REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 24/08831 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPGJ

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 08 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par M. Eric BONALDI.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [C]

né le 21 Février 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [H] épouse [C]

née le 18 Mai 1963 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [W] [O] veuve [S]

née le 09 Décembre 1959 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [P] [S]

né le 05 Mars 1991 à [Localité 12], demeurant [Localité 1] (CANADA)

Monsieur [J] [S]

né le 22 Octobre 1992 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [G] [S]

né le 26 Septembre 1997 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

tous représentés par M^e Dominique BIANCHI, avocat au barreau de LILLE

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Dominique BIANCHI

— M^e Aline MEURISSE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2019, Madame [W] [S] a donné à bail à Monsieur et Madame [C] un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 1 730 € ;

Suivant acte signifié le 14 juin 2024 par commissaire de justice, Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] ont notifié à Monsieur et Madame [C] un congé avec offre de vente à effet du 20 février 2025.

Par assignation en date du 30 octobre 2024, Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] ont attrait Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en nullité du congé du 14 juin 2024 ;

A l’audience initiale en date du 05 mars 2025, les parties sont représentées par leur avocat respectif et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elles pour être définitivement fixée à plaider au 08 octobre 2025 ;

Par la voie de leur conseil, Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] soutiennent leurs écritures, par lesquelles il est sollicité sur le fondement des dispositions des articles 15 de la Loi du 06 juillet 1989, 1719 alinéa 1 du code civil, et l’article 9 du Code civil :

— JUGER irrecevables les conclusions en défense développées par Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S], faute de justifier de leur qualité pour agir,

— JUGER que cette fin de non-recevoir est opposable à tout moment de la procédure,

— JUGER Monsieur et Madame [C] légitimes et recevables en leurs demandes,

— ORDONNER le rejet des photographies communiquées par la partie adverse constituant une

atteinte à la vie privée,

— JUGER que le congé avec offre de vente signifié le 14 juin 2024 ne comporte pas l’objet exact

du contrat de bail à usage d’habitation signé,

— JUGER nul et de nul effet le congé avec offre de vente régularisé par Maître [A] [T], huissier de justice associé, en date du 14 juin 2024,

— JUGER que Monsieur et Madame [C] justifient d’un grief lié à cette omission,

— JUGER que le bailleur n’a pas exécuté son obligation de délivrance conforme du logement,

— JUGER que les locataires ont subi un préjudice de jouissance consécutif à ce défaut de délivrance,

— CONDAMNER Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur

[J] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à Monsieur et Madame [C]

la somme de 19 376.00€ au titre de leur préjudice de jouissance.

Subsidiairement si le tribunal ne s’estime pas suffisamment informé,

— VOIR ORDONNER la désignation d’un expert judiciaire avec mission traditionnelle en pareille matière et notamment,

— Se rendre sur les lieux Sis [Adresse 5],

— Prendre connaissance de tous les documents utiles,

— Relever et garantir les malfaçons, les désordres locatifs affectant les lieux loués,

— Déterminer les causes et origines des désordres constatés s’agissant notamment de

la non-conformité du système d’assainissement et de la piscine,

— Fournir tout élément technique de nature à permettre de déterminer avec précision

les responsabilités encourues,

— Indiquer le montant des travaux nécessaireS pour mettre un terme aux désordres,

— Décrire les préjudices subis par Monsieur et Madame [C] ainsi que les

travaux afférents,

— AUTORISER Monsieur et Madame [C] à consigner la somme de 800.00 € sur le montant du loyer contractuellement dû auprès de la CARPA et ce, jusqu’au dépôt du jugement définitif sur le fond.

— CONDAMNER Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur

[J] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à Monsieur et Madame [C]

la somme de 4000.00 € au titre de leur préjudice moral,

— DEBOUTER Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] de leurs demandes reconventionnelles,

— CONDAMNER Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur

[J] [S] et Monsieur [G] [S] à communiquer, sous astreinte de 100.00€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le titre de propriété afférent au bien immobilier objet de la location, les autorisations d’urbanisme relatives à l’édification du cabanon, de la terrasse et de la pièce à vivre et les factures de plomberie des travaux exécutés,

— CONDAMNER Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur

[J] [S] et Monsieur [G] [S] à procéder à l’installation d’un dispositif

de mise en sécurité de la piscine sous astreinte de 100.00€ par jour de retard à compter de la

signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur

[J] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à Monsieur et Madame [C]

la somme de 5000.00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure

civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes ils exposent que :

— Les défendeurs ne justifient pas de leur qualité de propriétaires de sorte que leurs demandes reconventionnelles ne peuvent aboutir ;

— Ils ont omis de procéder à la notification de leurs conclusions à la CAPEX et ils n’ont pas dénoncé ces dernières. Par voie de conséquence, leur action tendant à solliciter l’expulsion des locataires est irrecevable ;

— la nullité du congé est acquise en l’absence de mention du poolhouse ;

— En l’espèce, l’absence d’indication au congé d’un poolhouse comprenant une pièce autonome, une salle de bains avec douche et toilette et coin cuisine porte nécessairement griefs aux locataires qui ont pu légitimement penser que ce dernier était exclu de la vente dans la mesure où cette dépendance est parfaitement autonome du reste de l’ensemble immobilier ;

— Monsieur et Madame [C] ne sont pas dépourvus de leur droit d’action afin de contester le congé pour vente en leur qualité d’occupants ;

— Ils ont fait état auprès de la bailleresse d’un défaut de délivrance conforme de deux équipements à savoir la fosse septique, et la piscine.

— le dysfonctionnement de la fosse n’est nullement la conséquence de travaux exécutés par le locataire mais d’une conception initiale non-conforme de cette dernière.

— Madame [S] entend faire croire au Tribunal que les locataires auraient aménagé le poolhouse afin de le rendre habitable. Ce poolhouse n’est nullement constitué d’une simple terrasse et n’a jamais été « ouvert aux quatre vents » tel que la partie adverse entend le souligner.

Par la voie de leur conseil, Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] soutiennent, quant à eux, leurs écritures, par lesquelles il est sollicité sur le fondement des dispositions des articles 27 et 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et l’article 1240 du Code civil :

— JUGER irrecevable le recours de Madame et Monsieur [C] et JUGER la déchéance de tout titre d’occupation des locataires ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER conforme et valide le congé avec offre de vente signifié le 14 juin 2024 à Madame et Monsieur [C] ;

A TITRE INFININIMENT SUBSIDIAIRE

— JUGER que l’irrégularité du congé avec offre de vente signifié le 14 juin 2024 n’a déterminé aucun grief aux locataires ;

— En conséquence JUGER que le congé avec offre de vente signifié le 14 juin 2024 à Madame et Monsieur [C] est conforme et valide ;

POUR LE TOUT

— DEBOUTER Madame et Monsieur [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— DEBOUTER Madame et Monsieur [C] de leur demande d’expertise judiciaire et d’autorisation de consignation de la somme de 800 euros sur le montant du loyer contractuellement dû auprès de la CARPA à ce titre ;

RECONVENTIONNELLEMENT

— JUGER qu’en toutes hypothèses, Madame et Monsieur [C] ont gravement manqué à leurs obligations de locataires et, en conséquence, PRONONCER la résiliation du bail du 21 février 2019 ;

— CONDAMNER Madame et Monsieur [C] à la remise en état du poolhouse et de la terrasse attenante tels qu’ils existaient avant la location, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— SE RESERVER de pouvoir liquider l’astreinte ;

— CONDAMNER Madame et Monsieur [C] à payer aux consorts [S] la somme de 655,44 € au titre des loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2025 ;

— RESERVER aux bailleurs la possibilité d’actualiser cette demande ;

— CONDAMNER Madame et Monsieur [C] à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges normalement dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif de l’occupant des lieux et de tous occupants e son chef, ainsi qu’au paiement des charges échues postérieurement ;

— ORDONNER l’expulsion de Madame et Monsieur [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance, d’un serrurier et de la force publique Si besoin est ;

— CONDAMNER Madame et Monsieur [C] au règlement d’une somme de 840,00 € au titre du remplacement des deux dispositifs d’alarme de la piscine qu’ils ont endommagés;

— ENJOINDRE Madame et Monsieur [C] à réaliser, auprès d’un vidangeur agréé, la vidange de la fosse septique et le nettoyage du pré filtre et communiquer au bailleur l’attestation du vidangeur ad hoc, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Madame et Monsieur [C] au règlement d’une somme de 5.000,00€ au titre des dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

— CONDAMNER Madame et Monsieur [C] aux entiers frais et dépens de procédure en ce compris la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leurs demandes ils exposent que :

— Le congé pour vente demeure valable dans la mesure où les locataires disposent de toutes les informations portant sur les caractéristiques du bien et qu’ils ne peuvent justifier d’aucun grief dans la mesure où de surcroît ils ne se sont pas portés acquéreurs du bien in fine ;

— Profitant de la présente instance, les consorts [C] valorisent désormais ne pas avoir pu

jouir du terrain avec restanque prévu au bail en raison notamment des résurgences de la fosse septique, au niveau de l’épandage.

— Les époux [C] après avoir dénoncé une problématique de fosse septique ont eux-mêmes renoncé auprès de leur propriétaire à la nécessité d’agir indiquant que «ça peut attendre », puis en renonçant même à évoquer une quelconque difficulté et en refusant toute intervention de Madame [S] à qui il était fait défense de se rendre sur les lieux aux motifs qu’ « il n’y a rien d’assez important qui nécessite une telle incursion» ou que « pour l’instant vous n’avez pas de motif réel et sérieux pour venir »

— Ainsi les locataires ont remisé toute intervention de la propriétaire qui par ses courriers des 18 avril 2023, 21 avril 2023, 30 avril 2023 et 07 aout 2023, le 27 avril 2024 notamment a sollicité de pouvoir venir sur place pour résoudre ce problème de la fosse septique, se heurtant systématiquement à la fin de non-recevoir des locataires, nonobstant l’impérativité de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

— S 'agissant du dysfonctionnement de la piscine, le pisciniste mandaté a clairement indiqué que le mauvais dosage des produits et de la non-conformité de ceux-ci sont la cause essentielle de ces circonstances. ; Madame [S] a pris à sa charge la réfection entière du bassin,

— Le dysfonctionnement des alarmes est resté lié à une mauvaise filtration du bassin par les locataires et à l’usage de produits non conformes, circonstances ayant déterminé des dommages tant pour le bassin que pour les dispositifs d’alarme.

— les locataires ont toujours refusé de payer les provisions pour charges revalorisées par les bailleurs, compte tenu de la hausse de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, ont à de nombreuses reprises, acquitté le loyer avec du retard et ce, malgré les nombreux rappels de Madame [S].

Oralement, le conseil des défendeurs sollicite le rejet des pièces N° 49 à N°63, ces dernières lui ayant été produites la veille de l’audience à 17.00 alors qu’il se trouvait en route pour le Tribunal de DRAGUIGNAN ; et soutient que ses demandes reconventionnelles tendant à entendre prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des preneurs pour violation de leurs obligations ne sont pas soumises à la dénonce visée par les dispositions de l’article 24- II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; ils n’ont pas , en outre, à procéder à la dénonce de leurs conclusions auprès de la CAPEX dans la mesure, où, le texte ne vise que les bailleresses personnes morales ce qui n’est pas le cas en l’espèce. In fine, ils soutiennent que le la copie du bail a bien été annexée au congé délivré par l’acte extrajudiciaire du 14 juin 2024 aujourd’hui querellé ;

Compte tenu de la nature des demandes et leur montant, ainsi que de la comparution des parties, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ; les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 10 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoirL’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, d’une part, Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] produisent aux débats la copie de la taxe foncière inhérente à la propriété objet de la location pour l’année 2025 adressée conjointement à leurs noms et adresse commune par l’administration fiscale ; de sorte que leur qualité de co-propriétaire de l’immeuble est parfaitement démontrée ;

D’autre part, il demeure constant que c’est en cette même qualité qu’ils ont été attraits par leurs locataires par devant le juge des contentieux de la protection saisi du litige ; par suite il convient de rejeter la fin de de non-recevoir ;

De même et pour les mêmes raisons, la demande de communication, sous astreinte de 100.00€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, du titre de propriété afférent au bien immobilier objet de la location, les autorisations d’urbanisme relatives à l’édification du cabanon, de la terrasse et de la pièce à vivre et les factures de plomberie des travaux exécutés, sera rejetée.

Sur le rejet des pièces N° 49 à 63L’article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Les pièces numérotées de 49 à 63 ont été produites par Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] selon courriel du 07 octobre 2025 à 17.00 soit la veille de l’audience ; n’ayant pas été transmises à la contradiction des consorts [S] dans un délai suffisant pour leur permettre d’en prendre connaissance et d’y répliquer utilement, il convient de les écarter des débats de sorte qu’il ne pourra en être tenu compte.

Sur la demande de rejet des photographies produites par Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S]

L’article 9 du code civil dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s’il y a urgence, être ordonnées en référé.

En l’espèce, les défendeurs produisent différents clichés photographiques pris de l’intérieur du POOLHOUSE tendant à établir l’existence de différents travaux d’aménagements réalisés postérieurement à la signature du bail ;

D’une part, il n’est pas démontré que ces photographies aient été prises à l’insu des locataires, ni encore que les bailleurs aient poursuivis un but étranger à l’établissement de leurs droits légitimes ;

D’autre part, dans la mesure où aucun trouble manifestement illicite n’est établi, pas plus qu’un risque certain d’atteinte à la vie privée permettant de caractériser un dommage, l’atteinte à la vie privée alléguée, en violation des dispositions protectrices de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et de l’article 9 du code civil n’est nullement prouvée ;

Il convient par conséquent de débouter Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] de leur demande.

Sur la validité du congé avec offre de vente signifié le 14 juin 2024 à Madame et Monsieur [C] et la demande d’expulsion

L’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;

L’article 114 alinéa 2 du Codede procédure civile subordonne le prononcé de la nullité d’un acte pour vice de forme à la preuve de l’existence d’un grief causé à celui qui l’invoque, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce :

D’une part, l’omission du POOLHOUSE dans le congé n’est pas de nature à induire les locataires en erreur ou entrainer une confusion sur la consistance du bien vendu, dès lors que ce local piscine « POOLHOUSE » se trouve effectivement attenant à la piscine qu’il dessert, et qu’il est par conséquent inclus dans la propriété, la mention de l’existence de ce dernier figurant en outre dans le bail dont chacune des parties détient un exemplaire signé ;

D’autre part, le congé valant offre de vente de la propriété, dont il n’est pas rapporté la preuve qu’elle soit divisée en parcelles distinctes, rappelle l’existence du bail en vertu duquel Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] sont occupants des lieux depuis le 21 février 2019 ; il demeure dès lors constant que disposant du contrat de bail depuis l’origine, qu’ils ont par ailleurs signé et dont ils ne remettent en cause ni la validité ni l’opposabilité, l’absence du POOLHOUSE dans l’énumération reproduite dans le congé n’a pu causer grief aux locataires ; ces derniers n’ayant, enfin, jamais manifesté leur intention de se porter acquéreur du logement loué ; par suite la demande en nullité est rejetée.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 20 février 2025.

Sur la demande d’expulsion :Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [D] épouse [C] et de Monsieur [C] [K] et de tous occupants de leur chef en application des dispositions de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion aura lieu à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux.

Passé ce délai, Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] pourront faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les termes et conditions exposés dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 20 février 2025 et cause, par ce fait, un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par conséquent, à compter 20 février 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux et remise des clefs, Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer majoré des charges en vigueur sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur ce point, la demande de Monsieur et Madame [C] tendant à être autorisés à consigner la somme de 800.00 € sur le montant du loyer contractuellement dû auprès de la CARPA et ce, jusqu’au dépôt du jugement définitif sur le fond n’est pas recevable compte tenu, de la résiliation du bail intervenue le 20 février 2025 ; elle sera par conséquent rejetée.

Sur l’arriéré de loyer dû à l’indexation du loyerL’article 7 A de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] contestent la créance des bailleurs, quant à son principe ;

Par ailleurs les consorts [S] remettent dans leur dossier de plaidoirie un jeu de conclusions dont la mention du montant de l’arriéré initialement fixé à la somme de 655.44€ arrêtée au 31 juillet 2025 a été rayée et rectifié au stylo pour un nouveau montant de 718.44€ ; En l’espèce, il n’est nullement justifié que cette modification ait été portée à la connaissance des demandeurs, le jeu qui leur a été remis et qui se trouve annexé à leur dossier de plaidoirie n’étant, quant à lui, pas modifié ; enfin ce nouveau montant, manifestement réactualisé, n’a pas été soutenu oralement tel que cela résulte du PV d’audience ; par application des dispositions de l‘article 15 du Code de procédure civile précité il ne sera tenu compte, au titre de cette demande, que de la somme de 655.44€

Ce dernier montant correspond effectivement à la revalorisation du loyer initial fixé à la somme de 1730€ ; cette même revalorisation est prévue par le bail en son article « 2° Modalité de révision » à la date du 21/02 de chaque année ;

Il n’est pas contesté que le loyer n’a pas fait l’objet de revalorisation jusqu’en 2022 ; pour autant, il ne peut en être déduit une renonciation expresse de la part des bailleurs ; de sorte que la revalorisation sollicitée par ces derniers dans leur courrier du 23 janvier 2024 demeure valable ;

Toutefois, les effets de cette dernière ne peuvent intervenir que pour l’année concernée soit 2024 ; il convient par conséquent de limiter la créance des bailleurs à la somme de 251,86€ ([Immatriculation 2]€+20.86€) ; étant précisé qu’à partir de février 2025, les occupants sans droit ni titre ne sont redevables que d’une indemnité d’occupation non révisable tel qu’il est rappelé supra ;

Il convient de condamner solidairement Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] à payer à Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 251,86€ au titre de l’arriéré de loyers.

Sur la demande d’indemnisation des dommages causés aux dispositifs d’alarme de la piscineL’article 9 du Code de procédure civile indique qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les bailleurs sollicitent la condamnation des preneurs à leur payer la somme de 840,00 €, correspondant à la valeur des alarmes, sans toutefois démontrer la faute des preneurs quant à leurs dysfonctionnements ; cependant il n’est produit ni par l’une, ni par l’autre des parties, aucun justificatif probant permettant de connaitre précisément l’origine et les causes de ces derniers; par ailleurs ce point précis pourra être évoqué lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ; par suite la demande est rejetée.

— Sur l’obligation de délivrance conforme du logement, et la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance

L’article 1719 alinéa 1 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1731 du code civil, quant à lui, dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement.

Le locataire doit de même démontrer qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce, les preneurs font état d’un défaut de délivrance conforme de deux équipements à savoir la fosse septique, et la piscine ;

1 Sur les dysfonctionnements de la fosse septique

Sur le trouble de jouissance des preneurs :D’une part, s’agissant de la fosse septique, les difficultés inhérentes aux fonctionnements de celle-ci sont établies plus particulièrement par le rapport réalisé par le SPANC suivant contrôle du 16 novembre 2023 qui a délivré un avis non conforme et défavorable en l’état d’une fosse sous dimensionnée significativement et présentant un risque sanitaire compte tenu de résurgence constatée sur la parcelle près la fosse ; il est conclu à la nécessité de travaux de réhabilitation de l’installation d’assainissement ainsi qu’à la nécessité de procéder à une étude du sol ;

En l’espèce, il n’est nullement établi que les bailleurs aient fait procéder aux travaux nécessaires tels que préconisés par le SPANC en 2023 ; il n’est par ailleurs nullement établi que les bailleurs aient rencontré un obstacle à la mise en œuvre des modifications nécessaires par la faute des preneurs ; la demande d’indemnisation se trouve fondée, le trouble étant parfaitement établi ;

Il convient toutefois de limiter la demande, d’une part, quant à la durée du trouble relevé à partir de l’intervention du SPAM le 16 novembre 2023 jusqu’au 20 février 2025 date de la résiliation du bail soit 15 mois ; et, d’autre part, quant au pourcentage qui sera ramené à 10% soit la somme de 2 595€ ;

Il convient de condamner solidairement Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] la somme de 2 595€ au titre de réparation de leur trouble de jouissance ;

La demande de remise en conformité sous astreinte de la fosse présentée par Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K], occupants sans droit ni titre depuis le 20 février 2025, devra cependant être rejetée compte tenu de la résiliation du bail intervenue en suite du congé délivré le 14 juin 2024.

Sur la demande des propriétaires tendant à obtenir le récurage de la fosse sous astreinte :La demande des bailleurs tendant à contraindre Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] à procéder au curage de la fosse septique sous astreinte n’est pas fondée compte tenu des dysfonctionnements constatés sur cette dernière et dont l’origine et cause ne relèvent pas de la responsabilité des preneurs ; la demande sera de même rejetée.

2 Sur les désordres affectant la piscine :

Le trouble invoqué par les preneurs trouve son origine dans la prolifération d’algues dans le bassin ; ainsi que du défaut de fonctionnement des alarmes ;

Les propriétaires justifient avoir, dès le mois de décembre 2023, fait intervenir la société « DIFFAZUR », aux fins de ponçage et de nettoyage du bassin tel qu’il résulte notamment du bon d’intervention rédigé sur le papier en entête de cette dernière et du cliché photographique régulièrement produits aux débats par lesquels sont justifiés les travaux ainsi réalisés ;

Par conséquent, les demandeurs n’établissent nullement d’une part, la défaillance des bailleurs, ces derniers ayant fait intervenir rapidement une entreprise qualifiée pour palier le problème constaté, ni, d’autre part, l’existence d’un trouble de jouissance directement imputable aux propriétaires ; ils seront par suite déboutés de leur demande.

De même, et compte tenu de la résiliation du bail par l’effet du congé délivré par les bailleurs, la demande de mise en conformité du système de sécurité/alarmes sous astreinte présentée par les occupants sans droit ni titre n’est pas recevable, par suite la demande est rejetée.

Sur la remise en état du poolhouseL’existence du poolhouse est mentionné dans l’état des lieux d’entrée dont il est repris les principales caractéristiques à savoir plus particulièrement s’agissant des équipements :

— Pièce principale et salle de bain non chauffée

— Meuble en mélaminé avec une vasque intégrée en résine de synthèse, miroir, point lumineux ;

— Cabine de douche ;

— WC sanibroyeur ;

Au vu des photographies de l’intérieur de cette structure produites par les bailleurs, il demeure manifeste que cette dernière pièce a fait l’objet d’un aménagement, postérieurement à la prise d’effet du bail, consistant, d’une part, à la fermeture du préau par une baie vitrée coulissante ainsi que, d’autre part, la mise en place de différents équipements, lit, table, fauteuil, etc, de nature à permettre un usage différent de la destination initiale du local ;

Cependant, il n’est produit aucun justificatif aux débats permettant d’affirmer ou d’infirmer que ces différentes modifications sont toujours in situ au jour de la procédure ; de sorte que la demande de remise en état sollicitée par les bailleurs et celle tendant à obtenir une expertise sollicitée par Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] sont prématurées dans la mesure où, compte tenu de la résiliation du bail, un état des lieux de sortie devra contradictoirement être établi entre les parties au moment de la remise des clefs ; par suite rejette les demandes des parties sur ce point.

Sur les demandes de dommages-intérêts Les parties ne justifient nullement de l’existence d’un préjudice réel, actuel et certain de nature à étayer l’allocation d’indemnités ;

En outre, les parties ne justifient d’aucun préjudice qui serait distinct des postes indemnitaires pour lesquels ils ont obtenu la condamnation de leur contradicteur ; par suite ils seront déboutés de leur demandes.

Sur les amendes civilesL’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000€, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il n’est relevé aucun élément de nature à caractériser l’existence d’une faute que Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] auraient commis dans l’exercice de leur droit de se défendre en justice, dès lors il convient de rejeter la demande.

— Sur les demandes accessoires

— Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, l’équité commande que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles et dépens par elle exposée.

— Sur l’exécution provisoire

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile..

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

ECARTE des débats les pièces numérotées de 49 à 63, non contradictoires, produites par Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] par application des dispositions de l‘article 15 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats les clichés photographiques de l’intérieur du POOLHOUSE ;

DIT que le congé pour vendre, délivré le 14 juin 2024 avec effet au 20 février 2025 est régulier et opposable à Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 21 février 2019 liant Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] et les consorts [S] concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] à la date du 20 février 2025 ;

ORDONNE à Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 9] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT que les bailleurs seront autorisés, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] à payer, à Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] à compter du 20 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire, remise des clefs ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] à payer à Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 251,86€ au titre de l’arriéré de loyers ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [S], Monsieur [P] [S], Monsieur [J] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à Madame [H] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [K] la somme de 2 595€ au titre de réparation de leur trouble de jouissance inhérent à la fosse septique ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT