RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 septembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00614 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QETR

PRONONCÉE PAR

Anna PASCOAL, Vice-Présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 9 juillet 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LAMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE, substitué par Maître Véronique MIRLAND, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LE OPSO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe YOUSSIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1171

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 12 juin 2024, la SCI LAMA, propriétaire de locaux commerciaux situés à Savigny-Sur-Orge et donnés à bail à la SAS LE OPSO, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 1103 et suivants et 1224 à 1229 du code civil, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, compte tenu des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail,

— ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de la SAS LE OPSO, ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— autoriser la SCI LAMA à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS LE OPSO à payer à la SCI LAMA :

— la somme de 14.556,13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023,

— indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuels, à compter du 2 juillet 2024, et cela jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— la somme de 300 euros au titre de frais d’évacuation des encombrants,

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023.

A l’appui de ses demandes, la SCI LAMA expose que :

— elle a donné à bail commercial à la SAS LE OPSO des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], composés d’un local commercial, d’un garage et réserve, d’une cave et d’un parking moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 12.360 euros, pour une durée de 9 ans à compter du 15 août 2021,

— la SAS LE OPSO a manqué à ses obligations puisqu’elle n’a pas réglé les loyers des mois de juin et juillet 2023, outre la régularisation des charges.

— par courrier daté du 1er septembre 2023, la SCI LAMA l’a donc mise en demeure de régulariser la situation, en vain,

— la SCI LAMA a alors été contrainte de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS LE OPSO en date du 20 septembre 2023, réclamant la somme de 7.379,50 euros en principal, qui est demeuré infructueux,

— selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, il reste dû la somme de 14.556,13 euros.

A l’audience du 9 juillet 2024, la SCI LAMA, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, précisant s’opposer à la demande de délais de paiement de suspension des effets de la clause résolutoire et indiquant s’en remettre au tribunal quant aux virements réalisés par la SAS LE OPSO.

La SAS LE OPSO, représentée par avocat, a reconnu oralement le principe et le quantum de la dette, qu’elle a actualisé de ses virements d’un montant de 4.450 euros, et s’est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles, au visa de l’article 1345-5 du code civil et de l’article L145-41 du code de commerce, elle sollicite que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que lui soient accordés des délais de paiement afin d’apurer sa dette, précisant accepter les frais d’encombrements et de procédure sollicités.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI LAMA justifie, par la production du bail du 15 août 2021, de la mise en demeure datée du 1er septembre 2023, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et du décompte actualisé au mois de juillet 2024 inclus, que sa locataire, la SAS LE OPSO, a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, le 20 septembre 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 21 octobre 2023.

Le maintien dans les lieux de la SAS LE OPSO causant un préjudice à la SCI LAMA, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 21 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SCI LAMA fait valoir à l’audience du 9 juillet 2024, que la SAS LE OPSO reste à lui devoir la somme en principal de 14.556,13 euros au titre des loyers, charges, taxes et d’indemnités d’occupation arrêtés au mois de juillet 2024 inclus et produit un décompte actualisé à cette date.

La SAS LE OPSO, n’établissant pas s’être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe de la dette, actualisant son montant à hauteur de 10.106,13 euros en déduisant les deux virements effectués le 8 juin 2024 pour un total de 4.450 euros.

En conséquence, l’obligation de la SAS LE OPSO de payer sa dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SAS LE OPSO à payer à la SCI LAMA au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable et reconnue de 10.106,13 euros.

La SAS LE OPSO sollicite un délai de 12 mois pour lui permettre d’apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI LAMA indique cependant s’opposer à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, avec apurement du passif par la mise en place d’un échéancier de 12 mois.

Il y lieu de prendre en compte la situation économique et la hausse des énergies, leurs effets sur la situation financière et les récents efforts de paiements consentis par la SAS LE OPSO en vue d’apurer le passif.

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

De plus, il convient de condamner la SAS LE OPSO à payer à la SCI LAMA la somme de 300 euros au titre des frais d’évacuation des encombrants, conformément à son accord.

La SAS LE OPSO sera également condamnée aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI LAMA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la cause résolutoire au 21 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SAS LE OPSO à payer, immédiatement et sans délai, avant le 15 septembre 2024, à la SCI LAMA la somme de 300 euros au titre de frais d’évacuation des encombrants ;

CONDAMNE la SAS LE OPSO à payer à la SCI LAMA la somme de 10.106,13 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée au mois de juillet 2024 inclus ;

SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS LE OPSO se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 11 mensualités d’un montant de 840 euros et d’une 12e mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 15 septembre 2024 et les suivants avant le 15 de chacun des mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS LE OPSO et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3], sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique,

— la SAS LE OPSO devra payer mensuellement à la SCI LAMA, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter du 21 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS LE OPSO à payer à la SCI LAMA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LE OPSO aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,