RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 août 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00564 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5K3

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. AFIL’IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Tony CAPPAI, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. PRISSY BEAUTY

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Martial JEAN de la SELARL NBJ AVOCAT, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la SCI AFIL’IMMO a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SARL PRISSY BEAUTY, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1217, 1224, 1225, 1728 et 1741 du code civil, L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à l’égard de la SARL PRISSY BEAUTY pour défaut de paiement des loyers dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL PRISSY BEAUTY et de tous occupants de leur chef des lieux situés au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 7], avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL PRISSY BEAUTY à compter de la résiliation du bail, au 23 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— Condamner la SARL PRISSY BEAUTY à payer à la SCI AFIL’IMMO l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner la SARL PRISSY BEAUTY à abandonner entre ls mains de la SCI AFIL’IMMO à titre provisionnel le dépôt de garantie versé en guise de clause pénale ;

— Condamner la SARL PRISSY BEAUTY à payer à la SCI AFIL’IMMO la somme provisionnelle de 10.621,52 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ;

— Rejeter toute demande contraire ;

— Condamner la SARL PRISSY BEAUTY à payer à la SCI AFIL’IMMO la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL PRISSY BEAUTY à payer les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024, de dénonciation au créancier inscrit et de signification de la présente assignation ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Appelée à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle la SCI AFIL’IMMO, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens développés aux termes de son acte introductif d’instance portant toutefois le quantum de sa demande de condamnation provisionnelle en paiement à la somme de 21.480,02 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de juillet 2025 inclus. Elle a également précisé oralement que le montant réclamé au titre du dépôt de garantie s’élève à la somme de 8.114,46 euros.

A l’appui de ses demandes, la SCI AFIL’IMMO expose que, par acte du 1er septembre 2019, elle a donné à bail commercial à la SARL PRISSY BEAUTY un local et une place de parking situés à LA VILLE-DU-BOIS, moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 1.890 euros, hors taxes la première année, 2.290 euros hors taxes la deuxième année et 2.490 euros hors taxes la troisième année, payable mensuellement et d’avance. Elle explique que, par avenant du 21 février 2020, les parties se sont rapprochées en vue de corriger l’erreur matérielle affectant la clause d’échelle mobile prévue par le bail, et qu’elles ont convenu aux termes de cet avenant que ladite clause jouerait automatiquement et de plein droit à chaque date anniversaire du bail et pour la première fois le 1er septembre 2022 et non plus le 1er avril 2024. Elle explique que sa locataire ayant cessé de payer de manière régulière ses loyers et charges, et ce malgré l’accord d’un échéancier selon protocole du 21 février 2020, elle a été contrainte le 21 novembre 2024 de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 8.674,30 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

En défense, la SARL PRISSY BEAUTY, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, elle sollicite du juge des référés de :

— Dire nul subsidiairement invalide le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Débouter la SCI AFIL’IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— La renvoyer à mieux se pourvoir au fond, par-devant le tribunal judiciaire de céans ;

— Condamner la SCI AFIL 'IMMO à payer à la concluante la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Condamner la SCI AFIL’IMMO à payer à la concluante la somme de 448,72 euros au titre des frais de délivrance du congé ;

— Condamner la SCI AFIL’IMMO à payer à la concluante une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son assignation à contre temps et par pure souci de nuire ;

— Condamner la SCI AFIL’IMMO à payer à la concluante une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner en tous les dépens.

A l’appui de ses demandes, la SARL PRISSY BEAUTY explique que, selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire mixte du 13 mai 2025, son siège social a été transféré au [Adresse 1] à [Localité 5] et qu’elle a changé sa dénomination sociale pour désormais se nommer la SARL BUTTERFLY. Elle indique que, ayant cessé toute activité dans le local loué, elle a, par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, donné congé à sa bailleresse avec effet au 31 août 2025. Elle soutient que la SCI AFIL’IMMO a, selon courrier du 6 juillet 2024, renoncé à son droit de solliciter la révision du loyer avant le 1er septembre 2024 de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter le paiement provisionnel de ces sommes. Elle ajoute que, en raison des différentes procédures initiées à son encontre, la SCI AFIL’IMMO a été condamnée à lui verser une somme totale de 9.725 euros, montant correspondant à l’exécution de décisions de justice et à la liquidation d’une astreinte d’un montant de 7.000 euros. Elle considère donc que, par le mécanisme de la compensation de créances, à la date de délivrance du commandement de payer aucune somme n’était due, caractérisant ainsi la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En réplique, la SCI AFIL’IMMO conteste avoir renoncé à l’indexation du loyer par la conclusion d’un avenant au bail commercial liant les parties le 21 février 2020. Elle précise que les sommes dues en exécution de décisions de justice concernent d’autres procédure en cours. Elle fait valoir que l’astreinte sollicitée d’un montant de 7.000 euros n’a pas été liquidée à ce stade car il s’agit d’une astreinte provisoire. S’agissant du congé qui lui a été délivré par commissaire de justice, elle maintient sa demande d’expulsion au motif qu’elle n’a aucune certitude de la libération des lieux et restitution des clés par la SARL PRISSY BEAUTY, indiquant qu’elle ne formule aucune proposition de reprise anticipée du local.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En effet, le juge des référés étant le juge de l’évidence et de l’incontestable, un moyen de défense peut être considéré comme constituant une contestation sérieuse dès lors qu’il n’apparaît pas immédiatement vain et laisse donc substituer un doute sur le sens de la décision que pourraient rendre sur ce point les juges du fond s’ils étaient saisis.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 1er septembre 2019 prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, la SCI AFIL’IMMO a fait délivrer le 21 novembre 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer une somme totale de 8.674,30 décomposée comme suit :

— La somme de 4.212,33 euros au titre de l’indexation automatique des loyers pour la période du 1er septembre 2022 au 31 août 2024,

— La somme de 842,47 euros au titre de la TVA sur la régularisation de l’indexation des loyers pour la période susvisée,

— La somme de 2.704,82 euros au titre du loyer indexé du mois de novembre 2024 pour le local commercial,

— La somme de 200 euros au titre de la provision sur charges du mois de novembre 2024 pour le local commercial,

— La somme de 101,43 euros au titre du loyer du mois de novembre 2024 pour la place de parking n°10,

— La somme de 10 euros au titre de la provision sur charges du mois de novembre 2024 pour la place de parking n°10,

— La somme de 172,28 euros au titre de la TVA due sur les loyers et charges du mois de novembre 2024.

Pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la société défenderesse fait valoir une exception de compensation excipant que les créances, d’un montant total de 9.725 euros, sont venues compenser les sommes réclamées par le commandement de payer, considérant donc qu’à la date de délivrance du commandement de payer, elle n’était redevable d’aucune somme.

Aux termes de l’article 1291 du code civil, la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent et qui sont également liquides et exigibles, encore faut-il que cette créance ne soit pas incertaine.

L’article 1347 du même code précise que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Le juge des référés a le pouvoir d’apprécier si l’éventualité d’une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l’obligation invoquée par la partie. Il existe une contestation sérieuse dès lors que la dette invoquée est susceptible de se compenser avec une dette connexe.

En l’espèce, la SARL PRISSY BEAUTY justifie l’existence d’une obligation à la charge de la SCI AFIL’IMMO portant sur le paiement de sommes d’argent, par la production de l’ordonnance de référé du 13 mai 2022 et de l’arrêt du 22 mars 2023, condamnant respectivement la SCI AFIL’IMMO à payer à la défenderesse 1.000 et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et du jugement rendu par le tribunal de commerce le 11 juin 2024, liquidant l’astreinte fixée par le jugement du 30 janvier 2024 et condamnant la SCI AFIL’IMMO à lui payer la somme de 7.000 euros à ce titre.

La SCI AFIL’IMMO, qui ne justifie pas s’être acquittée de ces créances, ne conteste pas devoir ces sommes à la SARL PRISSY BEAUTY étant précisé que ces sommes ne figurent pas dans le décompte locatif.

Dans ce cadre, peu importe que ces sommes résultent d’une obligation de nature différente.

Or, un examen des éléments du dossier est nécessaire pour savoir, d’une part, si lesdites créances sont liquides et exigibles, et, d’autre part, si les conditions du mécanisme de la compensation étaient réunies avant la délivrance du commandement de payer. Mais une telle analyse est de la compétence du juge du fond et échappe dès lors au juge des référées.

Ainsi, la SARL PRISSY BEAUTY soulève une contestation sérieuse quant au principe de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes provisionnelles subséquentes.

Par conséquent, et ce sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres prétentions et moyens soulevés par les parties, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par la SCI AFIL’IMMO.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les pouvoirs du juge des référés sont ainsi limités au fondement juridique de sa saisine.

En outre, selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la SARL PRISSY BEAUTY, devenue la SARL BUTTERFLY, sollicite :

— La somme de 5.000 euros à titre dommages et intérêts au titre de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— La somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son assignation et par pure souci de nuire,

— La somme de 448,72 euros au titre des frais de commissaire de justice de délivrance du congé à sa bailleresse.

Or, l’exercice d’un droit par la partie demanderesse, dont le bienfondé n’est de surcroît pas tranché au fond par la présente décision, ne saurait être considéré en soi comme abusif. En l’absence d’autres éléments susceptibles de caractériser l’abus dont la défenderesse se prévaut, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

S’agissant des frais exposés au titre du congé, la SARL PRISSY BEAUTY ne motive ni ne fonde sa demande. Le seul fait qu’elle ait été contrainte de faire délivrer un congé par voie de commissaire de justice à sa bailleresse ne saurait suffire à établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles en paiement formée par la SARL PRISSY BEAUTY.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI AFIL’IMMO, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SARL PRISSY BEAUTY, devenue la SARL BUTTERFLY, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par la SCI AFIL’IMMO ;

REJETTE les demandes reconventionnelles formées par la SARL PRISSY BEAUTY, devenue la SARL BUTTERFLY ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI AFIL’IMMO aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SCI AFIL’IMMO à payer à la SARL PRISSY BEAUTY, devenue la SARL BUTTERFLY, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 août 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,