TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 24 Juillet 2025

Dossier N° RG 24/03149 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KHET

Minute n° : 2025/ 293

AFFAIRE :

[E] [I], [D] [W] [R] épouse [I] C/ [Y] [O]

JUGEMENT DU 24 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Amandine ANCELIN, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Gaëlle CORNE, adjointe administrative FF

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH, greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 mis en délibéré au 24 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN

M^e Mathilde KOUJI-DECOURT

Expédition à Me [X] [H], notaire

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [I]

et

Madame [D] [W] [R] épouse [I]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par Maître Emmanuel BONNEMAIN, de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 11]

[Localité 1]

représenté par M^e Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [O] a été l’époux, avant de divorcer, de madame [N] [I], fille de monsieur [E] [I] et madame [D] [R], épouse [I].

Par jugement d’adjudication du 19 mars 2010, monsieur [Y] [O] a acquis en indivision avec monsieur [E] [I], marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts avec madame [D] [R] épouse [I] (ci-après les époux [I]), la propriété d’un terrain cadastré section E n°[Cadastre 3] situé au sein du lotissement de [Adresse 11] à [Localité 1].

Cette acquisition, ainsi que la construction d’un bâtiment sur le terrain, ont été financées au moyen de prêts souscrit auprès de la [10].

Les locaux édifiés ont été donnés à bail commercial à diverses sociétés dans l’objectif de rembourser les échéances mensuelles des prêts.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2023, les époux [I] ont informé monsieur [Y] [O] de leur volonté de sortir de l’indivision, lui indiquant que la valeur nette de l’immeuble, c’est-à-dire l’évaluation de l’immeuble estimée à 1.040.000 euros déduite des crédits en cours (à hauteur de 200.000 euros), était de 840.000 euros,.

Les époux [I] ont proposé à monsieur [O] de racheter leurs droits pour la somme de 300.000 euros au lieu de 420.000 euros.

Par courrier du 6 décembre 2023, monsieur [O], en qualité de gérant de la S.C.I. “[8]”, a proposé à monsieur [E] [I] de racheter ses droits dans le bien indivis pour la somme de 180.000 euros.

En l’absence d’accord trouvé entre les parties, par exploit de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, les époux [I] ont fait assigner monsieur [Y] [O] en vente sur licitation partage de l’ensemble immobilier précité.

Aux termes de leur assignation, à laquelle les époux [I] se sont tenus, ceux-ci sollicitent du tribunal de :

— Constater que les parties sont en indivision sur un immeuble à usage artisanal dépendant du lotissement dénommé “[Adresse 12]” à [Localité 1] édifié sur un terrain cadastré section E N°[Cadastre 3] lieudit “[Localité 6]” pour 10 ares 41 centiares, ledit terrain formant le lot n°J1 du lotissement

— Ordonner la vente sur licitation partage du bien immobilier dépendant de l’indivision, à savoir un bâtiment industriel d’une vingtaine d’années avec un rez-de-jardin comprenant quatre garages et entrepôts et un étage comprenant deux locaux de stockage contre lequel a été construit un immeuble de deux étages comprenant garage et entrepôt en rez-de-jardin et des bureaux à l’étage supérieur ainsi que deux appartements, le tout édifié sur un terrain sis à [Localité 1], lotissement “[Adresse 12]”, cadastré section E N°[Cadastre 3] lieudit “[Localité 6]” pour 10 ares 41 centiares, ledit terrain formant le lot n°J1 du lotissement sur la mise à prix de 900.000 euros

— Juger que les frais de la vente à intervenir figureront en frais privilégiés de partage

— Condamner Monsieur [Y] [O] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [I] se fondent sur les articles 815, 816 et 840 du Code civil, outre les articles 1360, 1361 et 1378 du même Code. Ils font valoir que monsieur [O] a refusé toutes les propositions de partage amiable, contestant les évaluations fournies et les modalités de sortie envisagées alors même qu’elles avaient été minorées pour tenir compte des liens familiaux les unissant. Ils précisent que l’immeuble concerné par le présent litige a été évalué entre 1.040.000 et 1.167.000 euros et qu’il n’est pas partageable en nature.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 décembre 2024, monsieur [Y] [O] sollicite du tribunal de :

— Prononcer la vente des parts indivises détenues par monsieur [E] [I] et de madame [D] [R] épouse [I] sur le bien cadastré section E n°[Cadastre 3] sis [Adresse 11] à [Localité 1], à son profit, au prix de 100.000 euros

— Ordonner, après paiement du prix, la publicité au service de publicité foncière

— Rejeter toutes les demandes de monsieur et madame [I]

— Condamner monsieur et madame [I] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles

— Condamner monsieur et madame [I] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, monsieur [Y] [O], au visa des articles 1582 et 1583 du Code civil, fait valoir l’existence d’une vente parfaite portant sur les parts indivises détenues par les époux [I] à son profit pour le prix de 100.000 euros suivant acte sous seing privé du 5 octobre 2021. Il précise que cette vente s’inscrit dans le cadre d’une opération globale, les époux [I] s’engageant à lui céder leurs parts pour ce prix sur le bien immobilier de “Camp Ferrat” en contrepartie de la cession à la société [9], gérée par monsieur [I],des parts que monsieur [O] détenait dans une S.C.I. [7].

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue en date du 18 février 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 20 mai 2025.

À cette audience, à l’issue des débats, la décision été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’une vente parfaite portant sur les parts dans le bien indivis

Aux termes de l’article 1582 du Code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

En application de l’article 1583 du même Code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, monsieur [Y] [O] produit un acte sous seing privé du 5 octobre 2021 portant vente conditionnelle du bien immobilier objet du présent litige ainsi qu’un SMS non daté déclaré comme émanant de [E] [I], au travers duquel ce dernier lui fait une offre de 100 000 euros pour le rachat de la propriété de [Localité 6].

Toutefois, ces éléments ne permettent pas de démontrer l’effectivité de la vente du bien pour le prix de 100.000 euros.

En effet, l’acte sous seing privé, signé par les parties il y a près de quatre années, prévoit une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit par l’acquéreur, monsieur [O]. Celui-ci ne produit aucune pièce postérieure à cette date démontrant que cette condition s’est réalisée et donc que la vente est devenue parfaite.

En outre, le message déclaré comme émanant de [E] [I] (l’identité n’est pas certaine ni le contexte de la conversation précisé, notamment relativement à d’éventuelles conditions) est insuffisant pour établir un accord sur la chose et le prix indiqué. Enfin le message n’a pas date certaine et ne se réfère pas, de manière certaine, à l’acte signé entre les parties.

Par ailleurs, les époux [I] produisent un courrier manuscrit de [Y] [O] en date du 6 décembre 2023 par le biais duquel il propose aux époux [I] de lui céder pour la somme de 180.000 euros leurs parts. Ce courrier, postérieur à l’acte sous seing privé du 5 octobre 2021, traduit la non-réalisation de la vente des parts sur le bien immobilier de [Localité 6], ainsi que d’un déscaccord sur le prix de vente des parts, monsieur [O] proposant un rachat des parts pour un prix supérieur à celui évoqué dans l’acte sous seing privé.

A titre surabondant, monsieur [O] ne rapporte pas la preuve que la cession des parts détenues dans le bien indivis de [Localité 6] s’inscrivait dans le cadre d’une opération globale en lien avec la cession, suivant acte du 5 juin 2018, des parts qu’il détenait dans la S.C.I. [7] à une société gérée par monsieur [E] [I]. En effet, il sera rappelé que l’acte sous seing privé portant vente conditionnelle des parts détenues dans le bien immobilier date du 5 octobre 2021, soit plus de trois ans après la cession par monsieur [O] des parts qu’il détenait dans la S.C.I. [7]. L’existence d’une telle opération globale n’apparaît donc pas sérieuse.

Dès lors, en l’absence de démonstration de la réalisation de la condition suspensive prévue à l’acte sous seing privé du 5 octobre 2021, ou encore de l’existence d’un accord sur la chose et le prix, la demande en prononcé de la vente formée par monsieur [Y] [O] sera rejetée.

En conséquence, il sera constaté que le bien immobilier situé à [Localité 6] demeure indivis entre monsieur [Y] [O] et les époux [I], conformément au jugement d’adjudication du 19 mars 2010.

Sur la demande de partage judiciaire sur licitation

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En application de l’article 840 du même Code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Conformément à l’article 1360 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’article 1361 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

Enfin, aux termes de l’article 1378 du même Code, si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis.

En l’espèce, les époux [I] justifient de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé réception du 12 novembre 2023 à monsieur [O], qui ne l’a pas réclamé, lui proposant de racheter leurs parts dans le bien indivis pour la somme de 300.000 euros suite à l’évaluation du bien. Suivant courrier du 6 décembre 2023, par l’intermédiaire de la S.C.I. “[8]”, dont il est le gérant, monsieur [O] a proposé de les racheter pour la somme de 180.000 euros.

Ces deux courriers attestent d’une tentative de partage amiable par les époux [I] ainsi que d’un désaccord entre les coïndivisaires sur la manière d’y procéder, à savoir les conditions financières de réalisation du partage. En effet, si la proposition de rachat des droits des époux [I] dans l’indivision est réalisée au nom de la S.C.I. “[8]”, c’est bien monsieur [Y] [O], en sa qualité de gérant, qui émet cette proposition. Par ailleurs, il sera noté que ni les tentatives de partage amiable, ni l’existence d’un désaccord sur le montant des droits des époux [I] sur le bien indivis ne sont contestées par monsieur [O].

Dès lors, les époux [I] ont dûment informé leur coïndivisaire, monsieur [O], de leur volonté de sortir de l’indivision, celle-ci ayant été réitérée par l’introduction de la présente instance.

Les époux [I] ne pouvant être contraints de demeurer au sein de l’indivision et en raison de l’absence d’accord sur les conditions de réalisation de partage amiable, le partage judiciaire du bien indivis sera ordonné.

S’agissant d’un bien immobilier composé d’un terrain sur lequel des bâtiments ont été érigés à des fins de location commerciale, un partage en nature n’apparaît pas possible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par monsieur [O]. En conséquence, le partage judiciaire se fera sur licitation.

S’agissant de la fixation de la mise à prix en vue de la licitation du bien indivis, le rapport d’expertise rendu par monsieur [P] [G], à la demande des époux [I] et dont les conclusions ne sont pas contestées par monsieur [Y] [O], estime la valeur du bien immobilier à une somme comprise entre 1.040.000 euros et 1.167.000 euros.

Les époux [I] proposent une mise à prix à hauteur de 900.000 euros, ce qui semble cohérent avec l’estimation précitée. En l’absence d’observations sur ce point par monsieur [Y] [O], la mise à prix sera donc fixée à la somme de 900.000 euros.

Sur demande des époux [I], et à défaut d’observation contraire de monsieur [O], les frais de la licitation constitueront des frais privilégiés de partage.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [Y] [O] sera donc condamné aux dépens.

En outre, monsieur [Y] [O] sera condamné à verser aux époux [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre proivisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à voir prononcer la vente formulée par monsieur [Y] [O] ;

ORDONNE la liquidation et le partage de l’indivision existant entre monsieur [Y] [O], monsieur [E] [I] et madame [D] [R] concernant la propriété d’un bien immeuble à usage artisanal dépendant du lotissement dénommé “[Adresse 12]” à [Localité 1], édifié sur un terrain cadastré section N°[Cadastre 3] lieudit “ [Localité 6]” à [Localité 1] et d’une superficie de 10 ares 41 centiares, ledit terrain formant le lot N°J1 du lotissement ;

COMMET Maître [X] [H], notaire à DRAGUIGNAN, pour procéder aux opérations de liquidation et partage et le Président de la Première chambre de ce Tribunal pour surveiller lesdites opérations et qu’il conviendra de saisir en cas de difficulté ;

DIT qu’en cas d’empêchement du Notaire ou du Magistrat, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête ;

Préalablement :

ORDONNE la licitation du bien suivant à la Barre du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN: sur la commune de [Localité 1], le terrain sis [Adresse 11], cadastré section E n°[Cadastre 3], ledit terrain formant le lot n°J1 du lotissement d’une surface de 10 ares 41 centiares, ainsi que l’ensemble des bâtis y étant implantés ;

DIT que la licitation sera poursuivie aux clauses et conditions du cahier des charges qui sera dressé par Maître Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN ;

DIT que les modalités de publicité de la vente seront celles du droit commun en pareille matière ;

DIT qu’en vue de cette vente, la SCP “[5]”, commissaire de justice à [Localité 1] pourra faire visiter le bien saisi selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants et à défaut d’accord dans le mois précédent la vente un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 09 H et 12 H et entre 14 H et 18 H avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE ce même commissaire de justice à se faire assister si besoin est de la force publique, ainsi que de tout professionnel qualifié à l’effet de faire dresser tout diagnostic qui s’avérerait nécessaire,

DIT qu’il sera pourvu, en cas d’empêchement du commissaire de justice commis, à son remplacement sur simple ordonnance rendue sur requête.

FIXE la mise à prix du bien à 900.000 euros avec faculté de baisse du quart, puis de la moitié, en cas d’enchères vacantes ;

DIT que le prix à provenir de cette vente sera versé ente les mains du Notaire sus-désigné pour être réparti ;

DIT que les frais afférents à la vente du bien précité figureront en frais privilégiés de partage;

CONDAMNE monsieur [Y] [O] à payer à monsieur [E] [I] et à madame [D] [R] épouse [I] ensemble la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [Y] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

AINSI JUGE ET PRONONCE AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN EN DATE DU 24 JUILLET 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT