REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/09626 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KQFC

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 23 Avril 2025

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [J], [M]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e MEURISSE

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [U] [M] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

— [U] [M] épouse [J]

— [G] [J]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 3 février 2024 prenant effet le 9 février 2024, Monsieur [B] [X] et Madame [R] [X], représentés par leur mandataire la société AZ IMMO 83, ont donné à bail, à Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 850 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

La Société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des charges et des loyers, aux termes d’un contrat de cautionnement VISALE n°A10329008502 convenu le 3 février 2024 entre la caution et le bailleur.

Suite à divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme de 1.800 euros due par les locataires.

La caution a par suite fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1800 euros le 23 août 2024 à Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M], qui n’ont pas soldé leur dette dans le délai de six semaines contractuellement prévu.

Le propriétaire a de nouveau actionné la caution pour un montant de 2.467,74 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 5 février 2025, aux fins de voir :

dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ; constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] ;En conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;En toute hypothèse,

condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.167,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/08/2024 sur la somme de 1.800 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit ;condamner Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, se désiste de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion, les locataires ayant quitté les lieux et maintient ses demandes de paiement.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] n’étaient ni présents ni représentés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur le droit d’agir de la société ALS et la subrogation liée au dispositif VISALE

L’article 2305 du code civil dispose que : « La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur.

Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.»

L’article 2306 du code civil dispose pour sa part que : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

L’article 1346-4 alinéa 1er du code civil dispose en outre que : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »

En l’espèce, le VISALE ou VISA pour l’Emploi et le Logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose notamment que : « en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail. »

A la suite de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, de l’arrêt du 28 octobre 2016 et du décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016, la société ALS, immatriculée au RCS de [Localité 6] le 22 décembre 2016 (n° 824 541 148), est venue aux droits des CIL, s’agissant de la qualité de caution dans le dispositif VISALE.

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard du locataire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats notamment le contrat de cautionnement Visale n°A10329008502 signé avec Monsieur [B] [X] et Madame [R] [X] et les quittances subrogatives, ce qui établit que la caution a été actionnée pour l’ensemble des loyers et charges, soit la somme totale de 5.167,74 euros, décompte arrêté au 13 novembre 2024.

A défaut de justifier d’autres règlements par les locataires, soit au bailleur, soit à la caution s’agissant des sommes déjà acquittées par cette dernière, il doit être considéré que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur pour la somme de 5167,74 euros au mois de novembre 2024.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir en l’espèce.

II/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

III/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit des quittances subrogatives établissant que la caution a réglé, au lieu et place du locataire une somme totale de 5.167,74 euros au mois de novembre 2024.

Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] seront par conséquent condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.167,74 euros au titre des loyers et charges réglés en lieu et place des locataires pour les mois de mai à octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 août 2024 sur la somme de 1800 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] du paiement des frais irrépétibles exposés par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] à verser à la Société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.167,74 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 août 2024 sur la somme de 1.800 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [U] [J] née [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection