TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00638 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYQ7

[Q] [S]

C/

[X] [K] épouse [B]

[Z] [B]

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 31 Mars 2026 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2] (GUYANE)

Comparant – Assisté de Maître Anne-Laure BUZIT de la SCP SCP PONCET BEIGNET BUZIT, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [X] [K] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Maître Carole BAISSAS, Avocat au Barreau de l’EURE

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître Carole BAISSAS, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 21 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat conclu le 5 septembre 2023, M. [Q] [S] a donné à bail à M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] (ci-après M. et Mme [B]) une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 890 euros et 100 euros à titre de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 24 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Q] [S] a fait signifier à M. et Mme [B] un commandement de payer les loyers le 21 mars 2024 visant la clause résolutoire ; puis il les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par actes de commissaire de justice du 13 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

Après quatre renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 21 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [Q] [S], comparant et assisté par son Conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience. Il a ainsi sollicité du tribunal de voir :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. et Mme [B]

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation dudit bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

En toute hypothèse,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais risques et périls des défendeurs ;

— condamner M. et Mme [B] à lui payer la somme actualisée de 24.040,63 euros, décompte arrêté au 25 janvier 2026, déduction faite des 60 euros payés par les époux [B] pour le ramonage de la cheminée, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;

— condamner M. et Mme [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé représentant la somme de 918,99 euros plus 100 euros de charges soit au total 1.018,99 euros pour chaque mois d’occupation ultérieure et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [B] à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous frais accessoires ;

— débouter M. et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ailleurs, il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de sa demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, il soutient que les locataires n’ont jamais payé régulièrement leur loyer, de sorte qu’une dette s’est formée et n’a pas été apurée dans le délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire. Il estime que les loyers étaient dus dès la prise d’effet du bail dès lors que le retard dans la remise des clefs n’est du qu’aux locataires et que la provision sur charges avait vocation à financer l’entretien du jardin mais également la taxe d’ordure ménagère, l’entretien de la chaudière et le ramonage de la cheminée. Il ajoute que c’est en raison du manque de diligence des locataires que l’entretien du jardin n’a pas pu être réalisé, mais reconnait que le ramonage a été financé par les locataires.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement, M. [Q] [S] fait valoir au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’en l’absence de reprise du paiement des loyers, aucun délai ne peut leur être accordé et qu’ils ne démontrent pas être en capacité d’apurer la dette.

Par ailleurs, il fait valoir sur le fondement de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du crédit n°2022-120 du 30 janvier 2002 que les désordres allégués par les défendeurs ne sont pas justifiés ou n’affectent pas l’usage du logement. Selon lui, aucune mise en conformité n’a donc lieu d’être ordonnée et aucun préjudice de jouissance du logement ne peut lui être imputé. S’agissant de la demande de réduction du loyer, il indique que les locataires ne fournissent pas les modalités de calcul et doivent donc être déboutés à ce titre. Enfin, il estime que l’entretien de la fosse septique ne doit intervenir que tous les cinq ans, de sorte qu’elle ne justifie pas une diminution du loyer.

M. et Mme [B], représentés par leur Conseil, se réfèrent ainsi à leurs conclusions déposées le 15 octobre 2025 et au courrier officiel du 19 janvier 2026. Ils demandent au tribunal de :

— débouter M. [Q] [S] de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater que le loyer n’est dû qu’à compter du 24 octobre 2023 et fixer le montant du loyer pour ce mois au prorata du nombre de jours d’occupation, soit 8 jours ;

— condamner M. [Q] [S] à procéder aux travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

— réparation de la gouttière située au-dessus de la fenêtre de la lingerie ;

— mise en place d’une arrivée d’air derrière le poêle à bois ;

— mise en place d’une VMC dans la cuisine et dans la salle de bains ;

— réparation du garde-corps du palier ;

— réparation du portail ;

— remise en état du jardin ;

— mise en place des robinets sur les radiateurs ;

— réparations des nombreuses infiltrations en refaisant l’étanchéité des parois latérales enterrées comme préconisé par l’expert ;

— ordonner à M. [Q] [S] de justifier, une fois les travaux refaits, d’un constat de décence du logement ;

— ordonner la diminution du loyer mensuel de 500 euros et en conséquence le fixer à la somme de 390 euros au lieu de 890 euros à compter du 24 octobre 2023 et jusqu’à réalisation parfaite des travaux ;

— fixer à compter de la réalisation des travaux et transmission du constat de décence le loyer à la somme de 832 euros au lieu de 890 euros ;

— dire que la provision pour charge est sans objet ;

— octroyer des délais de paiement sur une durée de 2 ans pour le règlement de la dette locative ;

— condamner M. [Q] [S] à leur verser la somme de 1.800 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi ;

— condamner M. [Q] [S] à leur verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils font valoir que leur entrée dans le logement avait été conditionnée par l’agence au premier versement des loyers et que le rendez-vous de remise des clefs n’a été fixé par l’agence que 14 jours après le paiement, de sorte qu’ils n’ont eu la jouissance du logement qu’à compter du 24 octobre 2023. De plus, ils estiment que la provision sur charge demandée dans le loyer est sans objet, M. [Q] [S] n’ayant pas procédé à la taille des arbres et des haies, ni à l’entretien de la chaudière et au ramonage de la cheminée.

Au soutien de leur demande de travaux et de réduction des loyers, ils font valoir, au visa du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002, que le logement présente divers défauts le rendant indécent. Ils font également valoir qu’alors que le contrat de bail mentionnait le raccordement au tout à l’égout, il fonctionne en réalité avec une fosse septique, les contraignant à effectuer des vidanges. Par ailleurs, ils déclarent que la superficie habitable réelle du logement n’est pas de 114 m2 comme indiqué dans le contrat de bail, mais de 106,5 m2. Ils en concluent que le loyer doit être réduit de 500 euros.

Enfin, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, ils sollicitent l’autorisation pour M. et Mme [B] de se libérer de la dette en vingt-quatre mensualités.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer et de prouver les faits propres à fonder leurs prétentions, l’article 7 du même code prévoyant que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat.

I. SUR LES DEMANDES DE M. ET MME [B] AUX [Localité 4] DE TRAVAUX DE MISE EN CONFORMITÉ DU LOGEMENT :

En application des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans ses articles 2 et 3 que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Si, pour caractériser l’indécence du logement, le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut toutefois se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, y compris lorsque la partie adverse y a été régulièrement appelée.

En revanche, la responsabilité du bailleur à ce titre n’est pas conditionnée par la preuve d’une faute et il ne peut s’exonérer de ses obligations que par la preuve d’une cause étrangère ayant les caractéristiques de la force majeure. De plus, s’agissant d’une obligation d’ordre public, ni l’acceptation des lieux en l’état, ni la parfaite connaissance des lieux, ni même des clauses particulières dans le bail prévoyant des contreparties telles que la faiblesse du loyer ou la possibilité de faire des travaux ne peuvent être admises pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut solliciter sa mise en conformité. Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

— Sur l’installation d’une VMC dans la cuisine et dans la salle de bains

L’article 2, 6° du décret du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que « 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Le bailleur n’est donc pas tenu d’installer une VMC mais seulement d’assurer la possibilité d’une aération suffisante du logement qui peut se faire soit par des dispositifs d’ouverture, soit par des dispositifs de ventilation.

L’absence de VMC dans la cuisine et la salle de bain constatée selon le procès-verbal en date du 29 mars 2024 par Me [P] [D], commissaire de justice à [Localité 5], ne constitue donc pas un motif d’indécence du logement, l’aération étant d’ailleurs permise par des dispositifs d’ouverture. De plus, l’expertise privée réalisée à la demande de M. et Mme [B] par M. [Z] [V] le 15 janvier 2026 qui mentionne un déficit d’aération n’est corroborée par aucune autre pièce et ne démontre donc pas de manquement à l’obligation du bailleur d’assurer une aération suffisante.

En conséquence, M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande de travaux à ce titre.

— Sur la mise en place d’une arrivée d’air derrière le poêle à bois

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que « 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

S’il ressort à la fois du procès-verbal de constat de commissaire de justice et du rapport d’expertise privée que le poêle à bois est dépourvu d’arrivée d’air, M. et Mme [B] ne démontrent pas que ce dispositif est contraire aux lois et règlement. A cet égard, la facture établie le 11 octobre 2024 par M. [G] [O] pour le ramonage ne comporte aucune mention dans l’encadré réservé au constat des non-conformités apparentes.

En conséquence, M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande de travaux à ce titre.

— Sur la réparation du garde-corps du pallier

Aux termes de l’article 2 6° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 « les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage »

Il résulte du procès-verbal de constat du 29 mars 2024 que « le garde-corps en bois du palier est branlant », ce que confirme le rapport d’expertise privée du 15 janvier 2026. Un défaut de fixation du garde-corps entraîne par définition le risque qu’il cède, de sorte qu’il ne remplit pas pleinement sa fonction.

Par conséquent, M. [Q] [S] sera condamné à faire réparer le garde-corps du palier dans les conditions précisées au dispositif. Afin d’assurer son exécution, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 10 euros par jour de retard en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la réparation du portail

Aucune disposition n’impose au bailleur d’assurer la clôture des extérieurs. Dès lors, le bon fonctionnement du portail d’accès au jardin, qui, en tout état de cause, « est maintenu fermé par une chaîne, posée par les requérants » d’après le procès-verbal de constat du 29 mars 2024 n’est pas un critère de décence du logement.

Par conséquent, M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la réparation de la porte d’entrée

L’article 2, 1° et 2° du décret du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que « les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation » et qu’elles doivent présenter « une étanchéité à l’air suffisante. »

Or, le rapport d’expertise privée en date du 15 janvier 2026 relève que la porte d’entrée est dépourvue de barre de seuil et partant, qu’elle n’est pas étanche. Le rapport est corroboré sur ce point par le procès-verbal de constat du 29 mars 2024 qui relève un jour sous le talon de la porte d’entrée, visible sur la photographie annexée.

Par conséquent, la porte d’entrée ne répond pas aux exigences de décence du logement et M. [Q] [S] sera condamné à faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer son étanchéité, dans les conditions prévues au dispositif. Afin d’assurer sa bonne exécution, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la réparation de la gouttière au-dessus de la fenêtre de la lingerie

Aux termes de l’article 2, 3° du décret du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 la décence du logement suppose que « la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ».

En l’espèce, s’il ressort du procès-verbal de constat du 29 mars 2024 que « la gouttière est percée au-dessus de la fenêtre de la lingerie », M. et Mme [B] ne démontrent pas en quoi cela entraîne un risque pour la santé et la sécurité des personnes. Il n’est donc pas démontré que ce désordre rend le logement indécent.

Par conséquent, M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande de réparation de la gouttière.

— Sur la remise en état du jardin

L’état du jardin ne constitue pas un critère de décence du logement.

La demande de M. et Mme [B] sera donc rejetée.

— Sur l’installation des robinets sur les radiateurs

M. et Mme [B] n’invoquent aucun moyen de fait au soutien de leur prétention. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la réfection de l’étanchéité des parois latérales enterrées

En application de l’article 2, 1° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, « le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ».

Le procès-verbal de constat du 29 mars 2024 relève la présence de moisissures sur le lambris mural du garage, ce que confirme le rapport d’expertise du 15 janvier 2026. En effet, après dépose d’une partie du lambris, l’expert met en évidence d’importantes marques d’humidité sur le mur, couvert de salpêtre. Il est établi au regard de ces pièces concordantes que le mur enterré du garage ne protège pas le logement contre l’humidité et ce alors que le garage est intégré à la maison d’habitation, de sorte que le critère de décence susmentionné n’est pas respecté. Le jugement rendu le 5 décembre 2017 est sans incidence sur ce point dès lors que les infiltrations ont été constatées au mois de janvier 2026.

En conséquence, M. [Q] [S] sera condamné à procéder aux travaux d’étanchéité du mur enterré du garage. Afin d’assurer sa bonne exécution, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 15 euros par jour de retard en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE COMMUNICATION D’UN CONSTAT DE DÉCENCE DU LOGEMENT :

M. et Mme [B] n’invoquent aucun moyen au soutien de cette demande qui sera donc rejetée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR PRÉJUDICE DE JOUISSANCE :

Les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi et le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de son obligation, à moins qu’il ne prouve que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le demandeur doit prouver l’existence d’un dommage, d’une faute contractuelle et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le logement donné à bail à M. et Mme [B] ne respecte pas les critères de décence. Certains désordres, tel que le défaut d’étanchéité de la porte d’entrée et l’humidité du mur du garage, nuisent gravement à l’usage du logement. Il convient également de tenir compte, pour évaluer le préjudice, de la durée pendant laquelle M. et Mme [B] ont subi ces désordres, soit vingt mois entre leur entrée dans les lieux et la date de l’audience.

Par conséquent, M. [Q] [S] sera condamné à leur payer la somme de 90 euros par mois, soit 1.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

IV. SUR LA DEMANDE DE M. [Q] [S] EN PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est quant à lui tenu de délivrer et de garantir au locataire un logement décent.

M. [Q] [S] produit un décompte démontrant que M. et Mme [B] restent lui devoir la somme de 24.040,63 euros au titre des loyers et charges impayés, sur la période du 1er septembre 2023 au 1er janvier 2026 (terme de janvier 2026 inclus).

A) Sur la date d’effet du bail

Le défaut de paiement par le locataire du premier loyer ou du dépôt de garantie ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, de sorte que la remise des clefs au locataire ne peut être subordonnée à la réception des fonds.

Il résulte des articles 1217, 1219 net 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution lorsque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance rend impossible l’occupation du logement.

En l’espèce, il ressort des stipulations contractuelles que « le bail prendra effet le 1er septembre 2023 ». Cependant, les échanges de mails entre M. et Mme [B] et l’agence de gestion immobilière ainsi que M. [Q] [S] montrent que la remise des clefs a été conditionnée à tort au paiement du premier loyer, du dépôt de garantie et des frais d’agence. En l’absence de remise des clefs, les locataires étaient dans l’impossibilité d’occuper le logement, de sorte qu’ils sont bien fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution. La pièce n°18 du bailleur, dont il n’est pas possible de vérifier qu’il s’agit effectivement d’une retranscription fidèle des messages échangés avec les locataires, est dépourvue de force probante et ne démontre donc pas que l’entrée dans les lieux a été repoussée à l’initiative des locataires. Les mails versés aux débats ne mentionnent quant à eux que le défaut de paiement.

Par conséquent, les loyers ne sont dus qu’à compter du 24 octobre 2023, date non contestée de la remise des clefs.

Il convient donc de déduire la somme de 1.550,32 euros de la dette locative (890 euros au titre des loyers du mois de septembre 2023 + 660,32 euros au titre des loyers jusqu’au 23 octobre 2023 inclus).

B) Sur la demande de réduction du loyer de M. et Mme [B]

1) Sur la superficie du logement

En application de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut toutefois se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, y compris lorsque la partie adverse y a été régulièrement appelée.

En l’espèce, selon le contrat de bail la surface habitable du logement est de 114 m2, ce que contredit le rapport d’expertise du 15 janvier 2026 selon lequel elle est en réalité de 106,5 m2. Néanmoins, une expertise privée non contradictoire ne suffit pas à elle seule à démontrer que les mentions du contrat de bail concernant la superficie du logement sont erronées.

La réduction du loyer n’est donc pas justifiée sur ce fondement.

2) Sur l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif

Si M. et Mme [B] produisent une attestation du Maire de la Commune de [Localité 6] en date du 20 septembre 2024 affirmant que " l’ensemble de la commune de [Localité 6] n’est pas équipée d’un système d’assainissement collectif dit « tout à l’égout » contrairement à ce qui est mentionné dans le bail, ils ne démontrent pas en quoi l’obligation de procéder à la vidange justifie une réduction du loyer, notamment au regard de la fréquence à laquelle ils doivent y procéder, de sa durée et de son coût.

Ils seront déboutés de leur demande de réduction du loyer à ce titre.

3) Sur l’indécence du logement

En application des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans ses articles 2 et 3 que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Si, pour caractériser l’indécence du logement, le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut toutefois se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, y compris lorsque la partie adverse y a été régulièrement appelée.

En revanche, la responsabilité du bailleur à ce titre n’est pas conditionnée par la preuve d’une faute et il ne peut s’exonérer de ses obligations que par la preuve d’une cause étrangère ayant les caractéristiques de la force majeure. De plus, s’agissant d’une obligation d’ordre public, ni l’acceptation des lieux en l’état, ni la parfaite connaissance des lieux, ni même des clauses particulières dans le bail prévoyant des contreparties telles que la faiblesse du loyer ou la possibilité de faire des travaux ne peuvent être admises pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article 6, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, au regard des développements qui précèdent, aucune réduction de loyer ne peut être accordée au titre de l’absence de VMC, d’arrivée d’air dans le poêle à bois ni au titre de l’état du portail.

Les locataires invoquent également le défaut de conformité du garde-corps, ne justifiant pas avoir alerté le bailleur sur ce point, y compris après l’avoir fait constater par un commissaire de justice. De même, ils n’apportent aucune précision sur l’importance du défaut de fixation et le risque qui en résulte. Dès lors, les locataires n’apportent aucun élément démontrant que le défaut de fixation du garde-corps du palier est tel qu’il entraîne un risque justifiant la réduction du loyer dans l’attente de sa mise en conformité.

Ils n’invoquent pas d’autres désordres au soutien de cette demande.

Par conséquent, M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande tendant à la réduction du loyer.

C) Sur le paiement des provisions pour charges

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une provision mensuelle pour charges à hauteur de 100 euros, au titre de l’entretien de la chaudière au gaz, du ramonage de la cheminée, de l’élagage du saule, de la taille des arbres fruitiers et haie en cyprès ainsi que du paiement de la taxe d’ordures ménagères.

M. [Q] [S] produit les avis de taxe foncière pour les années 2023, 2024 et 2025 démontrant que les locataires étaient redevables des sommes suivantes au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

—  2023 : 57,77 euros compte-tenu de l’entrée dans les lieux le 24 octobre 2023,

—  2024 : 285 euros

—  2025 : 290 euros.

En revanche, il est constant que l’entretien du jardin n’a pas été effectué, de sorte qu’aucune dette de ce chef n’est imputable aux locataires à ce stade, sans préjudice des sommes qui pourront éventuellement être réclamées au titre de l’entretien des extérieurs après état des lieux de sortie.

De même, le bailleur ne conteste pas que l’entretien de la chaudière et le ramonage ont été réglés directement par les locataires qui ne sont redevables d’aucune somme supplémentaire à ce titre.

Il conviendra donc de déduire du décompte le montant des provisions sur charges mensuelles (2.800 euros au 1er janvier 2026, la régularisation des charges de l’année 2026 n’ayant pas encore eu lieu). En revanche, les locataires restent redevables de la somme de 632,17 euros au titre des charges effectivement exposées par M. [Q] [S].

***

En conclusion, le montant de la dette locative est de 20.322,48 euros (24.040,63 euros – 1.550,32 euros – 2.800 euros + 632,17 euros).

Par conséquent, M. et Mme [B] seront donc condamnés au paiement de la somme de 20.322,48 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 03 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de janvier 2026 inclus).

Enfin, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, M. et Mme [B] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail dans les limites de la demande formulée, soit 918,99 euros. En revanche, compte-tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’y inclure la provision sur charge de 100 euros.

Dans les limites des demandes formulées, les époux [B] seront condamnés conjointement au paiement de l’arriéré locatif et solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

V. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION :

A) Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 17 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 mars 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause VIII) et le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. et Mme [B] le 21 mars 2024 pour un montant en principal de 4.210 euros.

Il est constant, ainsi que cela ressort de l’historique du compte, que ce commandement est demeuré infructueux plus de six semaines.

Bien que réclamant le rejet de l’ensemble des demandes de M. [Q] [S], M. et Mme [B] n’invoquent aucun moyen de fait pour contester l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 mai 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de M. et Mme [B] sera ordonnée.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

VI. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT DES LOCATAIRES :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 24 mois compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Toutefois, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que M. et Mme [B] n’ont effectué aucun versement depuis le mois de février 2025, de sorte que la condition de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience n’est pas remplie.

En outre, compte-tenu du quantum de la dette et de ses revenus, M. et Mme [B] ne démontrent pas être en capacité de la régler.

Compte-tenu de ces éléments, les conditions légales n’étant pas réunies, M. et Mme [B] seront déboutés de la demande de délais de paiement.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte-tenu de l’issue du litige, les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Compte-tenu de ce qui précède et en application de l’article 700 du code de procédure civile, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [Q] [S] à refixer ou faire refixer le garde-corps du palier dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute pour lui de ce faire, il sera redevable d’une astreinte de 10 euros par jour de retard jusqu’au 31 juillet 2026 ;

CONDAMNE M. [Q] [S] à faire installer une porte d’entrée étanche à l’air et à l’eau dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute pour lui de ce faire, il sera redevable d’une astreinte de 20 euros par jour de retard jusqu’au 31 juillet 2026 ;

CONDAMNE M. [Q] [S] à faire étanchéifier les murs enterrés du garage dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute pour lui de ce faire, il sera redevable d’une astreinte de 15 euros par jour de retard jusqu’au 31 juillet 2026 ;

DÉBOUTE M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] de leurs demandes de réparation de la gouttière, de mise en place d’une arrivée d’air derrière le poêle à bois et d’une VMC dans la cuisine et dans la salle de bain, de réparation du portail, de remise en état du jardin et de mise en place de robinets sur les radiateurs ;

DÉBOUTE M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] de leur demande de communication d’un constat de décence ;

CONDAMNE M. [Q] [S] à payer à M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] de leur demande de réduction du loyer ;

CONDAMNE conjointement M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] à payer à M. [Q] [S] la somme de 20.322,48 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026 (terme de janvier 2026 inclus) ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉCLARE recevable l’action de M. [Q] [S] en constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 04 et 05 septembre 2023 entre d’une part M. [Q] [S] et M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] concernant l’appartement situé une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] sont réunies à la date du 03 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE conjointement M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] à payer à M. [Q] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, soit 918,99 euros, à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] d’une part et M. [Q] [S] d’autre part, à supporter chacun la moitié des dépens ;

DÉBOUTE M. [Z] [B] et Mme [X] [K] épouse [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [Q] [S] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.