RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/01733 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HIZD

NAC : 5BB Baux professionnels – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. KATRESS

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 521.319.392,

Dont le siège social est sis :

demeurant [Adresse 3]

— [Localité 4]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Stéphane CAMPANARO, membre de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

S.A.S. THERM’INOVA

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 892.416.694,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Claire BROUILLER, membre de la SELARL MB AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Monsieur Julien FEVRIER, vice-président

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

lesquels ont délibéré conformément à la loi

N° RG 23/01733 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HIZD – jugement du 27 novembre 2025

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 16 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sci Katress est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à Gisors (27) depuis le 23 mai 2011.

Elle a acquis ce bien auprès de la Sas Société Métallurgique du Vexin (désignée sous l’appellation SMV).

Il a été convenu que la société venderesse conserverait l’usufruit des bâtiments pour une durée de 21 ans à compter de la cession.

Un bail commercial a été conclu entre la Sci Katress et la Sas Société Métallurgique du Vexin le 1er juin 2011, pour une durée de neuf ans, au titre de l’occupation du terrain sur lequel sont implantés les bâtiments.

Entre 2015 et 2017, deux baux de sous-location ont été conclus entre la Sas Société Métallurgique du Vexin et les sociétés Like Mirror et Logic Export, tout en étant approuvés par la société Katress.

Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de commerce d’Evreux a ouvert une procédure de redressement judiciaire contre la Sas Société Métallurgique du Vexin.

Par jugement du 14 janvier 2021, le tribunal de commerce a arrêté un plan de cession au profit de M. [W] [B], qui a été substitué par la société Therm’inova.

Par jugement du 25 février 2021, la Sas Société Métallurgique du Vexin a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Se plaignant de subir diverses voies de fait en lien avec des travaux non autorisés sur le site du [Adresse 5] à Gisors (27), la société Katress a assigné la Sas Therm’inova devant le tribunal judiciaire d’Evreux par acte d’huissier de justice du 9 mai 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 janvier 2025, la société Katress demande au tribunal de :

« Vu le bail commercial du 1er juin 2011,

Vu la voie de fait,

Vu la jurisprudence,

Vu les articles 56, 115 et 700 du code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal de :

IN LIMINE LITIS

A titre principal,

JUGER l’assignation délivrée le 09 mai 2023 à la société THERM’INOVA régulière, et donc déclarer l’ensemble des demandes de la société SCI KATRESS recevables à son encontre ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER la régularisation de l’assignation délivrée le 09 mai 2023 à la société THERM’INOVA,

JUGER l’assignation délivrée le 09 mai 2023 à la société THERM’INOVA régulière, et donc déclarer l’ensemble des demandes de la société SCI KATRESS recevables à son encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société THERM’INOVA à procéder à ses frais à la démolition des ouvrages qu’elle a édifié sur la propriété de la société SCI KATRESS, ainsi que la remise des lieux en l’état où ils se trouvaient avant la construction de la dalle et l’installation des citernes, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard dans la quinzaine qui suivra la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER la société THERM’INOVA à procéder à ses frais au remplacement de l’arbre abattu par un nouvel arbre de mêmes dimensions et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard dans la quinzaine qui suivra la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER la société THERM’INOVA à procéder aux réparations nécessaires à la remise en état du pilier en béton qu’elle a endommagé et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard dans la quinzaine qui suivra la signification de la décision à intervenir.

Par conséquent,

CONDAMNER la société THERM’INOVA à verser la somme de 3.000 euros à la société SCI KATRESS sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société THERM’INOVA aux entiers dépens ».

A l’appui de ses demandes, la société Katress fait valoir que :

La société défenderesse occupe les lieux donnés à bail à la société SMV sans autorisation préalable de la société Katress ;Des travaux ont été réalisés sans son accord sur le terrain dont elle est propriétaire (terrassement, dalle béton, citernes à gaz, raccordement des citernes par une tranchée, groupe électrogène industriel, pilier béton endommagé) ;L’assignation est régulière ;L’occupation des lieux et les travaux constituent un trouble manifestement illicite ;La voie de fait est une notion reprise dans le droit civil ;Elle a régularisé l’exposé des moyens de fait et de droit par conclusions et il n’y a donc plus de grief contre l’assignation ;La constatation d’une voie de fait ouvre droit à réparation ;La société défenderesse est l’auteure des travaux réalisés sans droit ni titre ;Les travaux ont été réalisés sur le terrain et non sur les bâtiments ;La société défenderesse est occupante sans droit ni titre ;Une servitude de passage ne permet pas de faire passer des canalisations dans le sous-sol du terrain sauf si le titre instituant celle-ci le prévoit ;La société défenderesse ne justifie pas pouvoir se prévaloir des droits de la société SMV ;Elle n’avait pas l’obligation d’assigner le liquidateur judiciaire de la société SMV ;La société défenderesse doit procéder aux travaux de remise en état.

Dans ses dernières écritures notifiées le 24 novembre 2024, la société Therm’inova demande au tribunal de :

« Vu les articles 31 et 122 du Code de procédure civile,

In limine litis,

Prononcer la nullité de l’assignation délivrée à la Société THERM’INOVA par exploit d’huissier en date du 9 mai 2023,

En tout état de cause,

Débouter la SCI KATRESS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI KATRESS au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC

Condamner la SCI KATRESS aux entiers dépens ».

La société Therm’inova fait valoir que :

L’acte d’achat du bien immobilier concerné prévoit que le lot 1 est grevé d’un droit d’accès et de passage de canalisations, flux et réseaux divers au profit des lots 2 et 3 ;Le plan de cession de la société SMV a été arrêté au profit de la société Therm’inova ;La nullité de l’assignation doit être prononcée faute de mentionner un fondement juridique précis ;La notion de voie de fait est un terme qui concerne les personnes publiques et ne peut permettre de connaître le fondement sur lequel elle doit se défendre ;Le fondement juridique est une condition essentielle au respect du contradictoire ;L’assignation doit être annulée faute de mentionner un fondement juridique ;Le terrain est loué par la liquidation judiciaire de la société SMV et l’usufruit des bâtiments appartient également à cette société ;L’action doit être dirigée vers le locataire principal du terrain et usufruitier des bâtiments ;L’ayant-droit du bâtiment peut réaliser des travaux sur le terrain ;L’absence de mise en cause de l’ayant-droit rend l’action irrecevable ;La preuve de l’implication de la société Therm’inova n’est pas rapportée ;Le droit de passage de canalisation, flux et réseaux implique un droit d’enfouissement ;Aucune voie de fait n’est justifiée.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assignation

Vu l’article 789 du code de procédure civile qui prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1 ° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formulées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

6 ° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Vu l’article 802 du même code qui précise que lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Vu l’article 791 du même code qui dispose que le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768 (conclusions adressées au tribunal).

En l’espèce, la société Therm’inova n’a pas soulevé devant le juge de la mise en état par des conclusions distinctes sa demande d’annulation de l’assignation qui figure dans ses dernières écritures adressées au tribunal, ce alors que le juge de la mise en état lui a rappelé cette difficulté par message RPVA. Aucun incident n’a donc pu être fixé par le juge de la mise en état.

L’exception de procédure était visée dans les conclusions au fond déposées avant l’ordonnance de clôture, de sorte qu’elle n’est pas survenue ou ne s’est pas révélée après la clôture.

La société Therm’inova n’est donc plus recevable à opposer une exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation à ce stade de la procédure.

L’exception de procédure soulevée, tirée de la nullité de l’assignation, est donc irrecevable.

Sur la demande principale de remise en état des lieux

La société Katress fonde sa demande sur l’existence d’une voie de fait.

Elle ne vise effectivement aucune base légale précise pour appuyer sa demande.

Vu l’article 12 du code de procédure civile qui prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Vu l’article 545 du code civil qui précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est de principe qu’il n’y a voie de fait de la part de l’administration, justifiant, par exception au principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire pour en ordonner la cessation ou la réparation, que dans la mesure où l’administration soit a procédé à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision, même régulière, portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété, soit a pris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’extinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative.

En l’espèce, il n’est ni prétendu, ni démontré, que l’administration serait à l’origine des travaux litigieux.

Il n’y a donc pas de voie de fait contrairement à ce qu’indique la société Katress.

La demande fondée sur l’existence d’une voie de fait doit donc être rejetée.

Si la société Katress invoque dans ses écritures une occupation par la société défenderesse sans droit ni titre, des locaux précédemment évoqués, elle ne sollicite pas pour autant l’expulsion de celle-ci.

En outre, elle précise que par jugement du 14 janvier 2021, le tribunal de commerce d’Evreux a arrêté un plan de cession au profit de M. [W] [B], qui a été substitué par la société Therm’inova.

S’agissant des seules demandes soumises au tribunal, qui ne sont que des demandes de remise en état des lieux suite à des travaux non autorisés, la société Katress invoque un trouble manifestement illicite et le fait que la société défenderesse aurait réalisé lesdits travaux sans droit, ni titre.

Mais, la société Katress ne démontre pas que la société Therm’inova serait l’auteure des travaux litigieux, alors que cette dernière le conteste.

Le procès-verbal de constat versé aux débats par la demanderesse ne permet pas de déterminer l’époque de réalisation des travaux litigieux, ni l’auteur de ces travaux.

Les demandes principales de remise en état de la société Katress seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Katress, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Katress sera condamnée à payer à la société Therm’inova une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société Katress à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la demande d’annulation de l’assignation soulevée par la société Therm’inova devant le tribunal ;

DECLARE recevables toutes les demandes de la société Katress ;

REJETTE toutes les demandes principales de la société Katress concernant la remise en état des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7] (27), ainsi que sa demande accessoire au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la Sci Katress aux dépens ;

CONDAMNE la Sci Katress à payer à la Sas Therm’inova une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,