REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/08536 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K53Y

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne TSANGARI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [N] [R] [B]

demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [B]

demeurant [Adresse 2]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Corinne TSANGARI

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2019, la SA UNICIL a consenti à Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 465,01 euros augmenté des provisions sur charges pour le logement, et de 15,18 euros pour le parking.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, la SA UNICIL a fait signifier à Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.018,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 mai 2025, la SA UNICIL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de:

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 juillet 2025 et la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [J] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,l’autoriser à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux loués lors de l’expulsion aux frais, risques et périls des locataires,condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [J] [B] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :la somme de 4.717,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2025, à parfaire,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges en cours, soit la somme de 630,23 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation,la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

La SA UNICIL soutient que Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 mai 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B], régulièrement assignés tous deux à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont fait représenter. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA UNICIL aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article IX) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 19 mai 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 juillet 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2019 à compter du 20 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ou pour autoriser la séquestration des meubles. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 juillet 2025, Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à leur maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 630,23 euros, conformément à la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 19 mai 2025 et du décompte de la créance arrêté à la somme de 4.717,75 euros au 31 août 2025 (échéance d’août 2025 incluse), que la SA UNICIL rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

Il est noté à cet égard que l’assignation visait bien le décompte de la dette locative d’un montant de 4.717,75 euros arrêté au 1er septembre 2025, le relevé du compte locataire à cette date étant annexé, de sorte que c’est par erreur que le dispositif de l’assignation visait un arriéré locatif de 4.717,75 euros arrêtée au 30 juin 2025.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] à payer à titre provisionnel à la SA UNICIL la somme de 4.717,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 31 août 2025 (échéance d’août 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] aux dépens de l’instance.

Il convient également de les condamner in solidum à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SA UNICIL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2019 entre la SA UNICIL d’une part, et Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] d’autre part, concernant les locaux (appartement et emplacement de stationnement) situés [Adresse 3] [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 juillet 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] à compter du 20 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 630,23 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel la somme de 4.717,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2025 (échéance d’août 2025 incluse),

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à compter du 1er septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [R] [B] et Madame [J] [B] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 19 mai 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE