TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/15407

N° Portalis 352J-W-B7I-C6TIE

N° MINUTE : 1

Assignation du :

12 Décembre 2024

Expert : [R] [B]]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 2]

[Localité 7]

Médiateur : [U] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 12]

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I PARDES PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Odile COHEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0051

DEFENDERESSE

S.A.R.L [Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2002, Monsieur [O] [J], aux droits duquel se trouve la S.C.I PARDES PATRIMOINE (ci-après “ le Bailleur ”), a donné à bail commercial à la société PILOU DES PARTANTS, aux droits de laquelle est venue la société [Adresse 13] par l’effet d’une cession en date du 06 avril 2009 (ci-après “ le Preneur ”) des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2002, moyennant un loyer annuel en principal de 9.250 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.

La destination des lieux est : “ galerie d’art et activités annexes ” autorisé par le Bailleur le 06 mars 2009.

Par acte extrajudiciaire du 17 avril 2024, le Bailleur a donné congé avec offre de renouvellement au 31 décembre 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 45.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 octobre 2024 avisé le 08 octobre 2024, le Bailleur a notifié un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, chiffrée à 45.000 euros HT/HC/an à compter du 31 décembre 2024.

Par exploit du 12 décembre 2024, le bailleur a assigné le preneur à comparaître devant le juge des loyers pour l’audience du 28 mai 2025, laquelle a été renvoyée au 28 novembre 2025.

A cette date, l’affaire a été retenue.

Aux termes de son assignation, la société PARDES PATRIMOINE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal :

— FIXER à 45.000 € par an en principal, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2025, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées ;

— DIRE ET JUGER que les loyers arriérés porteront intérêts à compter du jour où ils seront dus, et le dépôt de garantie sera complété en fonction du nouveau loyer.

Subsidiairement :

— NOMMER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux objets du bail consenti à la société [Adresse 13] exerçant sous l’enseigne DOHYANG LEE, au 1er janvier 2025 ;

— FIXER dans ce cas à 45.000 € par an en principal, et subsidiairement par application des indices, le montant du loyer provisionnel qui sera dû à compter du 1er janvier 2025.

En tout état de cause :

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNNER la société [Adresse 13] à verser à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ”.

Le bailleur fait valoir que, la durée du bail excédant douze ans, le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L.145-34 du code de commerce, laquelle doit être fixée à la somme 45.000 € compte tenu de la valeur locative de marché en mars 2024, des charges et conditions du bail tels qu’il ressort de l’avis d M. [W], expert qu’elle a mandaté.

Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 26 novembre 2025, la société [Adresse 13] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – ADJUGER à la société GALERIE FLORALE le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

— DEBOUTER la SCI PARDES PATRIMOINE de toutes ses demandes et notamment de sa demande visant à voir fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 45.000 € HT HC / an ;

— FIXER le loyer de renouvellement dû à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 17.773,72 € HT HC / an ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal considérait n’être pas suffisamment renseigné, prendre acte que la société [Adresse 13] ne s’oppose pas à la demande de désignation d’un expert judiciaire et forme les plus expresses protestations et réserves ;

— DEBOUTER en ce cas la SCI PARDES PATRIMOINE de sa demande visant à voir fixer le loyer provisionnel à la somme de 45.000 € HT HC par an et fixer le loyer provisionnel dû à compter du 1er janvier 2025 au montant du loyer actuellement appelé, soit à la somme de 1.481,11 € HT HC / mois soit la somme de 17.773,72 € HT HC / an ;

— METTRE à la charge de la société PARDES PATRIMOINE la provision sur les honoraires de l’expert ;

— DEBOUTER la SCI PARDES PATRIMOINE de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

— CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE à payer à la société [Adresse 13] la somme de 3. 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE à supporter les entiers dépens de l’instance ”.

Le preneur soutient que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve de la hause du loyer demandée en se fondant sur un rapport d’expertise demandé non contradictoire.

Il soutient que la valeur locative réelle du local est bien inférieure, notamment au regard de la surface pondérée exacte, des valeurs observées dans le secteur, et des caractéristiques du local.

A l’audience les parties ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2025, mais demeurent en désaccord sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L’article R.145-30 du même code dispose que «  si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelleles parties ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif, aux frais avancés de la demanderesse, la société SCI PARDES PATRIMOINE.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, “ le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle ”.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code “ organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ”.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ”.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société [Adresse 13] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société S.C.I PARDES PATRIMOINE, à la S.A.R.L [Adresse 13], portant sur des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6], à compter du 1er janvier 2025 ;

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 3]

09.61.10.84.05 – [Courriel 14]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 16], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

*entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I PARDES PATRIMOINE, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 17]) avant le 30 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 26 juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne la juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [U] [Y]

Avenir Médiation

[Adresse 11]

06 31 47 06 74 – maud.neukirch@avenirmédiation.com

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et la juge chargée du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et la juge chargée du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

Fait et jugé à [Localité 15], le 06 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT