TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : N° RG 25/00158 N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXV4

Mme [N] [A] épouse [P]

Mme [D] [K]

M. [C] [T]

C/

M. [G] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Mme [N] [A] épouse [P], demeurant [Adresse 6] représentée par M^e THOMAS Fabienne Avocat au Barreau de DIJON

Mme [K] [D], demeurant [Adresse 7] représentée par M^e THOMAS Fabienne Avocat au Barreau de DIJON

M. [T] [C], demeurant [Adresse 2] représenté par M^e THOMAS Fabienne, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 26 Mars 2025

DEFENDEUR :

M. [G] [H], demeurant [Adresse 4] comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : FRANCK Cyrille, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 06 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 01 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date des 29 et 30 septembre 2022 consenti par Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C], Monsieur [G] [H] et Monsieur [O] [S] ont pris en location un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Monsieur [O] [S] a donné congé du bail le 22 juin 2023 et Monsieur [G] [H] s’est maintenu seul dans le logement à l’expiration du préavis.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C] ont fait délivrer à Monsieur [G] [H] un commandement de payer la somme principale de

1 368,84 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [H] le 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 , Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C] ont fait assigner en référé Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [H] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à leur payer à titre provisionnel :

— la somme de 1 955,14€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [G] [H] au paiement de la somme de 800,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience faute pour Monsieur [G] [H] de s’être présenté au service social.

A l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance, due au 2 juin 2025 à la somme de 2 834,59€, maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [G] [H], comparant en personne, déclare pouvoir régler l’intégralité de l’arriéré sans verser au débat de justificatifs sur cet apurement. Il explique ses impayés par une mauvaise gestion de la Caisse d’Allocations Familiales. Il indique vouloir rester dans les lieux mais expose ne pas avoir repris le paiement des loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 26 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 27 mars 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 15 janvier 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail en application de l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisan t textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par les bailleurs que la somme de 1 368,84 € correspondant aux loyers et charges n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mars 2025.

Il y a donc lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par le débiteur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 2 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 834,59€.

Monsieur [G] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2 834,59€, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Or, force est de constater que le débiteur n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants et ne verse aucun élément au débat sur ses revenus pour garantir le respect d’un plan d’apurement, de sorte qu’il serait illusoire de lui accorder ces délais.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [G] [H] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 15 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [H] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], en date du 15 mars 2025.

DISONS que Monsieur [G] [H] devront libérer les lieux.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [H] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 5] à [Localité 8], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C], des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [G] [H].

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 15 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNONS Monsieur [G] [H] à payer à titre provisionnel à Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNONS Monsieur [G] [H] à payer à titre provisionnel à Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C], la somme de 2 834,59€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 2 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] à payer à Madame [N] [A], Madame [K] [D] et Monsieur [T] [C] la somme de 200,00€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 14 janvier 2025 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,