AFFAIRE : N° RG 22/01086 – N° Portalis DBYL-W-B7G-C2TX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

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JUGEMENT du 24 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE

GREFFIER : Véronique DUVAL

DEMANDEUR :

Madame [W] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Maître Virginie CAVALLARO de la SELAS CAVALLARO AVOCAT, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Marc AZAVANT, avocat au barreau de PAU, plaidant, et Maître Frédéric LONNÉ de la SELARL HEUTY-LONNÉ-CANLORBE, avocats au barreau de DAX, postulant

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique le 17 avril 2025, présidée par Madame Elodie DARRIBÈRE, vice-présidente, assistée de Madame Véronique DUVAL, greffier, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis elle a été mise en délibéré et le prononcé public de la décision renvoyé au DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et prorogé au VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement informées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [E] et Monsieur [H] [O] ont vécu en concubinage et ont acquis le 6 avril 2011 à parts égales une parcelle de terre sise sur la commune de [Localité 9] (40) cadastrée [Cadastre 6]. Solidairement, ils ont souscrit deux emprunts afin de financer la construction d’une maison. Le couple s’est séparé courant 2013.

Par jugement du juge aux affaires familiales de ce tribunal en date du 23 février 2017, il a été ordonné l’ouverture des opérations de liquidation de l’indivision. Un notaire a été désigné. Il a, en outre, été précisé que Monsieur [O] était redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 12 décembre 2013.

Le 9 septembre 2021, Maître [J] [U], notaire, a établi un procès-verbal de difficultés. Il a été transmis au juge commis le 23 mars 2022.

Les parties ont été convoquées en vue d’une tentative de conciliation pour le 27 juin 2022, puis la tentative de conciliation a été renvoyée pour permettre l’échange des pièces entre les parties.

Une ordonnance constatant la non-conciliation a été prononcée le 10 octobre 2022 et les parties ont été renvoyées à la mise en état.

Madame [E] a constitué avocat le 21 novembre 2022.

Monsieur [O] a constitué avocat le 20 mars 2023.

Le 14 mars 2024, Madame [E] a introduit un incident afin de voir constater que les demandes pécuniaires de Monsieur [O] au titre des créances devenues exigibles avant le 9 septembre 2016 sont prescrites et en conséquence les déclarer irrecevables. Elle a en outre sollicité la condamnation de Monsieur [O] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a, au visa des articles 1373 et 1374 du code de procédure civile, déclaré irrecevable la demande de prescription des demandes pécuniaires présentées par Monsieur [H] [O], comme n’ayant pas fait l’objet d’un point de désaccord acté dans le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2025, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 17 avril 2025.

A cette date, les parties ont été entendues en leurs plaidoiries et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 19 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison d’un surcroît de charge de travail du magistrat.

Dans ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 7 novembre 2024, Madame [W] [E] demande au juge aux affaires familiales de :

Vu les articles 815 et suivants, 2224 et 2229 du Code civil,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

— Constater que les demandes pécuniaires de Monsieur [O] au titre de créances devenues exigibles avant le 9 septembre 2016 sont prescrites,

Par conséquent,

— Les déclarer irrecevables,

AU FOND

— Dire et juger que Monsieur [O] est redevable de la somme de 64.614,38 euros envers l’indivision,

— Dire et juger que l’actif de l’indivision s’élève à la somme de 632.329,19 euros au 5septembre 2023,

— Dire et juger que le passif de l’indivision s’élève à la somme de 88.305,50 euros au 5 septembre 2023,

— Dire et juger que l’actif net s’élève à la somme de 272.011,845 (sic) euros au 5 septembre 2023,

— Dire et juger que les droits de Monsieur [O] s’élèvent à la somme de 188.397,33 euros au 5 septembre 2023,

— Dire et juger que les droits de Madame [E] s’élèvent à la somme de 355.676,44 euros au 5 septembre 2023,

— Dire et juger que Monsieur [O] se verra attribuer le bien indivis, à charge pour lui de régler à Madame [E] une soulte d’un montant de 355.676,44 euros et de racheter le prêt immobilier,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [O] de ses demandes plus amples ou contraires,

— Condamner Monsieur [O] à payer à Madame [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens.

Madame [E] reconnaît un droit à créance de Monsieur [O] à l’égard de l’indivision d’un montant de 49.120,81 euros au titre du remboursement du prêt immobilier.

S’agissant des créances réclamées par Monsieur [O] au titre des dépenses d’amélioration, elle fait valoir que les factures émises avant la séparation du couple sont réputées avoir été réglées par les deux concubins et donc par l’indivision, et que s’agissant des factures datant d’après la séparation, le défendeur ne justifie pas de les avoir réglées mais surtout qu’elles concerneraient le bien indivis ; que ces mêmes factures ne permettent pas de savoir quels travaux ont été effectués et s’il s’agit réellement de travaux d’amélioration. Elle ajoute que Monsieur [O] réclame la somme de 4.030 euros au titre d’un apport en industrie dont il ne justifie pas non plus.

S’agissant des dépenses de conservation du bien immobilier, elle fait valoir qu’elles datent pour la plupart d’avant la séparation, de sorte que si la prescription de ces créances ne devait pas être acquise, elle devrait être limitée aux sommes dont la facture date d’après la séparation.

Elle demande que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] soit fixée à la somme de 1.850 euros par mois à compter du 12 décembre 2013 et qu’il ne soit pas appliquée de décote, aux motifs que le défendeur a loué le T2 à plusieurs reprises sans déclaration et sans en avoir fait profiter l’indivision.

Elle demande à voir fixée la valeur du bien immobilier à la somme de 465.000 euros. Elle indique donner son accord pour que l’immeuble soit attribué à Monsieur [O], à charge pour lui de racheter le crédit afférent et de lui verser une soulte d’un montant de 355.676,44 euros, à défaut de quoi elle solliciterait la licitation du bien.

Dans ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 13 janvier 2025, Monsieur [H] [O] demande au juge aux affaires familiales de :

— Fixer la valeur du bien immobilier indivis à la somme de 246.000 euros conformément au procès-verbal de difficulté rédigé par la notaire,

Vu l’article 815-13 du Code Civil,

— Fixer la créance de Monsieur [O] à l’égard de l’indivision au titre des travaux d’amélioration du bien indivis à la somme de 228.346,95 euros (224.316,96 euros + 4.030 euros)

Vu l’article 815-13 alinéa 2 du Code Civil,

— Fixer l’indemnité due à Monsieur [O] au titre des dépenses nécessaires pour la conservation du bien indivis à la somme de 33.012,88 euros (14.341,59 euros + 10.000 euros + 4.355,29 euros + 4.316 euros) outre à la somme de 110.733,18 euros au 1er février 2024 au titre du paiement seul des échéances d’emprunt,

— Dire que les indemnités dues à Monsieur [O] sur le fondement de l’article 815-13 du code civil devront être calculées selon la méthode du profit subsistant,

A titre subsidiaire, si la juridiction de céans devait retenir une valeur du bien différente de celle du projet liquidatif,

En toutes hypothèses

— Dire que les indemnités dues à Monsieur [O] sur le fondement de l’article 815-13 du code civil (que ce soit au titre des travaux d’amélioration ou des dépenses nécessaires à la conservation du bien) seront calculées selon la méthode du profit subsistant,

Vu l’article 815 -9 du Code Civil,

— Fixer un montant d’indemnité d’occupation progressif avec une valeur de 600 euros à la date la plus proche du partage,

A titre subsidiaire,

— Fixer à 600 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] à l’indivision,

— Débouter Madame [E] de toutes ses demandes contraires,

— Condamner Madame [E] à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que la masse indivise à partager comprend une propriété bâtie, une maison d’habitation et un logement indépendant ainsi qu’une grange et diverses dépendances ; que la maison d’habitation a été bâtie sur la propriété au cours des années 2012 et 2013 et financée exclusivement par lui seul ainsi que le PV de difficulté le relève. Il indique que le bien a été évalué par le notaire à la somme de 246.000 euros sur la base de la moyenne de 3 avis émis par des professionnels ; que l’estimation effectuée par [5] en date de juin 2023 ne saurait être retenue dès lors qu’elle n’est en aucune façon étayée et que cette agence n’a pas visité le bien.

Il soutient être créancier de l’indivision au titre de nombreuses dépenses d’amélioration du bien, retenues par le notaire, qu’il demande au juge de calculer selon la méthode du profit subsistant.

Il réclame également une somme de 4.030 euros au titre de son industrie personnelle pour les travaux qu’il a lui-même réalisés.

Il fait valoir que l’existence d’un prétendu accord tacite sur la répartition des charges de la vie courante que certains juges du fond ont pu admettre en considération de leur pouvoir souverain d’appréciation doit en l’espèce être écarté, les relevés de compte produits démontrant que les prélèvements d’emprunt n’étaient pas faits sur un compte joint mais sur son compte personnel et qu’il s’acquittait en sus des charges de la vie courante.

Il ajoute qu’il rapporte la preuve de ce que l’ensemble des factures ont été acquittées par lui seul, et qu’en tout état de cause, les contestations émises par Madame [E] sont irrecevables faute d’avoir été présentées dans le cadre du PV de difficulté.

Il adopte le même raisonnement concernant les dépenses de conservation.

Il demande enfin que le montant de l’indemnité ne soit pas constant mais progressif et suive chronologiquement les finitions de la maison, aux motifs que lors du départ de Madame [E] en 2013, un certain nombre de postes de travaux restaient à faire dans la maison puisque aucun aménagement extérieur n’avait été effectué, la maison ne disposant ni de parquet, ni de garage, ni de clôture, ni d’enduit extérieur, ni de carport, ni de terrasse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la prescription des créances réclamées par Monsieur [O]

Dans le dispositif de ses écritures, Madame [E] demande à nouveau que le juge « constate » que les demandes pécuniaires de Monsieur [O] au titre de créances devenues exigibles avant le 9 septembre 2016 sont prescrites.

Tout d’abord, il doit être rappelé que les éléments de conclusions des parties qui tendent à voir « constater » et « donner acte » ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Mais surtout, il convient de relever que dans son ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a expressément déclaré irrecevable la demande de prescription des demandes pécuniaires présentées par Monsieur [H] [O] comme n’ayant pas fait l’objet d’un point de désaccord acté dans le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire.

Cette décision ayant acquis autorité de la chose jugée, Madame [E] n’est pas recevable à invoquer une nouvelle fois une prétendue prescription de ces demandes.

II – Sur la valeur de l’ensemble immobilier

Les parties sont en désaccord sur la valeur vénale de l’ensemble immobilier.

Contrairement à ce que prétend Monsieur [O], il ne résulte d’aucun acte dressé par le notaire que l’évaluation de l’immeuble à la somme de 246.000 euros correspondrait aux trois évaluations produites dans le cadre de ses opérations.

En effet, il convient de relever d’une part que ces évaluations ne sont pas produites aux débats, d’autre part que le projet d’état liquidatif est établi sur la base des déclarations des parties.

Ainsi, Monsieur [O] ne justifie pas que l’estimation de 246.000 euros procèderait d’une analyse du notaire.

De son côté, Madame [E] produit :

— un rapport d’estimation en date du 5 octobre 2021 faisant état d’une valeur comprise entre 380.000 et 400.000 euros (évaluation C2i),

— une estimation de l’agence [5] en date du 26 juin 2023, pour une fourchette comprise entre 450.000 et 480.000 euros net vendeur.

Force est de constater que la différence des deux avis de valeur produits par la requérante, à moins de deux ans d’intervalle, ne permet pas de retenir la valeur haute, ce d’autant qu’il est difficilement contestable que l’agence [5] n’a en réalité pas visité le bien comme le démontre l’absence de description détaillée de la maison, du T2, des matériaux employés, de la distribution des pièces, de la qualité des équipements…

Il convient donc de retenir, compte-tenu de l’évolution du marché, l’estimation haute établie par l’agence [7] soit la somme de 400.000 euros.

III – Sur les demandes de créances

1) Sur les créances réclamées par Monsieur [O]

En vertu de l’article 815-13 alinéa 1er du code civil, « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. »

Selon l’article 1373 du code de procédure civile, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif.

Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat.

Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation.

Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants.

Il est, le cas échéant, juge de la mise en état.

L’article 1374 du même code ajoute que toutes les demandes faites en application de l’article 1373 entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu’une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport par le juge commis.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de difficultés dressé le 9 septembre 2021 par Maître [J] [U] que le montant des travaux effectués par Monsieur [O] sur le bien immobilier a été fixé à la somme de 104.450 euros en fonction des estimations transmises.

Force est de constater qu’aucune des parties n’a formulé de dire particulier s’agissant du principe et du montant de la créance réclamée à ce titre par Monsieur [O].

Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’ensemble des factures dont se prévaut aujourd’hui Monsieur [O] sont antérieures à l’établissement du projet d’état liquidatif et qu’il lui était donc loisible de les produire devant notaire, ou le cas échéant d’émettre des réserves s’agissant du montant définitif de sa créance réclamée à l’encontre de l’indivision.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevables les prétentions émises respectivement par les parties concernant le principe et le quantum des demandes indemnitaires formulées par Monsieur [O].

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité due par l’indivision à Monsieur [O] au titre des dépenses de travaux à la somme de 104.450 euros.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que depuis le 1er juillet 2013, Monsieur [O] s’acquitte seul des échéances des deux prêts immobiliers en cours.

Il conviendra donc de retenir les réglements effectués à ce titre à titre de créance sur l’indivision.

S’agissant des autres dépenses de conservation du bien (taxes foncières, d’aménagement, d’assainissement, frais notariés…), il s’agit là aussi de dépenses dont le fondement et le montant s’étaient révélés avant l’établissement du projet d’état liquidatif et le rapport du juge commis, de sorte que ces nouvelles prétentions s’avèrent irrecevables.

*****

En application de l’article 815-13 du code civil susvisé, lorsqu’un indivisaire a avancé de ses deniers les sommes nécessaires à la conservation d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité et eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage.

Il appartient ainsi au juge de rechercher si les sommes avancées par l’un des indivisaires, qui ont permis l’amélioration et la conservation de l’appartement indivis, ont réalisé, pour l’indivision, un profit subsistant au jour du partage, sauf à tenir compte de l’équité pour modérer, le cas échéant, le montant de l’indemnité.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que les travaux financés par Monsieur [O] et le règlement des échéances des crédits immobiliers ont contribué à la construction puis à la conservation du bien indivis, le défendeur ne produit pas les éléments permettant de calculer le profit subsistant, et notamment le prix d’achat de la parcelle.

Il convient par conséquent de limiter le montant de l’indemnité réclamée à la dépense faite.

2) Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 815-9 alinéa 2 du Code Civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [O] occupe le bien immobilier indivis de manière privative et exclusive depuis la séparation et qu’il est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation dont le point de départ a été fixé au 12 décembre 2013.

Faute pour Monsieur [O] de justifier de l’état d’habitabilité de la maison et du T2 depuis cette date, il ne peut être fixée d’indemnité d’occupation « progressive ».

Compte-tenu des avis de valeur produits, de la superficie du terrain, de la maison et de l’appartement T2, de leurs caractéristiques, de la localisation de l’ensemble et de sa valeur vénale, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.200 euros par mois.

Il sera fait application d’une décote de 20% pour occupation précaire, Madame [E] ne rapportant pas la preuve de la perception de loyers occultes pour le T2.

Il convient donc de dire que Monsieur [O] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 960 euros par mois à compter du 12 décembre 2013.

IV – Sur les droits des parties et les attributions

Il convient de renvoyer les parties devant notaire afin que ce dernier calcule les droits définitifs des parties sur la base de la présente décision.

S’agissant de l’attribution du bien imoobilier indivis, il convient de rappeler que contrairement aux époux et aux partenaires pacsés, aucune attribution préférentielle n’est prévue par la loi au profit des concubins en cas de rupture ou de décès de l’un d’eux.

L’attribution préférentielle n’étant pas applicable aux indivisions conventionnelles en dehors des cas prévus par la loi, les concubins ne peuvent donc pas la demander concernant un bien dont ils sont propriétaires en indivision.

Ainsi et en cas de rupture, pour conserver le logement, le concubin concerné doit recueillir l’accord de son coindivisaire. A défaut, le bien doit être vendu.

En l’espèce, il convient de relever que Madame [E] consent expressément à l’attribution du bien indivis à Monsieur [O], à charge pour lui de lui verser une soulte d’un montant de 355.676,44 euros et de racheter le prêt immobilier.

Le montant définitif de la soulte restant à déterminer, il convient de dire que le principe de l’attribution du bien à Monsieur [O] sera à nouveau discuté devant notaire.

V – Sur les autres demandes

Chacune des parties succombant à tout le moins partiellement, elles supporteront les dépens par moitié.

L’équité et l’issue du litige ne commandent pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Il sera rappelé enfin qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare Madame [W] [E] irrecevable en sa demande de prescription des demandes pécuniaires présentées par Monsieur [H] [O] ;

Désigne Maître [J] [U], notaire à [Localité 10], à l’effet de dresser l’acte de partage sur la base de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1375 du code de procédure civile ;

Fixe la valeur vénale de la propriété immobilière indivise à la somme de 400.000 euros ;

Fixe le montant de l’indemnité due par l’indivision à Monsieur [H] [O] au titre des dépenses de travaux à la somme de 104.450 euros ;

Dit que Monsieur [O] est créancier de l’indivision au titre des échéances de crédit immobilier réglées par ses soins depuis le 1er juillet 2013 et qu’il lui appartiendra de justifier du montant exact des sommes acquittées à ce titre devant le notaire désigné pour établir l’acte de partage ;

Déclare irrecevables le surplus des demandes indemnitaires présentées par Monsieur [H] [O] ;

Déboute Monsieur [H] [O] de sa demande de réévaluation des indemnités qui lui sont dues selon les règles du profit subsistant, et dit que ces indemnités seront limitées à la dépense faite ;

Dit que Monsieur [H] [O] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 960 euros par mois à compter du 12 décembre 2013 ;

Dit que les droits définitifs des parties seront déterminés par le notaire désigné pour établir l’acte de partage sur la base des évaluations fixées par la présente décision ;

Dit que le principe de l’attribution du bien immobilier à Monsieur [H] [O] sera à nouveau discuté devant notaire, après fixation de la soulte revenant à Madame [W] [E] ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

Dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Dit que la présente décision sera signifiée par la partie la plus diligente ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025.

Le greffier Le président