TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00514 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZ2Z

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

Société [Localité 9]

C/

Mme [F] [N] [D] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M. [M] [O] régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE:

Madame [F] [N] [D] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à [Localité 9]

EXPOSE DU LITIGE

La société [Localité 9] se prévaut d’un bail donné à Madame [F] [N] [D] [L], concernant un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 559,51 €, outre provisions sur charges de 72,43 €.

Le 2 décembre 2024, la société [Localité 9] a fait délivrer à Madame [F] [N] [D] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 063,09 € selon décompte arrêté au 28 novembre 2024.

La société [Localité 9] a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 9 août 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 13 février 2025, la société [Localité 9] a attrait Madame [F] [N] [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société [Localité 9] sollicite de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut depaiement des loyers et des charges locatives ;

ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] [D] [L] ainsi que de tout ocupant de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique ;

autoriser la société [Localité 9] à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur place ou de les déménager dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [F] [N] [D] [L] ;

condamner Madame [F] [N] [D] [L] au paiement de la somme de 4 244,23 € pour les loyers et charges dus au 7 février 2025, avec intérêts à compter du commandement ;

condamner Madame [F] [N] [D] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’à son départ effectif des lieux ;

condamner Madame [F] [N] [D] [L] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame [F] [N] [D] [L] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024 et de l’assignation du 13 février 2025 ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le 14 février 2025, la société [Localité 9] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 juillet 2025.

Lors de l’audience, la société [Localité 9], représentée par Monsieur [M] [O], muni d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 391,94 €. Elle souligne que le bail a été égaré mais qu’il existe un bail verbal. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris. Elle déclare qu’elle est d’accord avec l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois et qu’elle sollicite la suspension des effets de la résiliation.

Madame [F] [N] [D] [L] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

La société [Localité 9] n’a pas indiqué avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement au profit de Madame [F] [N] [D] [L].

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société [Localité 9] verse aux débats un décompte arrêté au 2 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 391,94 €, hors dépens.

Malgré l’absence de la défenderesse, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société [Localité 9] sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame [F] [N] [D] [L] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (12,16 €).

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 9] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 12,16 € au 2 juillet 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [N] [D] [L] à payer à la société [Localité 9] la somme de 3 379,78 € actualisée au 2 juillet 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société [Localité 9] justifie avoir, le 9 août 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire

Aux termes des articles 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le décompte produit par la société [Localité 9] démontre que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plusieurs mois à compter du mois de mai 2024, même si des paiements sont tout de même intervenus. La gravité du manquement aux obligations est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du bail verbal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la résiliation

Cependant, l’article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [F] [N] [D] [L] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et a fait des efforts à ce titre lui permettant de commencer à résorber sa dette. En outre, la société [Localité 9] est d’accord pour que lui soient octroyés des délais de paiement malgré son absence à l’audience. Ces éléments justifient qu’il soit accordé à la défenderesse un délai pour régler l’arriéré de loyer.

Dans ces circonstances, il convient d’autoriser Madame [F] [N] [D] [L] à se libérer de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois, la résiliation du bail et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail n’étant prononcées qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

A compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglée, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’expulsion

La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non-respect de l’échéancier d’apurement de la dette.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [N] [D] [L], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024 et de l’assignation du 13 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société [Localité 9] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société [Localité 9] ;

CONDAMNE Madame [F] [N] [D] [L] à payer à société [Localité 9] la somme de 3 379,78 € (trois mille trois cent soixante-dix-neuf euros et soixante-dix-huit centimes) actualisée au 2 juillet 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [F] [N] [D] [L] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement intégral de la dette selon les modalités ci-dessus et du paiement du loyer courant, ainsi que des charges locatives, à la date d’exigibilité, le contrat de bail ne sera pas résilié ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, demeurée infructueuse, Madame [F] [N] [D] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société [Localité 9];

A défaut de respect de l’échéancier, et quinze jours après la date de présentation d’une mise en demeure d’avoir à le respecter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

PRONONCE la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier loyer impayé ou des mensualités d’apurement de la dette, au cours de l’échéancier précédemment fixé ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [N] [D] [L], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Madame [F] [N] [D] [L] à payer à la société [Localité 9] à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

En tout état de cause :

CONDAMNE Madame [F] [N] [D] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024 et de l’assignation du 13 février 2025 ;

DEBOUTE la société [Localité 9] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,