TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Manuel RAISON

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/11231

N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJ3

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de RESIDENCE “[Adresse 8]” sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE DU GRAND [Localité 9] & STATES, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDERESSE

S.C.I AUDRAN

[Adresse 1]

[Localité 6]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11231 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJ3

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Audran est propriétaire des lots de copropriété n°7, 19 et 28 d’un immeuble situé au [Adresse 4]), usuellement appelé « [Adresse 10] ».

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 15 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI [Adresse 8] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 25 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a cette fois mis en demeure la SCI Audran de lui payer la somme de 5 272,00 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 4 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCI Audran en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 21 septembre 2023.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de:

— condamner la SCI Audran au paiement de la somme de 6 902,64 euros, au titre des charges arrêtées au 25 août 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2022 ;

— condamner la SCI Audran au paiement de la somme de 822,79 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner la SCI Audran au paiement de la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

— condamner la SCI Audran au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI Audran au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), la SCI Audran n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 8] est propriétaire des lots 7, 19 et 28 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2019, 6 juillet 2020, 9 décembre 2021 et 24 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont disposent le défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 25 août 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 8], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6 902,64 euros.

La SCI [Adresse 8] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 25 mars 2022 sur la somme de 5 272,00 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 822,79 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour des rappels et mises en demeure adressées les 1er septembre 2020, 22 septembre 2020, 22 novembre 2020, 3 décembre 2020, 12 mars 2021, 15 juin 2021, 20 mars 2022 et 11 mai 2023 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les « courriers RAR concernant les trois containers » adressés les 26 mars 2021 et 4 avril 2021, le « courrier RAR du 8 mars 2021 », ainsi que la mise en demeure du 19 juillet 2021, relative à un « sinistre », ne sont pas liés à la présente instance et ne constituent donc pas des frais de recouvrement nécessaires.

De même, à l’examen des pièces versées au débat, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la signification d’un commandement de payer par exploit d’huissier le 14 octobre 2021, ni d’une sommation de faire le 31 mars 2022.

Les 162,00 euros facturés le 15 juillet 2022 au titre d’une mise en demeure apparaissent redondants avec ceux facturés le 20 mars 2022 (« frais dossier lettre comminatoire avocat »), et correspondant au courrier d’avocat daté du 25 mars 2022.

Les 558,00 euros facturés le 21 septembre 2022 au titre de la « matrice cadastrale » ne constituent pas non plus des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges de copropriété, au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Enfin, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi de dossier contentieux ou de remise d’un dossier à un huissier ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l’espèce.

En conséquence, la SCI [Adresse 8] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 204,89 euros [0,85 + 33,60 + 0,85 + 33,60 + 33,60 + 33,60 + 35,00 + 33,79] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la SCI [Adresse 8] au paiement de la somme de 822,79 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’existence de dispositions spécifiques régissant le paiement des charges de copropriété, d’ordre public, interdit cependant qu’il soit fait application du régime de la responsabilité extra-contractuelle (generalia specialibus non derogant).

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 8] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [Adresse 8] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de juillet 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 8] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11231 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJ3

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Audran, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 8] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  6 902,64 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 25 août 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 sur la somme de 5 272,00 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  204,89 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président