TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02912

N° Portalis DBX4-W-B7J-UOBK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Février 2026

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE, représentée par son président du conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège,

C/

,

[V], [Q]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Février 2026

à Maître, [S], [U]

Copie certifiée conforme délivrée le 17/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE, représentée par son président du conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est, [Adresse 4] -, [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [V], [Q]

demeurant, [Adresse 6] ,

[Adresse 7] ,

[Adresse 8],

[Localité 2]

représenté par Maître Delphine CHANUT, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 19 février 2025 signé électroniquem; ent, à effet du 21 février 2025, la S.A 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur, [V], [Q] un appartement à usage d’habitation ,([Adresse 9], [Adresse 6] à, [Localité 3] pour un loyer mensuel de 387,01 euros et une provision sur charges mensuelle de 81,18 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A 3F OCCITANIE lui a fait signifier le 22 mai 2025 un commandement de payer, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, la S.A 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur, [V], [Q] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 4], statuant en référé, à l’audience du 25 novembre 2025, en lui demandant de :

— entendre constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

— voir ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur, [V], [Q], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et, ce conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R411-1 et R411-2,R412-1 à R412-4, R432-1 et R433-1 à R433-7 du même code,

— s’entendre condamner Monsieur, [V], [Q] à payer à la S.A 3F OCCITANIE :

* la somme de 1.018,72 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code Civil,

* à compter de la résiliation judiciaire et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Voir condamner Monsieur, [V], [Q] en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile,

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 novembre 2025.

Lors des débats, la S.A 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser le montant de sa dette à la somme de 824,59 euros, mensualité d’octobre 2025 incluse, selon un décompte fourni à l’audience.

La société 3F OCCITANIE ne s’oppose toutefois pas à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, sollicités en défense.

Monsieur, [V], [Q], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au Juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— débouter la S.A 3F OCCITANIE de ses demandes,

— condamner la S.A 3F OCCITANIE aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, Monsieur, [V], [Q], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, indique avoir repris le paiement des loyers courants. Il explique l’origine de ses difficultés en raison de sa situation professionnelle, car, sans emploi depuis plus de deux années, il expose n’avoir déclaré aucune ressource sur ses avis d’imposition 2024 et 2025 pour les revenus 2023 et 2024.

Il indique percevoir l’allocation adulte handicapé pour un montant mensuel de 1.016,05 euros, ainsi que l’aide personnalisée au logement depuis mars 2025 mais fait état d’un reste à vivre de 719,88€ après la retenue de la CAF relative à un trop versé.

Il sollicite, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 50,51 euros par mois afin d’apurer la dette, en sus du paiement du loyer courant.

Il fonde sa demande de suspendre l’exécution provisoire de droit, comme de ne pas être condamné au paiement des frais irrépétibles, en raison de sa situation financière précaire, ne disposant d’aucune capacité financière et au fait qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle.

Enfin, il sollicite le rejet des demandes de résiliation de bail et de condamnation à payer une indemnité d’occupation, car le bail doit être maintenu.

Il sollicite la condamnation de la société 3F OCCITANIE aux dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions, ainsi qu’aux notes d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application de l’article 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour un prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose d’un pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Haute-Garonne par voie électronique en date du 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique, le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025 pour la somme en principal de 852,74 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date 3 juillet 2025.

— sur la demande de délais de paiement

Monsieur, [V], [Q] fonde sa demande sur l’article 1343-5 du code civil. Or, cet article ne permet pas au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, mais seulement des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois.

Néanmoins, il sollicite également de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette locative tout en maintenant le paiement régulier de son loyer courant, et, de suspendre l’exécution provisoire de droit, de sorte qu’il convient de considérer qu’il sollicite en réalité le bénéfice de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code Civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier du paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère as de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la S.A 3F OCCITANIE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur, [V], [Q] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 824,59 euros à la date du 18 novembre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse.

Monsieur, [V], [Q] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 824,59 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur, [V], [Q] a repris le paiement du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquents suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur, [V], [Q] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 166,32 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure Civile, la partie perdante au procès supporte la charge des dépens.

Au vu des pièces produites, la présente procédure a été rendue nécessaire, à la suite d’un défaut de paiement des loyers et charges par le locataire qui n’ont pas été régularisé avant l’introduction de l’instance. Le bénéfice de l’aide juridictionnelle, totale ou partielle, ne fait pas obstacle à l’application de l’article précité.

Monsieur, [V], [Q], partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

En conséquence, Monsieur, [V], [Q] sera débouté de sa demande de condamnation de la S.A 3F OCCITANIE.

Egalement, compte tenu des démarches judiciaires qu’à du accomplir la S.A 3F OCCITANIE, Monsieur, [V], [Q] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

L’article 514-1 du Code de procédure civile dispose : “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.”

En l’espèce, si Monsieur, [V], [Q] sollicite d’écarter l’exécution provisoire, la présente procédure a été introduite en référé et, par conséquent, le juge ne peut faire droit à la demande compte tenu de l’article 514 et 514-1 du Code de procédure civile. Monsieur, [V], [Q] sera donc débouté de sa demande et il sera dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge du contentieux de la protection, publique, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 3 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2025 et liant la S.A 3F OCCITANIE et Monsieur, [V], [Q], concernant le bien à usage d’habitation, situé un appartement à usage d’habitation ,([Adresse 9], [Adresse 6] à, [Localité 3] ;

CONDAMNONS Monsieur, [V], [Q] à payer à la S.A 3F OCCITANIE à titre provisionnel, la somme de 824,59 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur, [V], [Q] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50,51 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur, [V], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A 3F OCCITANIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur, [V], [Q] sera tenu de payer à la S.A 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 166,32 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur, [V], [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé  ;

CONDAMNONS Monsieur, [V], [Q] à payer à la S.A 3F OCCITANIE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de Monsieur, [V], [Q] d’écarter l’exécution provisoire ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE