TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 21 Janvier 2026

N° R.G. : 22/08670 -

N° Portalis DB3R-W-B7G-XZJR

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. CHAJEP 1

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

[Localité 10], représenté par son syndic

Copies délivrées le :

A l’audience du 13 Novembre 2025,

Nous, Carole GAYET, Juge de la mise en état assistée de Nadia TEFAT, Greffière ;

DEMANDERESSE

S.C.I. CHAJEP 1

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Maître Jean-louis JALADY de la SELAS LAW & INNOVATION AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : D1222

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic

Société ARCHIGESTIM

[Adresse 6]

[Localité 8]

Cabinet ARCHIGESTIM

[Adresse 7]

[Localité 8]

Tous les deux représentés par M^e Michel BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B213

ORDONNANCE

Par décision publique, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Chajep 1 était propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à La Garenne Colombes (92250) soumis au statut de la copropriété.

Le cabinet Archigestim est le syndic de l’immeuble depuis le 5 juillet 2021.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 1er juillet 2022.

Par exploits de commissaire de justice du 1er septembre 2022 la SCI Chajep 1 a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet Archigestim, devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir, à titre principal, annuler les résolutions n°1,2,3,4,6,7,8,9,10,12,13,14,15 et 17 de l’assemblée générale du 1er juillet 2022, à titre subsidiaire, annuler le mandat du syndic, annuler les résolutions n°6,7,8 et 10 de l’assemblée précitée, annuler le procès-verbal de ladite assemblée, désigner un mandataire ad-hoc, condamner les défendeurs à lui verser des dommages et intérêts.

Suivant acte notarié du 18 septembre 2023 la SCI Chajep 1 a vendu l’ensemble de ses lots à la SCI Zeidan LGC 1D.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Archigestim ont soulevé un incident.

Aux termes de leurs dernières « conclusions d’incident en réponse et récapitulatives n°3 », notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Archigestim, au visa des articles 789 et 766 du code de procédure civile, demandent au juge de la mise en état de :

DECLARER le Tribunal incompétent pour statuer sur la demande subsidiaire de désignation d’un mandataire ad hoc au profit du Président du Tribunal Judiciaire de Nanterre ;

DECLARER en tout état de cause la SCI CHAJEP 1 irrecevable en cette demande ;

DECLARER la SCI CHAJEP 1 irrecevable en toutes ses autres demandes ;

CONDAMNER la SCI CHAJEP 1 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Michel BOHBOT, avocat, pour ceux dont il a fait l’avance.

Par dernières conclusions récapitulatives et en réponse sur incident n°3, notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, la SCI Chajep 1, au visa des articles 100 et suivants du code de procédure civile et 1240 du code civil, demande au tribunal de :

A titre principal

La convocation à l’assemblée générale du 1er juillet 2022 n’ayant pas été adressée dans les délais impartis, de :

PRONONCER la nullité des délibérations ci-après :

— Résolution n°1 Election du Président de séance. Article 24 (majorité simple)

— Résolution n°2 Election du ou des scrutateur (s). Article 24 (majorité simple)

— Résolution n°3 Election du secrétaire de séance. Article 24 (majorité simple)

— Résolution n°4 Rapport moral du Conseil Syndical. (sans vote)

— Résolution n°6 Adoption du budget prévisionnel du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022. Article 24

— Résolution n°7 Adoption du budget prévisionnel 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023. Article 24

— Résolution n°8 Décision à prendre concernant la candidature du syndic ARCHIGESTIM. Article 25 (majorité absolue)

— Résolution n°9 Fixation des modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété. Article 24 (majorité simple)

— Résolution n°10 Dépenses d’entretien hors budget : délégation de pouvoir pour le conseil syndical. Article 25 (majorité absolue)

— Résolution n°12 Montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Article 25 (majorité absolue)

— Résolution n°13 Election des membres du Conseil Syndical

— Résolution n°14 Diagnostic Technique Global. Article 24 (majorité simple)

— Résolution n°15 Détermination du montant de la cotisation obligatoire du fonds travaux. Article 24 (majorité simple)

— Résolution n°17 Création d’un fonds de réserve pour travaux non décidés. (Article 25) ;

A titre subsidiaire

PRONONCER l’annulation du mandat du cabinet ARCHIGESTIM pour ne pas avoir tenu de comptabilité durant le dernier exercice comptable ;

PRONONCER l’annulation des résolutions n°6 et n°7 pour avoir considérablement augmenté sans justification comptable et sans justification d’un intérêt général les budgets 2022 et 2023 et sans qu’ils aient été préalablement communiqués ;

PRONONCER l’annulation de la résolution n°8 pour avoir désigné pour un nouveau mandat le cabinet ARCHIGESTIM avec une augmentation considérable de ses honoraires sans mise en concurrence préalable selon les dispositions de la résolution n°12 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 5 juillet 2021, pour ne pas avoir respecté les dispositions de l’article 31 du code de déontologie des Architectes qui impose la convenance préalable d’un contrat d’entretien de l’immeuble en question. Et pour le fait de contenir des clauses léonines écartant la concurrence entre architecte ;

PRONONCER l’annulation de la résolution n°10 pour avoir donné une délégation de pouvoir au conseil syndical pour autoriser le syndic à engager des travaux d’entretiens hors budget courant sans limite de plafond ;

PRONONCER l’annulation du procès-verbal d’assemblée pour ne pas avoir été signé par le président de séance mais par le scrutateur qui a signé en lieu et place ;

Le syndicat des copropriétaires ne pouvant être sans syndic, il sera désigné comme mandataire AD-HOC le cabinet ????

— Demeurant ………………………………..

— Ou bien tel mandataire qu’il plaira au tribunal de désigner ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires et la société ARCHIGESTIM de toutes leurs demandes et prétentions à la procédure d’incident ;

CONDAMNER au titre de dommages – intérêts le syndicat des copropriétaires de l’immeuble12/14 [Adresse 11] à payer à la SCI CHAJEP 1 la somme de 1.000 euros ;

CONDAMNER au titre de dommages–intérêts le cabinet ARCHIGESTIM à payer à la SCI CHAJEP 1 la somme de 3.000 euros ;

CONDAMNER au titre de l’article 700 du code de procédure civile le syndicat des copropriétaires de l’immeuble12/14 [Adresse 11] à payer à la SCI CHAJEP 1 la somme de 3.000 euros ;

CONDAMNER au titre de l’article 700 du code de procédure civile le cabinet ARCHIGESTIM à payer à la SCI CHAJEP 1 la somme de 3.000 euros ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et le cabinet ARCHIGESTIM aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

A titre liminaire il sera rappelé qu’en vertu de l’article 791 du code de procédure civile, le juge de la mise en état n’est saisi des demandes relevant de sa compétence que par les conclusions qui lui sont spécialement adressées.

L’article 789 du même code dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce le juge de la mise en état relève, d’une part, que les conclusions d’incident notifiées par la SCI Chajep 1 sont adressées au tribunal, d’autre part, que la SCI Chajep 1 aux termes du dispositif de ses écritures, ne formule que des demandes au fond, intégrant dans sa demande subsidiaire le débouté des défendeurs « de toutes leurs demandes et prétentions à la procédure d’incident ».

Dans ces conditions, le juge de la mise en état n’étant saisi d’aucune demande de la SCI Chajep 1, il ne sera statué sur le présent incident qu’au vu des écritures du syndicat des copropriétaires et du cabinet Archigestim.

I Sur l’exception d’incompétence soulevée

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Archigestim soutiennent que le tribunal judiciaire n’est pas compétent pour statuer sur la demande subsidiaire de désignation d’un mandataire ad hoc formée par la SCI Chajep 1, laquelle relève de la compétence du président dudit tribunal en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 46, 47 et 49 du décret du 17 mars 1967.

*

En vertu de l’article 789, 1° du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

Aux termes de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article [défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet], où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

Ces dispositions sont applicables en cas d’annulation du mandat du syndic par une décision de justice définitive.

En l’espèce, quand bien même le tribunal annulerait la nomination du cabinet Archigestim en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, il ne serait pas compétent pour désigner un administrateur provisoire de la copropriété, compétence qui relève du président du tribunal judiciaire saisi sur requête.

Il appartiendra le cas échéant à la SCI Chajep de saisir le président dudit tribunal.

Il n’y a pas lieu en conséquence de statuer sur la recevabilité de cette demande.

II Sur la fin de non-recevoir soulevée tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Chajep 1

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Archigestim font valoir que la SCI Chajep 1 n’a pas qualité à agir en nullité des résolutions contestées au motif que l’acquéreur de ses lots s’est trouvé subrogé dans son action aux termes de l’acte de vente du 18 septembre 2023. Ils exposent que la procédure que la SCI Chajep 1 s’est réservée audit acte porte sur une somme d’argent et qu’elle est sans lien avec la présente instance. Ils soutiennent que la SCI Chajep 1 est irrecevable en ses demandes tant à l’encontre du syndicat que du syndic.

*

En vertu de l’article 789, 6° du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Si l’action en nullité d’une résolution d’assemblée générale appartient à celui qui a la qualité de copropriétaire à la date de l’assemblée, il en va différemment lorsque, postérieurement à la vente de son lot, le vendeur subroge l’acquéreur dans son action en nullité.

En l’espèce, si la SCI Chajep 1 avait la qualité de copropriétaire à la date de l’assemblée qui s’est tenue le 1er juillet 2022, elle a perdu cette qualité depuis la date de la vente intervenue le 18 septembre 2023.

L’acte de vente stipule, page 40 :

« Convention des parties sur les procédures

Le VENDEUR déclare et L’ACQUEREUR reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement deux procédures en cours dont une le concernant.

L’ACQUEREUR s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le VENDEUR le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard.

En conséquence, le VENDEUR déclare se désister pour la procédure qui ne le concerne pas en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS.

En outre, l’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures courantes concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS ».

Par contre pour la procédure concernant directement le VENDEUR, ce dernier déclare ne pas se désister mais au contraire il déclare vouloir poursuivre cette procédure et il bénéficiera ultérieurement de toutes sommes pouvant être allouée, remboursée ou due à ce sujet. Toutefois, les parties ont convenu ensemble pour les lots présentement vendus sur cette procédure que le VENDEUR limitera sa demande à la somme de 7.478, 48 euros ce montant concerne les lots objets de la présente vente qu’il considère comme inclue et que l’ACQUEREUR ne devra pas supporter les frais liés à ce contentieux y compris ceux qui pourront être engagés pour le compte de la copropriété. Si I’ACQUEREUR devait supporter des frais de procédure dans ce contentieux, le VENDEUR s’engage à lui rembourser le montant dans la limite du montant ci-dessus repris objet de la procédure afférente aux lots vendus aux présentes soit 7.478,48 euros. Si les frais de procédure se trouvent être à la charge exclusive du syndic de copropriété sans pouvoir être répercutée aux copropriétaires. Dans ce cas aucun remboursement ne devra intervenir sur lesdits frais entre vendeur et acquéreur ».

Les termes clairs et précis de l’acte de vente établissent que la venderesse s’est réservée une seule action, soit celle en cours à la date de la vente, correspondant à la présente instance, enregistrée sous le RG numéro 22/08670 ainsi que l’a justement relevé le juge de la mise en état dans son ordonnance du 13 novembre 2024 relative à l’instance n°24/01331, produite aux débats par le syndicat des copropriétaires et le cabinet Archigestim.

La SCI Chapej 1 est donc recevable à agir. La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et le cabinet Archigestim sera rejetée.

III Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront réservés.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il est équitable que chaque partie conserve à sa charge ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

DECLARE le tribunal judiciaire de Nanterre incompétent pour statuer sur la demande formulée à titre subsidiaire par la SCI Chajep 1 de désigner un administrateur provisoire de la copropriété au profit du président dudit tribunal statuant sur requête ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à La Garenne Colombes (92250) et son syndic, le cabinet Archigestim, tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Chajep 1 ;

RESERVE les dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE les parties à l’audience de mise en état du 28 mai 2026 à 9h30 pour conclusions du syndicat des copropriétaires et du cabinet Archigestim.

Signée par Carole GAYET, Juge, chargée de la mise en état, et par Nadia TEFAT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE

Nadia TEFAT

LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Carole GAYET