REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/08533 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K53T

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. SENIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [S], demeurant [Adresse 3]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Juliette BOUZEREAU

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2021, la SCI SENIC a consenti à Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 750 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 30 juin 2025, la SCI SENIC a fait signifier à Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.090 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 juillet 2025, la SCI SENIC a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Madame [L] [S] a quitté les lieux en notifiant son congé par courrier reçu le 2 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la SCI SENIC a fait assigner Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 août 2025,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.690 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse),condamner Madame [L] [S] au paiement des loyers et charges dues en vertu de la clause de solidarité du bail, et ce jusqu’au 28 février 2026,condamner Monsieur [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges en cours, soit la somme de 790 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner Madame [L] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges en cours, soit la somme de 790 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’au mois de février 2026 inclus, en vertu de la clause de solidarité,condamner solidairement Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 4 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A cette audience, la SCI SENIC, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

La SCI SENIC soutient que Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer des 25 et 30 juin 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [L] [S] étant solidairement tenue du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 28 février 2026.

Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S], régulièrement assignés, pour le premier à l’étude du commissaire de justice, et pour la seconde, à sa personne, n’ont pas comparu et ne se sont fait représenter. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI SENIC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 4 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI SENIC aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe XI) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date des 25 et 30 juin 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 février 2021 à compter du 31 août 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 août 2025, Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. La SCI SENIC indique que Madame [L] [S] a quitté les lieux en notifiant son congé par courrier reçu le 2 août 2025 et limite ses demandes à son égard aux indemnités d’occupation dues jusqu’au 28 février 2026, date à laquelle le délai de solidarité de six mois du colocataire sortant prend fin en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989. Il sera fait droit à cette demande.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 31 août 2025, date de résiliation du bail, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 790 euros, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et, conformément à la demande, de condamner solidairement les locataires à son paiement, pour Monsieur [B] [J], à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, et pour Madame [L] [S], dans la limite des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail jusqu’au mois de février 2026 inclus.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 février 2021, des commandements de payer délivrés les 25 et 30 juin 2025 et du décompte de la créance arrêté à la somme de 3.690 euros au 5 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse) que la SCI SENIC rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] à payer à titre provisionnel à la SCI SENIC la somme de 3.690 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 5 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] aux dépens de l’instance.

Il convient également de les condamner in solidum à payer à la SCI SENIC la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SCI SENIC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 février 2021 entre la SCI SENIC d’une part, et Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 août 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 31 août 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 31 août 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux pour Monsieur [B] [J] et jusqu’au 28 février 2026 pour Madame [L] [S], à la somme de 790 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] à payer à la SCI SENIC à titre provisionnel la somme de 3.690 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse),

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] à payer à la SCI SENIC à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle fixée, pour Monsieur [B] [J], à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, et pour Madame [L] [S], à compter et dans la limite des indemnités d’occupation dues à compter du 1er novembre 2025 jusqu’au 28 février 2026 inclus,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] à payer à la SCI SENIC la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [L] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer signifiés les 25 et 30 juin 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE