TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 9]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 22/00673 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HQPQ

Jugement Rendu le 17 DECEMBRE 2024

AFFAIRE :

[Z] [B]

[K] [S]

C/

[R] [W]

[X] [V] épouse [W]

ENTRE :

1°) Monsieur [Z] [B]

né le 21 Juin 1989 à [Localité 13]

de nationalité Française

Médecin, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Vincent CUISINIER de la SELARL DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON postulant et par M^e Aude BARATTE, avocat au barreau de PARIS plaidant

2°) Madame [K] [S]

née le 27 Janvier 1986 à [Localité 17]

de nationalité Française

Pharmacien hospitalier, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent CUISINIER de la SELARL DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON postulant et par M^e Aude BARATTE, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Monsieur [R] [W]

né le 19 Avril 1965 à [Localité 7]

de nationalité Française

Gérant de sociétés, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-François MERIENNE de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON, postulant et par Maître Pauline DUCHER, avocat au barreau de LYON, plaidant

2°) Madame [X] [V] épouse [W]

née le 28 Juillet 1965 à [Localité 10]

de nationalité Française

Gérante de sociétés, demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-François MERIENNE de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON postulant et par M^e Pauline DUCHER, avocat au barreau de LYON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Aude RICHARD, Vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 03 juillet 2024 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 17 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 juillet 2024 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 17 Décembre 2024.

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Aude RICHARD

— signé par Aude RICHARD, Présidente et Catherine MORIN, Greffière principale à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Aude BARATTE

Maître [L] [T] de la SELARL [Adresse 11]

M^e Pauline DUCHER

Maître [C] [O] de la SCP [O] ET ASSOCIES

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2011, M. [R] [W] et Mme [X] [V] épouse [W] ont fait construire une maison au [Adresse 3] à [Localité 16], sur la parcelle cadastrée ZN [Cadastre 6]. Cette maison était à usage principal d’habitation et comprenait une pièce à usage de bureaux, le siège de la société de M. [W] étant fixé à cette adresse.

Cette maison n’était pas située en zone U du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Selon acte authentique reçu le 5 juin 2020 par Me [E], notaire à [Localité 9], avec la participation de Me [J], notaire à [Localité 12], les époux [W] ont signé une promesse de vente de leur bien au profit de M. [Z] [B] et Mme [K] [S] et comprenant les conditions suspensives suivantes :

“- Modification du PLU de la commune :

Les présentes sont consenties et acceptées sous la condition suspensive de la validation définitive du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la Commune de [Localité 14], aux termes de laquelle le bien objet des présentes devra être situé en zone U du PLU.

Il est ici précisé qu’à la connaissance du vendeur, la modification du PLU a été validée en Conseil Municipal en mars 2020, et que le commissaire enquêteur devrait être nommé prochainement.

La présente condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 20 novembre 2020.

— Autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation :

Compte tenu de la destination du bien envisagée par le bénéficiaire, l’autorisation administrative nécessaire au changement d’usage du bien afin que l’usage du bien soit l’habitation, prévue à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, non purgée de tous recours, devra être obtenue au plus tard le 31 décembre 2020.”

Par acte authentique de vente reçu le 13 janvier 2021 par Me [E], notaire à [Localité 9], avec la participation de Me [J], notaire à [Localité 12], les époux [W] ont cédé à M. [B] et Mme [S] leur maison moyennant le prix de 950 000 euros.

Aux termes de cet acte, les parties sont convenues de séquestrer entre les mains de Mme [G] [Y], comptable, élisant professionnellement domicile à [Localité 9], [Adresse 2], la somme de 100 000 euros dans l’attente de :

“- la validation définitive du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la Commune de [Localité 14], aux termes de laquelle le bien objet des présentes devra être situé en zone U du PLU, au plus tard le 31 décembre 2021 ;

— l’obtention de l’autorisation administrative nécessaire au changement d’usage du bien afin que l’usage du bien soit l’habitation, prévue à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, non purgée de tous recours, au plus tard le 31 décembre 2021.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

• au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur, sur la justification de l’accomplissement de la condition sus-indiquée à la date convenue, cette justification devant être transmise par le notaire soussigné au notaire participant,

• à l’acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, en cas de non réalisation de la condition sus-indiquée, à la date prévue,

• à la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.”

Une enquête publique relative au projet de PLU de la commune de [Localité 15] a été diligentée entre le 9 février et le 12 mars 2021. Le rapport du commissaire-enquêteur a été déposé le 12 avril 2021.

Le vote relatif à l’approbation de la révision du PLU initialement prévu lors d’une séance du conseil municipal de novembre 2021 a été reporté au 17 janvier 2022.

Le 29 octobre 2021, un avenant a été soumis au notaire de M. [B] et Mme [S], lequel a répondu que ses clients souhaitaient “s’en tenir pour le moment à la convention initialement convenue avec le vendeur aux termes de l’acte de vente”.

Le 1er décembre 2021, le conseil des époux [W] a adressé un courriel à M. [B] et Mme [S] en vue de régulariser un avenant tenant compte du report de la date du vote relatif à l’approbation de la révision du PLU s’agissant de la convention de séquestre.

Par courriel du 2 décembre 2021, M. [B] et Mme [S] ont refusé cette proposition.

Par courriel et courrier recommandé avec accusé de réception du 3 janvier 2022, le conseil de M. [B] et Mme [S] a informé les époux [W], par l’intermédiaire de leur conseil, de ce qu’il sollicitait la libération des sommes séquestrées au profit de ses clients et qu’il les mettait en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil.

Par courrier recommandé du même jour, il a sollicité de l’étude notariale désignée comme séquestre qu’elle procède à la remise de la somme entre les mains de M. [B] et Mme [S].

Par courrier du 3 janvier 2022, le conseil des époux [W] s’est opposé à la libération de la somme au profit de M. [B] et Mme [S] et a sollicité son dépôt à la Caisse des dépôts et consignations.

Par acte d’huissier de justice signifié le 23 mars 2022, M. [B] et Mme [S] ont fait assigner M. et Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins notamment de voir ordonner la libération de la somme séquestrée à leur profit et de les voir condamner in solidum à leur verser des dommages et intérêts fixés à l’intérêt au taux légal à valoir sur la somme de 100 000 euros à compter du 3 janvier 2022 jusqu’à libération effective de la somme précitée, et ce avec capitalisation.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 16 juillet 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 17 septembre 2024 puis mise en délibéré au 17 décembre 2024.

○○○○○

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 février 2023, M. [B] et Mme [S] demandent au tribunal de :

— ordonner la libération de la somme de 100 000 euros séquestrée par l’Etude notariale [E], [A], [I], [F] et [M] établie [Adresse 2] à [Adresse 8] ([Adresse 1]), et sa remise entre leurs mains,

— condamner in solidum les époux [W], à leur verser l’intérêt au taux légal à valoir sur la somme de 100 000 euros à compter du 3 janvier 2022 jusqu’à libération effective de la somme précitée, et ce avec capitalisation,

— condamner in solidum les époux [W] à leur verser l’intérêt au taux légal à valoir sur la somme de 5 807 euros à compter du 25 juillet 2022 jusqu’à libération effective de la somme précitée,

— condamner in solidum les époux [W] à leur verser la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [W] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2022, M. et Mme [W] demandent au tribunal de :

— débouter Mme [S] et M. [B] de l’ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre,

— ordonner la libération de la somme de 100 000 euros séquestrée par l’Etude notariale [E], [A], [I], [F] et [M], établie [Adresse 2] à [Localité 10], et sa remise entre leurs mains,

— condamner in solidum Mme [S] et M. [B] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [S] et M. [B] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la libération de la somme séquestrée

M. [B] et Mme [S] soutiennent que la somme de 100 000 euros séquestrée doit leur être remise en exécution de la convention de séquestre dans la mesure où aucune des deux conditions suspensives stipulées par les parties à l’acte de vente du 13 janvier 2021 n’a été accomplie avant le 31 décembre 2021.

Ils affirment en réponse aux défendeurs que le propre d’une obligation conditionnelle est d’être indépendante de la volonté du débiteur puisqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

Ils ajoutent que la réalisation de la première condition suspensive supposait non pas seulement le vote du conseil municipal mais également la validation définitive du nouveau PLU, soit l’expiration du délai de recours contre ladite délibération.

Ils soulignent également qu’il suffit que l’une de deux conditions suspensives cumulatives visées à l’acte ne soit pas réalisée à la date du 31 décembre 2021 pour faire d’eux les créanciers de la somme séquestrée.

Ils indiquent au surplus que la seconde condition dépendait nécessairement de la réalisation de la première puisque l’autorité administrative ne pouvait procéder au changement d’usage du bien avant la modification du PLU.

Les époux [W] contestent cette analyse. Ils considèrent que c’est le refus de M. [B] et de Mme [S] de reporter par voie d’avenant la date pour la réalisation de la condition suspensive relative à la validation définitive du PLU aux termes de laquelle le bien devait être situé en zone U au plus tard le 31 décembre 2021, qui en a empêché l’accomplissement.

Ils soulignent que la date de réalisation de la condition suspensive a été reportée en raison d’un événement indépendant de leur volonté et qu’ils ont toujours oeuvré afin d’assurer la réalisation de cette condition.

Ils ajoutent que la parcelle vendue a bien été classée en zone U du PLU et que c’est volontairement et sciemment que M. [B] et de Mme [S] ont refusé la demande de régularisation par voie d’avenant du report de date, si bien qu’ils sont responsables de la non réalisation de la condition suspensive.

Les époux [W] estiment en outre qu’il appartenait à Mme [S] et M. [B] de solliciter une demande d’autorisation nécessaire au changement d’usage du bien, à savoir une déclaration préalable, au plus tard le 31 décembre 2021, afin de réaliser la seconde condition suspensive de l’accord du 13 janvier 2021. Ils soulignent à cet égard qu’aucun justificatif n’a été fourni par les demandeurs permettant de démontrer la réalisation de cette condition.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, les parties ont prévu à l’acte authentique de vente du 13 janvier 2021 une convention de séquestre précisant qu’une somme de 100 000 euros prélevée sur le prix de vente serait séquestrée dans l’attente de la réalisation ou non de deux conditions suspensives relatives pour la première à la validation définitive du PLU devant situer le bien objet de la vente en zone U du PLU avant le 31 décembre 2021 et, pour la seconde, à l’obtention de l’autorisation administrative nécessaire au changement d’usage du bien afin que cet usage soit l’habitation.

La convention de séquestre prévoit en outre la remise de la somme à l’une ou l’autre des parties selon la réalisation ou non de la condition prévue.

Il résulte des pièces produites et n’est pas contesté que, compte tenu du report au 17 janvier 2022 du vote relatif à l’approbation de la révision du PLU initialement prévu lors d’une séance du conseil municipal de novembre 2021, la première condition, qui constituait bien un évènement futur et incertain conformément aux dispositions de l’article 1304 du code civil, n’était pas réalisée à la date du 31 décembre 2021.

Les époux [W] soutenant que M. [B] et Mme [S] ont empêché l’accomplissement de la condition en refusant de reporter par voie d’avenant la date pour sa réalisation, il convient de rappeler que l’article 1304-3 du code civil dispose que “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt”.

Cependant, le report du vote relatif à l’approbation de la révision du PLU est indépendant de la volonté de M. [B] et Mme [S].

De plus, la prorogation du délai d’accomplissement d’une condition suspensive n’est pas automatique. Le délai prévu au contrat ne peut faire l’objet que de prorogation amiable, expresse ou tacite. Il faut donc que les deux parties soient d’accord pour en rallonger la durée.

En l’espèce, M. [B] et Mme [S] ont clairement manifesté leur refus de proroger le terme de la condition suspensive litigieuse par la réponse apportée par l’intermédiaire de leur notaire à l’avenant proposé par les époux [W] le 29 octobre 2021 et par courriel du 2 décembre 2021 aux termes duquel ils rappelaient que le séquestre et la date fixée au contrat constituaient pour eux une des conditions essentielles de leur consentement.

Ce refus ne saurait en outre être considéré comme fautif dans la mesure où, dans le cadre de la promesse de vente, le délai de réalisation de cette condition

suspensive avait été fixé au 20 novembre 2020, soit plus d’un an plus tôt, et que M. [B] et Mme [S] avaient clairement indiqué dans leur courriel du 22 octobre 2020 que la modification du PLU était déterminante de leur consentement. En outre, même s’il a pu être envisagé, dès le 9 mars 2020, le classement de la parcelle ZN [Cadastre 6] en zone U du futur document d’urbanisme et que ce changement a ensuite été approuvé par délibération du conseil municipal du 17 janvier 2022, ce vote comportait nécessairement une part d’aléa, justifiant la rédaction de la condition suspensive. M. et Mme [W] ne sont donc pas fondés à se référer à un acte postérieur à la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive pour justifier une faute des demandeurs.

Par ailleurs, concernant la seconde condition suspensive, il résulte des pièces produites au débat que M. [B] et Mme [S] ont contacté la mairie de [Localité 14] par courriel le 14 septembre 2021 pour s’enquérir des conditions nécessaires en vue de faire une demande de changement de destination du bien. La mairie a répondu à cette question par courriel du 20 septembre 2021, précisant que “le permis concernant le changement de destination [du bien] ne pourra se faire qu’à l’approbation du PLU et le dossier déposé au secrétariat de mairie”.

La même réponse a été apportée ultérieurement en janvier 2022 et mai 2022.

Il est donc démontré qu’aucune demande en vue du changement de destination du bien ne pouvait être effectuée avant l’entrée en vigueur du nouveau PLU, si bien que la seconde condition dépendait en partie de la réalisation de la première. Il ne saurait donc être reproché à M. [B] et Mme [S] de n’avoir pas accompli les diligences nécessaires en vue du changement de destination du bien.

Par conséquent, au regard de l’ensemble des ces éléments, la non réalisation des conditions suspensives prévues à la convention de séquestre avant le 31 décembre 2021, date fixée au contrat, justifie que, conformément aux dispositions contractuelles, les fonds séquestrés soient libérés au profit de Mme [S] et de M. [B].

II) Sur le préjudice de Mme [S] et de M. [B]

Mme [S] et M [B] sollicitent tout d’abord, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation des époux [W] à leur payer l’intérêt au taux légal à valoir sur la somme de 100 000 euros à compter du 3 janvier 2022, date de la mise en demeure de payer, jusqu’à libération effective de la somme précitée, avec capitalisation.

M. et Mme [W] s’opposent à cette demande qu’ils considèrent infondée et injustifiée.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Il résulte de ce texte que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 janvier 2022, le conseil de M. [B] et Mme [S] a informé les époux [W], par l’intermédiaire de leur conseil, de ce qu’il sollicitait la libération des sommes séquestrées au profit de ses clients et les a mis en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil de ne pas s’opposer à la libération de la somme séquestrée.

En parallèle, il a également sollicité, par courrier recommandé avec accusé de réception de la même date, de Me [E], notaire, et de Mme [Y], séquestre, qu’ils procèdent au virement bancaire des 100 000 euros au profit de ses clients.

Dès lors, la somme de 100 000 euros étant due à M. [B] et Mme [S] en application de la convention de séquestre, les époux [W] seront condamnés in solidum à leur payer l’intérêt au taux légal à valoir sur cette somme à compter du 3 janvier 2022 jusqu’à libération effective de cette somme.

Par ailleurs, conformément à la demande de M. [B] et Mme [S], il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l’article 1343-2 du code civil, dès lors qu’ils auront couru au moins pour une année entière.

Mme [S] et M. [B] exposent enfin que la réduction du prix de la maison de 100 000 euros a pour effet de réduire à due concurrence l’assiette des droits de mutation perçus par l’administration fiscale lors de la vente. Ils indiquent avoir en conséquence sollicité la restitution des droits fiscaux réglés en excès mais s’être vu notifier une décision de rejet en l’état le 25 juillet 2022 du fait du refus du notaire d’acter le prix modifié, refus causé par l’opposition des époux [W] à la levée de la somme séquestrée.

Ils considèrent en conséquence que le comportement des défendeurs est à l’origine du retard dans la restitution de leur créance fiscale établie à 5 807 euros et que ce préjudice doit être réparé, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, par l’allocation de l’intérêt légal à valoir sur cette somme à compter du 25 juillet 2022.

M. et Mme [W] s’opposent à cette demande.

Outre le fait qu’un tel préjudice résulterait d’une faute contractuelle et ne peut donner lieu à réparation que sur le fondement de la responsabilité contractuelle, il convient de souligner que seul un préjudice certain peut justifier une indemnisation. Or, en l’espèce, compte tenu de la décision de rejet rendue par l’administration fiscale le 25 juillet 2022 et du caractère inconnu du montant de l’éventuelle créance fiscale de Mme [S] et M. [B] – une somme de 5 906 euros étant évoquée dans le courrier du 22 juin 2022 et une de 5 807 euros dans la réponse de l’administration fiscale – leur demande à ce titre sera rejetée.

III) Sur les dépens et frais irrépétibles

Les époux [W], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Il ne serait en outre pas équitable de laisser à Mme [S] et M. [B] la charge de l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour voir consacrer leurs droits.

Les époux [W] seront donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Ordonne la libération de la somme de 100 000 (cent-mille) euros séquestrée par Mme [G] [Y] et l’Etude notariale [E], [A], [I], [F] et [N], établies [Adresse 2] à [Localité 10], au profit de M. [Z] [B] et Mme [K] [S] ;

Condamne in solidum M. [R] [W] et Mme [X] [V] épouse [W] à payer à M. [Z] [B] et Mme [K] [S] l’intérêt au taux légal à valoir sur la somme de 100 000 (cent-mille) euros à compter du 3 janvier 2022 jusqu’à libération effective de la somme précitée et ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l’article 1343-2 du code civil, dès lors qu’ils auront couru au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de M. [Z] [B] et Mme [K] [S] relative à l’intérêt au taux légal à valoir sur la somme de 5 807 euros ;

Condamne in solidum M. [R] [W] et Mme [X] [V] épouse [W] aux entiers dépens ;

Condamne in solidum M. [R] [W] et Mme [X] [V] épouse [W] à payer à M. [Z] [B] et Mme [K] [S] la somme de 3 600 (trois-mille-six-cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente