REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/09423 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K7I5

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [H], [L]

né le 14 Mai 1962 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Nicolas BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur, [Q], [A]

né le 13 Décembre 1969 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Marie ALEXANDRE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2008, Monsieur, [H], [L] a consenti à Monsieur, [Q], [A] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel actualisé de 682 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, Monsieur, [H], [L] a fait signifier à Monsieur, [Q], [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.162 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 septembre 2025, Monsieur, [H], [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, Monsieur, [H], [L] a fait assigner Monsieur, [Q], [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [Q], [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— le condamner à lui payer à titre de provision, la somme de 3.960 euros en principal (selon décompte arrêté au 18 novembre 2025), à parfaire, outre les frais du commandement de payer de 153,75 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 682 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail,

— condamner Monsieur, [Q], [A] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 2 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A cette audience, Monsieur, [H], [L], représenté par son conseil, a déposé son dossier sans actualiser sa créance à l’audience.

Aux termes de son assignation, Monsieur, [H], [L] soutient que Monsieur, [Q], [A] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 septembre 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [Q], [A], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée, le demandeur a produit le justificatif de la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 2 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique. Monsieur, [H], [L] justifie avoir néanmoins saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur, [H], [L] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 26 septembre 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 novembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2008 à compter du 27 novembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [Q], [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 novembre 2025, Monsieur, [Q], [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable. Le juge des référés peut néanmoins allouer une indemnisation qu’à titre provisionnel.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 682 euros, conformément à la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 novembre 2008, du commandement de payer délivré le 26 septembre 2025 et du décompte de la créance arrêté à la somme de 3.960 euros au 18 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), que Monsieur, [H], [L] rapporte la preuve de l’arriéré locatif. La demande relative aux frais du commandement de payer sera examinée au titre des dépens.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur, [Q], [A] à payer à titre provisionnel à Monsieur, [H], [L] la somme de 3.960 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 18 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires ;

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [Q], [A] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, s’agissant d’un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi.

Il convient également de le condamner à payer à Monsieur, [H], [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de Monsieur, [H], [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 novembre 2008 entre Monsieur, [H], [L] d’une part, et Monsieur, [Q], [A] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 novembre 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 27 novembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [Q], [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur, [Q], [A] à compter du 27 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 682 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [A] à payer à Monsieur, [H], [L] à titre provisionnel la somme de 3.960 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse),

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [A] à payer à Monsieur, [H], [L] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [A] à payer à Monsieur, [H], [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [A] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 26 septembre 2025, soit la somme de 153,75 euros,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE