TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE

M^e Olivier BROCHARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08290 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YYL

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2379

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024024299 du 15/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08290 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YYL

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 septembre 2006, la société OGIF, désormais appelée IN’LI, a consenti à M. [D] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 7] (bâtiment 1, escalier 0003, 3ème étage, porte n°0100). Par acte sous seing privé du 18 avril 2018, elle lui a également donné à bail un emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] à [Localité 7] (emplacement N°0052).

M. [D] [R] a donné congé de son logement par courrier du 8 janvier 2024 réceptionné le 10 janvier 2024, avec un préavis d’un mois. Le 7 février 2024, il a néanmoins informé la société IN’LI que Mme [O] [P], occupante de son chef, refusait de quitter les lieux.

C’est dans ce contexte que la société IN’LI a fait assigner M. [D] [R] et Mme [O] [P], par actes de commissaire de justice respectivement signifiés les 31 mai 2024 et 3 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, auquel elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

d’ordonner l’expulsion de M. [D] [R] et celle de tout occupant de son chef, notamment de Mme [O] [P],de statuer sur le sort des meubles,de condamner M. [D] [R] à lui régler la somme de 290,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2024,de condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [O] [P] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 février 2024, d’un montant égal à celui du loyer et des charges courants,de les condamner solidairement à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Lors de l’audience du 5 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société IN’LI, représentée par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles elle s’est référée oralement et aux termes desquelles elle maintient ses demandes, y ajoutant celle tendant à obtenir la condamnation de M. [D] [R] à lui verser la somme mensuelle de 900 euros par mois pendant 34 mois au titre des sous-loyers qu’il a perçus.

Elle estime que M. [D] [R] a délivré congé du logement et qu’il est le seul responsable de la restitution des lieux qu’il continue cependant d’occuper, par le truchement d’une tierce personne qu’il a lui-même introduite, justifiant ainsi qu’il soit condamné à être expulsé du logement et à s’acquitter des indemnités d’occupation dues depuis la date de résiliation du bail. Elle sollicite également sa condamnation à lui verser les sommes perçues au titre de la sous-location du logement à laquelle il a reconnu avoir procédé, au cours d’une procédure parallèle devant le juge des référés saisi par M. [D] [R] lui-même et qui a abouti au prononcé, selon ordonnance du 29 novembre 2024, de l’expulsion de Mme [O] [P] reconnue occupante sans droit ni titre.

En défense, M. [D] [R], représenté par son conseil, soutient oralement les conclusions qu’il dépose et aux termes desquelles il demande :

de valider le congé qu’il a délivré, à effet au 10 février 2024,de débouter la société IN’LI des demandes qu’elle forme à son encontre,de lui accorder, à titre subsidiaire, un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qu’il pourrait être condamné à régler,de condamner Mme [O] [P] à le garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre,de condamner tout succombant à lui verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Il soutient qu’il a valablement délivré congé auprès de la bailleresse qui a refusé d’en prendre acte, qu’il s’est pourtant montré diligent en faisant délivrer une sommation de déguerpir à Mme [O] [P] puis en déposant une main-courante concernant son maintien dans les lieux le er février 2024 et en obtenant le prononcé de son expulsion après l’avoir fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé; qu’ainsi, il ne saurait être tenu responsable de son maintien dans les lieux ni condamné au paiement d’une indemnité d’occupation. De plus, s’il reconnaît avoir sous-loué son logement à Mme [O] [P], il réfute avoir perçu de quelconques sous-loyer et demande le débouté de la société IN’LI de sa demande de lui verser la somme de 900 euros à ce titre. A titre reconventionnel, il demande à être relevé et garanti de toutes condamnations par Mme [O] [P] en application de l’article 8 du code civil. Subsidiairement il forme une demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 de ce code.

Mme [O] [P], également représentée, demande, aux termes des conclusions qu’elle soutient oralement :

l’octroi d’un délai d’un an pour quitter le logement,le débouté de toutes demandes pécuniaires formées à son encontre,subsidiairement, la garantie par M. [D] [R] des condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre,le débouté de toutes les demandes formées par M. [D] [R] à son encontre.

Elle indique que M. [D] [R] lui a sous-loué le logement litigieux moyennant le versement, en liquide, de la somme de 900 euros par mois, qu’elle est ainsi de bonne foi et qu’elle se trouve dans une situation précaire justifiant que des délais lui soient octroyés pour quitter les lieux et que le comportement de M. [D] [R] justifie qu’il soit condamné seul au paiement de l’indemnité d’occupation réclamée par la bailleresse ou que, à défaut, il soit condamné à la garantir de toute condamnation financière qui pourrait être prononcée à son encontre.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’expulsion des défendeurs

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dont l’application au bail litigieux n’est pas contestée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ou d’un mois notamment sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il convient de préciser qu’il appartient dès lors au locataire de restituer les lieux à savoir, en la libération de sa personne, de ses biens et le cas échéant, de tout occupant de son chef et en remettant, entre les mains du bailleur ou de son mandataire, les clés du logement.

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer et s’agissant d’un logement social, comme en l’espèce, l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation pose à l’égard du preneur une interdiction formelle de sous-louer, sauf exceptions limitativement énumérées.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que M. [D] [R] a valablement donné congé de son logement par courrier du 8 janvier 2024, reçu par la bailleresse le 10 janvier 2024, à effet au 10 février 2024.

Ainsi, depuis cette date le bail est résilié.

Or, il n’est pas non plus contesté que les locaux n’ont pas été restitués à la société IN’LI puisqu’ils sont encore occupés par Mme [O] [P], introduite dans les lieux par M. [D] [R] lui-même, qui a admis, tel que cela ressort de l’ordonnance de référé prononcée le 29 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, lui avoir sous loué son logement.

Cette sous-location, qui est interdite tant par la loi que par l’article 2 du contrat de bail, n’est donc pas opposable à la bailleresse qui n’y a pas consenti, de sorte que M. [D] [R] et Mme [O] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 février 2025.

Il convient donc d’accueillir la demande d’expulsion formée par la requérante à l’encontre de M. [D] [R], déchu de tout droit au titre et de Mme [O] [P], occupante de son chef, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de la dette locative

En application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, la société IN’LI produit plusieurs décomptes aux termes desquels il apparaît que M. [D] [R] lui devait, à la date du 10 février 2024, la somme de 842,42 euros au titre de sa dette locative. Toutefois, elle limite sa demande à la somme de 290,31 euros.

M. [D] [R], qui sollicite le rejet de toutes les demandes de la requérante, n’apporte cependant aucun élément de nature à remettre en cause cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à verser à la société IN-LI la somme de 290,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2024.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Toutefois, des débiteurs d’un obligation peuvent toujours être condamnés in solidum à la condition qu’ils soient co-responsable d’un même dommage et que leur faute commune ait contribué la réalisation de l’entier dommage.

En l’espèce, il est établi que M. [D] [R] n’a pas restitué les lieux postérieurement au 10 février 2024 puisque Mme [O] [P], occupante de son chef, y demeure encore.

En application de l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes, il ne saurait se dégager de sa responsabilité en indiquant avoir tenté d’obtenir son départ alors qu’il l’a lui même introduite dans le logement, en infraction avec les stipulations de son contrat de bail et avec les dispositions légales applicables et qu’en outre, il a introduit son action aux fins d’expulsion de Mme [O] [P] en référé le 5 juin 2024, après avoir été lui-même assigné par la bailleresse le 31 mai 2024.

Il sera donc condamné, in solidum avec Mme [O] [P], à verser à la société IN’LI une indemnité d’occupation à compter du 11 février 2024 jusqu’au 29 novembre 2024, date à laquelle l’expulsion de Mme [O] [P] a té ordonnée.

A compter de cette date, Mme [O] [P] sera condamnée seule au paiement de cette indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Le montant de l’indemnité égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, conformément à la demande et compte-tenu de la nécessité de préserver les intérêts de la requérante.

Il convient de relever qu’aucune demande au titre des indemnités d’occupation échues à ce jour n’est formée par la société IN’LI au dispositif des conclusions visées par le greffe lors de l’audience et qu’une telle demande n’a pas été formée oralement puisqu’elle s’est contentée que la dette était aujourd’hui “de plus de 10 000 euros”.

Sur la demande au titre du remboursement des sous-loyers perçus

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement.

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public et ont déjà été rappelée, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l’espèce, il a déjà été relevé que le contrat de bail conclu entre la société IN’LI et M. [D] [R] n’autorise pas la sous-location du logement.

La société IN’LI demande des fruits civils pour une période de 34 mois (jusqu’au mois de janvier 2024) à hauteur de 900 euros par mois, soit la somme de 30 600 euros.

Il résulte des différentes pièces versées au débat que M. [D] [R] a bien sous-loué ce logement et ce, depuis le mois de mars 2021, comme cela ressort de la main courante qu’il a déposée le 1er février 2024, du compte-rendu de l’intervention policière au domicile litigieux du même jour, de ses propres déclarations lors de l’audience devant le juge des référés le 22 octobre 2024, des déclarations de Mme [O] [P], elles-mêmes corroborées par les attestations de certains de ses voisins.

La somme mensuelle de 900 euros réclamée par la requérante correspondant également à ce que M. [D] [R] a déclaré avoir perçu au titre de la sous-location au cours de l’audience du 22 octobre 2024 devant le juge des référés, ce dernier sera condamné à verser cette somme de 30 600 euros à la société IN’LI au titre de la restitution des fruits civils.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [O] [P] sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux faisant état de sa situation sociale précaire du fait de difficultés financières, de l’absence de stabilité de son activité professionnelle et des problèmes de santé affectant sa fille. Elle met en avant sa bonne foi et les nombreuses démarches qu’elle a effectuées pour obtenir un logement social, étant relevé qu’elle en justifie et qu’elle n’a toujours pas reçu de proposition d’hébergement suite à la décision favorable dont elle a fait l’objet de la part de la commission de médiation DALO de [Localité 6] le 28 novembre 2024.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux, formée par Mme [O] [P], à hauteur de 8 mois.

Sur les appels en garantie

M. [D] [R] demande que Mme [O] [P] soit condamnée à le garantir de toutes condamnations financières qui pourraient être prononcées contre lui et inversement, Mme [O] [P] sollicite que M. [D] [R] soit condamné à la garantir de toutes condamnations financière qui pourraient être prononcées contre elle.

Il est rappelé que les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil en l’absence de lien contractuel entre eux ou sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil s’ils sont contractuellement liés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [D] [R] est condamné à verser la somme de 290,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 février 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 11 février 2024 jusqu’au 29 novembre 2024, ainsi qu’à la somme de 30 600 euros au titre des fruits civils.

M. [D] [R] est le seul responsable de la mauvaise exécution contractuelle qui a préjudicié au bailleur jusuq’à ce ce l’expulsion de Mme [O] [P] soit ordonnée puisque, en tant que locataire en titre, il est le seul tenu à la dette qu’il a générée avant le 10 février 2024 et qu’il a lui-même installé Mme [O] [P] dans son appartement et perçu des sous-loyers et qu’il est donc responsable de l’occupation sans droit ni titre du logement par cette dernière jusqu’au 29 novembre 2024.

Il sera donc débouté de sa demande de condamner Mme [O] [P] à le garantir des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, en ce compris les éventuels dépens et fais irrépétibles qui resteront à sa charge, compte-tenu de sa responsabilité dans le déroulement de la procédure.

De même Mme [O] [P] sera déboutée de sa demande de condamner M. [D] [R] de la garantir des condamnations pécuniaires prononcées à son encotnre, celle-ci étant condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à son maintien dans les lieux dont elle est entièrement responsable.

Sur la demande de délai de paiement formée par M. [D] [R]

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] [R] sollicite des délais de paiement mais ne justifie aucunement de sa situation. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [R] et Mme [O] [P], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [D] [R] sera condamné à verser à la société IN’LI la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile et dont aucune partie ne demande qu’elle soit écartée, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail consenti le 18 septembre 2006 à M. [D] [R] par la société OGIF, devenue la société IN’LI, portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (Bâtiment A, Escalier 0003, 3ème étage, porte n°0100), est résilié depuis le 10 février 2024 à minuit, par l’effet du congé délivré par le preneur,

CONSTATE que M. [D] [R] et Mme [O] [P]sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 11 février 2024,

ACCORDE à Mme [O] [P] un délai de 8 mois pour quitter les lieux, soit jusqu’au 5 janvier 2026,

AUTORISE, la société IN’LI, à l’issue de ce délai, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [R] et de Mme [O] [P], des lieux susmentionnés, le cas échéant avec le concours de la [Localité 5] publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [D] [R] à verser à la société IN’LI la somme, arrêtée au 10 février 2024, de 290,31 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au loyer et aux charges qui aurait été dus, si le bail n’avait pas été résilié,

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [O] [P], in solidum, à verser à la société IN’LI cette indemnité d’occupation à compter du 11 février 2024 jusqu’au 29 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [O] [P] seule à verser à la société IN’LI cette indemnité d’occupation à compter du 29 novembre 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [D] [R] à verser à la société IN’LI la somme de 30 600 euros au titre des fruits civils,

DÉBOUTE [D] [R] et Mme [O] [P] de leurs appels en garantie respectifs,

DÉBOUTE M. [D] [R] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [O] [P] in solidum aux dépens,

CONDAMNE M. [D] [R] à verser à la société IN’LI la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

La greffière La juge