MINUTE N° : 25/00821

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 25/00297

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[O] [D]

[J] [D]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. [D]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [O] [D]

née le 29 Décembre 1974 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [J] [D]

né le 12 Mars 1993 à [Localité 6] (SENÉGAL), demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 28 avril 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [O] [D] et M. [J] [D], époux engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], appartemment 235, pour un loyer mensuel principal de 393,02 euros outre la somme de 193,49 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a saisi la CCAPEX le 19 mars 2024 de la situation, et fait signifier, le 21 mars 2024, à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 26 juillet 2024 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [D] et M. [J] [D] devenus occupants sans droit ni titre ;

— et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 981,82 euros visée au commandement de payer à parfaire de la somme mensuelle de 405,60 euros au titre des loyers et charges justifiées du 21 mars 2024 à la date de résiliation et d’une indemnité mensuelle d’occupation de 405,60 euros augmentée des charges justifiées de la date de résiliation à la parfaite libération des lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les frais du commandement et de sa notification..

A l’audience du 13 Février 2025, la SATOURAINE LOGEMENT – représentée par son conseil – maintient ses demandes, en actualisant sa créance à 5.939,72 euros arrêtée au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 comprise.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice déposé en étude, Mme [O] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée.

M. [J] [D] est présent, il indique que sa femme a quitté le logement en octobre 2023. Une procédure de divorce est en cours. Il ne travaille plus car son titre de séjour n’a pas été renouvellé. Il ne perçoit rien et ne peux faire aucune proposition de réglement. Il reconnait la dette.

Le diagnostic social et financier confirme les informations données.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, par mise à disposition au greffe et les débats ont été réouverts en vue de l’audience du 12 juin 2025, par mention au dossier, pour permettre au bailleur de produire contradictoirement les chemins de preuve de la signature électronique du bail par les locataires et la certification du prestataire. A l’audience du 12 juin, les documents demandés ont été produit et le bailleur a maintenu ses demandes antérieures.

Mme [D] n’a pas comparu et M. [D] était présent et n’a pas fait de propositions de réglement.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire en l’absence de comparution de Mme [D].

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SATOURAINE LOGEMENT justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, alors qu’il cite la clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de deux mois pour régulariser l’arriéré après un commandement, il découle de ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige soit deux mois après un commandement de payer infructueux.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 28 avril 2023 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le chemin de preuve des signatures électroniques et la certification du prestataire,

— le commandement de payer citant intégralement la clause envisageant un délai de deux mois sans régularisation des causes du commandement, signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 981,82 euros,

— Un décompte de créance actualisé au 11 février 2025.

Selon l’article 1342-10 du code civil en l’absence d’imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d’égale nature, sur la plus ancienne.

Or, il résulte de l’historique des versements que postérieurement au commandement du 21 mars 2024 visant une créance en principal de 981,82 euros, sont portés au crédit du compte, le 9 avril 2024 la somme de 600 euros et le 10 mai 2024 la somme de 611,72 euros soit un total de 1.211,72 euros qui solde la créance en principal et frais.

Aussi, compte tenu de la règle d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil , il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies. En effet, les paiements précités, intervenus dans le délai contractuel et légal applicable à l’espèce, ont permis d’apurer la dette locative visée par le commandement du 21 mars 2024, et ce dans le délai de deux mois.

La SA TOURAINE LOGEMENT sera déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résolution judiciaire du bail

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 11 février 2025, produit par le bailleur à l’audience, que la défaillance des époux [D] a persisté depuis le 8 août 2024. La créance revendiquée est, au 11 février 2025, de 5.939,72 euros.

Cette absence totale de réglement pendant 6 mois constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires. Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner aux locataires de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SA TOURAINE LOGEMENT sera autorisée à faire procéder à leur expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

La solidarité entre les époux a cessé à l’expiration du bail et incombe au seul occupant effectif des lieux. En l’espèce, M. [D] fait part du départ de son épouse en octobre 2023, cependant, l’assignation délivrée le 25 juillet 2024 fait mention de son nom sur la boite aux lettres. Il n’est ainsi produit aucun élément justifiant du départ effectif de Mme [D] à cette date .

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [D] seul au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régit conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, si M. [D] a fait état du départ de son épouse en octobre 2023, ni lui, ni le bailleur ne produisent un congé régulier donné par Mme [O] [D]. Elle reste en conséquence tenue par les termes du contrat jusqu’à sa résiliation et sera condamnée solidairement avec M. [J] [D] au paiement, en deniers ou quittance, de la somme de 5.939,72 euros arrêtée à la date du 11 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise) à compléter de la somme mensuelle de 405,60 euros au titre des loyers, augmentée des charges justifiées du 28 février 2025 à la date du prononcé de la résiliation par le présent jugement.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [D] et M. [J] [D], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les conditions n’en étant pas réunies.

CONSTATE les manquements répétés de Mme [O] [D] et M. [J] [D] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’ils justifient la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 avril 2023 avec la SA TOURAINE LOGEMENT du logement sis à [Adresse 9].

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que Mme [O] [D] et M. [J] [D] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement loué situé à [Adresse 10] ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [D] et à toutes fins utiles à Mme [O] [D] et de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TOURAINE LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [D] et M. [J] [D] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de somme de 5.939,72 euros arrêtée à la date du 11 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise) à compléter de la somme mensuelle de 405,60 euros au titre des loyers et charges justifiées du 28 février 2025 à la date du prononcé de la résiliation par le présent jugement ;

CONDAMNE M. [J] [D] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers outre revalorisation en cours et des charges justifiées soit 405,60 euros qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [D] et M. [J] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer etde sa notification;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,