TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 6]

Minute n°

Références : N° RG 25/00311

N° Portalis DBXJ-W-B7J-I3DW

[Localité 9] [Localité 8] HABITAT

C/

Mme [F] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Madame [R], munie d’un pouvoir

assignation en référé du 24 Juin 2025

DEFENDEUR :

Mme [F] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 17 Octobre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 17 septembre 2021 consenti par l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, Madame [F] [S] a pris en location un logement situé [Adresse 4].

Par contrat du 12 octobre 2021, Madame [F] [S] a également pris en location un garage n°19 au même endroit.

Par acte d’huissier en date du 24 juin 2025, l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT a fait assigner en référé Madame [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [S] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— d’autoriser la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux en même temps que la signification de la présente décision,

— condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 4755,70€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 1144,27 €,

— condamner Madame [F] [S] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 16 octobre 2025 à la somme de 3791,98€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, indique que le paiement du loyer courant n’a pas été repris et que d’importantes consommations d’eaux sont observées dans le logement.

En défense, Madame [F] [S] a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 50€, en plus du loyer courant, en apurement de la dette locative. Elle explique être femme de ménage tandis que son mari est à la retraite. Elle souhaite conserver son logement.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que le concubin de [F] [S] ne perçoit pas l’intégralité de sa pension de retraite, et n’a pas de complémentaire santé. Le loyer actuel est élevé et le remboursement de crédits à la consommation pèse également sur le budget familial.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 24 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 25 juin 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 15 avril 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 14 avril 2025 pour la somme de 3237,40€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 avril 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 15 juin 2025 et pour de raisons de cohérence, la présente décision s’appliquera au bail du garage dans les mêmes termes.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3791,98€ au paiement de laquelle sera condamnée, à titre provisionnel, Madame [F] [S], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de la défenderesse qui ne justifie pas d’être en mesure de régler sa dette locative au regard de sa situation financière actuelle et qui n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience. En effet, les versements effectués au cours des deux derniers mois n’ont pas permis de couvrir intégralement le montant du loyer.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 1144,27 €.

Madame [F] [S] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 15 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de délivrance du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée […]. Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [S] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], en date du 15 juin 2025 ;

DISONS que Madame [F] [S] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [F] [S] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 3] à [Localité 7] et du garage n°19, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [F] [S] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 15 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, soit la somme de 1144,27 € ;

CONDAMNONS Madame [F] [S] à payer à titre provisionnel à l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [S] à payer à titre provisionnel à l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, la somme de 3791,98€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 16 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande au titre des modalités de délivrance du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [S] à payer à l’EPIC [Localité 9] [Localité 8] HABITAT la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 14 avril 2025 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,