TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 1310

Références : R.G N° N° RG 25/00147 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRM7

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Mme [K] [L]

M. [S] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [K] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [E]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e CHAPULUT

+ 1CCC à M. [E]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 décembre 2011, la société IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 393,19 €, outre provisions sur charges de 155,63 €.

La société IMMOBILIERE 3F a, par courriel reçu le 12 août 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le 13 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 603,25 € selon décompte arrêté au 9 août 2024.

La société IMMOBILIERE 3F a attrait, par assignations délivrées le 10 décembre 2024 à étude, Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société IMMOBILIERE 3F sollicite de voir :

à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] à lui payer la somme de 5 709,17 €, due au titre de l’arriéré locatif (échéance incluse) avec intérêts de droit à compter de la date du commandement ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] à due concurrence ;

condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] à lui payer la somme de 800,00 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] en tous les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer ;

rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le 11 décembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 juin 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 922,39 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris avec un supplément de 90 ou 100 €.

Monsieur [S] [E], comparant en personne, demande à titre principal de renvoyer l’affaire pour lui permettre de solder la dette. En l’absence de renvoi, il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 90,00 € par mois en plus du loyer courant. Il sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Monsieur [S] [E] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement

que Madame perçoit des revenus professionnels à hauteur de 1 500 € dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et que lui-même n’a pas de revenus ;

qu’un dossier FSL va être déposé.

Madame [K] [L] n’est ni comparante ni représentée malgré sa convocation régulière.

La demanderesse déclare ne s’opposer ni aux délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il en résulte que Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] vivent avec leur fils de 30 ans, que Monsieur a également 3 enfants au Mali pour lesquels il verse 100 à 200 € par mois, que Monsieur a perdu son emploi à la suite de la crise sanitaire et qu’il n’a plus de ressources depuis fin 2022, que la demande RSA a été réfusée et qu’une demande de correction de la déclaration d’impôt sur les revenus 2023 est en cours; que des démarches sont envisagées pour déposer le dossier de retraite et APL, que Madame travaille en CDI mais ne peut assumer seule le paiement du loyer intégral, que leur fils travaille en intérim mais effectue peu de missions, qu’un accompagnement avec un conseiller en économie sociale et familiale a démarré, qu’un dossier FSL pourra être envisagé quand la situation financière sera stabilisée et la reprise du loyer effective depuis plus de 3 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de renvoi de Monsieur [E]

La demande de renvoi de Monsieur [S] [E] sera rejetée, celui-ci ayant déjà bénéficié d’un temps suffisant pour solder sa dette locative depuis l’assignation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 5), les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 9 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 922,39 €, hors dépens.

Malgré l’absence de la défenderesse, la somme réclamée à l’audience étant inférieure à celle résultant de l’assignation, l’actualisation sera effectuée.

Enfin, des sommes sont également facturées sous l’intitulé « Divers Multiservices » (166,91 €) dont il n’est pas justifié et qui seront également retranchées.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 166,91 € au 9 juin 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 755,48 € actualisée au 9 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 90,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de leur engagement et de l’absence d’opposition de la société IMMOBILIERE 3F, il convient par conséquent d’accorder à Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 90,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] le 13 août 2024, pour un montant principal de 4 603,25 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de leur souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux et la condamnation

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Civ. 3, 5 décembre 1984, pourvoi n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas d’expulsion le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de renvoi de Monsieur [S] [E] ;

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que le contrat signé le 21 décembre 2011 entre la société IMMOBILIERE 3F et Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 755,48 € (mille sept cent cinquante-cinq euros et quarante-huit centimes) actualisée au 9 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] à s’acquitter de cette somme en 20 mensualités, les 19 premières d’un montant de 90,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société IMMOBILIERE 3F, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 octobre 2024;

Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

en cas de maintien dans les lieux, la société IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; au besoin CONDAMNE in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [S] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 août 2024 ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE