REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/03249 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV5B

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame, [N], [F]

née le 24 Août 1954 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur, [X], [M]

né le 12 Juillet 1973 à, [Localité 2] (ISRAEL), demeurant, [Adresse 2], [Localité 3], [Adresse 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Sophie NGUYEN-BONNOME

— Monsieur, [X], [M]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2014, Madame, [N], [F] venant aux droits de, [B], [F], a consenti à Monsieur, [X], [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 4], [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros sans stipulation relative aux charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, Madame, [N], [F] a fait signifier à Monsieur, [X], [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.265 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation délivrée le 3 juillet 2023, Madame, [N], [F] a fait attraire Monsieur, [X], [M] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a estimé n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Madame, [N], [F] a fait assigner Monsieur, [X], [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur, [X], [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur, [X], [M] à lui payer la somme de 15.265 euros arrêtée au 5 mars 2024 (lire 2025) au titre des loyers impayés avec intérêts à compter de l’assignation, somme à parfaire,

— le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros par mois jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Monsieur, [X], [M] au paiement de la somme de 1.700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens, en ce compris ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 9 avril 2025.

A la suite de plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A cette audience, Madame, [N], [F], représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 20.265 euros arrêtée au mois de janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse). Elle ajoute qu’elle a renoncé à la dette locative antérieure à septembre 2022 et fait valoir qu’elle est fondée à poursuivre la résiliation du bail, le loyer n’étant plus payé depuis cette date. Elle relève que le justificatif d’assurance produit ne comporte aucune date. Concernant l’état du logement, elle fait valoir qu’elle n’a reçu aucun courrier de la part du locataire concernant l’état de non-décence qu’il allègue et que ce dernier ne produit aucun constat établi par un commissaire de justice.

Monsieur, [X], [M] a comparu en personne. Il a, par référence à ses conclusions déposées à l’audience, formé les demandes suivantes :

— débouter Madame, [N], [F] de ses demandes au vu de l’existence de contestations sérieuses,

— condamner Madame, [N], [F] à lui payer des dommages et intérêts pour l’avoir trompé sur les conditions de vie dans le logement,

— la condamner aux dépens de l’instance.

Monsieur, [X], [M] rappelle qu’il a toujours réglé son loyer régulièrement entre 2014 et 2022. Il fait valoir qu’en juillet 2022 puis en octobre et novembre 2022, Madame, [N], [F], qui a toujours refusé de communiquer son RIB, a sciemment retenu l’encaissement des chèques qu’il lui avait adressés dans le seul but de déclarer l’existence d’un impayé locatif auprès de la Caisse d’allocations familiales, ce qui a entraîné la suppression de l’allocation logement qu’il percevait antérieurement.

Il indique que cette situation, qui n’a pas été régularisée en dépit de l’encaissement ultérieur des chèques, en raison des manœuvres de la bailleresse auprès de la CAF, l’a placé dans de grandes difficultés financières, dès lors qu’il ne pouvait faire face au paiement de l’intégralité du loyer avec ses revenus (RSA). Il fait valoir que Madame, [F] a laissé la dette s’accroître pour lui permettre de résilier le bail alors qu’il a de son côté vainement tenté, directement auprès de la CAF, de permettre le rétablissement de ses droits, ainsi qu’à l’égard de sa bailleresse par une mesure de médiation qu’elle a refusée.

Il fait valoir en outre que le logement ne remplit pas les critères de décence, et ce depuis la conclusion du bail. Il évoque l’existence de multiples désordres (notamment : défaut d’entretien de la façade entraînant des infiltrations, joints défaillants, humidité et présence de moisissures, fenêtres non fonctionnelles depuis 2023 et absence de volets, nuisances sonores en lien notamment avec l’activité d’un restaurant à proximité, installation électrique non conforme, parties communes dégradées, boîtes aux lettres inutilisables etc…).

Il conteste en conséquence la dette locative compte tenu de l’attitude de la bailleresse ainsi qu’au regard de l’état du logement. Il estime en outre que l’état de non-décence du logement a eu des conséquences négatives sur sa santé mentale et physique et sollicite la réparation des préjudices subis.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens soutenus.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 9 avril 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

La saisine de la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique.

En conséquence, la demande de Madame, [N], [F] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sera déclarée recevable.

La demande aux fins de résiliation du bail pour défaut d’assurance, qui n’est pas soumise au formalisme procédural rappelé ci-dessus, est également recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte locatif que Monsieur, [X], [M] n’a réglé aucun loyer depuis septembre 2022.

Monsieur, [M] estime que ce manquement ne lui est pas imputable, mais qu’il découle d’une faute de sa bailleresse, à qui il reproche, en premier lieu, de l’avoir sciemment placé en difficultés financières en retenant les chèques de paiement des loyers et en déclarant faussement un incident de paiement à la Caisse d’Allocations familiales.

Le premier courrier de la CAF versé au débat qui évoque un impayé locatif dont cet organisme a été saisi est en date du 1er août 2022, de sorte que Madame, [N], [F] a nécessairement signalé l’existence de difficultés de paiement antérieures à cette date. Par ailleurs, le courrier adressé par Madame, [N], [F] à la CAF le 8 août 2022 évoque effectivement une déclaration d’impayés de loyers effectuée le 7 juillet 2022.

Or, Monsieur, [X], [M] verse au débat la copie d’un chèque établi le 5 juin 2022 d’un montant de 500 euros correspondant à un loyer plein (hors allocations logement) dont la date et le montant ne sont pas compatibles avec son argumentation selon laquelle le signalement abusif d’un impayé inexistant en juillet 2022 aurait entraîné une interruption de ses versements par la CAF.

En outre, Monsieur, [X], [M] ne justifie pas avoir réglé ou tenté de régler les loyers antérieurs au mois de juillet 2022. En effet, il produit le chèque du mois de juin 2022 mais pas le justificatif de son encaissement alors qu’il soutient que tous les loyers ont été finalement encaissés. Il ne produit aucune pièce concernant le règlement du mois de juillet 2022 qui aurait entraîné à tort une déclaration d’impayé. Il produit les chèques des mois d’août et septembre 2022 et justifie de leur encaissement le 2 novembre 2022, mais, là encore, les dates ne sont pas compatibles avec la chronologie des faits qu’il mentionne. En outre Monsieur, [M] n’établit pas que Madame, [F] serait à l’origine de ce délai d’encaissement tardif, alors que cette dernière produit un courrier du 19 septembre 2022 qui évoque le refus du locataire le 30 août 2022 de lui remettre ces chèques (loyers d’août et septembre 2022).

Enfin, dans la mesure où Monsieur, [M] n’a plus effectué aucun règlement depuis septembre 2022, et qu’il n’a donc pas même réglé le reliquat de loyer (hors allocations logement) qui lui incombait en tout état de cause, il ne peut exciper d’un défaut de rétablissement de ses droits auprès de la CAF qui serait imputable à sa propriétaire, lequel, au surplus, ne s’évince pas des pièces produites.

Monsieur, [M] excipe par ailleurs de l’état de non-décence du logement.

Il appartient au locataire qui invoque l’indécence du logement ou qui se prévaut du non-respect de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 s’agissant de l’obligation du bailleur de maintenir le logement loué en bon état d’usage et de réparation d’une part d’apporter la preuve des éléments objectifs permettant de caractériser les désordres de nature à empêcher une jouissance normale des lieux, d’autre part, de justifier d’une interpellation suffisante adressée à son bailleur aux fins qu’il remédie à des dégradations affectant du logement, dégradations qui doivent être décrites précisément.

Par ailleurs, selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Et suivant l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail versé au débat comporte en page 4 le visa en pièce annexe d’un état des lieux d’entrée qui n’est pas produit. Par ailleurs, Monsieur, [M], qui verse au débat un courrier mentionnant un envoi recommandé du 21 mars 2025, faisant état d’infiltrations d’eau par la façade, ne justifie pas de l’envoi effectif de ce courrier. Il produit en outre une déclaration de main courante effectuée le 5 janvier 2026, qui fait mention de dégradations touchant les fenêtres du logement et non réparées, mais ne justifie d’aucun courrier en ce sens auprès de sa propriétaire, alors que les dégradations en cause seraient survenues en 2023. Enfin il verse au débat une attestation établissant qu’il a été reçu le 25 novembre 2025 par un conciliateur de justice aux fins d’évoquer l’état du logement, faisant état, notamment, « courant 2015 (d’un) problème de bruit dû aux moteurs des réfrigérateurs d’un restaurant du voisinage », cependant cette démarche, outre sa tardiveté, était purement unilatérale, puisque le conciliateur précise qu’aucun dossier n’a été ouvert.

Monsieur, [Z] ne verse par ailleurs au débat aucun rapport de visite des services d’hygiène, ni ne justifie d’aucun courrier par lequel il aurait interpellé sa bailleresse s’agissant des multiples manquements à l’obligation de lui délivrer un logement décent qu’il invoque.

Dans ces conditions, force est de constater que Monsieur, [X], [M] échoue à rapporter la preuve que le logement donné à bail n’est pas conforme aux normes de décence et d’une interpellation suffisante de sa bailleresse.

En outre, pour se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant le non-paiement des loyers, le locataire doit démontrer l’impossibilité totale d’habiter les lieux, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

En définitive, au regard des éléments ci-dessus analysés, il y a lieu de rejeter l’ensemble des exceptions d’inexécution soulevées par Monsieur, [X], [M], et de retenir que, depuis septembre 2022, ce dernier est défaillant dans son obligation de paiement du loyer.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance :

Il résulte de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation d’assurance.

En l’espèce, l’assignation délivrée par Madame, [N], [F] à Monsieur, [X], [M] le 8 avril 2025 vise la résiliation du bail en raison de l’absence de souscription par le locataire d’une assurance contre les risques locatifs.

Or Monsieur, [M] ne produit, dans le cadre de la présente instance, qu’un courrier à entête de la compagnie d’assurance ALLIANZ (page 1/6), qui ne comporte aucune date et évoque en outre une simple consultation ou « étude de besoins ». Il s’agit donc d’un simple devis et non d’une attestation d’assurance. Monsieur, [X], [M] ne justifie donc pas de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le défaut d’assurance constitue un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles et légales du locataire pour justifier la résiliation du bail, en ce qu’il fait peser un risque sur le patrimoine du bailleur.

***

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu de retenir que Monsieur, [X], [M] a manqué à la fois à son obligation de paiement des loyers et à son obligation d’assurance, ces manquements justifiant de prononcer la résiliation du bail conclu le 7 novembre 2014.

Le dernier compte locatif étant établi au 7 janvier 2026 échéance de janvier 2026 incluse, la résiliation du bail sera prononcée à effet au 1er février 2026.

Sur la demande en paiement des loyers :

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation signé le 7 novembre 2014 et du décompte produit actualisé à la somme de 20.265 euros au 7 janvier 2026, non contesté quant aux écritures comptables qui y sont retranscrites, que Madame, [N], [F] rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [X], [M] à payer à Madame, [N], [F] la somme de 20.265 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de la demande en justice, sur la somme de 15.265 et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur, [X], [M] et de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié au 1er février 2026, Monsieur, [X], [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, est établie.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle en réparation des préjudices découlant de l’état de non-décence du logement

Monsieur, [X], [M], qui n’établit pas le manquement de la bailleresse à son obligation de lui délivrer un logement décent pour les motifs précédemment retenus, ne verse au débat aucune pièce de nature à justifier les préjudices qu’il allègue, et n’a pas chiffré sa demande indemnitaire, en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [X], [M] aux dépens de l’instance. Les frais d’exécution forcée, lesquels, par définition, n’ont pas encore été exposés, ne peuvent être compris dans les dépens afférents à l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur, [X], [M] au paiement à Madame, [N], [F] de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame, [N], [F] tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu entre Madame, [N], [F] venant aux droits de, [B], [F] d’une part et Monsieur, [X], [M] d’autre part, portant sur un logement situé, [Adresse 5],, [Localité 5], avec effet au 1er février 2026,

CONDAMNE Monsieur, [X], [M] à payer à Madame, [N], [F] la somme de 20.265 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 15.265 et à compter du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [X], [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur, [X], [M] à payer à Madame, [N], [F] une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros, sans indexation, à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux,

DEBOUTE Monsieur, [X], [M] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur, [X], [M] à payer à Madame, [N], [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [X], [M] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE