TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 1]

Minute n° 142

N° RG 25/00021

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUB7

Mme [I] [C]

C/

Etablissement public ORVITIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR :

Mme [I] [C], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e AZZIZ, Avocat au Barreau de DIJON,

assignation en référé du 8 Janvier 2025

DEFENDEUR :

Etablissement public ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par M^e MAUSSION Stéphane, Avocat au Barreau de DIJON,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 09 Janvier 2026

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 13 Mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 20 janvier 2016 consenti par l’OPH ORVITIS, Madame [I] [C] a pris en location un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Se prévalant de désordres affectant la décence de son logement, Madame [I] [C] a, par acte d’huissier en date du 8 janvier 2025, fait assigner en référé l’OPH ORVITIS devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer Madame [I] [C] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

— Condamner I’OPH DE COTE D’OR à réaliser et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir les travaux suivants :

— Reprise de l’étanchéité de la fenêtre de toit suivie de la reprise des embellissements endommagés (papiers peints),

— Refixation de la trappe et remise en peinture plafond chambre,

— Reprise de la gaine VMC et raccordement suivie de la reprise des embellissements endommagés (peinture plafond),

— Condamner l’OPH DE COTE D’OR à verser à Madame [C] la somme de 5000€ à titre de provision en réparation de son préjudice de jouissance,

— Condamner l’OPH DE COTE D’OR à verser à Madame [C] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois pour mise en état du dossier, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

A cette audience, le demandeur a repris, aux termes de ses dernières conclusions, les prétentions et moyens de son acte introductif d’instance.

En défense, l’OPH ORVITIS sollicite, dans ses dernières conclusions, de voir :

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes de Madame [I] [C],

— la condamner à lui verser la somme de 1300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens,

A titre subsidiaire,

— juger infondées les demandes de Madame [I] [C],

— l’en débouter et laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Les parties ont été entendues en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du Code civil visées par la présente décision et applicables au cas d’espèce, compte tenu de la date du contrat, sont antérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile, la demande en justice doit être précédée, à peine d’irrecevabilité, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros.

Il est communément admis que lorsque la demande comporte plusieurs prétentions, l’une inférieure à 5000 euros et l’autre indéterminée, la tentative ne s’impose pas.

En l’espèce, Madame [I] [C] justifie avoir saisi le Centre de médiation [Adresse 5] (CMCO) par courrier de son conseil en date du 31 juillet 2024 et l’organisme a certifié ne pas avoir obtenu de retour de l’OPH ORVITIS par attestation du 14 octobre 2024.

L’OPH ORVITIS conteste toute absence de réponse et verse aux débats, un courriel du 8 août 2024 adressé par un responsable du pôle financier, foncier et administratif à l’avocat en charge de la médiation.

Il convient ainsi de préciser que par l’usage du terme « tentative », le législateur n’a pas entendu ériger comme condition de la recevabilité de l’action en justice, la réussite d’un mode de résolution amiable avant la saisine d’une juridiction judiciaire, qui deviendrait alors superfétatoire.

Madame [I] [C] ne saurait, au demeurant, supporter les conséquences d’une inexactitude dans l’attestation qu’elle s’est vue remettre par le CMCO ou d’une défaillance de celui-ci.

Par conséquent, les demandes de Madame [I] [C] sont recevables.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Conformément aux articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’OPH ORVITIS soulève l’existence d’une contestation sérieuse au regard de la survenue de nouvelles détériorations dans le logement de la locataire (notamment VMC et placo des combles) dont l’imputabilité demeure injustifiée bien qu’elles résulteraient d’après le bailleur de dégradations volontaires de l’occupant.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats par chacune des parties et notamment des interventions de la SARL IS COUVERTURE ZINGUERIE le 28 février 2025 pour le raccordement de la gaine VMC, la SARL GENELOT pour le remplacement de la trappe d’accès aux combles et la peinture du plafond le 4 décembre 2024 ainsi qu’en mai 2025 et du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en septembre 2025, qu’aucune dégradation ne subsiste concernant la VMC et la trappe d’accès aux combles.

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne peut être retenue dans le présent litige.

Sur la demande de travaux de remise en état

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur a également l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ajoute enfin qu’un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. 2. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. […] 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; […] 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, Madame [I] [C] verse aux débats :

— deux courriers de la SA PACIFICA, assureur de protection juridique, adressés à l’OPH ORVITIS les 12 septembre et 13 octobre 2022 faisant état de problèmes d’infiltration et de la responsabilité du professionnel qui est intervenu (CONFOGAZ) dans l’apparition de fissures sur l’ensemble du contour de la trappe et du plafond,

— un rapport d’expertise diligentée par la SA PACIFICA réalisée le 7 février 2023 constatant le dysfonctionnement de la VMC nécessitant le remplacement de la gaine VMC isolante et son bon raccordement, la pose d’une fenêtre de toit en méconnaissance des règles de l’art et l’absence d’isolant aux contours du velux n’assurant dès lors pas l’étanchéité et les dommages causés à la trappe d’accès aux combles. L’expert préconisait la reprise de la gaine VMC et raccordement suivie d’une remise en peinture du plafond, la reprise de l’étanchéité de la fenêtre de toit suivi de la reprise du papier peint, la remise en peinture du plafond de la chambre et la refixation de la trappe,

— un protocole d’accord transactionnel conclut le même jour au terme duquel l’OPH ORVITIS s’engageait à faire intervenir une entreprise pour la reprise des désordres affectant la VMC avant le 31 mars 2023,

— un second rapport d’expertise diligentée par la SA PACIFICA réalisée le 19 juillet 2023 constatant la persistance d’infiltrations autour de la fenêtre de toit et la présence d’une forte humidité et les dommages causés à la trappe d’accès aux combles. L’expert préconisait la reprise de l’étanchéité de la fenêtre de toit par IS COUVERTURE suivie de la reprise du papier peint et la remise en peinture du plafond de la chambre et la refixation de la trappe,

— un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 1er septembre 2025 faisant état :

— dans la première chambre, de traces noires de moisissures et d’humidité s’étendant sur plusieurs centimètres tant sur le mur que sur le plafond, du décollement du papier peint sur plusieurs dizaines de centimètres, de la présence sur le mur de diverses taches diffuses grisâtres correspondant à de l’humidité et de la moisissure, de multiples points noirs de tailles différentes à proximité immédiate de l’encadrement de la fenêtre de toit et de fines fissures verticales, de la présence de plusieurs auréoles jaunâtres de forme irrégulière, caractéristiques de taches d’humidité, d’une autre marque plus foncée, brunâtre et noirâtre au centre, précision faite que ces taches sont localisées dans un angle du plafond, en retrait du mur et couvrent une surface d’environ plusieurs dizaines de centimètres,

— dans la quatrième chambre, le mur présente des traces d’humidité sous forme de coulures, en relation probable avec une infiltration d’eau provenant de la paroi extérieure,

— dans le salon, une large auréole diffuse, de forme irrégulière et légèrement brunâtre est présente au plafond, localisée dans l’angle, au dessus de la porte fenêtre, le reste du plafond et les murs ne présentent pas d’autres désordres visibles. Il est précisé par le commissaire de justice que la pièce située au dessus du salon est la quatrième chambre qui présente des coulures verticales d’humidité descendant depuis la jonction mur/plafond,

— l’ensemble des pièces du logement sont décrites comme propres, entretenues et en bon état apparent hormis les réserves précédentes.

L’OPH ORVITIS justifie, pour sa part, avoir fait intervenir :

— la SARL ADT SERVICES pour le remplacement de la gaine VMC suivant facture établie le 23 février 2023,

— la SARL IS COUVERTURE ZINGUERIE le 28 février 2025 pour le raccordement de la gaine VMC et le changement de deux raccords d’étanchéité de velux (EW MK04),

— la SARL GENELOT pour le remplacement de la trappe d’accès aux combles et la peinture du plafond le 4 décembre 2024, une nouvelle reprise de la peinture ayant eu lieu en mai 2025.

Il ressort de ces éléments qu’aucune intervention n’a été diligentée par l’OPH ORVITIS pour la réfection des embellissements de la chambre, qui ont été détériorés conséquemment aux désordres affectant le logement (décrochement de la gaine de la VMC et mauvaise étanchéité de la fenêtre de toit). La problématique de décollement de papier peint, d’auréoles jaunâtres, brunâtres, de taches noires et d’humidité sur les murs et plafond est présente a minima depuis le 7 février 2023, date de la première expertise de protection juridique de Madame [C] et toujours existante au jour du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 1er septembre 2025, soit plus de deux ans après.

Madame [I] [C] n’apporte pas la preuve d’une nouvelle infiltration d’eau, qui serait survenue postérieurement à l’intervention de la SARL IS COUVERTURE comme elle l’allègue dans ses conclusions, précisions faites qu’elle situe l’origine du désordre dans une seconde chambre et non celle présentant les désordres susmentionnés.

Dès lors, l’OPH ORVITIS sera condamné à réaliser les travaux suivants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision : reprise des embellissements endommagés (papier peint et peinture) du mur du radiateur sous plafond, du plafond en sous-pente et du plafond la chambre.

Sur l’astreinte

Conformément aux articles L. 131-1 et L. 131-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

En l’espèce , il ne relève pas des pièces versées aux débats par l’OPH ORVITIS qu’elle a fait intervenir des professionnels pour la remise en état de la chambre affectée de désordres. Dès lors, il convient de condamner l’OPH ORVITIS à réaliser les travaux ( papier peint, peinture ) sous astreinte de 5 € par jour de retard, laquelle sera toutefois enfermée dans un délai de six mois afin d’en rationaliser l’éventuelle liquidation.

Sur le préjudice de jouissance

Madame [I] [C] allègue un préjudice de jouissance en raison de l’ancienneté des désordres affectant son logement, de la forte humidité qui règne de son logement et de son état de santé incompatible.

Selon les pièces versées aux débats par ORVITIS une partie des désordres invoqués proviennent également de la faute des locataires ; la société IS COUVERTURE mettant en cause M et Mme [C] qui seraient montés à deux reprises dans les combles pour aller « voir la VMC « . Ladite société a également produit des photos pour justifier qu’elle est de nouveau intervenir le 28 février 2025 pour remettre en état le conduit VMC, lequel avait été arraché ou écrasé par des pieds. Enfin elle a relevé que les chêneaux n’étaient pas nettoyés ce qui a généré de l’humidité dans le gros œuvre.

En l’absence d’expertise juridique, de chiffrage objectif sur un éventuel préjudice de jouissance, et au vu des éléments du dossier, la demande de Madame [C] au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la demande d’expertise :

A l’audience, le conseil de Madame [C] sollicite, à titre subsidiaire, une expertise.

Le conseil de l’OPH ORVITIS s’y oppose ou le cas échéant émet toutes protestations et réserves et sollicite que ladite expertise soit mise à la charge de Madame [C].

En l’espèce, Madame [C] s’est contentée des rapports de sa compagnie d’assurance pour saisir le Juge des référés et former ses demandes. C’est sur la base des éléments du dossier que la décision est rendue. Le juge n’a pas à palier le défaut de diligence de la demanderesse pour faire droit, à ce stade à la demande d’expertise

Dès lors, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, l’OPH ORVITIS sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, le coût de l’assignation.

En l’espèce, compte tenu de la décision rendue, l’équité commande de laisser à la charge de chacun des parties ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS les demandes de Madame [I] [C] recevables ;

DISONS qu’il n’existe pas de contestation sérieuse à la présente demande en référé ;

CONDAMNONS l’OPH ORVITIS à réaliser les travaux suivants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision : reprise des embellissements endommagés (papier peint et peinture) du mur du radiateur sous plafond, du plafond en sous-pente et du plafond de la chambre ;

DISONS qu’en cas d’inexécution, l’OPH ORVITIS sera redevable d’une astreinte provisoire de 5 € par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pour une période de six mois ;

DISONS que passé ce délai, il devra à nouveau être statué sur l’astreinte ;

DEBOUTONS Madame [I] [C] de sa demande au titre du préjudice de jouissance

REJETONS la demande d’expertise formulée à l’audience par le conseil de Madame [I] [C].

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS l’OPH ORVITIS à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie LANGLOIS, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,