Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 28 novembre 2025, n° 22/03639

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Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I- SUR LA SUSPENSION DU CONTRAT DE BAIL DU FAIT DE L'ARRÊTÉ D'INSALUBRITÉ
- II- SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR TROUBLE DE JOUISSANCE
- III- SUR L'INDEMNISATION DES FRAIS DE RÉINSTALLATION
- IV- SUR LA DEMANDE DE LA SCI JMG D'ÊTRE RELEVÉE ET GARANTIE PAR MONSIEUR [T] [...
- V- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 8 862,57 € AU TITRE DES LOYERS ET...
- VI- SUR LA DEMANDE DE MONSIEUR [Z] [R] POUR PROCÉDURE ABUSIVE
- VII- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Dispositif

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TJ Toulouse 28 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Constatations d'insalubrité
Le tribunal a constaté que le logement était effectivement insalubre, conformément aux rapports d'expertise.
Accepté
Préjudice de jouissance
Le tribunal a évalué le préjudice de jouissance et a condamné la S.C.I. JMG à verser des dommages et intérêts.
Accepté
Obligation de relogement
Le tribunal a reconnu le droit à l'indemnisation pour les frais de réinstallation en raison de l'insalubrité du logement.
Accepté
Aide juridictionnelle
Le tribunal a condamné la S.C.I. JMG à verser les frais d'avocat conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Rejeté
Loyers impayés
Le tribunal a constaté que le locataire n'était pas redevable de loyers en raison de l'arrêté d'insalubrité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 28 nov. 2025, n° 22/03639
Numéro(s) :	22/03639
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent LUCASPhilippe VELLE-LIMONAIRECoralie MAFFRE BAUGEKiêt NGUYENKauser TOORAWA
Cabinet(s) :	AVOXVLD AVOCATS
Parties :	S.A. MMA IARD, S.C.I. JMG

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AG

N° RG 22/03639 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RLIP

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Novembre 2025

[C] [B]

S.C.I. JMG

[Z] [R]

[T] [W]

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [T] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Novembre 2025

à M^e MAFFRE BAUGE et M^e NGUYEN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 28 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition le 12 novembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [C] [B], demeurant [Adresse 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018165 du 19/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

représenté par M^e Coralie MAFFRE BAUGE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

S.C.I. JMG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Z] [R], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Philippe VELLE-LIMONAIRE de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE, M^e Kauser TOORAWA, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [T] [W], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [T] [W], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 janvier 2017, la SCI JMG a donné à bail à Monsieur [C] [B] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à TOULOUSE (31000) moyennant un loyer mensuel initial de 390 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Monsieur [C] [B] a fait intervenir le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 11] qui a établi un rapport le 29 août 2022 constatant l’absence de pièce principale dont la superficie est au moins égale à 9m2, l’absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC) en état de fonctionnement, et l’absence de différentiel 30mA dans le tableau électrique.

Monsieur [C] [B] a en conséquence fait assigner par acte du 27 octobre 2022 la SCI JMG devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, Monsieur [C] [B] a sollicité de :

— constater que le logement loué par la SCI JMG n’est pas décent.

— l’autoriser à consigner les loyers auprès d’un compte séquestre ouvert en CARPA jusqu’à ce que les travaux de remise aux normes du logement soient effectués, conformément à l’avis du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 11],

— condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 400 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 22 janvier 2017, date de son entrée dans les lieux, et jusqu’à la date de leur cessation dûment constatée par le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de Toulouse,

— condamner enfin la SCI JMG au paiement d’une somme de 2.400 € directement à M^e Coralie MAFFRE BAUGÉ, en application de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 22/03639.

Par assignations en date des 17 février, 24 février et 2 mars 2023, la SCI JMG a fait respectivement appeler en cause Monsieur [Z] [R], l’ancien propriétaire de l’immeuble, Monsieur [T] [W], géomètre qui a procédé au mesurage des locaux litigieux et la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de Monsieur [T] [W] et a sollicité de :

— ordonner la jonction avec l’affaire initiée par Monsieur [C] [B] par exploit du

27 octobre 2022 et inscrite sous le numéro RG 22 / 3639,

— ordonner une expertise, commettant pour y procéder tel Expert qu’il plaira au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de céans, désigné, avec pour missions celles qui ont été exposées dans le corps de son acte d’appel en cause,

— mettre la provision de la rémunération de l’Expert à sa charge,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 23/01238.

A l’audience du 3 avril 2023, la jonction des affaires a été ordonnée et le renvoi de l’affaire a été effectué à l’audience du 5 juin 2023 date à laquelle, elle a été mise en délibéré au

11 septembre 2023.

A cette date, le dossier a fait l’objet d’une réouverture des débats par mention au dossier au 13 novembre 2023 et renvoyée à l’audience du 15 janvier 2024.

La SCI JMG a par ailleurs fait signifier par actes des 19 et 27 décembre 2023 une assignation valant avenir d’audience pour l’audience du 15 janvier 2024 respectivement à Monsieur [Z] [R] et à Monsieur [T] [W].

Après renvois, à l’audience du 13 février 2025, Monsieur [C] [B], représenté par son conseil a sollicité dans ses dernières conclusions de :

— constater que le contrat de bail le liant à la SCI JMG a été suspendu du fait de l’arrêté d’insalubrité à compter du 16 décembre 2022,

— constater qu’il a quitté le logement le 30 avril 2024, soit plus de trois mois avant l’abrogation de l’arrêté d’insalubrité autorisant une remise en location du bien au 1er août 2024,

— condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 400 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 22 janvier 2017, date de son entrée dans les lieux, et jusqu’à la date de son départ des lieux le 30 avril 2024, soit une somme de 34.800 €,

— condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 1.038,69 € à titre d’indemnisation pour ses frais de réinstallation, conformément à l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation,

— condamner enfin la SCI JMG au paiement d’une somme de 3.600 € directement à M^e Coralie MAFFRE BAUGÉ, en application de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions Monsieur [C] [B] a fait valoir un trouble de jouissance constant depuis l’entrée dans le logement ayant persisté jusqu’à son départ.

Il a également fait valoir la mauvaise foi de la bailleresse concernant sa demande reconventionnelle de règlement des loyers et des charges.

Il a soutenu par ailleurs que les prétendues dégradations que la bailleresse a évoqué n’étaient nullement étayées ni dans leur principe, ni dans leur montant.

La SCI JMG représentée par son conseil a sollicité dans ses dernières conclusions (n°2) de rejeter toutes conclusions comme étant contraires et particulièrement mal fondées.

A titre principal, elle a demandé de débouter Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire, en application des dispositions des articles 1604, 1616 et suivants, 1641 et suivants, 1648 et suivants du code civil, elle a sollicité de condamner, in solidum, Monsieur [R], vendeur, ainsi que Monsieur [W], géomètre, et sa compagnie d’assurances, la SA MMA IARD, à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge.

A titre reconventionnel, elle a sollicité de condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 8 862,57 € au titre des loyers et charges arréragés et au titre des dommages causés au bien couvrant la période du mois d’octobre 2022 à mars 2024.

A titre subsidiaire, elle a demandé de condamner in solidum, Monsieur [R], vendeur, ainsi que Monsieur [W], géomètre, et sa compagnie d’assurances, la SA MMA IARD, au paiement de la somme de 8 862,57€ au titre des loyers et charges arréragés, outre des dommages causés au bien, couvrant la période du mois d’octobre 2022 à avril 2024, en réparation du préjudice subi par la SCI JMG.

En tout état de cause, elle a demandé de condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI JMG a soutenu avoir toujours déféré promptement aux demandes de Monsieur [C] [B].

Concernant la décence du logement, elle a indiqué que la VMC était fonctionnelle lorsque le logement a été donné en location en 2017 et n’avoir été informée de son dysfonctionnement au même titre que le problème du disjoncteur différentiel qu’au mois de septembre 2022.

Elle a également affirmé en ce qui concerne la superficie de la pièce principale que confrontée à des difficultés financières elle s’était résolue à mandater un architecte qui avait proposé la suppression d’une petite cloison afin d’obtenir les 9m2 requis et que si la proposition a été validée par le Service Communal d’Hygiène et de Santé, le locataire s’est initialement opposé aux travaux requis, qui ont été finalement réalisés et validés par la commune permettant à la préfecture de lever l’arrêté d’insalubrité.

Elle a par ailleurs soutenu concernant la période de calcul de l’indemnisation sollicitée par le demandeur que ce dernier ne s’étant pas acquitté des loyers et charges ne saurait prétendre à une d’indemnité au titre du préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, elle a indiqué concernant ses demandes à l’encontre de l’assureur que l’attestation d’assurance de Monsieur [W] qu’elle verse aux débats couvrant la date du sinistre permet de mobiliser la garantie de la compagnie d’assurance MMA IARD.

Elle a soutenu que Monsieur [W] avait commis une faute dans le mesurage du logement entraînant sa responsabilité mobilisant ainsi la garantie de la compagnie d’assurance MMA IARD.

Elle a de même soutenu concernant Monsieur [R] que son action n’était pas forclose et qu’il s’agissait d’un problème de conformité puisque le logement vendu était destiné à l’habitation ce qui s’est révélé impossible au regard des constatations établies par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 11] et qu’elle n’avait découvert cette non-conformité qu’à la suite du rapport du service de la Mairie précité.

Elle a enfin soutenu que la cloison litigieuse existait au moment du constat de Monsieur [W] dont elle a soulevé le caractère douteux des observations indiquant que la porte d’entrée et la fenêtre n’étaient pas correctement positionnés sur le rapport.

Monsieur [Z] [R], représenté par son conseil, a sollicité le rejet des dernières conclusions (n°2) de la SCI JMG ainsi que de la pièce n°22 transmise très tardivement.

Il a sollicité également au titre de ses dernières conclusions (n°4) de :

— écarter des débats le plan de la 4e prétendue page de la pièce n°21 de la SCI JMG,

— débouter la société JMG de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions à son encontre,

— la condamner à lui payer 2000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une indemnité de procédure de 3000€ et les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [R] a fait valoir que l’action de la SCI JMG était irrecevable compte tenu de la forclusion et de la prescription de ses demandes .

Elle a également soutenu que l’action de la SCI JMG était infondée.

La SA MMA IARD représentée par son conseil a sollicité de :

— débouter la SCI JMG de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, en ce compris sa demande d’expertise, laquelle n’est fondée sur aucun motif légitime ;

— la condamner à lui payer une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner tout succombant aux dépens.

La SA MMA a soutenu que le contrat d’assurance de Monsieur [W] avait été résilié à effet du 1er juillet 2008 et indiqué cependant n’avoir pu retrouver du fait de leur ancienneté les pièces relatives à cette résiliation.

Elle a conséquence indiqué qu’aucune garantie n’était due à Monsieur [W].

Elle a également soutenu l’absence de faute de Monsieur [W] lors de son mesurage qu’elle a estimé conforme à la réglementation.

Elle a fait valoir qu’en tout état de cause, il n’était pas démontré que la superficie privative était inférieure de plus de 1/20éme à celle calculée par ce dernier.

Elle a en outre soutenu que l’insalubrité à laquelle il était conclu résultait également d’autres causes totalement étrangères au mesurage réalisé.

Elle a enfin soutenu qu’il n’existait aucun motif légitime à la voir participer à une mesure d’expertise qui ne saurait la concerner.

Convoqué initialement par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2024 puis par avenir d’audience en date du 27 décembre 2023 pour l’audience du 15 janvier 2024 à 14 h, délivré dans les conditions prévues à l’article 659 du code de procédure civile, puis par courrier du greffe, Monsieur [T] [W] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 puis prorogé au 16 mai 2025.

Par jugement avant dire droit du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de ce siège a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 septembre 2025 et invité pour cette date la SCI JMG à justifier de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [T] [W] par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile suite à la délivrance de l’avenir à assignation en date du 27 décembre 2023 et les parties notamment Monsieur [Z] [R] si elles le souhaitaient invitées à répondre aux conclusions et pièces communiquées tardivement par la SCI JMG.

Il a en conséquence été sursis à statuer sur toutes les demandes et l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ont été réservés.

A l’audience du 11 septembre 2025, Monsieur [C] [B], représenté par son conseil a sollicité dans ses dernières conclusions de :

— constater que le contrat de bail liant à la SCI JMG a été suspendu du fait de l’arrêté d’insalubrité à compter du 16 décembre 2022,

— condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 400 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 22 janvier 2017, date de son entrée dans les lieux, et jusqu’à la date de son départ des lieux le 30 avril 2024, soit une somme de 34.800 €,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions Monsieur [C] [B] a fait valoir un trouble de jouissance constant depuis l’entrée dans le logement ayant persisté jusqu’à son départ.

Il a également fait valoir la mauvaise foi de la bailleresse concernant sa demande reconventionnelle de règlement des loyers et des charges.

Il a soutenu par ailleurs que les prétendues dégradations que la bailleresse a évoquées n’étaient nullement étayées ni dans leur principe, ni dans leur montant.

La SCI JMG représentée par son conseil a sollicité dans ses dernières conclusions (n°2) de rejeter toutes conclusions comme étant contraires et particulièrement mal fondées.

A titre principal, elle a demandé de débouter Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes.

A titre reconventionnel, elle a sollicité de condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 8.862,57 € au titre des loyers et charges arréragés et au titre des dommages causés au bien couvrant la période du mois d’octobre 2022 à mars 2024.

A titre subsidiaire, elle a demandé de condamner in solidum, Monsieur [R], vendeur, ainsi que Monsieur [W], géomètre, et sa compagnie d’assurances, la SA MMA IARD, au paiement de la somme de 8 862,57€ au titre des loyers et charges arréragés, outre dommages causés au bien, couvrant la période du mois d’octobre 2022 à avril 2024, en réparation du préjudice subi par la SCI JMG.

La SCI JMG a soutenu avoir toujours déféré promptement aux demandes de Monsieur [C] [B].

Elle a soutenu que Monsieur [W] avait commis une faute dans le mesurage du logement entraînant sa responsabilité mobilisant ainsi la garantie de la compagnie d’assurance MMA IARD.

Elle a de même soutenu concernant Monsieur [R] que son action n’était pas forclose ni prescrite et qu’il s’agissait d’un problème de conformité puisque le logement vendu était destiné à l’habitation ce qui s’est révélé impossible au regard des constatations établies par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 11] et qu’elle n’avait découvert cette non-conformité qu’à la suite du rapport du service de la Mairie précité.

Monsieur [Z] [R], représenté par son conseil, a sollicité au titre de ses dernières conclusions (n°4) de :

— écarter des débats le plan de la 4e prétendue page de la pièce n°21 de la SCI JMG,

— débouter la société JMG de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions à son encontre,

— la condamner à lui payer 2.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une indemnité de procédure de 3.000€ et les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [R] a fait valoir que l’action de la SCI JMG était irrecevable compte tenu de la forclusion et de la prescription de ses demandes.

Elle a également soutenu que l’action de la SCI JMG était infondée.

Par ailleurs, Maître [P] [M] a succédé à Maître [J], conseil initial de la SA MMA IARD parti à la retraite.

La SA MMA IARD, représentée par son conseil, a sollicité de :

— débouter la SCI JMG de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, en ce compris sa demande d’expertise, laquelle n’est fondée sur aucun motif légitime ;

— la condamner à lui payer une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner tout succombant aux dépens.

Elle a conséquence indiqué qu’aucune garantie n’était due à Monsieur [W].

Elle a également soutenu l’absence de faute de Monsieur [W] lors de son mesurage qu’elle a estimé conforme à la réglementation.

Elle a fait valoir qu’en tout état de cause, il n’était pas démontré que la superficie privative était inférieure de plus de 1/20éme à celle calculée par ce dernier.

Elle a en outre soutenu que l’insalubrité à laquelle il était conclu résultait également d’autres causes totalement étrangères au mesurage réalisé.

Elle a enfin soutenu qu’il n’existait aucun motif légitime à la voir participer à une mesure d’expertise qui ne saurait la concerner.

Assigné initialement par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2024 puis par avenir d’audience en date du 27 décembre 2023 pour l’audience du 15 janvier 2024 à 14 h, délivré dans les conditions prévues à l’article 659 du code de procédure civile, puis par courrier du greffe, Monsieur [T] [W] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le conseil de la SCI JMG a produit l’accusé réception du courrier adressé par l’huissier à la dernière adresse connue de Monsieur [T] [W] en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La procédure est en conséquence régulière

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA SUSPENSION DU CONTRAT DE BAIL DU FAIT DE L’ARRÊTÉ D’INSALUBRITÉ

En application de l’article L521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation:

« Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction. »

Conformément à l’article L521-2 I du Code de la construction et de l’habitation « .(…) Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. ».

En l’espèce, suivant enquête en date du 26 août 2022 suite à un signalement en date du

4 août 2022 réalisée par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de Toulouse (Pièce 4 [B]), le préfet de la région Occitanie a pris un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement litigieux en date du 16 décembre 2022, notifié le même jour à la SCI JMG relevant notamment que ledit logement présentait un caractère impropre à l’habitation du fait de l’absence de pièce principale dont la superficie est au moins égale à 9m2 après déduction des parties formant cul de sac d’une largeur inférieure à 2 mètres.

L’arrêté précité relève également une absence d’interrupteur différentiel 30mA en tête de ligne du tableau électrique et l’absence de fonctionnement de la VMC dans le logement.

Il a été en conséquence fait injonction à la SCI JMG de mettre fin à la mise à disposition du local à des fins d’habitation et de procéder au relogement de l’occupant dans un délai de

3 mois à compter de la notification de l’arrêté et de réaliser tous les travaux nécessaires pour empêcher toute utilisation du local aux fins d’habitation.

Monsieur [B] a quitté les lieux le 30 avril 2024 et l’abrogation de l’arrêté préfectoral de traitement l’insalubrité du logement litigieux est intervenue le 2 juillet 2024.

Le contrat de bail liant Monsieur [B] à la SCI JMG a en conséquence été suspendu à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à son départ du logement litigieux le 30 avril 2024.

II- SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR TROUBLE DE JOUISSANCE

Le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, de remettre au locataire un logement décent, de lui délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible de ce logement et de le garantir des vices ou défauts cachés de nature à y faire obstacle.

L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, il est constant que le rapport de constatations d’insalubrité du Service Communal d’Hygiène et de Santé du 29 août 2022 (Pièce 4 [B]) a relevé que le système de ventilation de l’ensemble du logement n’était pas conforme, la VMC ne fonctionnant pas, ainsi que la non sécurisation de l’installation électrique du logement en raison de l’absence d’interrupteur différentiel 30mA en tête de ligne du tableau.

Concernant la VMC, il est relevé qu’aucun signalement de son dysfonctionnement n’est intervenu avant le rapport du 29 août 2022.

La SCI JMG fait valoir s’être rapprochée du Syndic lequel lui aurait précisé que les travaux avaient été votés par la copropriété pour sa réfection et que depuis les travaux avaient été réalisés et le problème résolu.

Le tribunal relève cependant que si la SCI JMG justifie de l’état de marche de la VMC au mois de septembre 2017, et qu’aucun signalement du locataire n’est intervenu avant le rapport de constatations du 29 août 2022, elle ne justifie pas de sa remise en état de marche avant le 6 juillet 2023 (Pièce 10 JMG) de sorte que Monsieur [B] en considération des obligations du bailleur a nécessairement subi un préjudice pour la période courant du 29 août 2022 au 6 juillet 2023.

Si Monsieur [B] conteste le bon état de marche de la VMC à la date du

28 septembre 2017 et verse aux débats une attestation de témoin (Pièce 11 [B]), cet élément apparaît insuffisant, ne reposant sur aucun élément objectif, pour corroborer ses allégations.

Concernant l’absence d’interrupteur différentiel 30mA en tête de ligne du tableau, il convient de relever que si la SCI JMG fait valoir l’ignorance de son dysfonctionnement en raison d’une absence de signalement par Monsieur [B], il lui appartenait en sa qualité de bailleresse de le garantir des vices ou défauts cachés de nature à faire obstacle à la jouissance paisible des lieux.

Par ailleurs, si ledit désordre est relevé dans le rapport de constatations du 29 août 2022 et notifié à la SCI JMG le 7 octobre 2022 (Pièce 5 JMG) ce n’est qu’au mois de décembre 2022 que la mise en sécurité est intervenue.

En outre, il sera relevé que le logement litigieux était également, en raison de l’absence de pièce principale dont la superficie est au moins égale à 9m2 après déduction des parties formant dégagement ou cul de sac d’une largeur inférieure à

2 mètres, impropre à l’habitation du fait de sa nature et de sa configuration tel que relevé par le rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé en date du 26 août 2022, entériné par l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 16 décembre 2022.

Le logement litigieux constituait en conséquence dès le début de la location un danger pour la santé et la sécurité physique de la personne l’occupant.

Si la SCI JMG soutient que sa proposition de réaménagement de la pièce principale par la suppression d’une cloison afin d’obtenir les 9m2 requis a été acceptée par le Service Communal d’Hygiène, il apparaît que ledit service en réponse au courrier de demande de confirmation par écrit sollicité par la bailleresse de son acceptation de la proposition de réaménagement de l’appartement afin de lever l’arrêté d’insalubrité, lui a répondu que seule « une visite sur place d’un inspecteur de salubrité, assermenté et habilité peut permettre, si les désordres ont été résolus, de lever l’insalubrité totale » du logement, ce qui n’apparaît pas comme une acceptation de sa proposition. (Pièces 10 et 11 JMG).

Si de même elle fait valoir le refus du locataire par courriel du 4 décembre 2023 puis par courrier officiel du conseil de ce dernier le 5 décembre 2023 (Pièce 15 et 16 JMG) de faire réaliser les travaux proposés à ce titre par courrier officiel du 20 novembre 2023 (Pièce 14 JMG) ce qui traduirait sa mauvaise foi et sa volonté évidente de batte monnaie et d’occuper un logement sans pour autant en payer la contrepartie financière, il importe de rappeler que l’arrêté préfectoral d’insalubrité lui faisait injonction de mettre fin à la mise à disposition du local à des fins d’habitation et procéder au relogement de l’occupant dans un délai de

3 mois à compter de la notification de l’arrêté et de réaliser tous les travaux nécessaires pour empêcher toute utilisation du local aux fins d’habitation.

Il est constant en tout état de cause que ce n’est que le 2 juillet 2024 soit plus de deux mois après le départ de Monsieur [B] des lieux que l’arrêté préfectoral d’insalubrité a été abrogé et après rapport du Service Communal et d’Hygiène en date du 24 juin 2024 constatant l’achèvement des travaux.

Le préjudice de jouissance de Monsieur [B] est en conséquence caractérisé depuis son entrée dans les lieux soit le 22 janvier 2017 jusqu’à son départ non contesté au mois d’avril 2024 fondant son droit à obtenir réparation à ce titre.

Le préjudice de jouissance allégué par Monsieur [B] sera évalué à la somme de 140 euros par mois pour la période courant du 22 janvier 2017 au 31 décembre 2022.

La SCI JMG sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9.980,64 euros [(71 mois x 140 euros) + (140/31 jours x 9 jours)] pour l’indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur [B].

Il sera précisé que Monsieur [B] a été dispensé du paiement du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2023 en vertu de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 16 décembre 2022, jusqu’à son départ au mois d’avril 2024 indemnisant en conséquence son préjudice pour la période précitée de sorte qu’il ne peut solliciter une nouvelle indemnisation à ce titre.

III- SUR L’INDEMNISATION DES FRAIS DE RÉINSTALLATION

En application de l’article L521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation, « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Aux termes de l’article 1331-23 du code de la santé publique : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. »

En l’espèce, il est constant que l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2022 visant par ailleurs l’article 1331-23 du code de la santé publique a enjoint à la SCI JMG de mettre fin à la mise à disposition du local à des fins d’habitation en raison des désordres relevés.

Monsieur [B] a quitté le logement litigieux le 30 avril 2024 et justifie s’acquitter d’un loyer d’un montant de 346,23 euros (Pièce 14 [B]).

La SCI JMG sera en conséquence et en application des dispositions précitées condamnée à lui verser la somme de 1038,69 euros à titre d’indemnisation pour ses frais de réinstallation.

IV- SUR LA DEMANDE DE LA SCI JMG D’ÊTRE RELEVÉE ET GARANTIE PAR MONSIEUR [T] [W], LA SA MMA IARD ET MONSIEUR [Z] [R]

La SCI JMG sollicite d’être relevée et garantie par Monsieur [W] et sa compagnie d’assurance, ainsi que par Monsieur [R] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

L’article 4-1 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti tel que modifié par le Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété dispose que « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Il sera rappelé que l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent précise que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation devenu R.156-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il s’en déduit que pour qu’un logement soit considéré comme habitable, il doit soit disposer d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ou disposer d’un volume habitable de 20 mètres cubes calculé en tenant compte des surfaces planchers sous plafond de 1,80 mètre.

Le tribunal relève tant au titre du rapport de constatations d’insalubrité (Pièce 4 JMG) qu’au titre de l’arrêté préfectoral d’insalubrité qu’il n’est pas fait référence au volume habitable mais uniquement à la superficie en mètres carrés de la pièce principale.

En l’espèce, tel qu’il est par ailleurs rappelé par la SCI JMG le rapport de constatations d’insalubrité du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de Toulouse (Pièce 4 JMG) indique une absence de pièce principale dont la superficie est au moins de 9 m2 précisant que la configuration triangulaire de la pièce ne permet pas de prendre en compte la partie formant un cul de sac d’une largeur inférieure à 2 mètres.

Il est relevé que les constatations du Service Communal d’Hygiène visaient à établir l’habitabilité du logement litigieux, à rechercher notamment si le logement disposait d’une pièce principale de surface minimale de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20m.

Or, les mesures destinées à rechercher si le logement disposait d’une pièce principale de surface minimale de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 mètres ne peuvent être utilisées pour déterminer la superficie de la partie privative du lot au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti tel que modifié par le Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 aux termes desquels doivent être prises en compte les parties des locaux d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre et ne prévoyant pas par ailleurs la déduction de locaux ou partie de locaux d’une largeur inférieure à 2 mètres.

Si la SCI JMG soutient que le certificat de mesurage (Pièce 2 JMG) a été établi en prévision de la vente litigieuse [R]/SCI JMG portant sur un bien à usage d’habitation et que Monsieur [W] avait également été mandaté pour des missions relatives aux diagnostics techniques et ne pouvait ignorer la destination des certificats à établir, il est indiqué sur ledit certificat de mesurage que la mission confiée à ce dernier était de « procéder au mesurage de la partie privative des biens (…) afin de satisfaire aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en vue de reporter leur superficie dans un acte de vente à venir. ».

Il en découle que Monsieur [W] n’avait pas pour mission de déterminer l’habitabilité des locaux litigieux et qu’il ne lui incombait aucune obligation d’information à ce titre de sorte que n’est pas caractérisée à son encontre une faute entraînant sa responsabilité.

La responsabilité de Monsieur [T] [W] et de son assureur d’alors la SA MMA IARD ne saurait en conséquence être engagée à ce titre.

La SCI JMG sera en conséquence déboutée de sa demande de les voir condamner in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par ailleurq, Monsieur [Z] [R], appelé en la cause en sa qualité de vendeur du bien litigieux, oppose à la SCI JMG la forclusion et la prescription de son action.

Il soutient qu’en application des dispositions d’ordre public de l’article 46 de la loi du

10 juillet 1965 l’action de la SCI JMG aurait dû intervenir dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente dans la mesure où une partie des réclamations concerne la surface vendue.

La SCI JMG soutient pour sa part qu’il ne s’agit pas d’une contestation concernant la superficie vendue mais bien d’un litige relatif à une superficie d’une pièce principale inférieure aux textes réglementaires, rendant ainsi le logement insalubre et qu’en conséquence les dispositions d’ordre public de l’article 46 précité n’ont pas vocation à s’appliquer.

Elle soutient qu’il s’agit d’un problème de conformité puisque le logement vendu était destiné à l’habitation, ce qui s’est révélé impossible au regard des constatations établies par le Service Communal d’Hygiène et de Santé.

Elle fait valoir également que le logement lui avait été vendu comme un bien décent éligible à la location et que sa salubrité est assise sur le certificat de mesurage de Monsieur [W] faisant état d’un séjour de 13,082 mètres erroné, soutenant par ailleurs que ce dernier avait manqué à son obligation puisqu’il n’avait pas signalé que l’espace vital prévu aux dispositions de l’article 40-3 du règlement sanitaire départemental n’était pas effectif.

Elle soutient concernant la prescription quinquennale opposée par Monsieur [R] qui fait valoir le point de départ de la responsabilité contractuelle à compter du jour de la vente que la non-conformité du bien n’a été portée à sa connaissance qu’à compter de la communication du rapport établi par le Service Communal d’Hygiène et de Santé.

Le tribunal relève tel que soutenu par la SCI JMG que sa demande ne vise pas à obtenir la diminution du prix de vente en raison d’une contestation concernant la superficie vendue mais plutôt une action en garantie au titre d’un défaut de conformité dudit bien de sorte que les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables.

L’action de la SCI JMG à l’encontre de Monsieur [Z] [R] n’est pas en conséquence forclose.

En application de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, contrairement aux affirmations de Monsieur [R], si le point de départ de la responsabilité contractuelle pour violation par le vendeur de son obligation de délivrance conforme peut se situer au jour de la vente c’est à la condition que le défaut de conformité ait été apparent au jour de la vente.

Il est constant que le bien litigieux vendu par Monsieur [Z] [R] est un appartement à usage d’habitation situé dans un immeuble en copropriété.

Le certificat de mesurage de la superficie du logement litigieux réalisé par Monsieur [T] [W] indique au titre de la pièce principale litigieuse une mesure de 13,939 mètres carrés.

Il est constant que les mesures réalisées par le Service d’Hygiène et de Santé n’ont pas pris en compte la partie du logement formant un cul de sac d’une largeur inférieure à

2 mètres et ont établi en conséquence, tel que corroboré par l’arrêté préfectoral du

16 décembre 2022, l’insalubrité des locaux ne permettant pas de mettre ledit logement à disposition aux fins d’habitation.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le logement litigieux ait été habité avant l’acte de vente et postérieurement.

La SCI JMG verse par ailleurs aux débats l’acte de vente auquel est annexé une attestation du Service Communal d’Hygiène et de Santé en date du 13 janvier 2005 indiquant que le logement ne faisait pas l’objet d’un arrêté préfectoral concluant à son insalubrité ou à une interdiction d’habiter, ni de mise en demeure du préfet d’avoir à mettre fin à son local.

Le tribunal relève cependant que l’acte de vente comporte une clause « Notion de logement décent-avertissement » par laquelle le notaire avertissait explicitement la SCI JMG des conditions requises pour la caractérisation d’un logement décent, « conditions obligatoires pour toute location sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit » (Pièce 1 page 8 JMG), de sorte qu’il lui appartenait avant de proposer le logement pour une location de s’assurer de son habitabilité et de sa décence ce qui lui aurait permis dès la première mise à disposition du bail de s’apercevoir du défaut de conformité affectant le bien.

S’il n’est pas justifié des mises à disposition antérieures du logement à usage d’habitation, le tribunal relève que le contrat de bail de Monsieur [C] [B] a été conclu le

22 janvier 2017 indiquant par ailleurs que le dernier loyer appliqué au précédent locataire date du 28 décembre 2016, de sorte que la demande d’être relevée et garantie de toute condamnation à l’encontre de Monsieur [R] sur le fondement du défaut de conformité apparaît en conséquence prescrite.

S’agissant de la demande sur le fondement de l’existence de vices cachés, Monsieur [Z] [R] indique ignorer la provenance et la personne ayant installé la cloison dont la suppression a permis de mettre fin à l’insalubrité du logement.

Il soutient que ladite cloison n’a pas été constatée par le diagnostiqueur [W] avant la vente intervenue et que ce serait la SCI JMG qui l’aurait elle-même installée réduisant de ce fait la surface de la pièce principale.

La SCI JMG fait valoir cependant que la page 3 du rapport de Monsieur [W] conclu à l’existence du placard litigieux tandis que Monsieur [R] soutient qu’il n’est fait mention d’aucune cloison séparative dans la pièce du séjour et qu’un placard n’est pas une cloison.

Le tribunal relève cependant qu’un croquis est joint au certificat de mesurage versé aux débats faisant état tant du coin cuisine que du placard allégués, l’existence d’une cloison, et que ledit croquis ne présente aucun meuble amovible ou fixe dans ledit logement.

Il n’est pas établi en conséquence que la cloison litigieuse ait été installée postérieurement à l’acte de vente.

Si au regard de l’ensemble des constatations qui précèdent, il est constant que le bien litigieux a été acquis pour être mis à disposition à usage d’habitation et que l’arrêté préfectoral de décembre 2022 a conclu à son inhabitabilité en raison d’une part de la superficie inférieure à 9 mètres carrés de la pièce principale et des désordres affectant la VMC et l’installation électrique, le tribunal rappelle que le logement décent doit alternativement, soit disposer d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit disposer d’un volume habitable de 20 mètres cubes calculé en tenant compte des surfaces planchers sous plafond de 1,80 mètre.

Or, tel que précédemment relevé le rapport de constatations du Service Communal d’Hygiène et l’arrêté préfectoral de traitement d’insalubrité ne font mention que de la présence d’une pièce principale de 9 mètres carrés sans aucune autre mention du volume habitable du logement ce d’autant plus que la simple suppression d’une cloison de 60 centimètres de large sur 220 centimètres de hauteur et 5 centimètres d’épaisseur a permis de remédier à la difficulté liée à la superficie litigieuse.

Il n’est pas en conséquence justifié dans ces conditions de l’inhabitabilité du bien acquis constitutif d’un vice caché d’autant plus que la SCI JMG était également informée par l’arrêté préfectoral de traitement d’insalubrité du 16 décembre 2022 en son article 9 qu’elle disposait de la possibilité de contester cette décision conformément aux règles applicables en matière de contentieux administratif.

La SCI JMG sera en conséquence également déboutée de sa demande d’être relevée et garantie par Monsieur [Z] [R] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’écarter des débats le plan de la 4ème page de la pièce n°21 de la SCI JMG dès lors, tel que soutenu par cette dernière elle-même, que le rapport dont il est issu a été sollicité en prévision de la vente future du logement et n’impacte pas la solution du litige.

V- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 8 862,57 € AU TITRE DES LOYERS ET CHARGES ARRÉRAGÉS

En l’espèce, la société JMG sollicite la condamnation de Monsieur [B] à lui payer somme de 8 862,57 € au titre des loyers et charges arréragés outre les dommages causés au bien couvrant la période du mois d’octobre 2022 à mars 2024.

Il convient de rappeler que le logement litigieux a fait l’objet d’un arrêté de traitement d’insalubrité en date du 16 décembre 2022 notifié par le Service Communal d’Hygiène de la Mairie de [Localité 11] le même jour par courrier recommandé (Pièce 8 JMG).

L’abrogation de l’arrêté précité est intervenue le 2 juillet 2024 soit postérieurement au départ du locataire de sorte qu’à compter du mois de janvier 2023 jusqu’au départ du locataire au mois d’avril 2024, celui-ci n’était redevable d’aucun loyer en principal, la bailleresse ne justifiant pas pour la période précitée des charges imputables au locataire sortant.

Il n’est pas contesté cependant que les loyers des mois d’octobre à décembre 2022 n’ont pas été acquittés par Monsieur [B].

Si Monsieur [B] soutient à ce titre qu’il n’est redevable que de la part de loyer hors CAF soit la somme de 470 euros et fournit une attestation de paiement de la CAF en date du 26 septembre 2022 (Pièce 7 [B]), il ne justifie aucunement des sommes versées par ledit organisme à la bailleresse à ce titre pour la période précitée.

Il y a lieu en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 1.313,46 euros, en deniers ou quittance, à ce titre pour la période précitée.

En outre, si la SCI JMG fait valoir au titre de sa demande une indemnisation des dommages causés au bien loué, elle ne justifie aucunement des frais engagés, s’agissant notamment du radiateur (Pièce 18 JMG).

Concernant le remplacement du volet roulant de la fenêtre intervenu peu de temps après la prise à bail du logement litigieux, il n’est pas établi que sa dégradation relève du locataire ou d’une simple vétusté, aucun état des lieux n’étant versé aux débats par les parties à ce titre.

Par ailleurs, le tribunal ayant fait en partie droits aux demandes de la SCI JMG concernant notamment la demande en paiement au titre des loyers et charges arréragés, sa demande à titre subsidiaire de condamnation au paiement in solidum de Monsieur [R], de Monsieur [W] et la SA MMA est devenue sans objet.

VI- SUR LA DEMANDE DE MONSIEUR [Z] [R] POUR PROCÉDURE ABUSIVE

L’exercice d’une voie de recours constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’autant qu’il est démontré qu’il ait été mis en œuvre de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce par Monsieur [Z] [R] à l’encontre de la SCI JMG.

Monsieur [Z] [R] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

VII- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI JMG partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

La SCI JMG sera condamnée à verser la somme de 1500€ à Maître Coralie MAFFRE BAUGÉ, sur les fondements combinés de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle, Monsieur [C] [B] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JMG sera par ailleurs condamnée à verser respectivement à Monsieur [Z] [R] et à la SA MMA IARD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande à ce titre.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement avant dire droit du 16 mai 2025,

DIT que le contrat de bail conclu entre Monsieur [C] [B] et la SCI JMG a été suspendu du fait de l’arrêté d’insalubrité à compter du 1er janvier 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [C] [B] a quitté le logement litigieux le 30 avril 2024 ;

CONDAMNE la SCI JMG à payer à Monsieur [C] [B] la somme de 9.980,64 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI JMG à verser à Monsieur [C] [B] la somme de 1.038,69 euros à titre d’indemnisation pour ses frais de réinstallation ;

DECLARE non forclose et en conséquence recevable l’action de la SCI JMG à l’encontre de Monsieur [Z] [R] ;

DECLARE prescrite la demande de la SCI JMG sur le fondement du défaut de conformité du l’appartement vendu à l’encontre de Monsieur [Z] [R] ;

DEBOUTE la SCI JMG de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [T] [W], de la SA MMA IARD et de Monsieur [Z] [R] de la relever et la garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter des débats le plan de la 4ème page de la pièce n°21 de la SCI JMG ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la SCI JMG la somme de 1.313,46 euros au titre des loyers et charges impayés en deniers oui quittances et DIT que les sommes éventuellement versées par la CAF pour les mois d’octobre à décembre 2022 viendront en déduction de la condamnation prononcée ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues respectivement par la SCI JMG et Monsieur [C] [B] ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [R] de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la SCI JMG pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI JMG à verser à Maître Coralie MAFFRE BAUGÉ la somme de 1500 euros sur les fondements combinés de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JMG à verser respectivement à Monsieur [Z] [R] et à la SA MMA IARD la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI JMG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JMG aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente