […] et soulignent que le jardin de l’appartement occupé par Madame X Y dispose d’un puits relié au château de Vincennes par un souterrain qui témoigne de l’histoire des lieux, les immeubles ayant accueilli par le passé les écuries du château.

Ils indiquent que les parties communes et la majorité des locaux sont en parfait état. Ils affirmentque l’éventuel facteur de moins-value tenant à la nécessité de rafraîchir certaines parties desimmeubles est compensé par les nombreux facteurs de plus-value, ce qui justifie de retenir unevaleur unitaire de 11.000 euros/m² proche de la moyenne des termes de comparaison fournis, étantprécisé que cette moyenne intègre deux références portant sur des biens vendus partiellementoccupés.

Les consorts Y rappellent que la présente procédure porte sur deux immeubles présentantune surface pondérée respective de 3[…],69 et 364,88 m², de sorte que les références DEF 1 à DEF3 peuvent parfaitement être retenues pour l’évaluation du bien. Ils relèvent à cet égard que l’EPFIFse fonde sur des biens d’une surface de 983 à 1.[…] m² sans procéder à un quelconque correctif.

Ils soulignent que la référence DEF 5 présente, comme les références DEF 1 à DEF 3, unedestination exclusive d’habitation et a été cédée à une valeur unitaire moindre que la référence DEF4 intégrant pourtant une cellule commerciale, de sorte que l’influence de la présence de cellulescommerciales sur la valeur unitaire des immeubles de rapport alléguée par l’EPFIF n’est pasdémontrée.

Sur les références fournies par l’EPFIF, les consorts Y rappellent qu’aucune dispositionn’impose de prendre pour base les termes de comparaison portant sur des acquisitions amiablesréalisées par l’expropriant dès lors que les conditions posées par l’article L. […]2-8 du code del’expropriation pour cause d’utilité publique ne sont pas remplies.

Ils soutiennent que l’ensemble des termes de comparaison cités par l’expropriant et le commissairedu gouvernement portant sur des cessions intervenues au bénéfice de l’EPFIF doivent être écartésdès lors qu’ils ne reflètent pas les prix du marché libre.

Ils ajoutent que les références DEM 2 et DEM 4 doivent être écartées au motif qu’elles portent surdes biens situés à Saint-Mandé, suffisamment de termes de comparaison portant sur des biens situésà Vincennes étant produits.

Ils relèvent que le bien objet de la référence DEM 3 a été revendu par acte du 29 décembre 2022 auprix de 7.748.986 euros, ce prix incluant une minoration foncière de 405.845 euros de sorte que savaleur réelle serait donc de […].744 euros/m² en valeur partiellement occupée. Ils font valoir que cettecession intègre de nombreux accords exerçant une influence sur le prix de vente.

Sur la référence DEM 1 / CDG 5, ils soulignent que le bien a été cédé à un prix très en deçà des prixdu marché et que 7 appartements sur 8 étaient occupés au jour de la vente. Ils relèvent que le biena fait l’objet d’une cession ultérieure en date du 27 juin 2024 au prix de 1.9[…].000 euros avantminoration foncière, qui intègre également des charges et accords exerçant nécessairement uneinfluence sur la valeur unitaire du bien.

Sur les références produites par le commissaire du gouvernement, les consorts Yproposent d’écarter la référence CDG 1 en raison de son ancienneté. Ils proposent de retenir lesréférences CDG 2 et CDG 3 tout en tenant compte de la localisation des biens ainsi que de leur étatd’occupation.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

Date de mutation

Con[…]tance du

Référence

et référence de

AdresseSurfacedu bien

bienPrix du m²

publication

Immeuble de

383 m²

CDG 114/[…]/20212021P20766[…] avenue du Château

5.458 €/m² (valeur partiellement

à Vincennes

rapport (4 appartements, un

occupée)

local commercial,

Service de l’Expropriation 12

une loge de

gardien)

Immeuble de

CDG 2 /

54 rue de Montreuil /

377 m²

DEF 4

06/12/202[…]023P31144

48bis rue du Midi

8.223 €/m² (valeur partiellement

rapport (8 appartements et

à Vincennes

occupée)

un commerce)

CDG 3 /

493 m²Immeuble de

DEF 5

23/11/202[…]023P2995743 avenue de la République

7.545 €/m² (valeur partiellement

à Vincennes

rapport (11 appartements)

occupée)

Immeuble de

759 m²

CDG […]

rapport (16 appartements et

[…].190 €/m² (valeur partiellement

à Vincennes

occupée)

2 locauxcommerciaux)

CDG 5 /

[…]5,85 m²Immeuble de

DEM 1

02/06/2022[…]91 boulevard de la Libération

5.371 €/m² (valeur partiellement

à Vincennes

rapport (8 logements)

occupée)

Le commissaire du gouvernement relève que la valeur unitaire moyenne issue de ces référencess’élève à 7.357 euros/m² en valeur partiellement occupée.

Compte tenu de la situation géographique du bien et de ses caractéristiques, il propose de fixer lavaleur unitaire du bien à évaluer à 7.000 euros/m² en valeur partiellement occupée.

Sur les termes de comparaison fournis par l’EPFIF, le commissaire du gouvernement propose deretenir la référence DEM 1, commune à la référence CDG 5. Il propose d’écarter les référencesDEM 2 et DEM 4 au motif qu’elles ne portent pas sur des biens situés à Vincennes. Il préconiseenfin d’écarter la référence DEM 3 au motif que le bien objet de cette référence a fait l’objet d’unemutation plus récente.

Sur les références produites par les consorts Y, il relève que les références DEF 1 à DEF3 portent sur des biens d’une superficie beaucoup plus petite que celle du bien à évaluer et souligneque la valeur unitaire d’un bien est inversement proportionnelle à sa superficie, de sorte qu’ilconvient de ne pas retenir ces termes de comparaison.

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que desventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes devente et connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières nepeuvent par conséquent être retenues.

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence etnotamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant lesréférences énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de tellesinformations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d’indiquer les références de publication, lesréférences cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l’activitéexercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à lajuridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

Service de l’Expropriation 13

L’exigence ci-dessus rappelée relative aux références de publication ne concerne que les termes decomparaison correspondant à des ventes. Cependant, il est admis que des termes de comparaisonportant sur des mutations intervenues dans un autre contexte peuvent être retenus dans le cadre del’évaluation d’un bien exproprié dès lors que le juge de l’expropriation dispose de suffisammentd’informations pour apprécier le caractère comparable des biens objets de ces mutations avec le bienexproprié.

Il en est ainsi par exemple des décisions de préemption ou de fixation des indemnités dedépossession rendues par des juridictions de première instance ou des cours d’appel.

En application de l’article L. […]2-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugetient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieurdu périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter les références DEM 1 / CDG 5 à DEM 4 et les référencesCDG 1 et CDG 4 au seul motif que ces références portent sur des ventes amiables au profit del’EPFIF.

Le tribunal rappelle que conformément à l’article L. […]2-2 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique, le bien est estimé à la date de la décision de première instance. En conséquence,c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier l’ancienneté des références fournies parles parties et par le commissaire du gouvernement.

Les références DEM 2 et DEM 4 seront écartées dans la mesure où elles portent sur des bienssituées dans la commune voisine de Saint-Mandé, qui constitue un marché immobilier distinct, alorsque suffisamment de termes de comparaison pertinents portant sur des biens situés à Vincennes ontété produits par les parties et le commissaire du gouvernement.

Les références DEF 1 à DEF 3 seront écartées en raison de la superficie non comparable des biensavec celle du bien à évaluer, constitué de deux immeubles de rapport de plus de 300 m² chacun.

Enfin, il y a lieu d’écarter les références DEM 3 et DEM 1 / CDG 5 dans la mesure où elles portentsur des biens ayant fait l’objet d’une revente plus récente respectivement en date du 29 décembre2022 (référence CDG 4) et du 27 juin 2024, l’acte de vente étant produit par les consortsY pour ce second bien.

Références retenues

En somme, les références suivantes sont retenues comme pertinentes, en ce qu’il s’agit desmutations avec les caractéristiques les plus proches du bien exproprié, pour lesquelles desinformations suffisamment précises sur la con[…]tance et l’état des biens, ainsi que sur les modalitésdes transactions ont été fournies :

Date de mutation

Référence

et référence de

AdresseSurfacedu bienCon[…]tance du bienPrix du m²

publication

5.458 €/m² (valeur

partiellement

383 m²

Immeuble de rapport (4 appartements, un local

CDG 114/[…]/20212021P20766[…] avenue du Château

occupée)

à Vincennes

commercial, une loge de

gardien)

8.223 €/m² (valeur

CDG 2 /

54 rue de Montreuil /

partiellement

DEF 4

06/12/202[…]023P31144

48bis rue du Midi

377 m²Immeuble de rapport (8 appartements et un

occupée)

à Vincennes

commerce)

7.545 €/m² (valeur

CDG 3 /

partiellement

493 m²Immeuble de rapport

DEF 5

23/11/202[…]023P2995743 Av. de la République

occupée)

à Vincennes

(11 appartements)

Service de l’Expropriation 14

[…].190 €/m²

(valeurpartiellement

CDG […]

à Vincennes

occupée)

759 m²Immeuble de rapport (16 appartements et 2locaux commerciaux)

Ces quatre termes de comparaison donnent lieu à la détermination du prix au m² suivant : (5.458 + 8.223 + 7.545 + […].190) / 4 = 7.854 euros/m².

Il convient de relever que trois des quatre termes de comparaison retenus développent une surfaceinférieure à celle du bien à évaluer. En outre, il a pu être constaté lors du transport sur les lieux quele bien des consorts Y se trouvait en état d’usage, voire vétuste pour certainsappartements.

Cependant, le bien en cause jouit d’une situation géographique très privilégiée, à proximitéimmédiate des transports en commun et du château de Vincennes, ainsi que d’éléments deplus-value tels que la présence d’une grande terrasse à l’arrière du local à usage de restaurant et dejardins accessibles depuis les appartements situés au rez-de-chaussée de chaque immeuble.

Enfin, le bien à évaluer n’est que très partiellement occupé, seul le local à usage de restaurant étantexploité au jour du présent jugement, les autres locaux étant soit libres, soit occupés par lespropriétaires ou au titre de conventions d’occupation précaire n’ouvrant aucun droit à leurs titulairesdans le cadre de la présente procédure.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de fixer la valeur unitaire du bien propriétédes époux Y à la somme de 7.600 euros/m².

***

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’indemnité de dépossession principale due parl’EPFIF aux consorts Y se calcule comme suit : 677,47 x 7.600 = 5.148.772 euros.

IV. Sur les indemnités accessoires

En application des dispositions de l’article L. […]1-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilitépublique, les indemnités allouées aux expropriés couvrent l’intégralité du préjudice direct, matérielet certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédurecivile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partied’apporter des éléments de preuve au soutien de sa prétention.Tels sont les principes qui seront appliqués dans le cadre de l’examen des demandes d’indemnitésaccessoires.

1) Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. […]2-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnitéde remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisitionde biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sontégalement pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont lesexpropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.Son principe n’est pas discuté par l’EPFIF, ni par le commissaire du gouvernement.

Service de l’Expropriation […]

En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 5.148.772 euros, et secalcule comme suit :20% sur 5.000 euros = 1.000 euros[…]% sur […].000 euros = 1.500 euros[…]% sur le surplus (5.133.772) = 513.377,20 euros

Total : 5[…].877,20 euros

2) Sur l’indemnité de déménagementLes consorts Y sollicitent le remboursement des frais exposés au titre du déménagementsur facture résultant d’au moins trois devis.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement ne se prononcent pas sur ce point.

**

*L’indemnité de déménagement vise à dédommager les expropriés du coût du déménageur utilisépour enlever les marchandises, les équipements et éventuellement certains agencements.

En l’absence de devis ou facture versés aux débats par les consorts Y, il sera sur[…] àstatuer sur cette indemnité dans l’attente de la production des justificatifs afférents.

V. Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il estrappelé que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, partie expropriante, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance, ence compris la somme de 2.880 euros au titre de la rémunération du cabinet ACTIF GEO,géomètre-expert.

2) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue auxdépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la sommequ’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées desmêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser la sommede 3.000 euros aux consorts Y.

***

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartéscomme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Elise POURON, juge de l’expropriation au tribunal judiciaire de Créteil, statuant publiquement parjugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 5 novembre 2024,

Service de l’Expropriation 16

FIXE l’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier d’Île-de-France(l’EPFIF) à Madame X Y et Monsieur Z Y au titre de l’opérationd’expropriation de l’ensemble immobilier situé […]-[…] à Vincennes (94300), sur lesparcelles cadastrées section U […], à la somme de 5.664.649,20 euros,

PRECISE que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :- indemnité principale de dépossession : 5.148.772 euros ;- indemnité de remploi : 5[…].877,20 euros ;

SURSOIT à statuer sur l’indemnité de déménagement ;

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France (l’EPFIF) à payer la somme de 3.000euros à Madame X Y et Monsieur Z Y au titre de l’article 700 du codede procédure civile,

DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par l’établissement public foncierd’Île-de-France (l’EPFIF) en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique, en ce compris la somme de 2.800 euros au titre de la rémunération du cabinetACTIF GEO, géomètre-expert,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision parhuissier de justice,

RAPPELLE que la présente décision sera susceptible d’appel dans le mois de la signification parvoie d’huissier ou commissaire de justice, et ce, auprès du greffe de la cour d’appel de […].

Fait au siège du tribunal judiciaire de Créteil le 30 juin 2025, la minute étant signée par :

LE GREFFIERLE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Service de l’Expropriation 17

Service de l’Expropriation 18